オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ

物件概要

オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ　外観完成予想図1

オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ　外観完成予想図2

• 所在地：神奈川県川崎市高津区下作延五丁目1593番3他（地番）
• 交通：

1. 南武線 「久地」駅 徒歩7分

• 総戸数：231戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：借地権［2096年3月15日まで（建物解体期間を含む/存続期間：70年）］
  • 地代・解体準備金・解体積立金等/未定
    • ※期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。借地権の譲渡・転貸／可。ただし地主への通知要（承諾料不要）。借地権設定登記／可。
    • ※借地期間の地代については、物価・公租公課の変動等により借地期間の地代が著しく不相当となった場合には、地主より一般定期借地権者に対して、地代の変更に関する協議を申し入れることがあります。

1. 土地：専有面積比率による一般定期借地権（借地権）の準共有
2. 建物専有部分：区分所有／建物共用部分：専有面積比率による所有権の共有

• 完成時期：2026年01月
• 引渡時期：2026年03月
• 売主：大成有楽不動産株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

掲示板・口コミ

• オーベルグランディオ川崎久地ヒルズ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 定借物件ですが、７０年もありますからね。子供が巣立ったらリセールというのもいいと思います。最近は不動産を残されても困るという考え方もあるので、住んでいるときが便利であれば、あまり拘らなくても良いのかもしれません。
• 定借でもこの立地で３千万台ならインパクトあるね。駅までの動線は細道しかないうえ開かずの踏切あるから混乱しそう。いっそ津田山に抜けたほうがいいんじゃないかな。地域密着型の大型スーパーマーケットってどこだろう？この規模はマックスに匹敵するね。
  • 定借ほんとだ見落としてた…どおりで安いけどこれはちょっと…朝は踏切開かないから駅に7分じゃ行けなそうなのも気になる
  • 定借/開かずの踏切/裏が墓地...価格は安いね
• 定借物件は固定資産税の負担が少ないのがメリットと言われているが、それ以上に地代と解体費が毎月徴収されます、それに加えて通常の管理費と修繕費、それに使う方は駐車場費用が入って、ローン以外で6～8万のランニングコストが毎月掛かるのがネックです。それに加えて売却時が非常に苦労します、これは売却する何十年後かになるのであとにならないとわからないですが、次の購入者が中古ローンを組む場合定借物件は銀行が物件価値を非常に低く査定するので、頭金や現金が豊富にある方でないと購入者として手を挙げられなくなります。たとえ70年あったとしても20年住んで売却となれば所有権物件と比較すると残存価値は同じような条件で2～3割低くなるのが一般的な相場です。これが定借は物件が世間に浸透しない理由です。知識の無い1次所得者が販売価格だけ見て安いと思い買わせるのが販売側の戦略です。逆に言うとそれしかありません。
  • 固定資産税よりも地代・解体費が低ければいいですが場所によっては固定資産税より支払いが高くなってしまう可能性もあるのでしょうか。場所が良いところは定借物件のところが多いので、それでも購入したい方向きなのかな。メリットとしては、物件の契約期間が終了すれば、基本的に土地を返還するだけなので更新しなければそのままでいいというメリットがあります。ただ、更新する場合は解体費用など費用が必要になってくるのはデメリットかな
    • 地代も固定ではなくあがるとネットにあった。いろいろデメリットはあるが立地も悪くなく結句は売れるだろう。ただ、この規模を受け入れるには周辺環境特に駅とそこ周辺は整っていないように感じる。購入検討者は平日ラッシュ時の駅と踏み切りを経験することを奨める。
• はじめから壊す費用を毎月払うんだから間違いなくそれだけで割高スキーム、だからって修繕しない訳ではないから修繕費は毎月掛かるし。。10年とか本当に短期で売り抜けるくらいしか買ってしまったら逃げられなくなるよ。 都心の駅直結物件ならともかくターミナルでもない郊外駅の実徒歩10分は本当に厳しい査定になると思う。果たしてそこまで理解したうえで購入出来る人は何人いるか、、、
• お墓横、線路横、定借、三重苦を見た目価格で乗り切れるか？！最多価格帯が3000万円台でないと苦しいだろう。
• ここら辺では珍しく大規模だから希少性はあるし隣スーパーは確実に便利。だけどなぜここで定借なのか…こんなところの定借は賃貸と同じだろうに。
  • 3千万前半あたりなら需要多いと思うが、ここに4、5千万近く払うなら近辺の中古を検討するな。
• 建替えの問題もさることながら大規模修繕工事も課題がないかな？築年数が古くなると老朽化が進み大規模修繕工事の費用も高くなるが、残り期限が10数年のタイミングの工事に莫大な費用をかけて工事したいと思うか？こういうところも意見集約が難しい問題にならないかな？70年の定期借地権といっても建物が70年そのまま使えるものではないので保守しながら使うということを忘れてはいけない。
  • 更地＝捨てるものとして、それにお金はかけたくないのは心理だろう。かといって古く住みにくいところに住み続けるのも嫌。特に賃貸や売却を検討する人には大きなマイナス。所有権あれば直しながら長く使うということもできるけど定借だとそれができない使い捨てみたいな印象になるのかな？いいすぎかもですが。。。
• ランニングコストが3割以上は高くなるから、販売価格が相場より3割以上安くないと旨みは皆無ですよ。最多中心価格3500万、パンダ部屋2980万円くらいのインパクト無いと厳しい。
• 4LDKが5400万～って出てんだけど？上限がわからんが仮に6000として定借に6000とか正気の沙汰とは思えん。6000払っても自分のものにならないとかありえへん。それにしても完成予想図のインパクトよ。要塞みたいじゃん。前の戸建てはたまったもんじゃいだろうね。
• この価格どうかしてるぜ！マーケティングの値付けだろうがどんな調査なんだろう？一般的な感覚で久地で駅距離7分で開かずの踏切あって5000万出して毎月高いランニングコスト払ってリセールも難しい定借で
  • 一期の最高値が6600万台らしいですよ。最多価格帯が5500万。普通に所有権並みの価格ですね。プレミスト津田山の中古のほうが全然良い気がするんだけど。
    • 企画した担当もそうだけど、それを承認して事業化GOした経営陣もヤバいな。このご時世にしては目に見える部分だけ安いってとこだけでゴリ推しで契約まで持っていけるかだけの案件w。購入検討者に一瞬でも考えさせたら負け。
• 物件概要見ると最多価格帯5500万らしいですよ。
  • 久地の定借になんの価値があるの…せっかくの大規模マンションだったのに残念でならない
    • 久地なら2000万後半から3000万前半でないと食指は動かない。早晩、値段は変わると想像しているがどうだろうか？
• 5500万で70年とすると7万/月が固定費となるね。管理費と修繕費と解体費と土地代その他が追加されても賃貸料としては相場よりは少し安いくらいかな？ただ、70年住み続ける前提と修繕費等値上がり考慮してないから。
  • 賃貸と異なり70年のサブスク契約だから途中解約がリセールとすると多分大幅な損失額になりそう。なら、少々高くても自由で縛りもなく初期費用不要な賃貸が良い。と結論とならないか？
• ざっくり価格出てますが下は坪195、角部屋4LDK(75平米なので狭い)は坪約290万ですか。3800万金利0.4%で支払い9.7万みたいなので賃貸としてならアリか…
• 立地がだいぶマシとはいえクジライフあんなに苦労してたのにこの規模感で大丈夫なのかな
• 久地の定借なら3800万円でも高いてすよそれに職場をどこに想定してるのかわかりませんが都心なら駅そばの職場でない限りここからでもドアトゥドアで1時間近くかかりますよ
  • モデルルームができてますね。久地なんて川崎民にすら知名度が低くローカルな地に定期借地とは？と思ってますがどんな結果になるか気になりますね。
• 快速通過する駅から狭い細々とした導線で7分の霊園と線路に挟まれた工場跡地の立地で近くにコンビニもなく開かずの踏切にイライラする。で定期借地。これで5500が安いか高いか？
• シンプルに高いです。飛びつかないで値下げ待って買うしかないと思います。以前定借物件何度か商談したことありますが、売れ行き微妙だったのか一声500万引いてくれたことあります。本気で買うと見せればさらに上乗せ出来たかなとも。とにかくこの価格で飛びついたら思い切りババ引くことになるかと。買い価格帯は坪単価200万切ってからがはじめて検討に値するかなと個人的には思います。
• こちらを検討している方って、他にどこを見られてますか？南武線沿いでファインレジデンス武蔵新城が定借では無く良いですが、少し高いのと近くにスーパーが無いなが悩ましい。こちらの隣接するスーパーに子育て支援の設備とかあるとかなり嬉しい。
  • ファインレジデンスは安いので気になっています。ここと同じような価格帯ですね。所有権の物件であれば破格ですよ。この時代に３４００万～あるのですよ。スーパーは宮内にライフがあり、周りにはコンビニが多数、業務スーパーもある。ここと比較するなら断然ファインレジデンスでしょう。
    • 新築にこだわらなければ選択肢は豊富ですよ。久地ならくじライフはここより少し遠くなりますが築浅です。
• 見学しました。久地で定期借家なので、建物はかなり良いものにしてるかと思いきや、ものすごく低スペック。この事業、大丈夫か？
  • 建築費が高いから仕方ない。残念ながら…
    • 見学されたんですね！特にどの辺のスペックが気になったとかあれば教えて欲しいです。
      • まず第一に検索すると3800万円台～と広告されているがそんな部屋は貰った参考価格表にはない。典型的なおとり広告。販売が長谷工アーベストだからか？これは、消費者庁に改善を求める事案。次に立地は駅から、７分しかも名前のとおり丘の上。坂道がある。駅に行くのに必ず踏み切りを渡る。ピーク時はなかなか開かずに大変だ。快速も停まらない。しかも登戸方面には階段を上がっておりなければならない。非常に不便である。外食しようにも駅周辺には店は無い。建物内のスペックで、気になったのは、まず、Low-eのペアガラスではない、玄関にカメラがない、廊下側の窓部分が縦格子（ルーバー式ではない）、バルコニーが２mない、洋室が引戸ではない、玄関が狭い、ミストサウナがない、スロップシンクがない、一部の棟では、二重サッシで窓は開けられない、などなど。どうですか？ないものばかりです。これだったら、住友不動産のテラス登戸のほうがフルスペック。駅力も断然上。金額も大差ない。これが、このエリアの新築を一通り見た印象です。
        • MR見学は一般募集してませんね。クローズで公開してるのがなんだか思惑感じますね。早く広く一般解放した方がビジネス的には有利だと思うけど？
• 広告に出てる所謂パンダ部屋が3800万で、その間取りは一番小さいかつ1種類（表記が1LDKになるか2LDKになるかの違いはあるけど）なのに4000万以下が結構あるとか有り得ないような。普通に採光の関係で1LDK表記になる１戸だけ3800万てそれ以外は4000万超えてくると思うけど。
• とりあえず話を聞きに行ってきましたが、なんだかイマイチな場所でした。JR踏切すぐしまります。裏手が墓地なのですが(その先の公園まで1キロ以上有)、ちょうど週末に行ったら墓地までの道路が渋滞→マンション＆スーパーへ入る道がこの公道から横に抜ける一本しかないのですが、この混雑があるとマンション＆スーパー敷地から道路になかなか出られないはず…。駐車場は総戸数の4割くらいしかないので、抽選通らなかったら外で借りてくださいとのこと。結局、月々払うトータル費用も考えるとあまり安いとも思えず。設備自体は悪くないけど、老後までここで住みたいとは思えませんでしたw
  • ちなみに、2月上旬から一次募集で一部売り出し中とのことでしたが、まだ半分も埋まってなかったです。たしか、A-C棟が売り出してて(各棟半分くらい？)、D棟はまだ売り出しなしでした。２次売り出しの時期はまだ決まってないといってました。
• 久地駅周辺の飲食店、マジで潰れてる。駅前のビアバーと魚系居酒屋が救い。ラーメン屋は結構良い立地な気がするのにすぐ潰れるのなんなんだろうな。
  • 久地で借地はなぁー。駅すぐ徒歩1～2分ならまだしも、7分だからスペシャル感もないのに価格は一丁前
• 久地は新宿、渋谷まで30分だからね。定借とはいえ都内でこの駅分数、広さでこの価格はありえないし、地味な駅な分アクセス考えたら割安感あるよ。西の方が通勤圏の人はなおさら。

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交通

• 徒歩7分は踏切待ちは考慮していない。平日ラッシュのピーク時はカオス。時刻表からもわかるが列車が数分置きに発着するのだから駅横踏切の状態は想像に難くないはず

構造・建物

• 敷地面積：8,407.58m2
• 建築面積：3,648.97m2
• 延床面積：18,267.33m2

共用施設

• 駐車場：90台（平置8台〈内 軽自動車専用2台、カーシェア用1台含む〉・身障者用平置1台、機械式81台）
• 自転車置場：464台（外部/２段ラック〈下部スライド〉307台〈上段/122台、下段/185台〉、内部/3人乗り対応スライド式51台、内部/傾斜ラック94台、平置き/12台）、他に来客用5台
• バイク置場：7台
• 大型物件の割りに駐車場が少ない気がする。1/3の割合かな？機械式がほとんどだから修繕費のコスト増が大きなリスクと思う。しかも70年借地なら終末期に大きなリプレースが発生するタイミングと考えるが、残存期間が短いのに大きなコストをかけることを許容できるか疑問。特に駐車場を利用しない住民の心象は如何にだか駐車場を使う限り安全上の観点からメンテナンスは必須だろう。こういう課題も忘れてはならない。
  • 機械式81台とある。リプレースやメンテナンスコストは莫大だな。周辺にスーパー等多数あるのにわざわざ大型スーパー作るよりも平置き駐車場の方がより住民目線で価値があると思うがね。宣伝効果なら大型スーパーの方がインパクトあると言うこと？
• 駐輪場代高すぎない？1200～6000円って“0”付けまちがいかと思った。久地で1200も暴利だけど6000ってどんなに立派な駐輪場なのかな？2台なら万ごえでまるで車並みだな
  • 流石に誤植だと思うんだけど、もし本当なら契約者さんはこれでOKだったたんだろうか。サイクルポートで2-3台停められるなら何とか納得できるけど（1200円なら）どう見てもそうじゃないし。

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間取り

• 間取り：１LDK＋S（納戸）～4LDK
• 専有面積：64.60m2～75.60m2
• バルコニー面積：8.99m2～16.68m2

買い物・食事

• 大型スーパーが唯一のメリットにしか見えんが駅近くにコンビニ、スーパーが5～6店もあって、すぐ近くに大型店があるこのエリアで駅近くでもないここが競争力あるんかな？今ならネットスーパーもあるし、コストコや業務スーパー等の特長的な大型店でもない限りなかなか難しいと思う
• 久地駅周辺の飲食店、マジで潰れてる。駅前のビアバーと魚系居酒屋が救い。ラーメン屋は結構良い立地な気がするのにすぐ潰れるのなんなんだろうな。

周辺環境・治安

• 用途地域：工業地域
• 隣接するあの巨大な緑ヶ丘霊園をどう思うか。桜が植えられてるので春はキレイですけどね。ちょっと大きな買い物をするには車が必要なエリアだと思いますが、あの踏切がネックですね。お彼岸の時はなかなか車は出せないでしょうね。　
  • お彼岸時期じゃなくても朝の様子思うと車出せそうには見えないね、学生も遅刻しそう。道路状況が悪過ぎるこの立地で何故定借…
• 踏切待ち入れると徒歩何分か？営業は橋上化されるから大丈夫等なだめすかすのかな？今時点で時期未定じゃない？
  • 橋上化は実質進捗無しだから期待しない方がいい
    • 1時間のうち45分は遮断器降りているらしい。
• 正直、ここが開発されると目の前の南部沿線道路は渋滞が酷くなりそう。ただでさえ、朝夕は開かずの踏切…出入りの車でさらにイライラの種…右折左折の専用レーン作るくらいの気概がないと、スーパーが出来たら住んでいる人は出入りに時間要するのは間違いない。お彼岸などの墓参り時期は、住んでいる人は出入り出来ないくらいグッタリな状況では？
  • 近くに住んでますが、そこまででないですよ。隣に大型スーパーあるのは、踏切渡らず完結するので、かなり魅力。
    • まだ出来てもないのに適当なこと言わないでほしい。230戸ですよ？4人家族なら1000人近い人間があの狭いエリアに集まるのにそこまでなわけないでしょう。スーパーに困ってないのに人が増えるリスクがダントツデカイ。今ですら久地近辺の医療機関は混雑甚だしいのと学校も受け入れ体制あるのかと課題多いと感じます。花見シーズンも久地口は静かで穴場ですがそれもど気がかり。
      • どこにいくにも踏切わたる必要があるのにスーパーだけあっても大したメリットない。しかも、時期不明なれども何れかは橋上化されるのだからそのメリットも限定的ですね。人口増加で駅混雑や病院混雑等のデメリットの方が大きい。
• 久地は良い街だと思います。南武線、府中街道が通っており交通至便。二ヶ領用水、久地円筒分水があり水と共に暮らす街だと思います。霊園や寺院もあり緑豊かな環境。ビジネスマン向けの小洒落た飲食店や商店も活気あります。
  • 久地がいい街とは時代も変わったなー。周りになにもなく、どこに行くにも乗り換え必須、快速通過駅で家賃の安さしか取り柄のないはずなのに。ちなみに宿河原、久地、津田山の地味駅3兄弟の中で一番苦しいのが久地。宿河原と津田山はそれぞれ登戸と溝の口に寄り添えるが、久地だけは本当に孤立感がある。
• 久地では日常生活はそれほど困らないけどカフェもファミレスもドラッグストアもない。食事処も選択肢少ない。当然、遊ぶところもないが、何気に困るのは金融機関がJAと信金のみ、郵便局は堰まで行かないとない。このマンションなら徒歩10数分先ね。だから、日常の買い物は久地で良くてもそれ以外は基本溝の口等他に依存することになるから、このマンションに5～6千万費やすなら溝の口の中古を検討したほうが将来的にも資産性でも利便性でも有利だと思う。
  • 久地は溝の口に2駅と比較的近いのに駅近マンションが安いから魅力だった。高ければわざわざ他にメリットも魅力もない久地を選らぶ理由はないよ。久地に地縁があるとかない限り。
    • 駅から7分ですか？道も細く夜は寂しい道ですね？霊園と線路に挟まれた製薬工場跡地と言う立地はイメージ良いですか？出入口には開かずの踏切がありますねよね？コンビニ遠く、駅周りは多少の飲食店とスーパーだけですね？郵便局遠くですね？メジャーな銀行もない？自分はほしくもないですよ。昔住んでいたので懐かしいのと地元ながらの情報提供です。
      • 公式サイトで案内している駅ーマンションのルートは全体的に狭道だけど特に診療所前は坂になってるうえに車通りも多いから危険で車が対向すると通り抜けに滞留するから歩行者は通りにくい。今ですらこんな状況なのにここ大勢の住人が通勤通学に使うとしたらどうなるのか？
• 地縁のない人が希少性も何もない土地の定借の末路を深く考えず、安いからで買ってるのかな。踏切の件も含めて、朝昼晩、夏の暑い日も冬の寒い日も、雨の日も、いろんな角度で現地確認はした方が良いかと。
• 病院も駅もどこもかしこも混みそう。今更不足もないスーパーできても大した恩恵も感じず、臨時改札くらい作ってくれたら印象変わったんだろあな
• 本当に朝、踏切開かないんですよ！皆さん、駅が近いわけでもないのて、朝、物凄くストレスを、感じますよ。

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掲示板

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