パークホームズ荻窪三丁目

物件概要

パークホームズ荻窪三丁目　外観完成予想図

• 所在地：東京都杉並区荻窪三丁目77-6（地番）
• 交通：

1. 中央本線（JR東日本） 「荻窪」駅 徒歩6分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「荻窪」駅 徒歩6分

• 総戸数：19戸（一般販売対象戸数15戸）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上4階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年2月
• 入居時期：2022年6月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：株式会社興建社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• この辺りはプラウド荻窪三丁目を検討した際に歩きましたが、本当に閑静な住宅街です。外観のデザインといい、非常に気になっています。
• 坪450万円越え間違いなさそうですね！
  • プラウドが、坪480万越えだったんだから、今の相場だと坪500でしょ。もっと高いかも・・
    • 三井さんは適正な値付けするんじゃないですかね。他の近々の物件でもっと都心寄りの日本橋でも530ぐらいだったので、都心からの距離を考えるともう少し下になるかなと思うんですが…。ほら、野村さん結構強気な値付け（ex:プラウド神楽〇ヒル）しますし…。
      • 2ヶ月ほど前の情報なので今どうなっているかは分かりませんが、現地看板の電話番号から三井レジに問い合わせたところ、2L以上のプランだと基本坪500乗ってましたよ。
• 坪500くらいなら一瞬で売り切れるんでしょうね
  • 最低、坪500で、プレミア坪600という感じですね。
    • つい最近完売になったパークホームズ東中野（駅徒歩６分）が坪370-490なのにそこから相当距離のある荻窪でそんな値段とかありえなくないですか？
      • 中央線快速と丸ノ内線始発ある荻窪の方が評価高いでしょ。東中野はハザードにもかかってたし。
        • 荻窪でそこまでの坪単価だとは思っていませんでした。どちらにしても、これだけの戸数の小規模マンション。高めの価格帯にはなるのでしょうね。
          • 問い合わせたところ「ホームズだけどコート寄りの高級仕様」とのことでした。
• プレミアム仕様とその他でどれくらい坪単価に差が出てくるのか興味あります。
• 1LDK安そうだな。需要高くなさそうだし。
  • むしろ狭いプランに単価を盛るよ
    • 小規模は維持費が高くなるから悩みますね
• 1LDKと3LDKが同居するって、家族構成や生活のリズムなどが違ってやりにくくないのかね?1の方は間違いなく単身者だろうし。
  • 大体どこのマンションも1LDKあるし、独身率4割いきそうだから仕方ない
    • むしろ最近都心新築だと広さも間取りもどんどんコンパクトになっていってて、団地的板マン以外、1Lのプランが無いマンションあまり無いですよね。1L40m2切り、2L60m2切りがかなり増えてます。
• SUUMOに3部屋賃貸が出ていますね。どなたかが購入して賃貸に出すのか、三井が直接賃貸するのかわかりませんが…他の物件でもこういったことはよくあるのてしょうか？
  • 以前電話で問い合わせましたが、地権4で売出しは元々15で、地権分が賃貸に出ているだけですよ。
    • 4地権住戸、全部賃貸募集だね。最初から賃貸入居者がいるってことだよね。低層小規模に。
• CGはかっこいいと思ったんですけど、隣接物件との面し方や敷地内にぎちっと余裕なく建ってる感じとか実際に周辺環境も含めて見た時にはちょっと微妙な気がしています。印象的な窓を含め物件単品でのクオリティがよくても、置かれ方が勿体無いというか。それでこれだけの金額感となると、他によい選択肢がいくらでもあったので見送りました。
  • 価格どれくらいでした？坪500越え？
• 直床構造だし、あんまり開放感なかったし、天井高もそこまで。さらに共用部分もぴんとこないし、坪500越えは高すぎる気がする。とても前向きに検討してたからこそ悲しい。
  • 直床で坪単価500万円超ですか。検討やめます。
    • 直床だからやめると言うのは、ネガキャンすぎると思います。あくまでも遮音性は二重床より勝るので。総合的な部分で建築費の高騰が見受けられるのが残念です。
      • 直床だと将来的にリノベーションで不都合が生じる可能性もありますよね。リセールが不利になりそうなので避けたいですね。
• 何というか、これでこの金額感だと話になりませんね。イメージ画像と実物のギャップからのがっかり感が拭えず他に決めましたが、これで後悔のない選択になりました。二重床どうこうは、結局直床より二重床を評価するという人もそれなりに多いのは事実な訳なので、この金額払うなら無難に二重床がいいと思う人がいるのはわかります。
• つーか、荻窪南口のこの立地で直床ってビックリ仰天です。都内西部でも屈指の高級住宅街ですよ
• 71A3階で12000。高すぎでしょう
  • 荻窪で坪710万円て。ちょっと理解できない価格です。
    • 荻窪で坪700かぁ。100m2は2部屋だけだしリセールを気にしない地縁のある富裕層がターゲットなんだろうな。
• 土日MR予約とれませんね。直床とはいえ戸数も少ないので瞬間蒸発ですかね。
  • 予約取れないんですね。この辺りの戸建からマンションに引っ越したいご夫婦とか結構いそうだし、供給数以上の需要がやっぱりあるんでしょうね。荻窪に長く住んでる人はあまり他の街に移りたがらないイメージあるし。リフォームしないのであれば直床なんて関係ないかもですね。
• この周辺ピンポイントで探してる人というなら動くのかもしれないけど、冷静に見た時にこれで億ションかぁ、という感がすごいある。売りがないというか、ときめきがないというか。そして何より「こんなもんかな」って思いながら買う金額じゃないと思うんですよね。もっとテンションが上がる物件がいくらでも選べる価格帯なので、ここは選ばないかなぁというのが正直なところです。
  • わかります。いろいろ妥協して買うような金額ではないですよね。金額の割には設備仕様が残念な物件です。
    • 近所に住んでいるものです。広域で探してる人には響かない物件かもですね。でも荻窪で探してる人にはそこそこ響いてると思いますよ。高いですけど。すぐ近くに新しい図書館もあるので立地は悪くないと思いますね。

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構造・建物

• 敷地面積：603.13m2
• 建築面積：440.58m2
• 延床面積：1,435.57m2
• 外観は良さそうです。規模が小さすぎるのと北側はプラウド壁ドンなのがネック。離隔20m切ると相当圧迫感あります。
• Cgが盛り盛りすぎて実物微妙だった。。。あと狭い道なのに交通量多くておちつかない。
• こんなに敷地いっぱいに建ててしまって、植栽もなにもあったもんじゃない。北側は厳しいね。1LDKを配置？
• もう西側も南側も幌が外れて外観が全て見えるようになりました。が、現地で見ていただければすぐわかりますが、西側と南側はどちらも売りのハイサッシのすぐ目の前が電柱電線で、正直もう少し何とかならなかったのこれ...という感じです。南側なんか本来であれば西郊ロッヂングより高く、その先にも高い建物がない(法令上建てられない)ので、4Fとはいえ眺望はなかなか良いはずだったのですが、見事に電線に阻害されています。眺望なんかどうでもいい。という人以外、ここに億払うのは割と勇気要ると思いますね...。
  • 眺望、そうなのですか・・・内側から見たらどうなのかもチェックしたいところです。
• プレミアム住戸にルーフバルコニーあるけど、北側にあるプラウドのバルコニーから部屋の中まで丸見えだよこれ。せっかくの採光かもしれないけど、ずっとレースカーテンを閉めてないといけないかもね。
• ロケーションとか良いなと思っているマンションです。ちょっと気になったこととして、エントランスの真上の部屋とかって冬場はそのほかの部屋に比べて寒いとかあるのでしょうか。
  • 最近のマンションは断熱性が高いので体感できるレベルでの差はないと思いますけどね。あってもせいぜい0.5度違うとかその程度かと
    • 最近の新築マンションであれば部屋による寒暖差とかほとんどないですよ。完全にゼロとは言いませんが、明確に体感できるような差と呼べるほどのものはまず生じません。最上階の部屋は暑いor寒いとかもほぼ都市伝説レベルです。

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  工事状況（2021年12月3日撮影）

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  工事状況2（2021年12月3日撮影）

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  工事状況3（2021年12月3日撮影）

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共用施設

• 駐車場：2台（敷地内平面）
• 駐輪場：19台
• 駐車場２台（しかもプレミアム優先）、自転車台数＝戸数、バイク置場なしですか。駅近だから余計なものは削減という感じですかね。
• 細かいところですが各階にごみ置き場が設置してあるのは良いコンセプトだと思います。わざわざ下の階まで捨てに行ったり、ゴミをもってエレベーターに乗るのってなんとなくいやだなと思う方も多いはず。得に忙しい時間帯やほかの住民の方と顔を合わせてしまったりすると気まずいですからね。
• 共用スペースには邸宅のサロンを思わせる優雅な共用スペース、自然石が重厚感を醸し出すエントランス（COMING SOON）と書いてありますがエントランスホールがあるだけですか？不要な設備は省いて必要最小限に抑えた設計になっているのかしら。

間取り

• 間取り：1LDK～3LDK
• 専有面積：32.13m2～101.86m2
• バルコニー面積：5.58m2～15.70m2
• 1Lここの規模なら要らなかったでしょ。2L増やせば良いのに。
  • 同感です。19戸の地権4売出し15なんで、1L要らないですよね。
• 間取りは71Aがいいな
• 1LDKの需要は少ないだろうとの予想もあるようですが、地元の単身世帯とかにはちょうど良さそうな感じもします。パートナーを亡くされたご老人とか。戸建てではもてあましてしまうという場合とか。
• 38Dなどを見ると収納もたくさんあるので生活しやすそうに思えます。1LDKでもパントリーやシューズインクローゼット、ウォークスルークローゼット、その他細かい収納がいくつもあるので。北向きなのがちょっと残念ですが。
• しかし、最上階の100平米2億超えの2戸除いて、70/65平米の3LDK、2LDKは間取りが微妙で、狭小住宅ですね。Living Dining Kitchen表記だから、キッチンと廊下分引くと、実質のリビングの広さって8～9畳しかないね。戸数増やして利益取りがみえみえで、がっかりだな。これに１億～１億半ばの価格つけてくるのはあり得ない・・・

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買い物・食事

• 商業施設

1. まいばすけっと 荻窪駅南店　　約140m/徒歩2分
2. セブンイレブン 杉並荻窪藤澤ビルディング店　　約220m/徒歩3分
3. カルディコーヒーファーム 荻窪店　　約350m/徒歩5分
4. ザ・ガーデン 自由が丘荻窪店　　約460m/徒歩6分
5. グルッペ 荻窪店(自然食品店)　　約500m/徒歩7分
6. コープみらい 荻窪店　　約570m/徒歩8分
7. ドン・キホーテ 荻窪駅前店　　約570m/徒歩8分
8. ルミネ荻窪　　約610m/徒歩8分
9. 荻窪タウンセブン　　約640m/徒歩8分
10. 西友 荻窪店　　約640m/徒歩8分
11. オーケー 荻窪店 約940m/徒歩12分

• 駅前のルミネがあるだけでも十分便利ですが周辺にたくさん商店街が集まっているのも良いですね、とにかくロケーションが良い印象です。
• ロケーションとしては商業施設が充実しているようですね。ルミネ荻窪、タウンセブン、西友とあるので買い物には困らなさそうですが、それぞれそこまで距離に違いがなさそうですし、あまり利用したことがないお店なので現時点ではどう使い分けするのが良いのかイメージが湧かったです。

育児・教育

• 教育施設

1. 区立荻窪東保育園　　約200m/徒歩3分
2. 区立阿佐ヶ谷南保育園　　約410m/徒歩6分
3. グローバルキッズ荻窪　　約340m/徒步5分
4. 荻窪りとるぱんぷきんず　　約610m/徒歩8分
5. まなびの森保育園荻窪　　約610m/徒歩8分
6. ひのまるキッズガーデンナーサリー　　約680m/徒歩9分
7. 荻窪コスモス保育園杉並区　　約760m/徒步10分
8. 荻窪北保育園(公設民営)　　約770m/徒步10分
9. 日本大学幼稚園 約780m/徒步10分
10. 区立桃井第二小学校　　約800m/徒歩10分
11. 区立松溪中学校　　約940m/徒歩12分

周辺環境・治安

• 用途地域：第１種中高層住居専用地域
• 近所の賃貸に住んでますが、駅近ではあるものの分譲としてはあまり良い立地だとは思えないです。目の前の道路(交差点)は救急車やトラックが毎日通りますし、見通しが悪いのでよく事故があります。この建物ができた事でますます見通しが悪くなりました。あと近所でハクビシンやヘビの目撃例があるので、もしかしたら…とか考えてしまいます。あとは明らかに周辺の建物から浮いているのも気になります。

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周辺施設

• 公園

1. 読書の森公園　　約140m/徒步2分
2. 大田黒公園　　約200m/徒歩3分
3. 成宗公園　　約320m/徒歩4分
4. 天沼地蔵前公園　　約360m/徒歩5分
5. 荻窪つどい公園　　約430m/徒歩6分
6. 阿佐谷南公園　　約530m/徒步7分
7. 角川庭園・幻戯山房(于众詩歌館)　　約590m/徒歩8分

• スポーツ施設

1. ライフスタイルフィットネス荻窪　　約80m/徒歩1分
2. 荻窪体育館　　約140m/徒步2分
3. コナミスポーツクラブ 荻窪南口　　約360m/徒步5分

• 公共・文化施設

1. 中央書館　　約180m/徒歩3分
2. 明治天皇荻窪御小休所　　約190m/徒歩3分
3. 荻窪区民事務所　　約360m/徒步5分

• 金融機関

1. 阿佐谷南三郵便局　　約260m/徒歩4分
2. 三菱UFJ銀行 荻窪支店　　約470m/徒歩6分
3. みずほ銀行 荻窪支店　　約660m/徒歩9分
4. 三井住友銀行 荻窪支店　　約740m/徒歩10分
5. りそな銀行 荻窪支店　　約750m/徒歩10分

• 医療施設

1. 荻窪上田クリニック　　約60m/徒歩1分
2. 荻窪三丁目クリニック　　約110m/徒歩2分
3. 増本整形外科クリニック　　約320m/徒歩4分
4. 荻窪小児発達クリニック　　約470m/徒歩6分
5. 杉並区休日等夜間急病診療所　　約500m/徒歩7分
6. 荻窪ふしみクリニック　　約510m/徒歩7分
7. 荻窪駅前クリニック　　約530m/徒歩7分
8. ヒロデンタルオフィス　　約560m/徒歩7分
9. 荻窪メディカルセンター　　約560m/徒歩7分
10. 東京衛生アドベンチスト病院　　約920m/徒歩12分
11. 城西病院　　約1,220m/徒歩16分

掲示板

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