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プラウドタワー東池袋

Name: プラウドタワー東池袋
Brand: 野村不動産株式会社
Rating: 5 (2 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[豊島区]]東池袋五丁目4000番（地番）
*交通：
#東京メトロ[[有楽町線]] 「東池袋」駅 徒歩5分 
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「新大塚」駅 徒歩9分 
#[[山手線]] 「大塚」駅 徒歩11分 
#[[山手線]] 「池袋」駅 徒歩15分 
#東京メトロ[[丸ノ内線]] 「池袋」駅 徒歩14分 
#東京メトロ[[有楽町線]] 「池袋」駅 徒歩14分
*総戸数：132戸（非分譲22戸含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート　地上20階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2019年03月下旬予定
*売主：野村不動産株式会社
*施工：前田建設工業株式会社
*管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*まだ２年先ですが、気になる物件ですね。東池袋の再開発も期待してます。
*こりゃいいぞう
*穴掘ってますねー。地下は駐車場ですかね？気になる点としては、都電の音ですかね。
*坪350～400くらいですかね？
*マンション竣工の１年後に広大な防災公園が完成する。 公園の真正面に都電風景と共にドーンと見えて「あのマンションいいね」的になる。 竣工１年後に超注目されるから、ゆっくり高値で売っていくと予想。 反対側の、窓が付く文京区方面は高さ制限で高いビルが建たないし日当たりも良いし、 仕様にもよるけど坪400でイケる気がする。 
**そうなればいいですけどね。。。
*地権者がどのくらいいるのでしょうかね。 価格が非常に気になります。 造幣局開発+αで東池袋、南池袋はこれから 開発事業が盛んですので、多少高くとも 数十年後にはお得感があるかもしれないですね。
*東京都が進めている木密プロジェクトの第一号なので、結構注目されていると思いますよ。 買いだと思います。価格も抑えれると思いますので、、坪300～350じゃないか。 場所によっては200万円代もあり得る。 プラウド仕様のようです。 
*竣工が2019.3。 2019.4から防災公園の造園が始まるから、 野村も住友のようにゆっくり売るほうがいい。 竣工１年後には広大な芝生の公園が完成するんだし、 現地内覧の形式でじっくり高値で売ればいい。 2020.3には目の前の都電併用道路が完成して、駅徒歩時間がさらに短く表示できるようになる。
*文京区側の木密と隣接しているから、そんなに高いこと言えないでしょここ。いずれ周辺の再開発も進むとすると今のうちに買っておいた方が将来価値が上がる可能性もないではない
*新しい公園や沿道再開発が進行中でみるみる発展する場所だから、 目を付けてる人も多いはず。 安心価格の野村だから割安価格で出てくると思うけれど、 安いと倍率が高くなるから本気狙いの人には悩ましいだろうね。 今後の計画は駅直結ばかりで高いし、これを逃すとこのエリア自体を あきらめなければならない。
**野村安心価格ですか？笑 国から事業補助金が約12億程度でますので、ザックリ132戸で割ると1戸あたり900万円に相当しますが、地権者等々あるので、そこまでの恩恵はないにしても、割安感は期待してますよ。
***割安かはおいといて、住友が坪350で苦戦してたのをみてるし、周辺のタワマンとは規模感が違うからね。 あとは再開発って話なのに、そんなに高級路線にはしないでしょ。 補助金ももらって、高値住友と同じ価格にはしないと予想。 坪320?てとこかな。1階の都電脇とかなら坪300もありえる。
****スミフは坪340～350万で1年ちょっとで完売させているが、ここの野村はタワマンと呼べる20階だてなのと、メトロ駅により近いからなあ。たとえ野村価格だとしても、坪320～最上階360万ってとこかな（最上階は仕様による）
****そんなに安かったら瞬間蒸発間違いないですね。以前の野村のように即日完売ですね。その価格なら私も欲しいです。
****補助金出ても潤うのは地権者とデべだけでしょうね。あくまで予想ですが、ちょっと仕様良くして高く売るんじゃないかな～しばらくは池袋でマンション供給も無さそうですからね。 
****同感です。安くはならないのでは。
*正直外観図からはあんま高級感感じないよね。再開発エリアとはいえ今後の計画に比べて地味な立地、建物だし４００超えはないと思うなぁ。
*補助金は地権者の買収で無くなっちゃうよ。一般に地権者の多いマンションは割高だからプラマイ０ってとこかな。価格の予想したところではじまらないが、スミフの東池袋より高くなるのは仕方ないんじゃない？どう考えたってそうでしょうｗ
*このマンションは価格発表前ですから希望的観測したくなるのも解りますが、＠３８０以下なんてありえないでしょう。 私は条件の悪い部屋なら＠３８０くらいもあるかなと思いますが、上層階ならかなり高くなると思います。 補助金に期待されている方もいるみたいですが、影響はないと思います。
*補助金がでるから安くなるという発想は捨てた方が良いです。補助金は建て替える人の負担を無くすためのもので新たに購入する人には何の補助もありません。補助金が出たから安かったなんてマンション聞いたことないでしょ。
*こちらのマンションは一般的な仕様だと考えて坪350～平均は坪400くらいかな。 それでも安いと思います。 いつからの販売かわかりませんがこのくらいの価格ならすぐ売れると思います。 四丁目計画のマンションは価格動向が現在と同じと仮定すれば 坪400～で平均坪450はくだらないと思います。 こっちは規模も大きいから仕様良くしたり共有スペース充実させたりするともっと高いかも。 
**メトロ直結の物件の場合はそれ自体が魅力なので、 共用施設はゲストルームとラウンジくらいで充分ですよ。 逆にキッズルームやシアタールームは、後々お荷物になります。 ましてや、駅から遠い大型物件に見られる２レーンのプールとか論外。 立地がいいと、客寄せパンダは不要なんです。 
*説明会の感じより高いですね。直結とあまり変わらない価格…。
*山手線内側でこの広さが希少なのはわかる、、、けど、高くない！？7階の70平米で9000万後半？中層階でも1億近いじゃん。
*今出てる価格表から推測すると、3LDKに関しては、3階でも8000万台前半、タイプによっては3階で9000万台だぞ？さすがに高過ぎるでしょ サラリーマンや若いファミリーには到底手が届かない価格帯だよね
*7階で9千万後半て、あの立地ではありえないですね。違うとこ買った方がいいかも。
*最強に高いです。低層安い部屋で、7000万後半からしかありません。 ほとんどが億でした。 ファミリー向けとのこと、ですが。 電車がはしる横のマンションで、こんな価格で買う方はいないでしょう。 普通に、文京区に戸建てでもマンションでも買えますから。
*マンマ二さんの記事更新されてるね。
https://manmani.net/?p=13410
**マンマ二さんは優しいのでフォロー入れてくださってるけど、正直価格に関しては論外。 あとちょっと出して渋谷か目黒区買える
**マンマニさんの比較対象物件は参考になった。酷く高えよ！と吐き捨てたいところを、多くの物件を挙げて遠回しに批判しているところがマンマニさんらしい。
*ここ、プラウドタワー東池袋の販売予定価格は次の通りです。【最安値で計算】 
#7F 南東向き 3LDK（76.61㎡） 9,000万円台後半【9,500万円＠410万円】 
#12F 南東向き 3LDK（78.07㎡）11,000万円台前半【11,000万円＠466万円】 
#16F 南東向き 3LDK（81.72㎡）11,000万円台後半【11,500万円＠466万円】
*坪300万台後半～500万近く。 ここ含めてこれからタワマン３連投が野村の値付けってことで、 このエリアの今後の相場はこんな感じで確定したも同じ。 駅直結は450万～600万だね。 ここは60～80平米が中心で、ファミリー狙い。 夫婦二人とも大手企業勤務で世帯年収が２千万を越えた家庭が そろそろ郊外から都心に永住するための物件を探してるとしたら、 待機児童ゼロを達成した豊島区を選びたくもなるだろう。 保活激戦区で育休の減収をくらったらローンが払えなくなるんだし。
*ターゲットは 世帯年収1500-2000ぐらい の 層 ？
*83m2は坪515 駅直結でもなくタワーによくある充実な共有施設もなく高過ぎ 他の方もおっしゃった通り営業は押しすぎて気持ちよくない
**その最上階の4LDKの値段は、確かにプレミアムな値段だね。 低層階で坪356万の3LDKとここは価格幅が広いようだから、お買い得な部屋が売れたあとはボチボチだと思う。ボチボチして、駅直結が住友・野村の値付けで高く出てきてこの街は完成ってことか。 お買い得な部屋の情報がもっと出てこないかな？
*ここの「売り」は広さ。山手線内側で高級物件を除くと75平米以上はまず出てこないね。4LDKなんてもってのほか。 ただこれも新築に限っての話だから中古になるとありふれた物件になるね。
*プラウドタワー東池袋の価格表 
#7F 南西 3LDK 75.11 平米 8750万円台(予定)　坪384万 
#7F 南東 3LDK 78.07 平米 9750万円台(予定)　坪412万 
#7F 南東 3LDK 74.29 平米 8750万円台(予定)　坪388万 
#7F 南東 3LDK 76.61 平米 9750万円台(予定)　坪419万 
#7F 北東 2LDK 60.08 平米 7750万円台(予定)　坪425万 
#8F 南東 3LDK 82.74 平米 10750万円台(予定)　坪428万 
#12F 南西 3LDK 75.11 平米 9750万円台(予定)　坪428万 
#12F 南東 3LDK 82.74 平米 11750万円台(予定)　坪468万 
#12F 南東 3LDK 78.07 平米 10250万円台(予定)　坪433万 
#12F 南東 3LDK 74.29 平米 9250万円台(予定)　坪410万 
#12F 南東 3LDK 76.61 平米 9750万円台(予定)　坪419万 
#12F 南東 2LDK 60.00 平米 8250万円台(予定)　坪453万 
#12F 北東 2LDK 60.08 平米 7750万円台(予定)　坪425万 
#16F 南西 3LDK 75.83 平米 10750万円台(予定)　坪467万 
#16F 南東 3LDK 83.48 平米 12750万円台(予定)　坪504万 
#16F 南東 3LDK 82.13 平米 11750万円台(予定)　坪472万 
#16F 南東 3LDK 78.18 平米 10750万円台(予定)　坪453万 
#16F 南東 3LDK 81.72 平米 11750万円台(予定)　坪474万 
#16F 南東 3LDK 72.15 平米 10250万円台(予定)　坪468万 
#16F 北東 3LDK 71.60 平米 9750万円台(予定) 　坪449万
**高いのは最上階の１６階とか角部屋であって、 ６階以下のお得な部屋のデータがまだない。
*第1期はほぼ完売みたいですよ。
*一番狭い間取りでも60㎡以上。 カップルやファミリーがメインになる。 単身向け賃貸化されにくい。 20階建てなので階層ヒエラルキーが生じにくく、マウンティング気質の人は寄ってこない。 投資目的の購入も少ない。 穏やかに暮らすには向いている。 災害時にエレベーターが止まっても生活可能な階数。 132戸とタワマンにしては小規模なので管理組合などの意思形成がしやすい。 すべてにおいて「ほど良い」マンションなので売れるのだと思います。
**値段以外は程良いと思います。値段以外は。 値段はタイミングの問題があって仕方ないのでしょう。建築費はまだ上がり続けているようで。
**ヒエラルキーは、プレミアムフロアと庶民フロアで分けられてるのが気にかかる。やはり永く住むには見栄も込めてプレミアムなのか… 
* Aタイプ〜Dタイプまでバランス良く売れてるみたい。 高層階の一列とEタイプの多く、低層階の一部は次期販売住戸になってます。販売はあまり急いでない感じですね。
*高い、高過ぎると言われ続けていましたが、この売行きすごいです。 確かに個人的には高いと思いますが、実際売れてるんだから適正な価格ということです。 元が安かった分他の山手内地区に比べてもまだまだ潜在需要はありそうですね。

==交通==
*地図で確認すると、ここの周りは一方通行と車では通れないような細い道に囲まれているので、車をよく使う場合は検討の余地がありそうですね。 一方、電車メインなら全く問題ありませんね。
*昨日たまたま近くを通ったのですが道路付けが悪すぎませんか？ あの場所でこの価格ってかなり強気に出ましたね
*今は赤羽池袋間の標準が10分、昼間は9分で走る電車が多い。 以前は12～13分かかっていましたが。
*丸ノ内線の使いやすさはメリットですね。 新大塚までの経路は路地ばかりですけど。
*渋谷～池袋を走る都バス池86系統が今月からサンシャインシティバスターミナルまで延長になりました。 東池袋の人口増加と造幣局跡地開発を見込んだものだそうです。 新宿伊勢丹や新宿御苑へ行くのに便利になりそうです。
**あまり意味がない気が… 待ち合わせで乗るには時間読めないし、買い物で行くなら池袋でいい気もしますね。
**サンシャインシティや造幣局跡地公園に来やすくはなりますね
**東新宿辺りは混んでるものの、伊勢丹の帰りなんかバス便利ですよ。駅の混雑避けてさっと乗れるし。 サンシャインまで来てくれるのは助かる。
**ベビーカーユーザーや高齢者にとっては 池袋駅前へ出るのにも楽になった。 元気な人は階段など気にしないだろうけど。
**バス路線の延長はこのエリアの将来性を意味してると思う。 今後も住民や訪問者が増えるからこその延長。 実際の利便性より延長されたという事実が大切。
*サンシャインと向原の間くらいに丸の内線の駅でもできれば、大手町ー丸の内とのアクセスが飛躍的に良くなると思うのですが、豊島区あたりでそういう議論って無いのでしょうかね。 メトロの意向とか色々あるとは思いますが、近隣に運動場とか公共用地もあるので、駅を作るのに比較的ハードルは低いように思いますし、副都心線の東池袋よりも、ここら辺の住民やサンシャイン等の施設には、メリットあると思いますが。
**東京メトロさんは、駅周辺を大規模に開発されるときデベさんが金を出せば新駅を設置します、という姿勢だから、もし実現させるには向原に広大な敷地が必要なんですよ。
**丸の内線新駅はわからないですが、 副都心線の東池袋駅は現実味が出てきましたね。
***副都心線より丸ノ内線の新駅がほしい
*まあ有楽町線あるしな。大手町はともかく丸の内勤務なら問題ないだろ。
*副都心線より丸ノ内線の新駅がほしい
*池袋国際キャンパス（イメージ動画）新駅、いずれ作られそうだね。
https://www.youtube.com/watch?v=X9p-jP2CbXI 
*東池袋は新宿や渋谷、大手町に直通で行けないのがネックかな。 考えようではふた駅先の要町の方が便利。
*東池袋駅の4番出口が、8月1日から2022年3月まで封鎖されます。 こちらの物件の最寄りの出口が変わります。ご注意ください。
**エレベーター付きの新しい出口に生まれ変わるので期待
*東池袋から横浜行くなら、有楽町線で池袋→湘南新宿ラインの方が乗り換えも乗車位置（10号車有楽町寄り）もスピードも快適でしょ。
*もし新駅ができたら、わざわざ池袋に戻らない。有楽町線と副都心線の改札が離れすぎだから。 新駅から新宿三丁目駅まで各駅で行って、同じホームで待ってりゃ急行に乗れる。
*新駅できるとしたら、区役所の真横あたりですかね。
**環5の下ではなく、もっと池袋駅寄りで、グリーン大通り直下です。
***そうなんですね。 かなり池袋駅よりなんですね。
***池袋寄りでもありますが、東池袋交差点の下あたりになりますね。 既に仮のホームは出来てます

==構造・建物==
*ここって木造不燃化第一号のようですけど、普通のマンションよりお買い得になったりするのかしら？
*ランドスケープをみる限りでは、内廊下かな。
**内廊下なんですか？都電が近いので、音を配慮したのでしょうか。 
*計画図をみると北西は道路沿いとして、向きは南東、南西、北東に住戸ですね。1Ｆはエントランスやゴミ捨て場、駐輪場でしょうから、住戸は設けないと思います。計画では20Ｆ建ての132戸とでてます。南東は19Ｆ×3戸
=57戸　南西19Ｆ×2戸
=38戸　北東19Ｆ×2戸
=38戸　で合計133戸です。１戸多いですね！また、南西、北東は１フロア２戸ずつなので全て角部屋となり。南西向きで角は南東向きの住戸は人気になるでしょう。北東向で角が北西向き住戸は価格勝負となるでしょう。南東は１フロア3戸ずつになるでしょう。 
**纏めると 
#南西（角は北西）19戸 
#南西（角は南東）19戸　 
#南東（角部屋なし）57戸 
#北東（角は南東）19戸 
#北東（角は北西）19戸　→価格勝負 また、影についてですが、アウル、サンシャイン、これから建築する造幣局マンションの影になる事はないでしょう。 
*ボイドスラブでもないのに、スラブ厚275～300ミリって厚くないですか？
*スラブ厚とかいいよね。タワーのスペックではない。池袋のタワーと思うから立地的に高すぎなんだけど、山手線内側、有楽町・丸の内線利用のレジデンスと考えれば悪くない。
*このあたりの開発は未発表含めまだまだあるのだから永久眺望はあり得ないかと
**大塚六丁目方面の眺望はまあ固いでしょ。
*公園ビューだけど、大学の建物との位置関係によっては眺望も微妙なような気がしますが。 このプラウドタワーの眺望や日照にも影響しますね。
**位置的にはプラウドタワー東池袋が勝ちですね
*プラウドタワー南側の眺望はやはり手堅いですね。

==共用施設==

==設備・仕様==
*ゴミ置き場を除けば、各種仕様は良さそうですね。
*ゴミ集積所の前の部屋は避けないと… 普通、エレベーターの裏にゴミ集積所を作るだろ？
*ここのHP、プレミアムプラン推しが露骨すぎませんか？ 14階以下を買うと肩身が狭くなりそうな印象。 それだけ上層階が割高なのだろうけど。
**プランのページ、確かにひどいですね。 トイレのリモコンとか、今どき公衆トイレでもこのくらいのリモコンついてるでしょ。 14階以下も1億前後払うんだから、つまらないところでコストカットしないで欲しい。これだと、せっかく高い価格払ってもいいから買おうと考えてる人も幻滅すると思いますね。
**14階以下、リビングダイニングにエアコンなしなんて！ 冗談としか思えない。 しかも標準仕様に×をつけてプレミアムプランの画像を並べてる。
***エアコンの機器がついてないだけでしょ。
***標準の仕様を悪くしてプレミアムを良く見せようとしてない？ ライザップに行く前の姿を大袈裟に腹出して撮ってるの思い出したw 割高で売れないなら姑息な真似してないで安くすればいいのに。
*こちらのマンションに、見学に行って来ました。10年前に購入したマンションと内装はほとんど変わらなく、共有スペースもソファーとキッズルームのみ。ベランダが広いのを強調されてましたが、それなら部屋を広くした方が。。 上層階のプレミアムプランでないと、さらに普通の作りになる様で。。現地も池袋の外れの都電の線路沿いで、周りは何も無い田舎風景でしした。ほとんどが1億円前後、上層階は1億以上のお値段でしたが、ここに1億はあり得ないと思い、辞めました。ちょっとガッカリしました。

==間取り==
*間取り:2LDK～4LDK
*専有面積:60.00m2～83.48m2
*最大で８３m2と、意外と広くないですね。それも、あまりいい間取りとは思えず・・・それでも、とてもお高い値段になるんですよね・・・
*公開されている間取りイマイチですよね。 
*価格が高いのが気になりますが、広く収納が整っている快適な間取りが魅力を感じますね。
*オーダーメイド対応のマンション。 有料、15階以上と条件がついていますが、オーダーメイドプランができます。Jタイプは3LDKなのですが、2LDKにするプランが載っていました。納戸やシューズインクロークの広さもあります。オーダーメイドだとドアのつける位置を変えることもできます。 収納を広くするワンポイントオーダーメイドもあります。あとは一部変更のオーダーチョイス。お金があれば利用したいサービスです。

==買い物・食事==
*それにしても坂下商店街（日の出商店街）が活気ある商店街に 生まれ変わってほしい。 折角近くに造幣局公園ができるから、豊島区再開発お願いします。 現状は青果店や精肉鮮魚店の個人商店が多いですが 活気がなく正直寂れた商店街です。 店舗を市場のような施設にして集約。 緑地化や地域に密着したお店の誘致など。 今後東池袋は人口が増えると思うので 再開発をする価値はあると思う。 それによって若い人材も流入してくる。 
**戦後からしばらく大いに賑わっていましたが、西友とサンシャインができて流れが変わってしまいましたからね。でもこのエリアににぎわいが必要なのには同意です。でもこれからは新しい都電沿いの道に動線が移っていくでしょう。 
*そうそう、ここは窪地なんだよね～。だから商店街があって、昔（30年近く前)は夕方なんかほんと賑わってましたね。補助81号沿いに、また新しい形でお店ができるといいですね。
*目の前のお総菜屋さんとか近くの八百屋さんとか絶対毎日買いたいと思う。隣のお蕎麦屋さんなんて、週末に家族で通っちゃうのが目に見える。
*商店街で買い物するって街じゃないでしょ 普段ならサンシャインか西友、マルエツプチのいずれか 池袋経由ならデパ地下、大塚経由で都電で帰ってくるならアトレ
*昨日、西武デパート閉店間際、お弁当が半額で買えました、美味しくいただきました。

==育児・教育==
*現在、この辺りに住んでる者です。2歳の子供がいますが、子育て環境としては凄く良くなってきてる気がしますね。最近は毎週末に南池袋公園に連れて行くのが習慣化していますね。後はサンシャインも子供が楽しめる場所は多いのでよく行きますね。最近の豊島区は待機児童への対策にも力を入れているようで…。造幣局跡地の公園含め全て徒歩圏内にあるココは同じ子育ての環境としては結構充実しているのではないですかね。
*子育て環境の懸念点は、東池袋周辺は幼稚園がほとんど無いことです。 近隣の幼稚園となると護国寺か目白で、一駅くらい離れるイメージです。 豊島区、文京区の幼稚園は園バス禁止のため、基本は自転車で送り迎えになるので雨の日などなかなか大変です。
**保育園は豊富です。待機児童ゼロを達成した区ですから。 幼稚園だと、巣鴨幼稚園まで都電利用ですかね。
***確かにそうだけど、逆に１駅くらい移動する気になれば、幼稚園の選択肢もすごく広いよね。 それこそ、学習院や音大付属から仏教、キリスト教系や区立幼稚園まで。
*共働き子育てしやすい街ランキング第１位　豊島区
*まさに共働きで去年から認可保育園に入っています。認可に入るための点数稼ぎなど、これといって特別していませんが、普通に近所の認可保育園に入る事が出来ました。 もし、これから子供の予定があり、共働きを前提としてマンションの購入を考えているのであれば、保育園の入りやすさはちゃんとみておかないと痛い目にあう可能性もありますね。どことは言いませんが、とあるタワーマンションが林立してるエリアで、共働き前提でローン組んだが、保育園に入れず、共働きが出来なくなってしまった方もいるようなので…

==周辺環境・治安==
*この物件、開拓砦みたいだな
**なんかインディアンに包囲された開拓砦の体だね、低層階は都電マニアに人気が出そうだが...
*これ、周囲の木造密集地帯もいずれ手が入って綺麗になるのかな
**ここだけじゃないよね、周辺もすっかり綺麗になるんだよね
*計画された絵をみると、北側（都電側）にはベランダには設けずに南向き中心で東と西にそれぞれ配置といったイメージですね。更に商店街を挟んだ向かいは区の開発エリアに指定されている様子ですが、ここも将来的になにかが出来そうです。造幣局跡地を中心に開発が動きそうですね。取り合えず確定している開発案件としては 
#造幣局跡地開発（造幣局マンション）アウルタワー側 
#造幣局横サンクス周辺にタワーマンション 
#都電東池袋4丁目駅のタイムズに野村の駅直結マンション 
#南池袋ＪＴＢビル～区役所地区再開発（1000戸タワーマンション） 
#東池袋4丁目公園周辺再開発（専門学校跡地） 
#都電整備計画（進行中） 
#補助81号線工事（進行中）→造幣局とサンクスの間の道が補助81号線がつながります。
*ここの向かい（商店街側）にＵＲ？が再開発用の土地を取得している みたいですが、気になりますね。 区画的にはマンションは建たないと思われます。 公園かなにかでしょうかね。
**動いているのはURで、木密の解消と道路拡張ですね。都電が走る道路に面してないので容積率が低く、集合住宅になったとしてもコーポラティブハウスや低層マンションでしょう。そのうち住民を集めて勉強会もやるんじゃないでしょうか。不燃化特区エリアなので区の公園も配置されるはずです。
*購入検討しているものです。現地見てきました。 住宅地の中にあり、近くには昔ながらの肉屋さん、豆腐屋さんなどがチラホラあるものの、あまり何もありませんでした。再開発で、店などもできてくるかもしれませんが…。 線路に面していますが、線路沿いは歩道が整備されるようです。 近隣は住宅地ですが、少し歩くと大きな道路がたくさんあり、小さな子供がいるので危ないかなと感じました。 
*防災上も景観上も、 商店街ー都電ースミフがある道 ・・・の三角地帯全体を再開発して欲しいけど、文京区との境界が入り組んでるし難しいだろうな。 このマンションが東池袋再開発の東端になる予感・・・。
*副都心線の東池袋駅開業がいつになるかだなあ。乗り換え駅になれば更に商業も増えると睨んでるけど
*池袋は断続的に再開発が続いて失敗しないのがいいね。 急に大規模な再開発やって、その後ほったらかしのいくつかの郊外ニュータウンとは全く違う。いつもどこかに再開発の余地がある。
**ここは池袋の外れだから 再開発の恩恵も限定的
***再開発の恩恵どころかこの物件自体が木密エリア不燃化特区の再開発だし、 目の前に大学と防災公園ができ、都電併用軌道が２年後に完成するし、 造幣局南地区で木密が一掃されるし、エリア大変身前の、最後の物件。
***大学と言ってもFランク大学だし 学生達の活気はサンシャインや池袋駅方向（逆方向） に向かうだろうし 公園は他のマンションの近くにもあるし この辺の再開発はあまりメリットを感じないんだよね。
*池袋が前代未聞の「劇場・ホール」街に変身！ こんな街、他にあるかな
http://tech.nikkeibp.co.jp/atcl/nxt/column/18/00129/022100016/ 
**池袋は演劇ではこれまでも中心の1つ。ハレザ、芸劇＋広場でさらに演劇の街となるだろう。 上野は美術館、博物館の都内随一の集積地。広大な上野公園もあり、松坂屋に加えフロンティアタワーもでき、老舗店も数多い。利便性も申し分ない。 どちらにも住んだ経験があると、なかなか甲乙つけ難いよ。ただ良好な居住エリアはどちらも限られている。
*水辺が近いのがいい人は品川だし、地盤の強さが必須の人は池袋。対照的なものの一つ。
*都電は朝からうるさいですょ。 窓をまったく開けない生活なんて真冬くらいぢゃないですか？ 高速下や都電沿いにホームレスが缶を集めて運んでますよ。そんな地域に億なんて信じられません。
*ここは池袋じゃなくて 都電荒川線の東池袋四丁目のイメージ。 ここが池袋のマンションと称するのは違和感
**まあね。池袋駅周辺の繁華街からは離れてるからね。 しかし、この物件のある場所は、池袋駅エリアの再開発特区と特定都市再生緊急整備に指定されていて、再開発の規制緩和が適用される池袋再開発エリア圏内。
*高速から離れているから、こちらはいいと思う。 駅近で高速横や幹線道路沿いは、勘弁だわ。 鼻真っ黒になるよ。
*ほんとですよね。。池袋からはかなり距離があり、サンシャインならまだ近いですが。。 周りは古めの戸建てが多くて、池袋と言われても。。前が公園になるとの事でしたが、昼間は良いけど夜は治安がどうなのか。。都電の音もどうなのか。、サンシャインも昔は処刑所だったみたいですし、環境今ひとつな気がしました。マンションの内装や、共有スペースに何か特化するものでもあれば考えますが、本当に1億？？いまだに疑問です。。

==周辺施設==
*目の前の防災公園は、URLの会社が手掛けるらしい。 赤坂インターシティAIRや、 恵比寿ガーデンプレイスのサッポロ広場を手掛けたとこ。 その会社にあの造幣局跡地の広大な面積をやらせるとは、 豊島区も今は金あるんだな。 区役所を建てて儲けを出す発想の区長、イイね。
http://www.amenis.co.jp/landscape.html 
**というより南池袋公園の成功がでかいだろうね あれだけ他自治体にも注目され住民の評判も良ければ 議会も反対を出しづらいだろうし
*国際学部？が来て、留学生だらけになるという情報も…。
**また、治安か悪化しそう。 ここは、子育て世代は論外だわ。
*MARCHのレベルが上がろうが下がろうが ここに進出してくる東京国際大学は Fランク大学であることに変わりはないと思うよw 留学生が大挙して押しかけて来ると思うけど治安大丈夫かな？
*現在7000人の定員のうち3500人を池袋の新キャンパスで受け入れ そのうち100カ国超の出身国で構成される留学生が2000人か アジアに偏って受け入れる大学は多いけど学部や内容を見る限り英語での授業がメインっぽい まあホントに学業を池袋の地で学んでくれるための留学生なら文句はないんだが 
http://www.tiu.ac.jp/exchange/list/
**そう、英語圏が主力でやってる大学ですよね。 公園も、セントラルパークやビバリーヒルズ青春白書みたいだと絵になるなあ。 そうすると海外のファストフードが出店してきそう。

==その他==
*良い点 
#サンシャイン、西友が近く買い物が便利 
#補助81号が終われば歩道のある道で駅まで行ける 
#文京区側には高い建物がなく、眺望が期待できる 
#新しい防災公園への期待 
*懸念材料 
#窪地である 
**地盤は高台よりは弱いでしょうが、杭基礎で問題ないのでは？ それと都電の下に何年もかけて大規模な下水道を築造中で来年完成します。 人口が増えていくエリアに必要なインフラですからね。 なので雨水による冠水は心配ないですよ。 
#商店街が寂れている 
**昔からの動線ではそうですね。今後は補助81号沿いに店舗ができていくでしょう。 
#都電と開発による補助81号が近く振動、音 
**都電は車道上に移され、枕木の軌道が消えて振動も車並みになりますよ。
#シティーハウスが意外と近く、向か合わせになる住戸も 
**都心でそういう心配はあるでしょうね。でも70ｍは離れてます。
#造幣局跡地のタワマンの影響（日影など） 
**現在の計画では、それはありませんね。タワマンと言っても高さ100ｍ程度。しかも北西に建ちますから。夏の西日が日没時に少々遮られるくらいでしょう。
*スーモ住みたい街ランキング2018 
#1位　横浜 
#2位 恵比寿 
#3位 吉祥寺 
#4位 品川 
#5位 池袋 
#6位 武蔵小杉 
#7位 新宿 
#8位 目黒 
#9位 大宮 
#10位 浦和
**スーモのランキングは賃貸で住みたい人たちも込み 池袋は賃貸の割安感が有名ですから


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