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パークコート代々木初台

Name: パークコート代々木初台
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 3.6666666666666665 (3 reviews)
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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[渋谷区]]初台2丁目16番8・16番9（地番）
*交通：
#[[京王線]] 「初台」駅 徒歩8分 （メインエントランスより9分）
#[[京王線]] 「幡ケ谷」駅 徒歩9分 
#小田急[[小田原線]] 「代々木上原」駅 徒歩13分 
#東京メトロ[[千代田線]] 「代々木上原」駅 徒歩13分
*総戸数：46戸
*構造、建物階数：地上3階 地下1階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2017年07月中旬予定
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：株式会社安藤、間 

==価格・コスト・販売時状況==
*この場所でパークコートですか。微妙ですね。間取りも柱や梁の位置が気になりますし。うーん…。
*今年の7月
=来月竣工なので、 竣工売りで、現地モデルルームで実際の部屋が見られるのは良さそうです。 ただ初台でパークコートは、 パークコートの安売りし過ぎな気がします。 最近建物の仕様は抑えめなものが多かったとはいえ、立地まで妥協するとブランド毀損しそう。 プラウドが良い例ですが。
**もう建物は出来上がっていますよ。パークコートらしいという噂でしたが、本当だったのですね。
*小規模だし、パークコート名で高値付けして売り切ろう作戦ですね。やっぱり建設費高騰の影響で適正価格では利益出ないってことなのか。
**もともとパークコートシリーズは、単に低層ハイグレートではなく、 立地、敷地計画、建築家・デザイナーの顔ぶれ、施工会社など、デべの強い自負もありましたからね。 この時代、パークマンションは希有なだけに、 パークホームズとの線引きがわかりにくいとはいえます。 
*カタログが送られてきましたが、想定よりやはり高かったです。。。 
**価格だけはしっかりパークコートでしたね。3年前なら南青山買える価格…。
*公式サイトで、７０００万台もあるようですが、限りなく８０００万に近いのか
**思いのほか弱気ですよね。代々木のパークコートがこの値段で買えるチャンスってそうそうないのでは。もちろん狭めの間取りでグロスが下がってる面も大きいですが。
***代々木じゃないよね、実質
***それはそう。実質笹塚なんだけど、でも駅の北側と比べ物にならないのもまた事実。
*さすがに億以下の住戸は、地下住戸とか北向きとか、納得の行く部屋は億越えか・・・
* 6000万円台の部屋がありますね。 こちらの部屋は安い気がしますが。。
** 62平米のお部屋、6000万円台はお買い得な気がしますね。
**物件概要には6870万円とありますね。
***北バルコニーでファミリーには狭いですが、 収納スペースに配慮され、間取りもまずまずなので、 倍率がつく可能性もありそう。
*何部屋か抽選になってるようですよ。
*価格がホームページに書いてありました。かなり詳しく「3階」とか「2階」とか階数までありました。4階になると9000万円台、1億の間取りもあるんですね。やっぱり価格は7000万円台から。
*キャンセル住戸発生しているということですが…お値段、やっぱりしますね(^_^;) キャンセル住戸の場合って販売価格は最初に売れたときと同じ額にしているのでしょうか。

==交通==
*周辺の道路幅が狭く、ゆとりがない
*駅から徒歩8〜9分で、駅から家までの道のりにスーパーがないのも残念なところ。甲州街道や高速も少し近い気がする。
*現地を見てきました。駅徒歩8〜9分ですが、初台からはフラットで、マンションの周りは静かな良い場所ですね。ついでに近くの豪邸2件も確認してきました。
*この物件の周囲は狭い道が多く、5ナンバーであれば特に気になりませんが大型車は苦労するかもしれません。変なところに電信柱があったりします。エントランス前の道路は狭いのに相互通行です。対向車が来たら場所によってはすれ違えません。ただし駐車場の出入口はメインエントランスの裏側と思われます。
*エントランスから坂道をちょっと下れば山手通りと甲州街道をつなぐ道があります。ここは交通量も少ないので便利だと思いますが、山手通りから甲州街道に向かってなだらかな上り坂になっているので自転車はキツいかも。 
*初台駅からは甲州街道と並行している緑道公園沿いをずーっと歩いてきてライオンズマンションのところを曲がるか（このルートにはコンビニはありません）、商店街のセブンイレブン脇の道を入ってずーっと歩いてレディースクリニックを目印に曲がるかのどちらかでしょう。 駐車場のところから入れるのであれば、商店街をずーっと歩いてはじっこのローソンの脇の道を入って突き当たりまで行ったところが当該マンションです。 どのルートも駅から10分弱といったところです。
*最寄駅から8分とやや離れてはいますが、マンション周辺が騒がしくならないような魅力でもあります。

==構造・建物==
*接道が悪くて、高級感がないですね。 近隣の雰囲気が庶民的過ぎです。
*今日物件見てきたのですが、表は綺麗なタイルを張ってあるのですが、奥の方は貼っていなかったのですが、これはこのままなのでしょうか？　足場がもう外れているからそのままなのですよね？　ちょっとしょぼい感じがしました。
**最近はパークコートでも吹き付けの壁面あるので そんなものなのですかね。デザイン的には残念ですが
**仰る通り道路側だけタイル張りでその他はほぼ吹き付けで驚きました。 しかも古ぼけたバタークリーム色…。 バルコニーも賃貸で見るような乳白色のガラスで、接道ギリギリまでお部屋があって。 これで、パークコート？？ てな印象でした。
*図面見ると、乾式壁を採用しているような。。。
*梅雨の晴れ間だったので、現地見てきました。 周辺道路が狭く、窮屈な土地に建っています。 見た目、もしパークホームズといわれれば、違和感ないです。 以下、気がついた点。 ご参考までに写真も。
#剣先フェンスあり 
#エントランス小ぶり 
#バルコニーの戸境がペラボーのところも 
#ふつうの機械式駐車場。大きなクルマは？ 
#全面タイル張りではなく、吹き付け塗装は気になりました。 
<gallery>Image:パークコート代々木初台_外観.jpg| </gallery>
<gallery>Image:パークコート代々木初台_裏側.jpg| </gallery>
**外観は悪くないと思います。あとは専有部のクオリティと値段ですね。それら次第では検討に値する物件と捉えました。
*全面タイル張り、ましてパークコート物件固有の特注タイルの時代は遠い昔の話になりましたね。
*建設中からずっと気になってましたが、周りの景観がネックです。ずっと初台なので立地は魅力がありますが、この価格であの周囲の環境と思うとためらいます。みなさん、周囲の建物なんて気にされないんですかね。 
**正直、窮屈な土地という印象ですね。フラットではないし。 仰るように、立地や景観だけとれば、パークホームズでもおかしくない感じ。
*第一種低層住居専用地域ということで、 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階という風に記載されています。 地下1階ってどういうことなんでしょうか。構造上の、地下もあるように扱われているということで、実際のお部屋は1階から3階までという認識でよろしいのですか？
**3階と4階は億超えで、眺望と日当りは良し 1階と2階は億以下だけど、眺望と日当りが難
*北バルコニーって、住んだことないから・・・どうなんでしょ
**低層で北向きは人気でないですよね。
*外観はパークホームズを少しグレードアップした感じ。
*上質そうな外壁タイルも一部で、コストを抑えた印象。
**確かに、駐車場の方から見るとタイル貼りでない箇所が目立ち、パークコートにしては若干チープな印象がありましたが、内装・設備・仕様が確りしてればカバーできるかなと。
*外観はエントランス面はタイル張りですが、裏側は全て吹き付けで、あれでは汚れや雨染みなど気になるところです。。
*北側ですが、離隔が取れてて明るい印象でした。 周囲に高い建物もないので、空が広かったと思います。
** 2階、3階なら採光は少しは大丈夫かもしれませんね。 
*正面の古いアパートに狭い道路…初めて見に行った時に驚きました。広々としたエントランスがなくても、トランクルームなど実用的な部分を重要視する方には好まれるのでしょうね。
**目の前のアパートがきになるのはともかく、 第1種低層エリアのマンションでそんなに広くてインパクトのあるエントランスは普通無いですよ。準工業エリアで埋立地の湾岸タワマンと違って
*低層だからやむなしとは言え天井高が2450と分譲マンションの最低レベルなのは残念 もう少し余裕あればと思う。設備はそれなりなものついてるだけに余計に残念
**天井の低さばかりはどうしようもない。僅かに245だし。圧迫感が半端ない
**そもそも第一種低層住居地域ですから。かなり窓が大きい為天井高の圧迫感はなかった印象です。
*梁のせいでサッシが低いってどっかの間取りブログに書かれてましたね。圧迫感どうこうは感じ方でしょうけど。
*サッシ2mないからね、開口部も少ないしそういう部分は残念だね。 間取りとランドプラン、一部の仕様はパークホームズレベルだと思う。

==共用施設==
*駐輪場が屋外式のようで、それも残念です。
*駐車場がすでに定員枠以上埋まっているとの事で、断念しました
*ここの駐車場は道路が狭く、非常に使いにくそうでした。。。近くの駐車場に停めることも考えてみたのですが、空いてたりするんですかね。
**駐車場はいくつか空いているようでした。 近く限定だと空き枠を早めに抑えておいたほうが良いかも知れませんね。 すでに契約してる人もいると思います
***駐車場10枠に対して契約者の10数組が保有者とのことで、すでに定員こえているようです。交通量は極めて少ないので、運転は問題なさそうですよー。

==設備・仕様==
*全戸分トランルーム付きなのは、◎かなと。
*内装仕様は自分の知っているパークコートとはかけ離れており、キッチンはフィオレストーン、扉やクロス、洗面所も基本的にはグレードは劣るものでした。
**仕様はまあまあといったところ。最近のパークホームズとあまり変わらないような気もしました。 天井カセット、玄関廊下タイル、食洗機・食器棚標準、結晶天板、洗面鏡下のタイル仕様などは良かったですが、ドアストッパーが一部手動、シンク下の収納の一部が観音開き辺りはマイナスでしょうか。
**結構勘違いしてる人が多いんだけど、フィトレストーンの天板て、御影石とかの天然石と値段変わらないんだけどね。御影石とかの天然石だと、水シミ、耐久性の観点では劣るしね。
***そうだったんですね、私は結晶天板の方が天然石より高いと言われました。同じくらいで、物によっては高いということかも知れませんね。勉強になりました。
***観音開きはシンク下のディスポーザーが入っている所だけですよ。 コストカットというよりはディスポーザー設置の為だと思います。
*程良く上質な外観と内廊下や部屋の質感が、ぎらぎらしすぎてなくて落ち着いて永く住めるなと感じました。
*天然石浴槽、天カセ、ディスポーザー、専有面積以外のストレージルーム、グローエ水栓、通常エアコン取り付け済、キッチンフィオレストーン、廊下全面タイル等文句なく高仕様でしょう。初台は物件供給自体が少ないですし。
**室内の仕様なら、あとからリフォームでいくらでも変えられるけど、ペラボーはどうにもできない。初台にパークコートがないからって、こんなもんでも売れるだろと足元見られたのか、そんなに高値つけられないだろうから、共用スペースに手を抜いたのか。

==間取り==
*60㎡、70㎡台の2LDKがあるのもゆったりしていていいです。63Bの間取りが出ていて、63.59㎡でした。LDKが14畳。お風呂場が1418のサイズでちょっと広く、玄関収納も広いです。主寝室も収納広めでいいですね。
*間取りタイプは ２LDK～３LDK広さも６３．１２平米（２戸）～９１．９３平米となっていますからファミリー対象と予想しています
*収納が少ないのは、仕方ないですね。
*２ＬＤＫタイプと３ＬＤＫタイプが中心となっていることから、どちらかというとファミリー世帯が多くなってくるのでしょうか 平米数としてもファミリーには十分な広さになっていることは利点 テラスがあるタイプはテラスが広くて、色々利用用途がありそう リビングスルーになっているのが多い印象ですが、リビングスルーは生活音がお互いに気になるので、生活スタイルが違う家庭だと少し暮らしにくさがあるかもしれません
*外観と内装のデザイン、どちらも高級感が漂う雰囲気があって、とても良いと思いました。 全部ではありませんが、間取りはリビングに通じている洋室が多く見られたので、 もっと廊下で各部屋に分けられている方が良いように思えました。
*プランはよくありがちのシンプルな間取りではありますが、住みやすそうな印象を受けますね。
*うちの妻はトランクルームやストレージルームなど収納の多さに反応してました。
*キャンセル住戸の間取り見ていて思ったんですが、なんでバルコニーを専有部の端まで伸ばしきらなかったんでしょうね？
**庭先空地はプライベート空間の為ですね。

==買い物・食事==
*買い物施設は徒歩5-6分の距離にOKストアや薬局もあるのでまず不便はなさそうですね
*スーパーが初台までの道のりにないですね。
*甲州街道の反対側にはガスト・デニーズがあります。パチンコも・・・。 本屋さんはオペラシティに行かないとありません。 幡ヶ谷・代々木上原も徒歩圏内なので、DVDレンタルは幡ヶ谷のTSUTAYAへ、小田急線を利用する時は代々木上原へと使い分けられます。 初台駅前は最近なぜか居酒屋さんが充実してきています。
*近所にスターバックスリザーブがあるのが羨ましいです。

==育児・教育==
*子供がいる親御さんがまず気になるのは小中学校だと思いますが、通学指定校までの距離はマンションから5-6分と近距離なのは良いと思います。

==周辺環境・治安==
*場所についてわかることを少し。 元はゼネコンの社長（会長？）邸だったようですし、 近くには豪邸もあったりして、静かでいいところだと思います。 お買い物はオーケーが近いし、幡ヶ谷にもスーパーが何件かあります。 区のスポーツセンターも近いし、オペラシティも近いし、 代々木公園へは歩けなくはないし、自転車ならすぐです。 なかなか暮らしやすい場所ではないかと思います。 
*初台の立地、家も大きいところが多いので暮らしやすそうですし。 住環境がいいのが素敵です。
*町並み見ても、ここは何やら薄暗くて良い印象がないなあ。西原の邸宅地は隣接というより少し離れてますね。雑然とした南側の谷を下って代々木郵便局あたりから登った向こう側とは雰囲気も違うでしょう。
*羽田の新しい離着陸ルートって 初台を通りますか？
**ネット上の情報で恐縮ですが初台上空も含まれていると思います。
**新飛行ルートにおける騒音は新宿区渋谷区で約70デシベル。上空約600メートル 港区品川区大田区で75～80デシベル。上空約300メートル 品川あたりのタワーマンション上層階はもっと騒音レベルが酷いかも ルートとして安倍さんや麻生さんの自宅がある富ヶ谷松涛の真上も通過するどころか 城西地区の山手通りエリアはすべからく騒音を受けることになる
*周辺は閑静であるが故に夜は真っ暗になるところもちらほらありますが、治安は悪くないと思います。 みなさんおっしゃっているように、景観・眺望にはあまり期待できないでしょう。
*近隣に、超が付く屋敷が2つもあり、ここの敷地も超が付く屋敷の跡地ですね。
*戸田建設の会長が自宅に選ぶエリアというだけで、なんか間違いなさそうな印象受けちゃいますね^
**戸田会長御殿だけでなくスクエア御殿にロッテ御殿、新婚時代の手塚治虫も初台住みだった 
**私の父が昔出入りしており馴染みがあるのですが、建設地は戸田建設前会長のご自宅があった場所で、相続に絡んで売りに出たのだろうと思います。南側はずっと富士銀行の施設があり、私が嫁ぎに出る前なのでバブルの頃だと思いますが、立派な迎賓館が建ち狭い道を黒塗りの車が行き来していたのを覚えています。その後の不況でか敷地は南北に分割して売られ、北は丸紅商事のマンションが、南は今のお屋敷が建ちました。多くの財界人に愛された緑豊かな高台で、初台では稀有な一画ですが、以前あった豊かな植栽が新しいマンションに引き継がれなかったのは少し寂しい思いがあります。景色も大きく変わり記憶が不確かなのですが、敷地から西に下り今は郵便局がある通りには小さな川が流れていたはずで、水害には少し注意された方がいいかもしれません。それを除けば閑静で本当にいい場所だと思います。
***ここは高台40mに立地してるので水害は問題なさそうですね
*代々木上原の洗練と、渋谷、新宿、中野の利便性両面を得られるのはこのエリアの特性ですね！

==周辺施設==
*エントランスから坂道を下ってすぐのところにローソンが併設されている郵便局本局があるのでこれも便利。

==その他==
*良い点； 
#車を使った移動が最高に便利（幹線道路（甲州街道、山手通り）及び複数の高速道路入り口が近い、例）山手トンネルを使って羽田まで２５分、お台場まで１５分、中野長者橋から東京外環道方面や中央道へのアプローチも快適！）また、近隣に複数のカーシャリング施設もあり。（タイムズ、三井） 
#幡代小学校、初台保育園、代々木中学校、複数の私立幼稚園、渋谷区役所初台支所、代々木郵便局が至近 
#徒歩１０分内の東京オペラシティーでの各種コンサート、演劇鑑賞 
#代々木公園、新宿公園、渋谷区スポーツセンター（プールあり、お薦め）が自転車で楽々アクセス 
#ＯＫストアー、オペラシティー、新宿パークタワー、初台や幡ヶ谷の商店街等の近隣の商業施設が豊富 
#京王初台駅から都心アクセス良好（九段下近辺の学校に通うのは便利）。自転車を使えば代々木公園駅まで６分程度。千代田線沿線（乃木坂、赤坂、日比谷、大手町）へのアクセスも大きな負担ではない。 
#初台２丁目の坂上にあること（甲州街道と同じ平面レベルにあり、例えば新宿や幡ヶ谷への移動に坂がなくて快適。結果として、渋谷駅に行くよりも新宿駅・代々木界隈での買い物が圧倒的に多くなる（個人的好みでもあるが））　 
#近隣商業地域が近くにある、低層住居専用地域（しかも第一種）にあり、利便性を享受しながら、一方で静かな住環境であること。この点は、近隣の低層住居専用地域（代々木５丁目、元代々木、大山町）と違って良いと思う。銀行ＡＴＭ、コンビニ、スタバ、ドトール、王将をはじめとした中華料理、ドラッグストア、モノマイスターなどの雑貨店など近くにあり便利。
*その他 
#本町側に公共の図書館あり 
#アクセスは新宿ほど良くないが、今後の渋谷駅再開発は楽しみ 
#西新宿の再開発（特に３丁目（オペラシティーとパークビルに挟まれた地域））は、水面下で進行・増殖中 
#パークコートが云云かんぬん。。という議論は味気ない。３Ａ地区及び番町にあるパークマンションシリーズ以外は、どれも大差ない。注文住宅と比べると、集合住宅で使用される部材は規格化されていて、細部に拘っても無意味。むしろ５年後から１０年後先を見据え、個々のライフステージに応じた生活の利便性や文化的な活動にこだわった方が良い。
*毎年秋分の日前後に開催される阿波踊りは必見です。 同時に近所の氏神様である代々木八幡でもお祭りがありますが、近年人出が多くなりすぎているのでちょっと敬遠した方がいいかもしれません。

==掲示板==
*[ ]

23ku/620851/323ku/620851/4

23ku/620851/323ku/620851/5-309
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