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ドレッセ武蔵小山プレヴィ

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==物件概要==
*所在地：[[東京都]][[品川区]]小山三丁目172番5号（地番）
*交通：東急[[目黒線]] 「武蔵小山」駅 徒歩3分
*総戸数：地上14階
*構造、建物階数：54戸
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2015年02月下旬予定
*売主：東京急行電鉄株式会社
*施工：東急建設株式会社 
*管理：東急ファシリティサービス株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*武蔵小山は最近新築が少ないので、すぐ売れると思います。坪３３０位でしょうか？
*再開発時に建てられるマンションは間違いなくここよりは高いでしょうが、武蔵小山なので平均坪単価350万を超えるなんてこともないでしょう。坪350万程度まで予算があるなら待ちでいいと思います。
*人気の間取りは第1期で売り切るようです。
**人気のタイプってどこなんでしょう。広さが間取りの使い勝手の悪さで相殺されて50平米以上の部屋はどれも変わらない印象です。
***人気タイプは無いけど、それでも申込が入るのは、下の階の1LDKでしょう。 
*２ＬＤＫ １０階 ５５００万。これって、どうなの？
*26ある2ldkﾀｲﾌﾟのうち、24は5000万以上でした（涙）
*どのぐらい売れたかは分かりませんが、昨日で第一期間締切。29日に追加販売。第二期間は未定。１ＬＤＫは３３００～３９００万、２ＬＤＫは４７００～５５００万、とは言っても、目玉部屋除けば、１ＬＤＫは３７００万、２ＬＤＫは５４００万という感じです。目玉の下の階は再開発で眺望無くなるから安め。間取り悪い。再開発が逆にデメリット。１ＬＤＫは乾式壁。良いのは、駅3分と女心擽る設備。 
*モデルルーム、2LDKを1LDK使いにしてゴージャスに見せてますけど、1LDKが5000万超って高過ぎですよね。2LDK使いにしたときは狭そうですし、建物が完成してから検討したい物件ですね。
*第1期で30戸販売して追加販売で数戸、HP見る限り先着順販売してないから、供給した住戸は概ね売れた様子ですね。いくつか倍率もついてたっていう話らしいので順調なのではないでしょうか。
*第二期販売３戸、5月下旬販売予定が、昨日6月中旬販売予定に延期になりましたね。何だろう？DMで教えてくれるのかな？ 
*販売に苦戦しているのに、次期から値上げされるんですか？どういう事なんでしょう？公式サイトの物件概要に出ていますが、第二期は54.86m2が5390万円？こちらが値上げ後の価格なんでしょうか。値上げなしだとしても、かなりお高いように感じますが相場でしょうか。 
*確かに1LDKは凄いですね(笑)こんなので3610万/35平米＝坪344万もするとは
*このあたり、坪単価高いですね。場所がいいから、この価格でも仕方がないのでしょうか。ワンルームの物件などがけっこう、最近は投資用として購入されているようですね。
*ホームページにＡ２タイプ３７５０万円で紹介されていますが、うそでしょ？売れるの？
*先着順の部屋を含めると、あと４戸だよ。坪単価350万円の部屋なんて1期の価格表には無かったと思うけど、強気に値上げしてるね。入居前から儲かった気分w 
**1期でも、最上階は坪350超えでしたよ。上層階の部屋が最終期に売り出されてるんじゃないですかね。
*14階 3790万。高いの？安いの？普通？間取りはイマイチだけど・・・
*坪360万でしょ？高過ぎ。その価格なら、ディスポーザーや各階ゴミ置き場くらい欲しかった。ここの仕様は築10年のそれ大して変わらないからなあ。再開発タワマンでも、ディスポーザー・各階ゴミ置き場付いてて最低価格は坪360～380万から始まると思うし。




==交通==


==構造・建物==


==共用施設==
*駐輪場が戸数分もないなんて初めて見ました。ノーブランドでもないですよ。



==設備・仕様==
*Ａタイプって、簡式壁？
*1LDKの間取りはイマイチだけど全体的に仕様は良いよね。
**仕様いいかしら？普通だった。 
*２ＬＤＫはいいと思います。乾式壁でないから安心です。
*外廊下、共用施設なし、普通の耐震、ディスポーザーなしで、その辺のノーブランドマンションと何ら違いがない。


==間取り==
*間取り	1LDK～2LDK(予定)。
*専有面積：35.09m2～62.15m2(予定)。
*敷地面積：644.43m2。
*建築延床面積：3,176.84m2。
*間取りは部屋によってだいぶばらつきがありますよね。ＤＥＮがあるタイプは柱があったり、元の形が四角くないので癖がある感じかなぁ。駅に近いというメリットがあるので、眺望とか日当たりとかにプライオリティがないならありなのではないかなと思いますよ。
*建物の形自体なのかどうかわかりませんが、間取りが台形の部分があったり、バルコニーが三角だったりしていて少々使いにくい部分があるかも。WICが台形の間取りもあるかな。２LDKもファミリーというより確実にDINKS向けかなと感じました。4帖台の部屋はDENとして使う感じ？ベッドを置くのはスペース的に難しいかも。
*間取りに笑わせてもらいました。全体的に奇形で柱が邪魔で通路が長い。Eタイプの洋室2、Fタイプの洋室2、DタイプのDENは使途不明。冷蔵庫置き場がキッチン奥で動線悪いですし。柱や使い勝手の悪さから有効面積は10％くらい小さくなるんじゃないでしょうか。そうすると実質坪360万。場所は良いのに、残念。
*専有面積の幅が35.09m2～62.15m2と、狭い作りになってますよね。一番広い62m2台を見ていますが、リビングはかろうじて14.9畳の広さを確保、その他4.1畳のDENは使い道が見つからない気がしています。設備をチェックすると、随所に細やかな心配りがあり単身の女性向けに企画したマンションみたいですね。
*1LDKといっても居室は3畳（笑）
*ホントに間取りすごいね（笑）1LDKは実質スタジオ、2LDKは実質1LDK。 
*間取りの何がありえないんですかね？狭さだけですか？我慢できる範囲かと。
*角住戸って普通のマンションは3LDKしかないから、ここの2LDKは角住戸なのがいいですね。間取りも悪くないし。間取り変更して広めの1LDKにする方っていますか？将来売るとき考えたら2LDKのままがいいか悩みます。
**2LDKのままだと使い物にならないので（2LDKって呼んで良いのか疑問）、モデルルームみたいな使い方が良いんじゃないでしょうか。2LDKのままの方が売り難いと思います。間取りが悪すぎるので割高感は凄くありますね。
*かなりコンパクトな間取りが多いのですね。一人、二人暮らしにはいいのかなと思いますが、家族でとなると狭いなって思いました。この辺のエリアで考えているなら駅にも近いので、便利そう。
*収納もかなり少ないし、家族は無理じゃないでしょうか。2LDKでも二人は厳しく、基本的に単身向けの間取りだと思います。まあ、単身者やDINKSは駅近を好みますし、そういった方々に刺さっているんでしょうね。
*間取りを見る限り、小規模物件でスケールメリットが得られない一方、周辺相場（同じ駅距離のパークホームズ武蔵小山等）に合わせるためにかなりのコストカットが求められたんだと思います。3畳やら4畳やらの居室数を稼ぐためだけの部屋や、超絶小さいバルコニー、柱や斜めの壁で水増しされた専有面積等に、ギリギリまで戸数を増やした努力の跡が見えます。そのコストカットのテクニックの一つに乾式壁の採用があったと推測します。特に1LDKの間取りは酷いですよね。廊下も含めたリビング・ダイニング・キッチンで9畳。キッチンと廊下で最低4畳は使うので、リビング・ダイニングで5畳。1LDKとして使用するには窮屈過ぎると思います。また、3畳の居室とつなげて使っても8畳の1Kと同じような有効面積にしかならないですし。これに加えて乾式壁。。全く魅力がわかりません。



==買い物・食事==
*武蔵小山駅ビル東急ストア（約210m・徒歩3分）、スギ薬局 武蔵小山店（約290m・徒歩4分）、ライフ 武蔵小山店（約300m・徒歩4分）。
*武蔵小山商店街もあり日々の暮らしが便利で賑やかで憩いの場所になる環境ですね。ここは私の親類が昔からいるので昔から知っている場所。街全体が元気でいいところだと思います
*この間はじめて武蔵小山商店街へ行ったのですが、活気ある商店街ですごく住みたいという気持ちが大きくなりました。今は商店街がありますよと書いてあっても、活気のない、商店街と呼べない様な所も多いですからね。色々お店をみていたら、お店自体結構遅くまでやっている所も多かったので仕事帰りにお買い物もできるなと思いました。
*行ったことあるけど、DINKSだと商店街の良さは余り感じないなあ。深夜まで開いてるスーパー、コンビニ、クリーニング、病院、ファストフード店、ファミレス、カフェ、パン屋、銀行、郵便局が駅周辺にあれば十分。武蔵小山は、ファミリーやリタイア後の棲家には最適だとは思うんですけどね。DINKSターゲットのこの物件は苦戦しそう。
*小山自体はすごく好きな街。たまにふらふら飲み歩いていますが、良い店が本当に多いと思います。個人の店のパワーがいいかんじです。
*以前と比べるとチェーン店がさすがに増えたなという印象だけれどそれでも頑張っている個人商店多いですよね。飲食店が特に！！王様とストロベリーはやっぱり大好き。私にとっては聖地かな（笑）
**王様とストロベリーあそこのカフェはコスパがいいですよね。メニューでパスタ、ケーキ、ドリンクの３点セットで６３５円とい安さは凄いです。他にもトーストセット４２０円は、トースト、スクランブルエッグ、ドリンク付きで驚きなのはトーストを4枚まで注文可能です。ただ安いこともあり味は平均的なメニューも多いのはしょうがないかな。私的には、ケーキは美味しいと思います。
*武蔵小山商店街に近いというのが何よりの魅力です。一度しかまだ行った事がないのですが、魅力ありお店が多くみていてあっという間に時間がたってしまいました。よくテレビでも放映されていますよね。よくテレビに出ているのが王様とストロベリーというパフェのお店。２３００円のジャンボパフェが売りのお店です。一度行ってみたいな。人情味ある商店街が近いのは子育て環境などもよさそうだなと思います。
*武蔵小山って個人経営のお店が多くておしゃれでおいしい店が多いですよね。DINKSには嬉しい街なんですね！おいしいラーメン屋さんもあるし、カフェもおしゃれだから単身の方にもいいかもしれませんね。
*駅から近いし、交通の便もいいし資産価値は下がらなそうですね。駅から近くても、周辺に何にもない所もあるでしょうけど、ここは有名な武蔵小山商店街があるので買い物はすごく便利ですね。まだ一度も武蔵小山商店街行った事がないのですが、商店街の中に大きなスーパーなどはあるのでしょうか？それともやはり地元の方は個人店で買われる事が多いのでしょうか？ 
*一人暮らしなので、昔ながらの食堂・喫茶店から個人経営のおしゃれカフェまで、飲食店が多いのはかなり魅力的。チェーン系のカフフェはほとんど、コメダ珈琲なんてのまでありました。衣料品や生活雑貨は、お店の数はあるけど年配向け？で利用することはなさそう。スポーツクラブ、マッサージ店、ブックオフなど良く利用する店はあるのでOK。あと欲しいのは大型書店かなぁ。タワーマンションの商業施設に入ってくれますかね。カフェ好き＆本好きとしては、スタバ併設のTSUTAYAとか入ってくれると最高なんですけど（笑）



==育児・教育==
*区立小山台小学校（約180m・徒歩3分）、私立石井保育園（約240m・徒歩3分）、区立荏原第六中学校（約790m・徒歩10分）。


==周辺環境・治安==
*品川小山三郵便局（約240m・徒歩3分）、三菱東京UFJ銀行 小山支店（約250m・徒歩4分）。
*武蔵小山M.K歯科クリニック（約30m・徒歩1分）、和光医院（約450m・徒歩6分）。
*むさこは再開発の予定があるのですか…。マンション自体どのような影響を受けるのかはまだまだ未知数っていう感じ？でもどちらにしても現状から見ても、眺望とか日照とかそういうものはあまり求められないんじゃないかと思います。利便性追求でお値段次第ではいいんじゃないカナ。
*見学して来ました。再開発で南側建物建ったら真っ暗になる事がわかりました。意外に安いと思ったけど、再開発の弊害が凄い、残念・・・
**そうなんですよね。日当たりを重視するならやはりそこは気になるところ。 
**日当たりだけでなく、眺望もなくなるのはキツイですね。 
***目の前に５０メートルの建物が再開発の為、建ちます。が一番の問題なんだよね､､､､
****再開発でマンション前に高層ビルが建つんですか！？それってどこに詳細が出ています？マンションの公式ホームページには『駅周辺の再開発計画がこの街をさらに進化させます』という文言のみで詳細情報は出ていませんよね。50メートルの高さだと、何階建に相当するのでしょう？眺望は完全にふさがれてしまいます？
*****この区域の再開発の条件として、2m幅の道路を提供することが義務付けられてます。つまり隣が再開発される場合、合わせて4mの道路が間にあるので、真っ暗にはならないんじゃないかな。まぁ直射日光が欲しい人は、下の階は避けた方がいいですね。
*現地見てきました。今着工中なんですね。駅からは近いな～と思ったけど、なんか閉鎖的なとこにどーんと建つんですね。ちなみに駅を出て右側でも着工中の建物があったけど、あれはなんでしょう？
*乾式採用よりも山手通りの騒音がネックすぎる。信号待ち数えたら4分じゃ行けない。西五反田住所。風俗近いね！
*山手線から徒歩圏ゆうても遠すぎるし坂きついやん。徒歩圏ゆうたらおかしいやんけ。スーモなんかの家賃相場はほんまあてにならへん。目黒に近いから高いってだけでその町自体に魅力はあらへんもんな。急行止まらへんし。



==周辺施設==
*区立小山台東公園（約240m・徒歩3分）、武蔵小山サービスコーナー（約280m・徒歩4分）。


==その他==
*無類のムサコ好きしか買えないな、ここ。駅に近いこと以外、買い材料なし。坪330万で買って坪1万しか賃料取れないんじゃ、賃貸でも儲からないよ。
*独り暮らしで、働いていたりすればこんな感じもいいですね。お金に余裕があれば資産運用もできますでしょう。 
*近辺の賃貸の相場は１LDKで１４万２千円、２LDKで１７万８千円位の様ですね。賃貸の相場の金額をみているとこの価格も納得です。１LDKなどは資産運用で購入される方もいそうだなと思います。駅から近いですし、買い物なども便利ですし需要がありそうですからね。
*目の前に再開発があっても、歩道状空地や広場状空地を設ける条例があり一定の離隔距離は保たれます。将来不安ない場所を好む方は都内では買えないのでは。タワーマンションの上階くらいでは。価格は高くなるけど！暗くても、駅距離と駅力ある街だから資産は下がらないと思う。
*間取り悪いし、維持費高いし、日当たり悪いし、乾式壁だし、かなり人を選ぶ物件ですね。外廊下でディスポーザーなし共用施設なしなのに、54平米で管理費＋修繕積立金が月25,800円って高過ぎ。10年後には3万台後半になってるだろうし。駅近が大前提の昨今、価格が駅遠物件並に安いとか、日当たり良く住環境抜群とか、ディスポーザー付とか、免震とか、平置き駐車場とか、駅近プラスアフファの魅力がなければ中古市場では買い叩かれる。ここは、どうしても武蔵小山に住みたいと思っている人以外、買って良いことないと思う。
*駅から近く交通の便もいいので、資産運用として購入する方も結構いそうな気がします。ただ賃貸が多いと、管理組合などの順番がすぐまわってきたりするので分譲の人たちにとってはちょっとマイナスの点もありますよね。物件に対する温度差も違うだろうし。武蔵小山だと賃貸の相場は１ＬＤＫで１４万５千円。２ＬＤＫで１８万５千円。３ＬＤＫで１９万円位の様です。結構思ったより高いかな。ここだと駅からもすごい近いし新築なのでもう少しするかもしれませんね。
*まず、乾式壁。で、実質ワンルーム程度の広さで収納が小さ過ぎ。２人で住むのも厳しい。そして、スペースを無駄使いする、見た目だけの小さいカウンターキッチン。どうせ子供なしの単身向けの部屋だし、独立型キッチンの方が良かった。そのくせ、初年度から月474円/平米の高額の管理費・修繕積立金で、かつ坪350万円の割高価格。新築プレミアムだけで申し込みが入っていますが、中古市場では競争力ないと思います。武蔵小山好きかつ新築好きで、永住目的の人向けかなと。でも、この条件を満たす人なら、ここしかないので買っても良いとは思います。



==掲示板==
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%89%E3%83%AC%E3%83%83%E3%82%BB%E6%AD%A6%E8%94%B5%E5%B0%8F%E5%B1%B1%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%82%A3 「ドレッセ武蔵小山プレヴィ」についての口コミ掲示板]
*[http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/369277/ ドレッセ武蔵小山プレヴィについて]


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