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エクセレントシティ幕張 THE GRAN

Name: エクセレントシティ幕張 THE GRAN
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==物件概要==
[[File:エクセレントシティ幕張 THE GRAN　外観完成予想図.png|350px|thumb|エクセレントシティ幕張 THE GRAN　外観完成予想図|alt=エクセレントシティ幕張 THE GRAN　外観完成予想図]]
*所在地：[[千葉県]][[千葉市]][[花見川区]]幕張町5丁目417番26、210（地番）
*交通：
#JR[[総武線]]「幕張」駅徒歩11分

*総戸数：176戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上9階
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2027年2月下旬
*売主：新日本建設株式会社
*施工：新日本建設株式会社
*管理会社：株式会社新日本コミュニティー

==価格・コスト・販売時状況==
*場所もいいし、駅までの距離自体もそこまで苦じゃない。 いくらぐらいになるんだろう 大規模物件だとそこまで値段がべらぼうに高くはなりにくいように勝手に感じていましたが、 ここはそうじゃないかもしれませんね…。
*埋め立て地。80平米越えは約9000万。イトーヨーカドー隣接とはいえ、斜め前って感じで近くはない。お隣のエステシティ海浜幕張を買ってリフォームした方が現実的かなと思いました。 幕張本郷に住む友人は、鷺沼の再開発を待った方がいいと言うのですが、皆さんはどう感じましたか？ 
**鷺沼の再開発も気になるところですよね。 京葉線の海浜幕張よりもやはり総武線が人気も利便性も強いと思います。
***幕張の方が人気なんですか？ 海浜幕張の方が坪単価高そうですがどうなんでしょうか？
****鷺沼の再開発なんて実現しないか、実現してもかなり先の話になるでしょ。建材費の高騰で中野や津田沼ですら頓挫しているのに、より郊外の鷺沼のあたりが計画通り進むわけがなさそう。
*まぁ海浜幕張あたりに乱立してるような、借地権とかでマンション購入するよりかははるかにいいなと、自分は思います。まだ引き渡しまでに1年半もあるし、急いで契約する必要もなさそうな？
**その借地権マンションの方が値上がりしてるね。 なおベイパークのタワマンは所有権。 
***ちょっと色々情報弱者の香りが・・・。マンションは1期1次で買うのが鉄則ですよ。 ここの場合、値下がりするのを期待してという賭けもありかもしれないですが、盛り上がっている海浜幕張エリアなので、あまり期待できないと思います。借地権はベイタウンのことだと思いますが、借主が強い普通借地権なので、更地にして返す必要はなく、大きなデメリットとはなりづらいです。知らない人が何となく忌避して売れづらいというのはあるかもしれませんが。
****1期1次が買いはあくまで倍率のつく人気マンションの話。この価格設定だと近隣の南船橋の駅近、ベイパークや柏の葉タワマンが相対的に強いため人気沸騰とはなりにくく、期が進むごとに値上げする展開には当分はならないと思われる。ただ仕様は通常のマンションよりかなり良い造りなので、予算に余裕があって幕張駅にこだわりがありかつ新築希望ならあり。 資産性を重視するならベイパークや柏の葉の物件をおすすめする。
*向こう5年の新築販売価格はもう決まってるんすよ。すでに材料は仕入れ済みなわけで、何が起きようがそこまでの上昇は既定路線。デベが利益率を下げるはずもなく。新築相場が上がるなら中古相場も上がる。 (上がらない地域はきつい)
**原価で販売価格が決められるのは需要が追い付いてるときだけ。デベって販売、引き渡して代金回収しないと次の土地を仕込めない。野村が津田沼の計画を原価高騰を理由にペンディングしたけど、ここ数年は販売価格に転嫁していた。すでにそれができないってことを見越してるってこと。
***借金も利子が付くようになった。回収が遅れるとそれも負担に。とはいえまだまだ世界で見ても日本は低金利。10年後の金利はわかりません。アメリカの住宅ローン固定金利だけど平均7%。それなのに住宅価格は過去最高。この情報からどう読むか興味あるね。 
****日本では結局大して利上げはできない。せいぜい1.5%程度。
*****総返済額で800万増とか？余裕でインフレが勝るよね。 
******詳しそうなのでお聞きしますが5年後や10年後にマンション価格は何%程下がると見込んでますか？
*******実際はインフレを上手く生き抜いた人達でマンション相場はまだまだ上がる。 まさにシン２極化時代が到来する。 
*ここは売れてるんですか？価格と立地的にあまり人気がないような気がしますが。 
*個人的には自分もこっちのほうが好み。昔を知ってると、昔はなんにもない草原だったし住むようなとこじゃないと思いがちだけど実際に出かけると色々とできてきてて、何もないと言うこともなかったよ。小さい子供がいるならいい環境だなと思います。
*3LDKを購入しました！坪347万でした！ 想定より高かったですが完成が楽しみです～
*総戸数176戸で、第1期1次では現時点で40戸先着順販売になっているので かなりまとまった戸数を一度に販売したような感じでしょうか。 第1期2次の予告も出ていて20戸販売予定だそう。 竣工までまだ1年半くらいあるのに、早期完売を目指しているのでしょうか。
*第1期でもう40戸完売したから第２期が始まるってこと？
**一期の売れ残りが40戸なのでは。一期はもともと何戸供給だったんだろう。 
***なるほどそういうことなんですね。ありがとうございます。 
*幕張の中古市場ってやたら安いですよね。なんでこんなに安いのだろうか。
**幕張本郷から本千葉くらいまでの14号沿いは車社会で、14号に沿って規模の大きい中古がたくさんあるからではないでしょうか。こういう場所では電車社会のように駅に近いほど値段が高いみたいな要素も薄いですし。 
*バリエーション豊かですよね。基本はファミリー向けのマンションだと思いますけれど、ここで１LDKってどういう需要があるのだろう。一人暮らしの親と、同じマンション内の別物件で暮らすとかそういうのは理想的かもだけど、流石にそこまでする人はなかなかいらっしゃらないだろうなぁ。
*何度か足を運んでます。ぞくぞくと契約されていて皆すごいなと思ってます。高いから直ぐに返事出せない自分が小心者すぎて。。周辺環境は申し分ないけど、価格がかなり実際と離れているように思えます。東京が上っているからちゃっかりあげてる感が、、、。
**適正価格で買いたいなら、中古の築15年以上探したほうがいいと思いますよ。新築だから欲しいと思って買っても、玄関のドア開けたらもう中古です。
***マンション価格に適正というのは情勢で変動してしまうので実質無いと思います。長期的にはインフレでしょうから迷ってると買えなくなりますよ。私も1軒目買うまで検討始めてから5年かかったのでめちゃくちゃ上がりました。
****適正価格というのは絶対値ではなく、相対値だと思っています。他の物件と比べて割安なのか割高なのかということから適正価格というのが求められるのではないでしょうか。
*やはり高い印象ですよね。では中古買えばいいじゃん、と言うわけではなく、このマンション自体気に入ってます。でも、高すぎる感じがして躊躇してます、、
*実際、いくらが相場というか、妥当な値段だなぁと考えてます？
**これは本当に主観で恐縮ですが、坪250ぐらい、、、。なので、65平米ぐらいで5000-5500ぐらいかなーって勝手に考えてます。今の時代低すぎ？素人目線ですみません。※近年の値上がり考えて。ここで減点なのはハザードエリア。駅から意外とある。加点なのは、学校近い、駐車場ある、周辺にたくさん家族向きスポットがあると思ってます。千葉や船橋も見ましたが、駐車場無いところが多く、私はまだ車必要なので、駐車場あるといいなって思ってます。船橋のタワマン出ましたね。あそこは車いらないと割り切れるので良いなってすごく惹かれるけど、あそこは絶対買えない
*ここの売れ行きはどんなもんですか？
**全体の約1/3は完売済です。
*1期1次の期間に40戸を販売していたと思いますが、現時点の販売サイトを見ると1期2次20戸販売、40戸先着順になっている状況について説明できる人いますか？1期1次の住戸が全て先着順になったように見えます。
**1期1次で三分の一の60戸売れてて、先着順40戸出ていて、１期2次で20戸売り出し？全部で120戸になりますけど…ここ全部で176戸ですよね？
***１期1次に出したうちの3分の1程度が契約済み、の間違いでは？60出したうちの20が契約済み、残り40が先着順。
*マンマニさんの記事たと坪単価275万って書いてありますけど値上がってますよね？ライズゲートでもこちらでも好きなの選べばいいと思いますが、検討者からすると資産性は全く違うのでそこが一番の違いですかね。
*購入した方の中で駐車場希望者どれくらいかってことなんですが、ご存知の方いらっしゃいますか？
**今のところ3分の2前後の割合で、ちょうどとんとんくらいだと聞きました
*数日前に行ってきたけど出された表では本当に総戸数の30%程が成約済みになってた。ベイパークの次の塔の噂されてる価格と比べたら割安だと思われてるらしい。そもそもタワマンと板マンの相場感を同一で比較するのが変な話なんだけどね。でもそれなりに売れ行き好調なようでなにより。
*周辺マンションの坪単価が参考になります。駅前築2年で坪230万～等なので、ここは駅から遠いにも関わらず坪100万円ほど高いことになります。(仕様は比較していません)駅前が坪230万が適正なのであれば、ここはの適正価格はが想像にお任せします。一応こちらは仕様や共用部が充実していて商業施設に近いと言う強みはあります。周辺中古相場があがるのであれば既に上がっているので、今後も上がらない可能性が高いです。幕張で保有している人が団結して330万で売り出せばいいんですけどね笑
*こちらの43平米は価格いくらですか？
*ここが魅力的で、でも相場との乖離も気になり、周辺中古マンション出ないから見てましたが、ヴェレーナ幕張、クレアホームズ幕張駅前と上げてきましたね。やはり価格は今後も上がっていきそう。周辺環境考えると、やはり高くてもこのマンションが良いなと思いました。
**それでもクレアホームズは坪250から280くらいですか。築浅で駅にも近いのにこことはだいぶ価格差ありますね。
*9/4時点で1期2次先着40戸、1期3次9月下旬販売予定20戸。11/10HP更新となっています。どれぐらい減りますかね。
*一期３次が９月下旬開始予定なのにHP更新予定が１１/１０って。販売開始前に本広告出すのがルールなのに。あと先着順も適時更新しないと、売れて販売してないのに表示続けたらおとり広告になる。この会社、こういうところからしてちゃんとしていない。


==交通==
*海浜幕張まではベイパークとあまり変わらないのに総武線使えるって立地はある意味凄いのでは。
**まあここの利点はそこだね。 総武線と京葉線どっちも使いたい人にとっては有り難そう。
***京葉線沿線の施設は車で行った方が行きやすいところが多いから、あまりその需要はなさそう。
*立地が良いの基準は基本的に駅徒歩5分圏内だから大分微妙ではあるけれど、住んだら慣れるし便利だとは思う


==構造・建物==
[[File:エクセレントシティ幕張 THE GRAN　エントエランスアプローチ完成予想図.png|350px|thumb|エクセレントシティ幕張 THE GRAN　エントエランスアプローチ完成予想図|alt=エクセレントシティ幕張 THE GRAN　エントエランスアプローチ完成予想図]]
[[File:エクセレントシティ幕張 THE GRAN　エントエランスホール完成予想図.png|350px|thumb|エクセレントシティ幕張 THE GRAN　エントエランスホール完成予想図|alt=エクセレントシティ幕張 THE GRAN　エントエランスホール完成予想図]]
* 建ぺい率：38.46%（許容60%）
* 容積率：199.98%（許容200%）
* 敷地面積：6,078.34m2
* 建築面積：2,337.13m2
* 建築延床面積：13,390.36m2（容積率計算対象外面積：1,235.44m2を含む）
*東の広場の車寄せスペースというのは見た感じ屋根はないのでしょうか？あと、HPでは二重天井とのみ書かれているようですが、床は直床という認識で合ってますか？


==共用施設==
[[File:エクセレントシティ幕張 THE GRAN　ライブラリーラウンジ完成予想図.png|350px|thumb|エクセレントシティ幕張 THE GRAN　ライブラリーラウンジ完成予想図|alt=エクセレントシティ幕張 THE GRAN　ライブラリーラウンジ完成予想図]]
[[File:エクセレントシティ幕張 THE GRAN　パーティールーム完成予想図.png|350px|thumb|エクセレントシティ幕張 THE GRAN　パーティールーム完成予想図|alt=エクセレントシティ幕張 THE GRAN　パーティールーム完成予想図]]
[[File:エクセレントシティ幕張 THE GRAN　ランドリールーム完成予想図.png|350px|thumb|エクセレントシティ幕張 THE GRAN　ランドリールーム完成予想図|alt=エクセレントシティ幕張 THE GRAN　ランドリールーム完成予想図]]
*駐車場：敷地内に115台（平置61台、機械式51台、来客駐車1台、障害者駐車1台、カーシェア1台）
**【月額使用料：8,000円～12,000円】
*自転車置場：敷地内に369台（スライド式246台、2段式113台、専用駐輪10台）
**【月額使用料：100円～300円】
*バイク置場：敷地内に2台
**【月額使用料：2,000円】


==設備・仕様==


==間取り==
* 間取り：1LDK～4LDK
* 住戸専有面積：43.05m2～87.67m2
* バルコニー面積：7.35m2～15.32m2
* ルーフバルコニー面積：22.57m2～58.23m2
* サービスバルコニー面積：1.40m2～5.60m2
* テラス面積：9.80m2～10.20m2
* 専用庭面積：14.00m2～16.00m2

*純粋に疑問なのですが、43平米の1LDKなんて、自分で住むために購入する人っているのですか？
**問題の？1LDKを見てみました。これは1人暮らし用っぽいですよね。洋室4.5畳だから、夫婦2人だとちょっと狭いのかなと思います。ただ、このマンションだと2LDK（1LDK＋S）もあるので、そこまで問題にはならない気もする。。。 4LDKまであるので、自由に選べそうですね。
*こちらは4LDKだと80㎡台でそれほど広々とした感じではないけれども 1LDKでは43㎡の広さがあって収納が充実している感じがします 他のプランも収納はかなり整っている感じがします。 
*こちらは南西、南東　どちら向きの部屋が人気でしょうか。皆さんはどちらが好きですか？


==買い物・食事==
*'''商業施設(ショッピング）・食事処'''
# セブン-イレブン 幕張５丁目店　　徒歩2分（約90m）
# イトーヨーカドー 幕張店　　徒歩2分（約120m）
# マックスバリュエクスプレス幕張店　　徒歩7分（約500m）
# ツルハドラッグ 幕張店　　徒歩8分（約620m）
# イオン海浜幕張店　　徒歩10分（約730m）
# ノジマ イオン海浜幕張店　　徒歩10分（約730m）
# かねたやROOM DECO 幕張新都心店　　徒歩12分／約920m
# ヤマダデンキ 家電住まいる館YAMADA幕張店　　徒歩12分（約950m）
# メッセ·アミューズ·モール　　徒歩14分／約1,060m
# スーク海浜幕張　　徒歩15分（約1,190m）
# ペリエ海浜幕張　　徒歩16分（約1,240m）
# ニトリ 幕張店　　徒歩17分（約1,300m）
# 三井アウトレットパーク幕張　　徒歩17分（約1,340m）
# リンコス ベイタウン店　　徒歩18分（約1,370m）
# ドン・キホーテ 幕張店　　徒歩20分（約1,530m）
# イオンモール幕張新都心　　車約4分（約2,130m）
# コストコホールセール 幕張倉庫店　　車約5分（約2,950m）

*スーパー、コンビニが隣接で外食できる店も多い。これは期待です！
*ヨーカドー撤退続きでメリットになるのか。 
**やはりヨーカドーは危ないのですか？確かにここのヨーカドーはアリオレベルの大型複合施設ではないですね。屋内駐車場も急勾配で古さも感じます。まぁ周りのマンションの多さを見ると、撤退してもイオンあたりが来そうですが。あとパチンコ屋の後は何ができるんでしょう？
*ここのヨーカドーは地域密着型で結構賑わってますし、駐車場が無料のため幕張駅界隈での飲食やショッピングに使用している方もいるためとても重宝されていますよね。
**全国でNO.5の売り上げを誇るヨーカードーだから撤退はまずないだろうね。 
***ヨーカ堂は弱い店はつぶし強いところに注力していく戦略なので、少なくとも現在残っている店舗に関しては今後は力を入れていくとみるのが妥当。


==育児・教育==
*'''教育施設'''
# 千葉市立幕張南小学校　　徒歩7分（約560m）
# 千葉市立幕張西中学校　　徒歩23分（約1,780m）
# 昭和学院秀英中学校・高等学校　　徒歩6分（約420m）
# 渋谷教育学園幕張中学校・高等学校　　徒歩6分（約480m）
# 千葉市立幕張第一保育所　　徒歩4分（約260m）

*渋幕に通って受験勉強に精を出すには絶好のポジションですね。
*市立中徒歩23分って。中学受験はマスト？


==周辺環境・治安==
*用途地域：第二種住居地域
*買い物は便利ですが、幕張駅に行くには14号（歩道橋）を渡らなくてはならないし快速も止まらないので、車で通勤する人の方が合いそうな場所ですね。 
*建設地は埋め立て地ではないようです 気になって調べてみました　海浜幕張駅はまだ海です
**戦後すぐの地図を見ればわかるけど、ここも含めて14号より南は全て埋め立て地ですよ。
*場所を見ましたが、かなりわかりやすい駅から真南。近くに学校も多くて、関係者が住むのかもしれない（通勤が便利）と思いました。 飲食店も多いですし、すぐ近くにイトーヨーカドーもあってよさそう。 
*ここは土地的にイトーヨーカドーが近場にあるから老人には便利だなという印象。働き盛りには微妙かな。JR幕張と京成幕張は遠いし、朝のバスは大混みだし、駅も遠いし、幕張駅までの商店街の雰囲気は好き嫌いが別れる。鷺沼なら最寄りが京成とJRがほぼ同じの幕張本郷の方が便利。資産価値は海浜幕張が1番高いけど、海浜幕張ブランドってだけで、また地震が起きれば液状化するしなー。埋め立て地は資産価値がギャンブル。 
*ベイパークは駅徒歩15分もあるしなぁ しかも風に弱い京葉線がストップしたら身動きがとれない
*こちら各駅まで距離が15～18分ですが、許容範囲ですか？住替え検討中でして、今が駅まで徒歩2分なので。バスなどあるのかな。
**こちらは幕張11分海浜幕張16分です。海浜幕張行きのバスはあります。
*現地見に行って来ました。総武線幕張から本当徒歩12ぐらいですね。道も平坦で、全く不便じゃなかったです。イトーヨーカドーからバス乗って海浜幕張まで行きましたけど、ここも便利ですね。車だと大通りが近いし、利便性は非常に高いと感じました。夜は周辺暗いかな？
*幕張、船橋、津田沼、千葉　だと、家族向けには幕張が住みやすそうな気がしてます。治安・車移動・教育環境を考えると。そして幕張でこちらとライズゲートを比較すると、駅の距離からしてもエクセレントシティの方が有利だと思いますが、人気はライズゲートなんですかね？
**ファミリーで暮らすならこっちのが住みやすそうですけどね。千葉もタワマン好きが多いんですかね。
*購入を決めたものです。海浜幕張はイベントがあると駅もスーパー(イオンやコストコ)も混んでしまい電車も雨風に弱い京葉線一択になってしまうので避けようと思いました。幕張は総武線と京成線があり、高速も東関東自動車道(湾岸千葉IC)と京葉道路(武石IC)が使えるのも便利と感じました。平坦な道なので自転車で5分くらいで海浜幕張にも行けます。私は幕張本郷在住でよくイトーヨーカドーや周辺にも行きますが、変な人も見ないですし環境も整ってると思います。
*このエリア住んだことないですが、15-20分歩くとはいえ総武線と京葉線使えて(京成はあんま使う機会なさそう)、スーパーやショッピングモールも多い場所なので便利で楽しそうですがどうなんですかね？少し足を伸ばせばアウトレット、巨大イオンモール、コストコなどありますし。
**私もそう思ってます。3路線使えて便利。京葉線はベイパークと同じ距離ですが、総武線、京成線は12分ぐらいで許容範囲。車も便利。私立中学や公立高校も人気校だし、単身は微妙かもしれないけど子育て世代には良さそう。
*マンションの南側、大学や高校がいくつか近くにありますが、騒がしさとか道の歩きにくさとかはどうなんだろう？特に気にならない範疇なのかな。公園とか緑が多いのは良いかも。


==周辺施設==
*'''公園'''
# 幕張町５丁目第３公園　　徒歩3分（約220m）
# 幕張４丁目公園　　徒歩4分（約270m）
# 若葉緑地　　徒歩5分（約350m）
# 幕張舟溜跡公園　　徒歩7分（約490m）
# 千葉県立幕張海浜公園　　徒歩9分（約690m）

*'''金融機関'''

*'''医療施設'''
# 伊東歯科医院　　徒歩4分（約300m）
# 幕張キッズクリニック　　徒歩8分（約610m）
# 亀田総合病院附属幕張クリニック　　徒歩14分（約1,060m）
# 千葉市立海浜病院　　徒歩47分（約3,720m）

*'''公共施設'''
# 幕張コミュニティセンター　　徒歩6分（約430m）
# 幕張公民館図書室　　徒歩13分（約1,020m）
# 幕張メッセ　　車約3分（約1,980m）

*'''レジャー・スポーツ施設等'''
# カーブス イトーヨーカドー幕張　　徒歩2分（約120m）
# スポーツクラブ&スパ ルネサンス幕張24　　徒歩9分（約700m）
# イオンスポーツクラブ3FIT海浜幕張　　徒歩10分（約730m）
# ユナイテッド・シネマ幕張　　徒歩14分（約1,060m）
# ZOZOPARK HONDAFOOTBALL AREA　　徒歩17分（約1,350m）
# ZOZOマリンスタジアム　　車約4分（約2,480m）


==その他==
* 給湯器リース料（月額）：3,245円
* 浄水システム初期費用（引渡時一括払）：12,540円
* 浄水システム使用料（月額）：1,045円

==掲示板==
*

chiba/701164/110-334

chiba/701164/1-109
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