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西千葉レジデンスアベニュー

Name: 西千葉レジデンス アベニュー
Brand: 野村不動産株式会社
Rating: 3 (2 reviews)
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==価格・コスト・販売時状況==
*坪350～位ですかね。。筆頭デベが野村というところが不安材料。
**自分の予想は坪280くらいですかね？いくら駅チカとはいえ総武緩行線で都心に出るのはキツすぎますし西千葉は駅前に大学ある都合なーんもないので駅チカメリットが薄くなりがちです。それに坪300を超えちゃうと階合わせでベイパークの方が安くなってしまいそう...（まぁあっちは駅遠ですが総武緩行線と京葉線ならドアドア通勤時間は京葉線の方が早そう。まぁ坪280でもかなり高いとは思いますが時代が時代ですからねぇ...。
***駅近だから千葉駅まで頻繁にバスが出てると思えば千葉駅からグリーン車乗れるし新橋・品川通勤者はこちらのほうが圧倒的に優位です。坪300は余裕で超えてきますよ。
*坪単価平均310万前後と予想するけど坪300万だとしても70㎡に満たない20坪の広さで6000万円。駅までの近さは申し分ないけど快速が止まらない物件に6000万以上出す世帯がどれだけいるのか？貯金額や子供の人数にもよるけど6000万は世帯年収で1200万以上ないと返済が結構厳しいイメージ。とはいえ西千葉の街が更に素敵な街に生まれ変わりそうなので買える人には買ってもらって賑わいを見せてほしいですね。
*異様に高い金額想定している人がなぜか多いからこの物件一期はかなり売れる気がしてきた…大規模物件で70平米以上が多いので周辺相場をふまえて平均坪単価はおそらく270万程度。それじゃないとこの戸数はタワマン以外ではさばけない。
**300切ったら蒸発しますよ。残念ながら350はいきますよ。
***最寄りや規模感は異なりますが、周辺中古で現在最も参考になるのはココの価格ではないでしょうか。坪３１０程度ですね。
*西千葉から東京へのアクセスの大変さを考えると70m2の部屋が5000万円台じゃないと売り切れないのでは、、一方千葉勤務の方には向いてる物件ですね
*エントリー件数が1ヶ月で1200件と出ましたね。これって多い数字なんでしょうか？
*既にモデルルーム案内の予約枠が全て【満席】になり埋まってますね。1期1次の販売からして激戦になりそう。
*最安値の住戸3990万円くらいかな？
**間取りは複数あると思うので3990万円かはわかりませんが、70平米で5000万円台前半くらいかなと思ってます
***3,990万はないと思います。一番狭い63㎡の部屋だとして坪単価約210万は安すぎます。パンダ部屋だとしても。一階で壁ドンの部屋とかあればまだ分かりますが、全て庭付きで極端に条件が悪いというわけではなさそうですしね。
*３ＬＤＫで、6,000万円超えちゃいますかね？モデルルームの予約はしたんですけど、みなさんの書き込み読んでて不安です
**千葉駅の相場を見て、高くても3LDKで6,000万は超えないと思って買う気でいたんですがw。各駅停車で3LDK6,000万超えは高いような…
***坪300でも3LDK77㎡で7000万とかですよね。西千葉でそんな価格で買う人いるんですかね。
*これだけの規模、住戸数だから、売り切るためには、あまり高い価格は出せなのかも。
**今後、もう少し安いパンダ住戸を出すかも。
***F棟はまだ発売してない。売れ行きがかんばしくなかったら、4,000万台もありうるのかも。
****70m2超えで、5,000万円以下なら、即買いです！
*金額の印象、想定してたけれど、やっぱり高い。南向き住戸について、2階6,000万円前半。4LDKの角住戸9,000万円台。買える人ではなく、どれだけ買う人がいるのか気になる。5,000万円少しで買える…C棟、西向き、2階、73平米。
**パンダ部屋が5000万少しなだけでそこそこの階と向きの部屋は6500万てこと？
***それでも想定よりは安そうですね。パンダ部屋は大抽選会でしょうか。
*午前中にモデルルーム見学したものです。修繕費、管理費は合わせて4万円と話を聞きました。駐車場は310台でした。
**管理費と修繕積立金で4万って高くないですか？一定で30年上がらないのかどうなのかですよね。南向きは南東寄りなので検討してないんですがそんなに高いんですね！ちょっと購買意欲が削がれました。
***管理費と修繕積立金で4万円。かなり高い価格帯です。固定資産税も別にかかりますからね。
****共用施設が無駄に多いから、その辺りの金額なのかな
*南向きの坪単価は300くらいですか？
*ベイパークのタワマンより管理費修繕費高いですね。駐車場設置率は6割～7割？自走式ですか？
**90m2台(9000万円台)の部屋は駐車場の優先権はつきますが、他の部屋は駐車場の優先権は付かず抽選だそうです
***約6割、機械式メイン、来客者用は平置きだそうです
*3LDK南向き6500万くらいは納得だけど4LDK9000万円以上はすごい高く感じる…駐車場ついてるし、そんなもんなのかな。
*これだけの住戸数を売りさばくには、価格が安いところから売りに出すのでは？あとは売れ行きを見て、価格設定調整してくるかなと予想してます。管理費と修繕積立金で4万、固定資産税が月当たり2万円、すると、毎月合計6万円の支払い。買うのやめた！
*この価格帯で全住戸を売り捌けるのかな？最近、売れ残ってるマンションが散見されてるからさ
*千葉駅まで行かないと、それなりの店もない西千葉にそこまでお金出せません…。環境が良さそうで千葉から1駅だけど各停なので安いかも？と期待していましたが、これなら利便性の千葉駅の物件か、綺麗な街並みの柏の葉キャンパスか海浜幕張の次のタワマン狙いたいです(笑)
**ファミリー向けのお店はないですが、千葉とかよりちょっと小洒落た個人の飲食店が多い印象です。富裕層が多いエリアだからなんですかね？
***やはり高いですよね？キャンパスパーク(公園)やレインガーデン、パークコモンズなど住まい以外の施設や建物の管理費や修繕費も入っているんですかね？
****共用施設はキッズルーム、パーティルーム、ゲストルーム×2、アートテラス、パークコモンズ(カフェとかライブラリ、ランドリーなど)、エレベーター6機、ゴミ置き場はエントランス近くのB棟に2個、F棟に1個だけのようです。パッと資料を見た感じですが。ゴミ置き場とおいなぁ笑
*遠方在住で、まだ案内来ていない者です。広めの部屋を検討しております。4LDKの部屋で8000万台はありましたでしょうか？
**あと1年半で売り切れる坪単価ではないですね。野村はゆっくり売る戦略だと思います。
***具体的な価格は提示されておりません。C棟2階の73m2は5000万台前半、B棟2階73m2は5000万円台後半など抽象的にしか伝えられていません。9月下旬の商談の際に具体例な価格を提示すると言われました。修繕積立費や管理費も同様、合わせて約4万円の見込みで、具体的な価格は9月下旬の商談の際に提示しますと言われています
****現時点ではありませんでした。南向き住戸、9,000万円台からでした。
*63㎡が5500万を超えるか分かる方はいらっしゃいますか？
*A棟
**90m2台・・・5部屋:9000万円前半～中盤
**74m2台・・・7部屋:6000万円前半～後半
**77m2台・・・14部屋:6000万円中盤～7000万円前半
*B棟
**73m2台・・・12部屋:5000万円後半～6000万円中盤
**77m2台・・・6部屋:6000万円中盤～7000万円前半
*C棟
**73m2台・・・28部屋:5000万円前半～後半
**77m2台・・・7部屋:5000万円後半～6000万円中盤
***これが、現在分譲している部屋すべての価格です。既出ですが、詳細の値段は知らされておりません。
*やはり、初めは人気がなさそうな住戸から販売していくのですか？
*2LDKはいくらでしたか？
**2LDKの価格はまだ出ていませんでした。次期分譲予定と書いてあります。
*終の住処としてここがとても気になっています。間取りもHPでは見れないため、図面が見てみたいですね。2LDKは西向きみたいですが。あと一番はお値段。
**２階なら、5,000万円弱かもね
*73㎡の部屋は抽選になりそうですか？
**２階ならなるかも
***たっかいですね。これなら千葉か稲毛でいいのでは。
*南向きと西向きとでは金額が大きく違うようですね。西向きであれば新築マンションのこの物価高時代であればお安い気がします。南向きはそれなりのお値段の印象です。ただ維持費が高いので悩ましいところです。
*２階、人気みたい。抽選、何倍かな
**倍率高そうですね。西向き低層階なら、千葉大側の木々のおかげで西陽も防げそうです。営業にみんな希望する部屋が被ったらどうしますか？って聞いたら基本的に抽選となりますが、被らないようにうまく誘導しますと言われたので、誘導されないようにご注意ください
*本日、モデルルームの見学に行ってきました。マンションのモデルルーム見学は初めてでしたが、大きなジオラマ+プロジェクションマッピングなどがあってとても力が入っている印象でした。正直なところ、とても欲しくなりました笑環境はとても良く、価格も魅力的と感じました。営業トークとは思いますが、担当の方も、「相場を考えてもお得だと思います。」と言っていました。建築開始時期が早かったので、昨今の物価高をギリギリ反映していない価格のようです。2期からは価格上がりそうですね。モデルルームは1部屋のみで、一階住居を想定して専用庭もありました。管理費+共益費はまだ決まっていませんが、3.5-4万円を想定しているとのことです。
*売れ初めがかんばしくないと、2期からは価格を抑えてくれるかな？
*モデルルームに行ってきました。たくさんの方が来ててスタッフも多くて活気がありました。大規模ですが、ジオラマやVR（パソコン画面）をたくさん見てイメージしやすかったです。間取りは「普通」と感じました。本当はベランダ側に3部屋ある方が良いし畳が欲しかったですが、困る点はなかったです、私には。一階の庭は一段高くなっててオシャレです。奥行きのある収納や、ちょこっとした隙間につけた収納も、なんだかんだ役立ちそう。南向きのA棟は高く、BとC棟はほぼ同じ環境なので安めのCで返済プラン立ててもらおうかなぁと考えています。西向きですが東向きよりは好きです。急行が止まらないのはネックですが、西千葉からエントランスあたりまで歩いてみたら、やっぱり近い！駅近は正義！と思ってしまいました。稲毛在住で西千葉の雰囲気や千葉公園が好きなので、本命のひとつとして検討します^_^
**専用庭の一番の問題は維持管理が住民になんだよね。維持しない住民が出てきていずれはおしゃれでなくなる。
*やっぱり西千葉駅から本当に近いのは良いですよね！エントランスから遠い棟は駅から+5分弱はみておくとよいかもしれませんが。駐車場が欲しいならC棟だと色々とバランスが良いかも。あとは、ゴミ捨て場が各棟にあると良かったのですが。。。24時間でも少し離れた棟だと面倒ですよね。
*修繕積立金+管理費で3.5-4万円が目安と言われましたが確定していないようです。共有設備がタワーマンション並みにしっかりある（ゲストルーム、広めのキッズルームなど）ことが高めになっている理由だそうです。駐車場の価格は決まっていませんが、近隣の相場を参考に、と言われました。
*モデルルーム行きました。フィットインクローゼットは、棚板やバーの高さが固定で自由度が低く、単に広いだけの収納でした。広い納戸に可動でない棚とバーが付いてるイメージ。扉も引戸ではなく折戸なのは開くのに場所取るし、壁面が減るからあんなに開口部要らないのでマイナス要因。3段バーも予想通り上のバーは高過ぎて使わなそう。モデルルームでさえ使ってなかった。キッチンは収納少な過ぎて、食器棚置き場もW120しかなくハイカウンターも好みじゃないので、うちは購入検討から外します。
**モデルルーム行けてないのですが、3連休で行った方のコメント見る限りあまりよくなさそうですね。自分の目で見て判断しようとは思いますが、皆様書かれてるように管理費と修繕積立金は高いので、仮に物件価格が予算内でも月々の支払い換算したら予算オーバーする可能性がありそうですね。
*MRは思いの外50～60代の見学者が多かった。戸建てからの住み替え目的の人たちが結構来てるとのこと。てっきり子育て世帯ばかりかと思っていたけど、これなら普通に売れ行きは良いかもしれない。
*昨日、モデルルームに行ってきました。すでにキャンセル待ちも80組ぐらいいるので、恐らく抽選になると思うと言ってました。あと現状値下げすることは無いと言うことでした。
**キャンセル待ちとは何のキャンセル待ちですか？もう購入が始まってるのでしょうか？
***MRの受付枠でしょう。MR訪問は完全予約制なので、人気物件だとその枠を確保するために争奪戦が始まります。ここはその枠を巡ってキャンセル待ちが出ている状況なのかと思いました。
*モデルルームに行ったが、やっぱり強気発言連発。すぐ完売しますよ感がめっちゃ伝わってきた。表面上そうしてるだけかも知らんが。笑笑
**一期の販売戸数ですぐにわかるよ。あと１年で５００戸なんて厳しいよ。千葉でさえそのペースはなかった。
***個人的な見解ですが、一期は割と早く売れる気がします。一期はエントランスに近い部屋が売られているので、人気はそこそこあるかと思います。問題はエントランスから遠いD棟やF棟は売り切るまで時間がかかるのかなぁと思っています。
*ちなみに4LDKは約9000万らしいですね。営業が言ってました。
*63.16㎡の物件の管理費修繕費は4万円ではない？？
**73m2で4万円なら63m2は3万5千円くらいじゃないですか。あくまで床面積で考えればなので多少誤差はあると思いますが…。
*9/14に、モデルルーム見学に行った者です。77㎡の部屋で、管理費と修繕費合わせて3万5千円程度、92㎡の部屋で4万円数千円くらいを予定しています、と営業の方から口頭で説明を受けました。まだ決定ではないとのことでした。
*第一期は南向きと西向きのエントランスに近い住戸の一部から販売ですが、どちらかと言えば次期以降の東向き住戸の方が気になっています。価格ははたしてどうなりますかね。単純に考えれば一期より条件が悪い住戸は価格が下がりそうですが、売れ行きが良ければ寧ろ値上げもありそうで迷っています。
*予定価格加味した上で西と南はどっちが人気になりそうですか？
*こちらは修繕費が均等積立方式ではないんですよね？階段増額積立方式なんですよね？
*モデルルームってどのタイプですか？？H？Cs？
*だれか、このマンションのおすすめポイントを教えてください！！駅近以外で！
**徒歩分数(立地)、価格の安さ、大規模、大事な要素はしっかり抑えてる。新築ならかなりおすすめできると思うけど。逆に徒歩5分以内でここ意外におすすめできる新築ありますか？
*修繕費が高いのは最悪許容するが管理費が高いのは無理ですね。管理費は修繕とは別のもので管理会社への支払いが大部分ですよね。下がることもないしスタートでそれを許容していたら後々管理費の値上げなんてこともあり得ますしね。
*マンマニさんの記事がまた出ましたね。MRに行かなくても部屋毎の価格がわかるのは有り難いです。流石に一期一次は抽選になる部屋もあるんでしょうか
**マンマニさんの支払例を引用させていただいたけど、安いC棟での試算でこれは結構重いね。初月でこれってことは年々増えるんでしょ、、、
**Csタイプ　3LDK　73.45㎡
***5階　5700万円台　坪単価256万円
***※35年フルローン、金利1％、
***最大値の5799万円で計算
***住宅ローン：約16.4万円
***管理費：21,795円(㎡単価月額約296円)
***修繕積立金：9,770円(㎡単価月額約133円)
***給湯器リース：2,860円
***スマートマンションサービス：363円
***enecoQ使用料：1,529円
***コミュニティ形成費：600円
***合計：月額約20.1万円
*今販売している住戸は条件悪くないのでそこそこ売れると思いますが、500戸超ともなるとこの先竣工までに売り切れるか不安ですね。東向き棟の駐車場こんにちは住戸とかは相当安くしないと厳しそう。自分だけ条件がいい部屋買えてもマンション全体が埋まって管理がうまくまわらないと困りますね。
**近隣で５００戸超を１年で売り切ったってないしね。そもそもここのデベさん、竣工までに売り切るつもりなのか。青田売りって建築確認が条件でここは去年のうちから建設始まってたからなぜ１年遅らせたのか。物件告知してから売り主変更なんてしてるから何かごたごたがあったのかもね。モデルルームも規模を考えたらキャパ低いし。
*今でこそこの価格で安い方の評価だけど1.2年前にこの価格で出てたら高い高い言われてたでしょうね。遅らせたのはそういう理由かと。
**売り渋りするならいっそのこと完成売りすればいいのに。検討する側も現物見れるし、売る側も施工トラブルで倍返しなんてリスクを回避できるのに。
***第二工区の３００戸もあるから、売り渋りなんてする余裕あるのかな。
*最近、MRに行った方に伺いたいのですが現在の申込状況はどんな感じでしたか？まだ空いてる部屋は結構あるのでしょうか？
**申込状況は教えてもらえなかったな。適当に濁された。聞き方が悪かったのかもだけど。にしても思ってた以上に町が騒がしくて（従来閑静な住宅地なんだろうけど、周辺に大学が多いからか街中に学生本当に多い）、眺望も微妙で、それなりに人を選ぶ物件だと感じた。あと共用施設や公園、街路の管理などで、周辺相場に比べたらかなり高い管理費を支払うことになるので、そういうものを臆せずガンガン利用して、「住人は全員友達」「共用スペースは俺のもの」の精神で満喫できる人には向いてるのかねぇ。
***先週行った時点では、C棟の6000万円切るお部屋は5倍くらいの倍率になっていそうでしたよ。
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物件概要
所在地	千葉県千葉市稲毛区弥生町七丁目2番25、2番27（地番）
交通	総武線「西千葉」駅徒歩3分総武線「千葉」駅徒歩18分総武本線「千葉」駅徒歩18分
総戸数	512戸
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