M'PLAZA堺筋本町シティアミューズ

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外観

外観

物件概要

• 所在地：大阪府大阪市中央区久太郎町1-16-2,17-1
• 交通：

1. 大阪市営地下鉄堺筋線「堺筋本町」駅徒歩1分
2. 大阪市営地下鉄中央線「堺筋本町」駅徒歩1分

• 総戸数：69戸
• 構造、建物階数：鉄骨鉄筋コンクリート造、地上15階建
• 敷地の権利形態：専有持分比率による所有権の共有
• 完成時期：平成18年（2006年）3月
• 売主：森本興産株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 1,860～5,390万円
• 堺筋本町１分にしては価格も安くて、立地も良い。
• 固定資産税がめちゃくちゃ高いですよ。８０㎡ぐらいになると年間２０万前後は覚悟しなきゃ・・・

交通

• 駅からすぐは非常に魅力的。

構造・建物

• 建築方法を見ていると、森本の賃貸マンション（森本は賃貸マンション経営が主流の会社です）と同じ建て方です。あと不思議なことですが、他のMSプラザはよく競売に出ていますが、購入者の層やローン付けに問題があると聞きます。購入は、以上の点についてよく考えてからの方がいいと思います。
  • なるほど森本は賃貸主体だったのですか。ウチの近所のＭ’○方弐番とか、知り合いの住んでた○屋川とか、確か分譲で始めたはずが半数が賃貸だったりとか訳わからん状態。管理組合は大変だろうなあ。
    • 今までの森本のマンションを見ると○屋川とかＪＲ難波駅付近にもあります。最近では○大阪と○中島南方の間にも賃貸マンションが出来ていますが、１○階建てにもかかわらず半年ぐらいで竣工していました。設計・施工先もほぼ同じようです。今までの分譲後の経緯を考えてみると、最後は賃貸に出しても利回りで回収可能な程度の建築費しかかけていないのです。いくら堺筋本町といえども、建物のグレードの割には高すぎるという気がします。一番安い価格が５３㎡で1800万円前後であったということ事態がすべてです（タワーならキャンペーン価格でありますが、一般のマンションなら販売数から言ってありえません。）
      • 1800で＠112万円でしょ。低層階の条件悪住戸なら充分あり得ます。角や上階に乗せればいいだけですから。賃貸なら工期半年なんて普通やし。
  • 確かに10年位前に竣工した分譲ファミリータイプは府営住宅を思わせる外観でしたが、この物件を見るとかなり良くなって来た印象です。あと、安っぽい物件でも、数年たっても比較的外装ひび割れなどが少ないようです。コストダウン最優先の会社かと思ってましたが、以外にきっちり造っているのかも。

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共用施設

• 

  エントランス

設備・仕様

• 間取りや騒音の面でこの物件がいいと思いました。北側はややこしいみたいだけど、都心の駅前なら仕方ないと諦めました。他物件と比べても遜色のない仕様ですよね。都心でスロップシンクや風呂窓がついてる物件は少ないですからいい点もたくさんあると思うのですが…

間取り

• 3LDK

買い物・食事

• フレスコ(168m)、ジャパン(690m)

育児・教育

• 中央なにわ幼稚園(453m)、あゆみ保育園(532m)、中大江幼稚園(554m)

周辺施設

• 大阪市中央区保健福祉センター(118m)

その他

• 近隣に住んでるものです。確かにあの物件は安いと思いますが、①近くの商業高校の柄の悪さ、②すぐ裏の敷地が係争中です。中央大通りの方から見ると弁護士名での掲示があるはずです。またその紛争地の敷地の大きさから考えて、紛争解決後にはタワーもしくは大規模なビルが建つ可能性の高さ、③アーバンライフのタワーとの競合、④サッシの遮音性能と騒音の大きさ、⑤粉塵の量、などを考慮したほうが言いと思います。商業施設としてはスーパーのフレスコが付近に出来たので便利になりましたよ。
  • 都心の駅前だからある程度の騒音や柄の悪さは承知の上ですが、裏の敷地は知りませんでした。北側ですよね。近隣の反対運動だけですか？
  • 裏には確かに大きな家がありましてびっくりしました。でも、そこの営業の人が北側やから陽あたりは影響ないって言ってたのですが、やっぱり気にしないといけないですかね。
    • 中央大通りの騒音が、ある程度の騒音かどうか、は人によって違うと思います。ただ、私は付近にあるアーバンライフのタワーの計測結果を見ました。アーバンライフのサッシの等級がT３であることから考えると、この物件のサッシの遮音性能は低いというのが問題です。あと北側の敷地の問題は競売や係争中の事件に関する問題ですので差し控えさせていただきますが、よくスモークの張った中古のロールスロイスがとまっています（この説明で関係者がどんな人かを察してください。）
• 事業主がねぇ・・
  • 分譲に事業主なんて関係ないやん。たしかにイメージがよくないけど。引渡しが済んだら関係ないし、その分安いからいいやん。住友の意味なく高い値付けよりはましかな。
    • 森本ってやっぱ評判よくない？一時売れないしょぼいマンション乱発してたイメージあるけど。
      • この物件はまあまあいいやん。それで充分！今までの失敗物件の話は置いときましょう。

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