ロイヤルシーズン梶が谷

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2.80

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ロイヤルシーズン梶が谷外観

物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市高津区末長字姿見台167番の一部ほか9筆の一部（地番）
• 交通：東急田園都市線 「梶が谷」駅 徒歩3分
• 総戸数：97戸（内事業協力者住戸1戸含む、他に管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上5階・地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年02月13日
• 売主：株式会社末長組、株式会社　末長企画
• 施工：株式会社末長組
• 管理：株式会社東急コミュニティー

掲示板・口コミ

• ロイヤルシーズン梶が谷（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• おそらく同じ立地条件の田園ステーションよりハイグレードだけど価格は同じくらいでしょう。末長組は近所で評判なので、すぐ売れます。
• 高めの価格ではありますが同地域の最近の物件、ジオ梶が谷との比較では駅距離を考えるとむしろ割安感もあるかと。
• 手元にある一期の価格表を見ると80㎡タイプも価格の幅は広いようです。3階の80Bは5,680万円、5階の80Bは5,980万円でした。80Fは6階の一軒しかないのと一期の対象ではなかったので価格の記載がありません。勝手な想像ですが80Bと階数の比較で6,100～6,200万円台ではなかろうかと思います。

交通

• 申込みしました。決めては駅への近さとその割に線路や道路に隣接しておらず静かな住環境が期待できる事です。
• 場所はかなり良い。ちょっとした高台の上なんで、上層なら見晴らしもあって尚良い。方角はお好みで。ただし方角によっては既に売れてるかもしれない。梶が谷は少しマイナー駅ではあるけれど、ひととおり生活に必要なものが揃っていて、それでいて溝の口みたいな騒がしさとは無縁。
• ここの欠点挙げるなら、溝の口へのアクセスの悪さかな。梶ヶ谷だけで生活に困るものではないですが、この近辺に住んでて溝の口を使わない手はない。でも、ここからだとフラッと行ける距離じゃない。（徒歩は論外。車もちとめんどくさい。電車で１駅乗るのが一番かな）同じ末長組のバースシティはその点がよかった。
• 大井町線の延伸や準急の導入により、ニコタマくらいまではマシになったものの、それ以降渋谷まではほぼ変わらず。しかも慢性的に遅れる路線なので苦痛を感じる時間は長い。その他の東急の路線は似たようなものでしょう。東横の自由が丘以降、目黒線の大岡山以降、池上線の旗の台以降、それぞれ上り方面はそれなりに混む日もありますが、10分程度の我慢ですしね。駅ごのみというサイトで混雑率の目安が把握出来ますよ。

構造・建物

• 面積：66.39平米～110.52平米。

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共用施設

• 物件のすぐ前に駐車場がある感じ。駐車場は2階建てで駐車場の2階は物件の3階と同等の高さかと。
• ここのエレベータの数は多いですね。それが魅力なのかもしれませんが。エレベータの定期点検だけでも修繕費積立が半端じゃない気がするので迷っているのですが、低層階はほとんどエレベータ使わないのになんだかなあ。

設備・仕様

• あと注意点とすれば末長組のマンションは窓がめちゃくちゃデカいので現物を見るとかなり気持ちいい反面、断熱性が少し劣ること。とにかくモデルルームや現物を見た方がイイと思う。
• 我が家はオプションの食器棚を申し込みました。理由は、オープンキッチンなので統一感を重視したためです。確かにいいお値段で悩みましたが、ちょうど良い食器棚も難しいので申し込むこととしました。標準の黒を選択しました。恰好いいのですが、汚れが目立つかもしれません。
• 一期契約組です。私はスタンダード食器棚、浄水器、食洗機を申込みました。値段は張りましたが、入居後に同じものを後付するのに比べれば、割安感があると個人的には思います。

間取り

• 間取：3LDK・4LDK。
• お風呂に窓って素敵ですね。風通しもよくって、カビ防止になりそう。
• ユニークな間取りが多い独特の建物デザインも気に入りました。
• 間取りは個性的だから気に入れば悪くはないと思うけど。
• こちらは間取りがいまいちのような気がします。縦長で廊下が多いような。
• サイトで見たら、どの部屋も窓が多くて、大きいし、オープンな感じの間取りがステキ。だけど同時に心配は、結露が多いだろうし、冬は寒いのかしら...。
• 内廊下が多くて、高級感や防音性能は有っても、風通しが気になってたのですが、ロイ梶はリビングの両サイドに窓あり、少なくとも夏は風が通って気持ち良さそう♪
• 私は正直このマンションは間取りはイマイチかと思いますが・・・縦長で廊下が面積を占めている間取りが多いなと。まあ完成してから検討されるほうが安心のデベかと・・・。

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育児・教育

• ロイヤルシーズン梶が谷の学区域は橘中学校ということですが、調べてみるとかなり遠いし通学路の一部が寂しげで不安です。
• 小学校は末長小なら遠くはないはず。立地のよさは駅からの距離だけじゃないから家族でよく相談だね。
• 小学校は新作小ですね。梶ヶ谷のほうから行ったことはないのですが、線路のほうから行くと急な坂があります。中学校は距離だけみると東高津のほうが橘よりも近そうですけどね。
• この場所だと学区域は新作小学校→橘中ですね。ちょうど、学区の境目なので小学校は隣の学区の西梶小と新作で距離はあまりかわりませんが橘中まではだいぶ遠いです。又、新作小学校は坂なしですが橘中までは坂がけっこうありますよ。
• 子供に焦点を当てると、保育園は周辺に結構ありますね。たまに使うけど、結構いい。幼稚園、一番近いのは梶ヶ谷幼稚園。入るのは激戦だけど、他にも洗足とか津田山とか選択肢は多い。どうせバスだし。小学校は新作小学校。あそこからだと通学路は平坦だけど、子供の足だと２、３０分かな。大人の足なら１２，３分なんだけどね。うちの子も３０分掛けて通ってる。中学校は橘中学。第三京浜を越えたとこ。中学生なら、２０分ちょいかな。まあ、総じて子供育てるにはいいとこ。
• 梶ヶ谷幼稚園は送迎バスがアンパンマンで有名ですよね。梶ヶ谷幼稚園が通る度に子供が喜びます。畑作業などもやらせてくれる幼稚園なのでのびのびしていてとてもよさそうですね。今はお勉強を中心にやる幼稚園、のびのび教育の幼稚園、どちらかにわかれますよね。

周辺環境・治安

• まわりにアパートや駐車場があるので、眺望を考えると四階以上じゃないと厳しいし。
• 隣にパチンコ屋もありますしね。あんまり高級感を感じないんですが。。。

その他

• 性能評価は費用が掛かるので敢えて行っていない。という説明でした。どのくらい掛かるのかは判りませんが、評価機関への費用とそれに伴う申請作業を見積もって１戸あたり５～１０万円くらいでしょうか。一応自分なりに耐震性、遮音性、断熱性や緑化などを見てみて性能上の問題はないと納得してます。

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