プレミスト神楽坂

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プレミスト神楽坂

物件概要

• 所在地：東京都 新宿区西五軒町14-1（地番）
• 交通：

1. 総武線 「飯田橋」駅 徒歩12分
2. 東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩6分
3. 東京メトロ有楽町線 「江戸川橋」駅 徒歩8分

• 総戸数：71戸（別途管理室1戸、ラウンジ1戸）
• 構造、建物階数：地上9階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年01月竣工済み
• 売主：大和ハウス工業株式会社　東京支社
• 施工：株式会社熊谷組

掲示板・口コミ

• プレミスト神楽坂（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 5,750万円～6,270万円（3LDK　70.00m2・74.28m2）
• いくら位ででますかね？
  • 江戸川橋の三菱地所が3ＬＤＫで7500万位までしましたね。神楽坂6分だったらそれ以上するんじゃないですか？ 近くに住んでて三菱も見ましたが、私は今このマンションを第一候補に考えてます。現地も見ましたが、ダイワさん三菱位の値段でお願いします。
    • 確かに江戸川橋とじゃ比べものにならないほどこちらの立地のほうが良いね。
• 発表会行ってきました。設備はまぁまぁかな。 単身者用は3900万円台、ファミリーは5500万円台～ですが正式価格もまだわからないし…保留。
• この周辺の中古マンションでトワイシアとかチラシで75㎡位が7000万以上でしたよ。新築だともっと高いんじゃないですかね？　
  • 中古でトワイシアは私も見ました。確かに高いですよね・・・ただここと場所というか地域というかエリアというか、全 然違いますので比較対象にはならないですよ。あちらはヒルトップ、こちらは谷底。住所もぜんぜん違う。住宅街と工場街。そして何よりあちらは神楽坂・・・ こちらはやっぱり西五軒町としかいえませんよね。残念なんだよなー・・・駅からはそこそこ近いのに。
• マンションの名だけ神楽坂。だけど一生周囲とのコンプレックスを持って暮らすのは嫌ではないですか。 私には無理です。値段ではないです。
• 中層の３ＬＤＫ７０ちょいで７０００万円ってとこですか？
• 共用箇所、プラン、内装、設備等、「商品企画」も周辺物件に比べて弱いと感じます。変に節約していますし。 工場街という立地の厳しさを企画力でカバーしないと、周辺のマンション群には太刀打ちできないですよね。 結論として、この立地で、この商品で、この価格は明らかに割高だと思います。

交通

• この辺りは、道はそんなに広くないのに、配送のでかいトラックがばんばん通る 子供やお年寄りは、結構注意が必要です
• 確かに最寄り駅は「神楽坂」なので謳いたい気持ちは解りますが、かなり急激な坂なので、毎日の上り下りは結構シンドイ。 位置的には許せてトワイシアと言う事でしょうが、あそこも価値が在るのは白銀公園に面したパークサイド側。 中古が出るのはもっぱらヒルサイド側なので、検討の価値は疑問です。 印刷工場も随分減って来ているので、10年サイクルで考えれば、この地域もこれから変わっていくと思います。 坂道が許容範囲なら宜しいんではないですか？

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構造・建物

• やはり目の前の印刷工場が気になりますね。。せっかく南向きでも美観が全く良くない。７F以上じゃないと 陽あたりが悪いと思います。まあ、数年我慢すれば前の印刷工場もなくなってしまうかも知れませんが。。 （そのあとにもっと高いマンションが建ったりして。。）
• 現地を調べたら、かなり囲まれているようで、残念です。
• 立地については、周りの建物が古い分、これから良くなっていくところだと感じます。 南側の建物については、今後もし立て直したとしても、規制があるので今と同じくらいの 高さの建物しか、建たないようです。 なので５階以上くらいなら日当たりはＯＫではないでしょうか。 北側正面の建物（出版会社？）も、マンションになる計画があるようです。

共用施設

• あまり、共用部の多いマンションは好まないので・・ここは少なくてそこはいいのですが。 たとえば、パーティールームとかキッズルームとか、 ここは眺望もよくないので、ラウンジもなくて当然。 友人、親戚が泊まれる部屋がないのも納得です。 それらで管理費が高くなるよりは、ないほうがよい。

設備・仕様

• IHというのは、地震もあった今、まずいですね。
  • オール電化はどうしても初期投資がかかるので 値段が高くなってしまうのかなあとも思いました。
• 床がシートだと、スリッパで歩く音でわかりますね。残念。 傷が付きにくい、メンテナンスが楽と言われますが、何となく・・・チープ感が漂います。
• 室内の高級感が無いのが残念。 シートフローリングは賃貸みたいで馴染みません。 また、お風呂など床をタイル張りにしてほしかった。 仕様から考えると、高いと感じます。
• 内装が気持ち悪いです。とくにキッチンが。
• 私は自分のセンスと合いません。
  • • ヤンキー好みの場所と内装お風呂は特に。リラックスするところだから、我慢するのは辛いです。
  • お風呂はタイルでなくてもいいんですが（タイルは掃除が大変）、 モデルルームの印象がなんとなーく狭い感じであまりよくありませんでした。
• ここのモデルルームを見てきましたが、水廻りなどの設備はグレードが高いと思いました。 ディスポーザーや食洗機、ＩＨクッキングヒーターなど標準で付いていますし、シスバス、 ﾄｲﾚも良いものを入れていました。

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間取り

• 93平米はメゾネットで残念です。 マンションのメリットはバリアフリーであることと思っているので・・・

周辺環境・治安

• まさに準工業地域って感じのエリアだね
  • この場所はどの辺りですか？ 神楽坂に近いですか？ もしかしてまた例によって神楽坂の逆側バージョン？
    • 赤城神社の裏ですよ 坂道を下って行く。
• 江戸川橋あたりを探していた方にはかなり良い立地。 神楽坂あたりを探していた方にはどーでもいい立地。
  • 神楽坂目当てで購入するには確かに全然意味ないね。 やはり牛込神楽坂から飯田橋の間がいいな。 東西線の神楽坂駅よりむこうにもマンションあるけど、同様に意味ない。
• ここは崖の下でしょ。嫌だな。
  • うーん、神楽坂エリア狙っていますが、確かに神楽坂駅前でも微妙なのに、それ以上離れるともはや神楽坂に住んでるって気がしないね。
    • 準工業地域だしね。そんな雰囲気・・
    • 確かにこの辺りは神楽坂とうたわないで欲しい。 江戸川橋でいいじゃん、一気にマイナーエリアって感じだが。
    • 神楽坂下から神楽坂上交差点までの周囲が、通常イメージされる神楽坂だよね 東西線神楽坂駅から近くても、五軒町や江戸川橋の方に行くなら、神楽坂人気には便乗できない
    • 確かにそうだね。 この辺は神楽坂に住んでるとは言い難い。 ここに住むなら飯田橋に住むな。その方が断然良いし、断然神楽坂。
    • この印刷工場に囲まれた底地を誰も神楽坂とは呼ばないです。 かなり無理がありますよ。残念な感じです。 地元民以外を狙っているんでしょうね。
• 神楽坂の駅6分だと、飲み屋街か静かな場所かで選ぶ人もいるんじゃないですか？　私個人的には自宅は静かな場所が良いです。
  • 残念ながらですけど、ここは静かではありませんよ。印刷工場や配送センターに囲まれていてトラックの音とかありますよ。
• 印刷工場の話題が出ていたので便乗なのですが、最近の印刷工場って臭いはどうなんでしょう。 以前に大きめの印刷工場の近くに住んでいたときには臭いが結構気になりました、臭いの正体がインクなのか、その他の薬品なのかはわかりませんが、なかなか独特な臭いで数年住んでいても慣れませんでしたね。
• 崖下ということですが、がけ崩れの心配はないのでしょうか。 古くからの土地であれば、大丈夫なのですかね。 標高が低いということについては、ハザードマップで調べましたが、 やはり、２メートルくらいの浸水の可能性があるようです。 何か対策は取られているのでしょうか。 大雨のときに、心配はないのでしょうか。 どこに尋ねればよい？区役所ですか？
• 気になるのは、谷底という立地、隣の印刷工場のインクの臭いといったところでしょうか。もし、インクの臭いがするの であれば、体に悪いでしょうし、洗濯物も干せず、また窓もあけるのを躊躇してしまうのではないでしょうか。平日に再度現地に行って確認したいところです が、なかなか時間が作れないでいます。物件を検討してますが、どなたか正確な情報のある方いらっしゃいましたら教えて下さい。
  • 私も気になって何度も現地周辺を見ましたが、インクの匂いはしませんでした。時期とか風向きも影響するのかもしれないですけど。周辺の建物がきれいになるともっといいのですが、でもそうなってからだと価格が高くなってしまうだろうし、検討中です。
• 私は神楽坂から護国寺エリアに何度か引越しながら３０年近く住んでいます。その経験から言いますと、今後、この近辺の出版社はどんどん消えて、住宅街化していきます。”インク臭さ”は今もゼロではないでしょうが、将来は無くなるでしょう。 しかし、そうは言っても、もともと準工業地帯みたいなところですから、高級感あふれる街並みにはならないと思います。また、坂下というロケーショ ンからして、”神楽坂”と言う名前が付きながら、このマンションに住まれる方で通勤・通学に地下鉄神楽坂駅を利用される方は少ないでしょうね。どうしても このマンションの”神楽坂”は無理やり付けた感が否めません。 それを考えれば、アトラス江戸川アパートメントは、ネーミングにハッタリが無く、堂々としています。神楽坂というネーミングに頼らなくても、高級マンションとしてのプライドがあれば、そのように世間に認められるという、好例だと思います。
  • アトラスは有名な「同潤会江戸川アパートメント」の建て替えだから名前を残しただけ。 地歴の由緒が無ければ、多分堂々と「神楽坂」つけてたでしょうね。 まあそれはともかく、地位みたいな一部情緒的な部分を無視しても牛込台地の坂下と坂上では 住環境（風通し・空気のよどみや水害のリスク、雰囲気の明るさ、駅までのアプローチなど）は かなり違うと感じます。立地は開発で変わる部分もありますが、基本的な地形に関わるものだけは どうにもなりません。 いずれにしても、物件名や住所、最寄り駅名や地図上の距離に惑わされず現地周辺を自分の目と足で 良く検討されることをお薦めします。特に都心の古くからの土地は道一本の違い、番地の違いで 住環境に雲泥の差、ということは珍しくありません。

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