プレシス西葛西ペイサージュ

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物件概要

• 所在地：東京都江戸川区西葛西三丁目10番24他（地番）
• 交通：東京メトロ東西線, 「西葛西」駅 徒歩6分
• 総戸数：53戸（他管理員室1戸）
• 構造、建物階数：地上8階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2016年03月上旬予定
• 売主：一建設株式会社
• 施工：今井産業株式会社　東京支店

掲示板・口コミ

• プレシス西葛西ペイサージュ（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 広告が入ってましたが、プレシスにしては高級感溢れる物件になりそうですね。 バルコニーの壁もタイル張りのようですし、上層階を除けばぺラボーではないようですし。そういう面ではガーデンズやレジデントプレイスよりも高級感は出そう。 設備も水回りのワークトップが天然石と気合い入ってるし、結構強気の価格設定になるのかな？ 残念なのは部屋の形。バルコニー側も外廊下側も一部中住戸を除きアウトフレームになってない。 たぶん梁の出っ張りも大きいんだろうな。 それが許容できるなら、西葛西にしては凄く頑張った物件ではないでしょうか。 プレシスはマンション再販業者のアンビシャスに売り主が変わることが多いですが、その前に早々に完売しそうな気がします。 モデルルームが待ち遠しいですね。
• ５４軒では小さいね。ディスポーザーとかエレベーター２基とか望めない。管理費も高いんじゃ？

【価格】

• 行ってきましたが、坪250以下(240代)になるって担当してくれた方が言ってましたよ。個人的には梁の出っ張りがかなり気になりましたね
  • この立地、設備でその値段なら完売は早そうですね。ブランド価値はないですが、まあこのご時世なら妥当なところではないでしょうか。
• 今、予定価格表で計算してみましたが、220～280でした。ボリュームゾーンが240代だったのかな。レジより全体的に300～400万くらい高い印象です。
• 立地が良いですから、結構価格に関しては、妥当なところに思えます。駅が近い物件は、結構人気がありますから、完売も早そうですね。

【コスト】

• 管理費と修繕積立金を合わせて１７０００円～２２０００円ほどあります。 このマンションの物件を購入しても、まだコレだけは毎月払わなければならないのも嫌な気分に。 更にまだオプションがあると、その分も増えてしまうのがちょっと。。。 ルーフバルコニーくらう会費のなかに収めていると良いのですが。
  • その額ならかなり安めだと思いますよ。これを高いと言っていてはマンションは買えませんよ。
  • 管理費と修繕費だとこんなもんだと私も思います。特段高いわけでもないと。むしろ、最初の段階だからこの価格で収まっていると思います。管理費は変わらないにしても、修繕積立金はどんどんと上がっていくわけですから…。ローンだけじゃなくて、月々トータルでどれくらいかかるのかっていうのを見ていかないとならないと思います。

【第一期】

• 土曜より第一期先着順販売開始。第一期からいきなり先着順は珍しいてですね。
  • 販売戸数 10戸
  • 販売価格 3,990万円～6,590万円
  • 最多価格帯 4,700万円台（2戸）
  • 間取り 2LDK+S～3LDK+S
  • 住戸専有面積 61.60m2～81.10m2
  • バルコニー面積 4.85m2～12.42m2
  • ポーチ面積 3.51m2
  • 室外機置場面積 2.00m2～4.54m2
  • テラス面積 9.60m2・10.00m2
  • 専用庭面積 8.28m2・33.60m2（月額使用料：410円・1,680円）
  • 管理費（月額） 10,900円～14,350円
  • 修繕積立金（月額） 6,160円～8,110円
  • 管理準備金（引渡時一括） 10,900円～14,350円
  • 修繕積立基金（引渡時一括） 332,640円～437,940円

【第二期】

• 第二期がやっと始まりましたね。「プレシス西葛西ペイサージュ」第2期予告販売概要
  • 予定販売戸数 8戸
  • 予定販売価格 4,000万円台～6,400万円台　※100万円単位
  • 間取り 2LDK+S～3LDK+S
  • 住戸専有面積 61.60m2～81.10m2
  • バルコニー面積 2.90m2～11.20m2
  • ルーフバルコニー面積 7.09m2（月額使用料:350円）
  • ポーチ面積 3.51m2
  • 室外機置場面積 2.00m2～4.54m2
  • テラス面積 8.25m2
  • 専用庭面積 8.84m2（月額使用料：440円）
  • 管理費（月額） 10,900円～14,350円
  • 修繕積立金（月額） 6,160円～8,110円
  • 管理準備金（引渡時一括） 10,900円～14,350円
  • 修繕積立基金（引渡時一括） 332,640円～437,940円

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交通

• 西葛西駅が６分でつく距離みたいなので、交通面に関しては問題ないですね。

構造・建物

• 建ペイ率：60%
• 容積率：300%
• 敷地面積：1,447.92m2
• 建築面積：823.38m2
• 延床面積：4,578.17m2
• 外観の色合いもチョコレート色で落ち着いていてとってもいいと思います。個人的に三本のラインが良いアクセントになっていているところが気に入りました。写真を拝見しただけですが、日当たりも良さそうです。
  • ちなみに撮影した時間はお昼の12時過ぎでした。午後もしばらくは日当たりがいいでしょう…。
• ＨＰのトップページやコンセプトページの完成予想ＣＧを見て思ったのですが、7階のバルコニーに屋根が無いみたいですが、こういう作りってよくあるのでしょうか。
  • 最上階バルコニーに屋根がないってのは良く見ますね。斜線規制をクリアするためじゃなかったっけ。
    • あら、本当だ。屋根どうなってるのでしょう。濃い色になった部分も居室ですよね？ その下の部屋とメゾネットになってるってことなのかなあ。 7階（？）だと外で洗濯物干せないなあと単純に思ってしまいましたが それ以外にも日除けの面でも色々難が出てきそうな。夏場はかなり暑そうです。
      • 斜めにカットして屋根が短いのは良く見ますけど。こんなバッサリいってるのは初めて見ました！
• 最上階のバルコニーに屋根がここまで無いのは珍しいタイプですね。 開放感があってとてもよさそうですが、雨が降ったらびしゃびしゃになってしまいそうなので、 ちょっとした物でも置く事が出来なさそうです。

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  施工時１（2015-11-04撮影）

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  施工時２（2016-02-13撮影）

共用施設

• 駐輪場：敷地内に106台（スライドラック式53台、固定平置式53台）（月額使用料：250円・300円）
• 駐車場：敷地内に2台／総台数：19台（機械式18台、平置式福祉用1台）（月額使用料：21,000円～24,000円）
• バイク置場：敷地内に4台（月額使用料：1,000円）

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設備・仕様

• 鍵をかざさずに入れるオートロックは便利そうですね。毎日の事ですし。
• ノーブランドだけど、設備仕様は豪華で良さげだからそんなもんじゃない？
• 設備仕様はホームページに載ってますよ。 今時なら標準で付いてる床暖房や浴室暖房、魔法びん浴槽やタンクレストイレ、食洗機などはふつうにある。それに加えてキッチンバスルームの水回りが天然石のワークトップとか、クローエの水栓とか、ミストサウナとか、3段階セキュリティでエレベータもオートロックとか非接触キーとか、西葛西という地域の割に無駄に設備がてんこ盛りだったりする。 コストカット仕様で微妙な立地に安く提供するのが通常のプレシスだけど、西葛西でも中々の立地で建てるので、競合も意識しつつ、高値で出しても恥ずかしくない仕様にしてきたのかもしれない。 大規模でないと設置が難しいディスポーザを除けば、レジデントよりも設備面では上回っていると思うよ。 ノーブランドのプレシスの中でも中々の上物なので、ブランドさえ気にしなければ買う価値はあると思う。
• シンクは、特に記載ないですが、ユーティリティシンクでしょうか。 設備仕様は、レジデントプレイスどころか、ガーデンズより上ですね。天然石もワークトップだけでなく、びっしり使ってるし。 これは坪単価もある程度高くする想定の作りですね。
• 快適機能はディスポーザーを除いてほとんど標準装備。 中でもテブラキーいいですね。 全ての出入りが鍵を出さなくても持っているだけで可能です。 エントランス、エレベーター、専有部玄関、宅配ボックス、ゴミ置場まで。 車のスマートキーのようです。

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK
• 専有面積：61.60m2～88.24m2
• 天井高が240cmで梁が目立つとなると、3D空間的にはよろしくないですね。
• アウトフレームとか梁が出ないとかの空間的なゆとりはないねえ。大手はそこはそれなりの対応してくるからなあ。最低でもリビング側はアウトフレームで小梁なしとか。
• 取りは基本的には田の字カナ。柱の食い込みが気になるなぁという次第です。
• 日当りの良い向きで、部屋の中が明るそうです。
• ここは場所はいいのですが、マンションのデザイン重視なのか分かりませんが、選ぶ住戸によってはベランダが狭くなっていたり、上の庇がなかったり。ベランダで生活する訳ではないですが、もう少し配慮が欲しいかなって思います。
  • 場所や内装は良いですが、残念な間取りもありますね。使い勝手への配慮が足りないような。場所優先の方には良いと思います。

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買い物・食事

• イオン葛西がすぐ近く
• 駐車場が少ないですが、ここら辺なら車があったほうがいいと思います。自転車だと買い物の量が限られてしまうので。

育児・教育

• 学区などはどうなのでしょうか？
  • 学区は西葛西小学校だそうです。 公式サイトには人気の学校だというふうに書かれています。 外のエリアからだと判らないのですが、地元だとそういう風にいわれているのかしら？ どうして人気校なんでしょう？伝統校であったりとか、特殊な取り組みが行われていたりとかするのかな？

周辺環境・治安

• 地域・地区：準工業地域、準防火地域、第三種高度地区、日影規制（5.0ｈ-3.0h/4.0m）
• 西葛西でも駅の北側だと暮らしやすさはあるかと。 お店も多いし、同じような住宅が多いので、 子どもも結構いるから、 子どもさんがいる人にとってはいいんじゃないかなーと。 子どもが多いとその分、 保育園とか大丈夫かしら？というのはありますが。
• 個人的には工場の跡地ですので土壌汚染が気になります。ちゃんと調査&汚染が見つかった際の対策はしてくれるのかな？
• 子供の広場で遊んだ後、現地を見てきました。車もそれほど多くなく、静かでいい環境だと思いました。
• 現地見ましたが、比較的静かで日当たりも良さそうでした。何よりスーパーや学校へのアクセスがいいです。若干高いですが、設備仕様も悪くないので、検討価値ありだと思いました。
• 立地的には駅も近いし静かだし日当たりも良いと思いますよ。通り挟んで目の前はシステム系の会社だから騒音とかは無いと思います。西葛西自体に抵抗が無ければありなのでは。

掲示板

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