プラウド川崎ガーデンテラス

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    プラウド川崎ガーデンテラス 外観画像
    プラウド川崎ガーデンテラス

    物件概要[ ]

    1. 東海道本線 「川崎」駅 バス15分 「幸区役所入口」バス停から 徒歩4分
    2. 京浜東北線 「川崎」駅 バス15分 「幸区役所入口」バス停から 徒歩4分
    3. 南武線 「川崎」駅 バス15分 「幸区役所入口」バス停から 徒歩4分
    4. 横須賀線 「武蔵小杉」駅 バス20分 「幸区役所入口」バス停から 徒歩5分
    5. 南武線 「武蔵小杉」駅 バス20分 「幸区役所入口」バス停から 徒歩5分
    6. 東急東横線 「武蔵小杉」駅 バス20分 「幸区役所入口」バス停から 徒歩5分
    7. 東急目黒線 「武蔵小杉」駅 バス20分 「幸区役所入口」バス停から 徒歩5分
    8. 南武線 「鹿島田」駅 徒歩19分
    • 総戸数:113戸
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート(一部鉄骨鉄筋コンクリート)、地上7階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2020年1月下旬予定
    • 入居時期:2020年3月中旬予定
    • 売主:野村不動産株式会社
    • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理会社:野村不動産パートナーズ株式会社


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 価格:3,900万円台予定~5,600万円台予定
    • 最多価格:4,500万円


    交通[ ]

    【バス】

    • バスが沢山あって川崎、武蔵小杉に行きやすい
    • バス便とはいえ絶対距離が都心に近いので、(理論上は)品川30分以内、渋谷も40分以内と、千葉、埼玉の郊外物件よりは通勤短い。
    • ここは普通のバスでも充分便利です。東芝前でも幸区役所でもどちらのバス停でも5分以内で行ける。マルチルートで川崎駅まで行けるのはすごく便利です。
    • 東芝前バス停からの川崎駅直行バスは実は一般客も乗れるので、時間が合えば意外と早く着ける(但し朝早い便が無い)
    • バス停までも5分歩くんですね。まだ目の前バス停ならマシですが… 立地的にかなり厳しいですね。
    • 電車って3分間隔で来ますがバスってどうです?行きはゆったり始発ですが帰りの込み具合とか。
      • 帰りも東芝社員の通勤と逆になるので、川崎駅から座って帰れますよ。時間が合えばですが。まあ、通常のバスも川崎駅始発なので、座れる事は多いかと。利用出来るバス停は2ヵ所だから、どちらも乗れる帰りはそれなりに本数ありますよ。


    【車】

    • 車なら都内まですぐ行けるし、横浜もすぐ近く。


    構造・建物[ ]

    • 外観が安っぽい。
    • とりあえず間取りを見る限り、二重壁は確定みたい。
      • ここは2重壁なのにベランダ側はALC使ってそうですね…
        • 住宅街だからALCでも遮音性は特に問題ない気もしますけどね。
          • 二重壁って音の問題もありますが、そもそも専有面積を圧迫するんですよね。厚さが8cmくらいあるので、0.08m×11m×2=1.76㎡くらい損します。もちろん、全部壁ってわけじゃないのですが、このマンションも典型的な田の字プランでしょうから、損するのは1.5㎡くらいですかね。70㎡の二重壁の部屋と68.5㎡のクロス直貼の部屋がだいたい同じくらいの面積。
    • アクアに対して、CASBEE評価は省エネでは優れているみたいだけど、居住性では微妙に負けているような・・・


    共用施設[ ]

    プラウド川崎ガーデンテラス 中庭完成予想CG
    • 駐車場:平置駐車場45台
    • 駐輪場:351台(スライド式238台、小型自転車平置き20台、ポーチ前・専用庭駐輪スペース(小型のみ)93台
    • クラフトルーム:ご自宅では出来ないDIY、自転車の修理などの工具を要する作業が気兼ねなく出来る共用スペースです。
    • シェアストレージ:年に1回しか使わない道具などを揃えた住まう人でシェアする共用ストレージです。
    • 荷物置き場:自転車でのお買い物で帰宅された際、駐輪の前に荷物を一時待機しておけるスペースを設けました。
    • 工具ボックス設置

    泥洗い場

    • 宅配ボックス60%設置
    • ショッピングカート置き場
    • ここは平置き駐車場というメリットと、駐輪場も戸数あたり3台と、余裕があります。


    設備・仕様[ ]

    • なかなか低仕様のプラウドになりそう。トイレはキャビネットタイプのタンク付き。長谷工なのにミライフル不採用だから、二重床の可能性は低い。典型的な直床長谷工物件になるのか。
    • トイレの手洗いカウンターはなしですが、床暖は標準ですね。
    • バスルームには浴室手すりやスライドバーすら標準装備ではないみたい。
    • ディスポーザーも無し・・・。アクアですら付いてるのに。


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    間取り[ ]

    • 間取り:3LDK ~ 4LDK
    • 専有面積:64.54m2 ~ 81.33m2
    • バルコニー:11.58m2 ~ 16.17m2
    • やや狭い部屋が多いのが少し気になりますね。
    • アルコープは無いですが、共用廊下側の柱をオフセットしてスペース確保してるのは良いですね。


    買い物・食事[ ]

    • ライフ/川崎御幸店(約170m・徒歩3分)
    • ファミリーマート/小向西町店(約260m・徒歩4分)
    • ホームセンター「コーナン」(約360m・徒歩5分)
    • ローソン/古川町店(約530m・徒歩7分)
    • オリンピック川崎鹿島田店(約660m・徒歩9分)
    • ラゾーナ川崎プラザ(約1,890m・徒歩24分)
    • アトレ川崎(約2.4km)
    • ラ チッタデッラ・チネチッタ(約2.8km)


    育児・教育[ ]

    【幼稚園・保育園】

    • 小向さくら保育園(約150m・徒歩2分)
    • ピュアリー鹿島田保育園(約490m・徒歩7分)


    【小学校・中学校】

    • 西御幸小学校(約30m・徒歩1分)
    • 御幸中学校(約660m・徒歩9分)
    • ここの学区って「東小倉小」ではないですよね?東小倉小であれば確かに子育て世代には嬉しいポイントになると思いますが。中学は御幸中ですか?だとすると団地アクアと同じですね。
      • 小学校はこのマンションの隣にある西御幸小でしょう。特段問題もない落ち着いた学校です。御幸中も近隣にすんでますけど、前を通ると生徒さんたちが挨拶してくれるし、変な子がうろつくこともない、良い学校ですよ。土日も運動部や吹奏楽、合唱が聞こえてきて部活も盛んです。
      • 御幸中学校は荒れてはいませんよ。むしろ隣接学区の方がちょっとやんちゃな子が多いぐらいです。ただ、荒れてはいませんが、川崎市立中学校は全般的にレベルは高いとは言い難く、プラス点にはならないかと思います。この地域に住んでいて余裕のある知人(女の子ですけど)は、洗足やカリタスなど市内の私立に行かせてる人が多い印象です。男の子なら法政第二中ですかね。法政はここからバスで通えますね。


    【高校・その他】

    • 保育園から高校まで全て徒歩圏内にある。


    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域:第一種住居地域・近隣商業地域
    • 築浅のマンションが周囲にほとんど無い希少性はありますね。
    • 周囲は低層戸建てが多く、上層階なら視界抜けが良い可能性があります。
    • 治安面では小向西町四丁目というのはどうですか?
      • 治安は良いと思いますよ。ネットで検索しても良い情報が出ていると思います。
    • ここはバス便の中ではリスク低い方だと思いますけどね。郊外でもないし、他と比べて空き家率は低いし、人口減るのはかなり遅い方。早くに影響が出やすいのは、本来は人口の少ない所に新しく作られた所だよ。ここらは江戸時代から人が多く住んでて、川崎市発足時の2町1村の1つ、御幸村のあった所。区役所は市の水道の起点だったしね。
      • 静かな環境であることに加え、公共施設は区役所、図書館、児童館、劇場ホール、スポーツセンターなど多数集積、スーパーは歩いてすぐにライフを始め徒歩圏に複数。普通は駅から遠いと、通勤以外も利便施設が少ないことが不便ですから、駅距離のあるバス便にも関わらずここまで揃ってるのは他に無い特徴ですよね。
    • ここって多摩川近いですが、川の氾濫の心配は特にしなくても大丈夫ですかね?ハザードマップ的にはヤバそうなのですが、万が一浸水しても火災保険でなんとかなるものでしょうか?
      • マンションは管理組合で保険に入っていることが多いですよ。営業さんに確認されてみては?そもそも地下ピットがあったりするから、多少の雨水や氾濫は大丈夫なんじゃないでしょうか? 一戸建ては津波こられたら一発でしょうね。。 でも、河川敷のアクアブリーズさんに言わせるとこの辺はスーパー堤防になってるから氾濫しないらしいです。一戸建ても多いエリアなので行政の方で対策されているんでしょう。
        • 管理組合ではいる保険は共用部分に対して。専有部分については住民が保険かけないと。氾濫しないのではなく、堤防が決壊しないだけであって、堤防の高さを超える水位になれば普通に溢れますよ。浸水しないわけではありません。


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    周辺施設[ ]

    【公園】

    • 小向第3公園(約110m・徒歩2分)
    • 小向第5児童公園(約140m・徒歩2分)
    • やや歩きますが、南河原公園、御幸公園といった大きな公園があり多摩川河川敷も徒歩圏内ですね。


    【金融機関】

    • JAセレサ川崎/小向支店(約380m・徒歩5分)
    • 川崎信用金庫/遠藤町支店(約530m・徒歩7分)
    • 郵便局はすぐ隣にあります。


    【病院】

    • 田代医院(約330m・徒歩5分)
    • 田村外科病院(約340m・徒歩5分)
    • 伴場歯科医院(約360m・徒歩5分)
    • 植村内科医院(約470m・徒歩6分)
    • たつのこどもクリニック(約510m・徒歩7分)


    【公共施設】

    • 幸図書館(約390m・徒歩5分)
    • 幸区役所(約500m・徒歩7分)
    • 区役所、劇場ホール、図書館や児童館といった公共施設が非常に充実している。


    【その他施設】

    • 川崎DICE TOHOシネマズ川崎(約2.3km)
    • 区役所には幸スポーツセンター(SAVAS運営。当然料金も安い)なんかもありますよ。


    他物件との比較[ ]

    • ヴィークコートに対しては、スーパーの距離など生活利便、小学校までの通学路の距離、そして、鹿島田駅まで歩けるけど結構歩くから大変で、南武線の超混雑で川崎か小杉までは出なきゃならないことですかね。川崎駅までゆったり行けるのは他のバス便でもありませんしね。
      • ヴィークコートでも川崎駅や武蔵小杉までバスで行けますよ。その上で、南武線と横須賀線の二路線が利用可です。スーパーは駅前にあるので不便ないでしょう。
    • 川崎駅挟んで反対側のスミフさんのシティテラス川崎鈴木町も同価格帯ですよね。こちらは駅とイトーヨーカドーまで徒歩3分と立地だけなら好条件です。ですが販売は長期化してるようですね。(スミフならいつもそうですが)

    駅に近いのが絶対というのならシティテラスでしょうけど、落ち着いた住環境を好んでこちらを選ぶ人もいるんじゃないですかね。私なら比べたらプラウドを選びますね。 バス便ピラミッドの頂点なら、駅近にも対抗できると思いますよ。

      • JRの底辺の南武線から暑い中、汗だくで苦労して歩くマンションとバス停アクセスの良い、直行バスもあるバス便ピラミッドの頂点のマンション、比べたら明らかです。
        • バス停からメインエントランスまで5分、そこからエレベーター待って上がって玄関まで3~4分とすると10分弱かかるわけなのね。バス便ピラミッド云々言うけどここバス便プラス徒歩ってことだよ? マンション駅近って3~4分、ここはバス停近とも言えず。
    • 川崎駅圏の同価格帯物件、クレストプライム、ヴィークコート、シティテラス、あと近くはレーベン小田が比較する物件になるかな。

    掲示板[ ]

    yokohama/644789/1-660

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