ブランズ宮崎台プレイス

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    物件概要[ ]

    • 所在地:神奈川県川崎市宮前区宮崎149番1 他(地番)
    • 交通:東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩5分
    • 総戸数:123戸
    • 構造、建物階数:地上6階地下階数1階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2015年11月中旬予定
    • 売主:東急不動産株式会社
    • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
    • 管理:株式会社東急コミュニティー


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    【価格】

    • 物件価格:5190〜6110万
    • 田都で4000万はかなり割高です。
      • 駅近のブランズやドレッセは5000万円代が下限ですよ。
        • 安い!高圧線や内装を気にしない人には良いです。駅近で激安なだけでも価値があると思います。
        • 駅5分でこの価格。いいですよねぇ。線路が気になるのも住むまでだと思いますし。スーパーも近いし。

    【販売時状況】

    • 値引きしてるんですか?
      • 値引きないですよ。30万円分のオプションサービス位です。
        • 私は300万の値引き提示されましたが、総合的に見て値引きされても高いと思います。
        • 私は540万。一列まるまる残っている間取りを薦められました。半分弱は残っていると思います。
    • 7980万の部屋は謎ですね。最後、水面下で20%引きくらいにならないと厳しいでしょう。25%引きかも。。。そしたらお得だけど。
    • 大幅値下げの噂を聞いて公式ホームページに飛んで行きましたが、販売価格は3LDK70㎡台が4800万円台~とのみ出ているだけで、価格改定の案内は出ていませんでした。
    • 売れない理由は同時期に物件が多くありすぎるのが大きな理由の一つだと思います。あと、色々な物件を見ていまして、激高とは思いませんが激安ではありません。
      • 完成したのに関わらず半分程度売れ残ってるのはマズイです。シティ、フロント、ライオンズに客を取られすぎてます。グレードが低い割に、坪単価がそこそこするので割高感は否めません。
        • 半分売れ残りは言い過ぎですよね。七~八割程度は売れてたと思いますけど…内覧が可能になると売れ行きのスピードがあがるはずです。近くを通ると下見している人をよくみますよ。
    • 総戸数123戸、残26戸 比較的高額な部屋(最上階等)が多く残っている。100世帯近く入居しているから安心できます。

    【その他費用】

    • 管理費や修繕費については他と比べて本当に安かったです。こういうのは、他の方が言っていたJRからの収入のおかげなんでしょうか?長い目で考えるとお得だなと思いました。
      • JRからの収入、管理規約をみたら年間約80万円でした。高圧線が通っている限りは80万ちょっとの収入があります。123世帯で割ると微々たるものかもしれませんが、(戸あたり約6500円/年間)→月々約545円、10年積み立てることができれば約800万、15年で約1200万、ちょうど大規模修繕の時に足しになりますね。


    交通[ ]

    • 駅は急行が停まらない。鷺沼駅目指して70~80キロは出して急行がものすごい勢いで通過する。
      • 通勤時間帯は各駅or急行止まり駅のメリットデメリットはあざみ野や青葉台より先に住まないと感じられないかと思われます。ちなみに当方サラリーマン宮崎台住みで、各駅停車駅であることに不便は感じません。この辺りだと二子玉川やたまプラーザが重要になってきますが、どちらも4分or8分で行けます。
      • 宮崎台からだと各駅のままでも渋谷まで30分弱ですよね?朝の混雑は酷いかもしれないですけど。
    • 駅から徒歩5分となっていますが、北口までいくには信号が3か所あるのかな?スムーズに行けない場合10分程度はかかってしまうかもしれませんね。
      • 北口までは駅に上がる手前にある信号一つだけ。上の方が言ってるのは、おそらく馬絹の方に下ってJAの方から右に廻って行く想定なのかなと?それだと確かに3つぐらいあるけどね。実際に徒歩で北口まで行くとすると、目の前の横断歩道を渡ってライフ側からの経路でいくのが最短だし、公式にもその経路想定で5分なはず


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    構造・建物[ ]

    プラウドシティ新川崎
    • モデルルームに見学にいった際も、土は全部入れ換え、第三者の機関で調べて認定してもらっているので、問題ないとの説明を受けました。
    • 敷地や間口の狭い窮屈そうな、坂の途中のマンションだと思いました。
    • 電車の騒音を懸念してか、構造体ではマンションの遮音対策を強調しているようです。玄関はT-2等級の扉を採用、戸境壁は厚さ約180mmの鉄筋コンクリートを採用、サッシは、一部の窓にT-2、T-4等級のサッシを採用だそうで外部からの音を遮断する構造になっているようです。しかし床の直貼り工法は?二重床の方が遮音性が高くはないんですか?
    • 音の観点で言うと、東向きは道路に面してなくて目の前がみんなの森?で植込みなのでプライベート感は1番ある気がしました。南と西向きは好みもあるけど電車は夜中は来なくても道路からの音は避けられない点がありますね。悩ましいところですが、暑がりなので個人的には東向きが合ってる様な気もしてます。


    共用施設[ ]

    • 駐車場:56台
      • 駐車場が50%に満たないのもどうなんでしょうか?空きはあるのでしょうか?
    • 自転車置場:168台
    • バイク置場:3台
    • 24時間ゴミ捨て可能
    • キッズスペースが欲しかったのと、駐輪場のしょぼさ(学校みたい)、車寄せが無いことが残念。


    設備・仕様[ ]

    • ディスポーザーと食洗機以外は一通り揃ってますが、ちょっと安っぽい印象。
    • 内装が賃貸みたいです。
      • 仕様は必要最低限揃っていると言っていいでしょう。そこまで低仕様でもないと思います。


    間取り[ ]

    • 間取り:2LDK(+S)~4LDK。
    • 専有面積:70.56m2~92.48m2。
    • 収納はEタイプは多めですね。実際にどれくらい奥行きがあり間取りが広いのかは、確認しないと解りませんけど。納戸も大きいので、便利ですね。
    • バルコニーとベランダが広々としていて 使い勝手が良さそうかな。収納については、ちょっと少なくも感じるけどね。
    • リビングが広めの作りになっていますが、できれば収納はもう少し広くてよかったかな。


    買い物・食事[ ]

    • セブンイレブン/川崎宮崎台2丁目店(約240m・徒歩3分)
    • まいばすけっと/下作延店(約470m・徒歩6分)
    • THE HOMEって家具屋さん、アウトレット品がお買い得です。
    • 買い物に不便なら溝の口、二子玉川まで出ればいい。電車で4~5分だしね。 渋谷まで16分で行けるのも便利だよね。


    育児・教育[ ]

    【幼稚園・保育園】

    • 保育室すきっぷ(約240m・徒歩3分)
    • 宮崎台幼稚園(約320m・徒歩4分)

    【小学校・中学校】

    • 西梶ヶ谷小学校
      • 厚木街道を毎日わたっていかないといけないと思うのですけれど、安全に渡れるのか心配になる方もおられるのでは。基本歩道もしっかりあって、横断歩道を信号を守ってわたっていけば問題はないんじゃないかとは思われますけれど。
        • 人も車も246の上の陸橋を渡りますので安全です。
    • 宮崎中学校
      • 中学校はめっちゃ近所ですが、小学校はそれよりも遠いかんじなんですね。1キロないみたいだから子どもの足でも十分大丈夫だと思うけれど。
    • こちらの学区は、宮崎中学校ですが、評判はどうなのでしょうか?
      • 宮前平中が、学区外から引っ越してまで通わせる人もいるようなとても評判の良い中学校なので、比べると、、、ですが、宮崎台中も充分評判の良い中学校のようですよ。
        • 宮前平中学の評判と比べたら宮崎中学はいまいちですね。

    【その他】

    • 子供の医療費助成ですが、川崎市は、入院のみが小学校2年生~中学校卒業まで償還払い方式により入院医療費(保険医療費)の自己負担額を助成になっている


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    周辺環境・治安[ ]

    【立地】

    • 駅からの距離や買い物などの利便性、という点で価格に対して優位で、実質重視の検討者、公立小学校までのアクセスを重視しない検討者にとっては向いている。
      • 宮崎台駅まわりは病院やスポーツクラブ、スーパーなどがコンパクトにまとまっていて暮らしやすそうですね。
      • この物件は駅近に加え、スーパーや病院、学校も近いので生活するにはとても便利ですよね。ライフの近くにもJAの直売所もできるみたいだし。
    • 駅前はそこまで栄えているというわけではなさそうですが、それなりのお店もそろっているので、住み心地はよさそうな印象を受けました。
    • 静かなところなので、子育て環境としても良さげ。
    • 鷺沼も宮崎台も坂道多すぎでず。
      • 坂道は私も気になりました。駅までの坂も歳をとると厳しそうです。
    • 田園都市沿線で,駅に近くて最高だけど,「線路の真横」と言うのが最大の難点。
    • 駅から物件までの道の交通量が多い。
      • ここは某テレビ局の24時間マラソンの休憩所だったところ。去年もJ島さんが真ん前を走って行きました。毎年マラソンが見れますが、その日は周辺が大渋滞になります。

    【高圧線】

    • このマンションの一番のネックは送電線でしょうか。電車で通る度に、雷が落ちないかと心配になります。
      • 目の前に電線が通ってますが、二階とかだとバルコニー前が電線なんてことがあるのでしょうかね。
      • 高圧電線すごいですね。敷地ど真ん中にある。
      • 高圧線の近くだとガンとか白血病になりやすいといううわさがありますが、神奈川県立がんセンターは高圧線の下にありますよ。問題ないでしょう。でも、電線とか送電線が近くにあるのは目障りなので避けたいと思います。
      • 電波塔の影響についてですが、スマホで数値が計れるアプリがあったので、実際の部屋で確認してみましたが、全く問題ないように思いました。

    【騒音】

    • 一番のネックは電車からの騒音でしょう。
      • 室内だと電車音もそこまで気になりませんでした。
      • ホームページ記載の通り、そもそも遮音性の高いサッシや扉を仕様していることに加え、線路に近い部屋は二重サッシを採用し、更に遮音性を高めてるようです。
        • ブランズは線路が地上にあり騒音が思った以上で断念しました。プラウドは線路が谷底にあるので、うるさいと感じませんでした。


    周辺施設[ ]

    【公園・自然】

    • 宮崎こうしん坂公園(約360m・徒歩5分)
    • 宮崎第二公園(約430m・徒歩6分)
    • 西梶ケ谷小学校の隣の公園とか、虎ノ門病院の周辺も桜がとてもキレイですね。
      • 周辺は銀杏並木や桜坂など、季節を感じれる道があっていいですね。

    【公共施設】

    • 川崎馬絹郵便局(約550m・徒歩7分)
    • 宮前区役所(約1,590m・徒歩20分)

    【病院】

    • たかはしクリニック(約260m・徒歩4分)
    • 小野田医院(約380m・徒歩5分)

    【その他】

    • JAセレサ川崎/本店(約190m・徒歩3分)
    • 田園スイミングスクール&アスレチッククラブ(約290m・徒歩4分)


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    yokohama/534767/376-661

    ブランズ宮崎台プレイス

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    交通 東急田園都市線 「宮崎台」駅 徒歩5分
    総戸数 123戸