パークホームズ登戸スクエア

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    物件概要[ ]

    パークホームズ登戸 外観完成予想CG
    パークホームズ登戸 外観完成予想CG
    • 所在地:神奈川県川崎市多摩区登戸60街区1画地、2画地、3画地、13画地(地番) 神奈川県川崎市多摩区登戸字己耕地2466番1他3筆(地番) 他
    • 交通:
    1. 小田急電鉄小田原線「登戸」駅 徒歩5分
    2. 小田急電鉄小田原線「向ヶ丘遊園」駅 徒歩5分
    3. 南武線「登戸」駅 徒歩5分
    • 総戸数:52戸
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造、地上7階建
    • 敷地の権利形態:一般定期借地権(地上権)存続期間/2093年4月29日まで
    • 完成時期:2021年8月
    • 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
    • 施工:東洋建設株式会社
    • 管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 定借ですか、ダメだね。しかも、Wha's定借の説明で管理会社が確定であるかのように書いてある。管理会社は管理組合が契約するんで他と契約ってできなくはないんだけどね。実情は売主が決めたところになるんだけど、こういう説明していると他も怪しい。
      • 通常より長い70年の定借をメリットのように書いてあるけどどうなんだろうね。そのころはボロボロになって補修でどうにか持たすみたいな状況かも。
    • 小規模で青田売りだと、モデルルームの一戸当たりのコストが嵩むんだけど、最近三井で多いコンセプトルームかな。ただ、建材とかサンプルすらなくて不評みたい。それならVRで十分だよね。
    • 第三者管理って大丈夫なのかな。管理会社に任せっぱなしだと好き勝手にされるリスクもある。他デベ物件だけど管理会社が管理組合の理事を飲み食いさせて傀儡化なんてのも聞いたことある。
    • 「小田急の快速が停まる登戸、始発駅で座れる遊園のどちらも近い便利な立地です!!ただし、借地権ですし、設備仕様もガッツリ削っているし、お墓も近いです……でもその分、価格も安く設定しています!!」そんな価格設定を期待したいです。ここは立地が素晴らしいので価格次第ではとても魅力的です。
    • 定期借地権付きということでもあり、駅徒歩5分ではありながらも比較的低価格に収まると良いですね。デザインは高級感を感じるので、もしかしたら高いのかもとも思うけれども。
    • 70年分の家賃一括払な感じでしょうか。賃貸並み仕様だが、建築費高騰してるから、料亭厨房の廃棄、ゴミ処理はどこなんだろう。
      • 地代は3年ごとに改定ってあるから月払いでしょ。前払い金があるかどうかは確認だけど一括だとイニシャルコストが安いって定借のメリットを失う。
    • 3LDLの中心価格帯はどれくらいになりそうでしょうか?クリオやミオカステーロが5000万なので、借地、墓地、観音開きを加味すると4000万が妥当ですかね?
      • 坪210から220ぐらいが妥当だと思っています。3LDKで条件悪い部屋で4000ぐらいの部屋があるといいんですけど、、設備仕様も相当低いですし
        • 小さい3LDKだと4000切るかもですね。借地ということで転売が難しいので、最初から賃貸貸し出し目的や、途中から賃貸切り替えの人が相当多そうなのが危惧されますね…
    • 相場や借地加味すると、3LDKで4000万前半あたりが妥当でしょうかね?後は、土地の借用代とかの+費用がどれくらいかですよね。折角借用地なのに、そこの金額が高いと。。。
    • 週末行ってきましたけど、坪270平均でした。仕様はこの単価としてはありえないぐらい低かったです。思っていたよりも全然高かった、、
      • 立地のアドバンテージを加味したとしても、定借でその単価はかなり割高ですね。それにしても、三井は定借でも強気ですね。ちょっと前までは定借は相場の2割ぐらい安いのが普通だったと思うのですが。。。
        • 坪270平均が本当ならなかなか挑戦的な価格設定だな笑。お墓ビューとか浸水想定のある1,2階とかをどれくらい考慮して値段分けてるか気になるな
          • 強気な設定でしたね。それでも70m2のあたりは割安感あるかな。問題は借地代も含めた管理費が月4万程度。駐車場も高いです。
    • 登戸・向ヶ丘遊園両駅徒歩5分の立地の相場っておいくらなんでしょうか。あまりこの辺りは分譲マンションがないので、相場が読みにくく…
      • 近い例だと、2019年分譲のミオカステーロ向ヶ丘遊園2ステーションプレミアが登戸7分・向ヶ丘遊園3分で坪265万円程度でした。もちろん所有権です。
        • 階数ごとの差は思ったほどついてなかったですね。浸水リスクのある1.2階を下げてるという印象ではなくどこも100から200万円の差でした。
          • これが通用するのって新築の所有権物件がほぼ出てこない都心の超一等地だけだと思うんですよね。ここは川崎の多摩区ですからね。。。リセールバリューの低さなども含めて考えると、やはり割高ですね。立地がよいので、定借でも購入したかったのですが、所有権物件とほぼ変わらない金額のようなので、断念せざるを得ません。残念です。
    • とはいえ周辺の築浅中古がほとんど無いのでこのエリアでは他に選択肢が少ないですね。Suumoで見てみたら登戸・向ヶ丘遊園駅徒歩5分・築20年以内で1件だけ、徒歩15分まで広げても5件しかありませんでした。
      • 金額楽しみにしていたのにがっかりです。このあたりマンション供給が少ないから強気なのかも。既存の物件は年数いってますもんね。
        • 強気だねぇ全体の販売戸数減ってるとはいえそれでも売れるのかなぁー
          • あと数年後には「ここも安かった」となるんでしょうか?
    • 説明会行ってきました。まずは小田急沿線の相場を教えていただき、その後、いかにこのマンションが希少価値があるか教えてくださいました。そして三井さんが判断した定期借地権関係なしの価格を100とします。(価格をぼかすため)ちなみに比較対象の世田谷や狛江の物件は110から130ぐらいです。今回は定期借地権なので柏屋さんへの地代を払うのですが、その価格は逆算すると34ぐらいでした。その内半分は購入時一括払いとのことで、17は購入価格に含まれているとのことです。なので、残りの17を70年間毎月分割で払います。(地価に連動で3年ごとに見直しあり)今回はお求めやすい価格ということで、建物価格・権利金が73、前払い地代が17で、合わせて90でお譲り頂けるとのことです。定期借地権無しであれば100もかかるところ、今回は定期借地権・モデルルーム無し・お墓ビュー・賃貸並みの設備ということもあり、相応の割引と三井さんの頑張りによって107というお求めやすい価格でのご提供とのことでした。このお得さと希少価値で皆さんの本お申し込みが殺到し、説明会もキャンセル待ちが出るほど盛況とのことでしたので、苦渋の決断ですが、他の方にお譲りすることにしました。参考になれば幸いです。
      • 分かりにくいけど、お求めやすい価格ってのは皮肉かな。敷地権物件なら100のものを、地代を含めると107で販売ってぼったくりじゃない。しかも前払い地代が半分って。定期借地権物件ってイニシャルコストが安いのがメリットなのに。
        • 再計算したら、建物価格と権利金合わせて85でした。なので102でした。土地の固定資産税を払わないでいいので、それを加味すると100になるように調整されているのかもしれません。土地の担保が無いのでローン通らないのではという話をすると、今回購入される方は提携ローンを紹介するとのことでした。売却するときの購入者は…まあローン審査頑張ってくださいということで…
          • 定借って新築時の提携を除くとローンを扱ってる金融機関って少ない。転売きついよ。終の棲家のつもりでも、売る必要が生じることもある。その時に売れなかったら身動き取れなくなる。
            • 地主が固定資産税払うんで地代に当然転嫁されている。敷地権とトントンでも、自分の土地にならないってことを考慮するとあわない。
              • 70年の定期借地権は定期借地権じゃない物件と一緒と言っていたので、定期借地権だから割引くという発想は無さそうでした。現場からは以上です。
                • これは三井の勝手な解釈だね。定借は定借。
    • 私も説明会いってきましたが、冷静に考えてやっぱり高すぎますよね。間取りや収納などキッチン以外の設備は申し分ないかなと思ってましたが、考え直して様子見します。
      • 私も行ってきました。将来登戸の分譲に住みたくて、今は近所のシャーメゾンに住んでます。ほんと失礼なことなんですが、設備見て「良くも悪くもシャーメゾンですね」と言ってしまいました。家に帰ってシャーメゾンの設備と比べてしまいました。バスルームはシャーメゾンより10cm広いかな?とか、キッチンは観音扉なのでシャーメゾンのほうがむしろ良いねとか。我が家的には、価格よりも「中庭を通らないといけない設計が嫌。強い雨の日にずぶ濡れになるし、虫もめちゃくちゃ湧きそう。毎回虫の死骸が無いか確認しながらお出かけなんてしたくない。」と妻に言われて断念しました。
    • 線路脇ってのをどう反映させるかだね。価格逆転もあり得るかも。
      • 駅徒歩2分がやたら押されて、坪単価300を超えてくると予想
        • 駅徒歩3分差と線路脇の騒音・振動でプラマイゼロくらいか。定借70年は土地付きと一緒って飛んでも理論を三井が主張する限り。
    • 本体価格も高いですが、ランニングコストが非常に高いですよね。管理費1.5万弱、修繕積立2.5万弱(10年後~)、地代1万強、駐車場2万弱、、本当に売る気があるのか、逆に石屋跡地を高く売るための戦略?と思ってしまう設定ですよね。。
      • 説明会でもらった見積もりでは、修繕積立金は1万円位でしたが、10年後から2万5千円に増えるとは聞いてませんでした。甘かったです。管理費・修繕積立金・地代・解体金・駐車場で月々トータル6万でもきついと思っていたのに、10年後からさらに1.5万円プラスとは、、借地でお墓ビュー、洪水ハザードマップ内のうえ設備省略。それらが立地のよさと相殺されたそれなりの価格を期待していましたが、私程度の層は相手にされていないことがよくわかりました。皆さんのご健闘をお祈りします。
        • 修繕積立は段階的値上げ、定期的な一時金徴収を設定してるケースが多い。入居時の金額だけでなく早めに長期修繕計画を確認。
          • 入居時一括の積立金が100万越えなので実質物件価格+100。
            • 入居時の一時金集めてるところは多いけど、一般的な金額の倍。+100は大げさだけど+50はあるかな。5年間隔とかの一時金も割高設定かも。
              • いや、100万でしたよ。管理費等一覧に載ってます。
    • わたしも前向きに検討してましたが悩んでます。定借&価格からリセールは難しい、賃貸はランニングコストから賃料が高すぎる、終の住処としては5,60年後子供たちに負債を残しそうで怖い。築5,60年のマンションには住まないだろうし、二束三文でも売れれば良いのですが定借終了までのランニングコスト分は遺産を遺しておくかですね。
    • 街としての魅力がな…価格に見合わない感ある
      • そう思う。予算というより納得感だよね。
        • 生田緑地の大規模再開発が控えているので、それが完成すれば登戸も少しは魅力が出てくるでしょうか・・・?

    【定期借地権について】

    • 定期借地権ということで、70年後にどうすれば良いでしょうか?
      • 引き払って、建物を取り壊して更地にしてお終い。70年と一般的な定期借地権より期間が長いことがいいことなのか悪いことなのか。50年過ぎて建物が老朽化しても残期間が中途半端だから建て替えはできない。
        • 確かにそうですね。その点については何も考えておりませんでした。定借なのでそもそも建て替えはしないでしょうが、50年を超え老朽化した建物に住み続けられるのでしょうか?ほとんどの住人が契約期間が切れる前に新しい住処を見つけて転居する流れになるんでしょうか?
          • どうなるんだろうね。定借って新築時の提携ローンを除くとローンを扱ってる金融機関少ないから転売も厳しい。転居するにはどう処分するかのハードルがある。
    • 修繕もどうなるかだね。建物があるうちはきちんと修繕して快適に過ごしたいという人と取り壊すんだからお金かける必要ないって人で意見割れそう。
    • 価格的には定借=ほぼ分譲、と定義まで変えにきている印象です。初期購入価格もそこまで安くなく、かつ月々の地代+解体積立金を払い続けることを考慮すると分譲より割高にすらなる計算。まぁ、分譲には解体積立金ないですけど…。予想より価格が高かったのは残念です。
      • 少なくとも、定借物件の販売価格+地代のトータルが所有権物件の販売価格程度でないと割高でしょ。それでも土地が自分のものにならないと考えると割高だけど。解体準備金は所有権物件でも建て替え時に解体して負担することにするから除外してもいいと思うけど。
    • 建物部分には固定資産税かかるし、土地の部分はローン控除できない。所有権でこの価格だったらなぁ。


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    交通[ ]

    • もともと別の南武線沿線に住んでいて登戸で小田急に乗り換えていたのですが、南武線の電車がいつも混んでいてつらかったので登戸に引っ越しました。快速急行もとても混んでいてつらいので、快速急行はあまり利用しません。急行がある程度空いているのと、準急が遊園始発のため座って通勤できるのでオススメです。帰宅時は快速急行乗ることが多いです。下北沢からノンストップで登戸につくので速いですし、多摩川を渡る時は家に帰ってきた安心感がありますよ。


    構造・建物[ ]

    パークホームズ登戸 アプローチ完成予想CG
    パークホームズ登戸 アプローチ完成予想CG
    • 敷地面積:1,873.00m2
    • 建築面積:861.65m2
    • 延床面積:4,186.49m2
    • 設備仕様を削りまくってますが、防音や床などはどうなんでしょうかね。内装はお金かければなんとかなりますが、躯体をケチられるのはちょっと、、モデルルームとか立ててる様子もないですねぇ
    • エントランスからエレベーターまでの動線が中庭を迂回するルートでいまいちだね。


    共用施設[ ]

    • 駐車場:総戸数 52戸 に対して 敷地内機械式 16台 敷地内平面 2台
    • 駐輪場:総戸数 52戸 に対して104台
    • バイク置場:総戸数 52戸 に対して2台
    • トランクルーム

    設備・仕様[ ]

    • 宅配ロッカー
    • ペット足洗い場
    • 設備仕様がしょぼい。。。特にキッチンがひどい
      • 期待してたのに設備がしょぼすぎる。今の賃貸の方がマシなくらい。キッチンなんとかならないのかな。ガッカリです。
        • 詳細を楽しみにしていましたが、設備仕様を見てがっかりしました。他の方も言っているように、特にキッチン。これから変更されることもあるのでしょうか?分譲マンションで、あのキッチンは酷過ぎると思います。
          • 公表しちゃてから変更すると混乱するからあまりない。日吉の野村の物件ではレジデンス1とレジデンス2で仕様を変えたのに同じモデルルーム使って違うことの説明をきちんとしないで販売して大騒ぎに。
    • ホスクリーンつけるくらいなら浴室乾燥の物干しケチって1っ本っての止めた方がいいような。部屋干しすると湿度が高い時期は結露する。
    • トイレも古めかしいタンク付きトイレですね。キッチンシンク下のキャビネットが引き出すタイプのスライド式ではなく観音開き。戸数が少ないのでディスポーザーがないのは仕方ないですが、食洗機もオプション。この辺の登戸・遊園の駅近エリアは賃貸マンションが中心ですが、ここも賃貸かなと思わされるレベルの設備仕様だなと感じます。一次取得で賃貸から引っ越す場合はありのまま使用してもあまり気にならないかもしれませんが、そうでない方にとっては相当オプションを盛らないとダウングレード感は否めなさそう。最近の郊外のパークホームズって、仕様をとことん削ってきてるんですかね。確か、パークホームズ千葉やパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアも、設備仕様がコストカットのオンパレードとの評価を受けていたような…
      • 引き出しでなく観音開きとは懐かしい。最初に見たパークホームズが24年前でそんな感じでしたね。まあ引き出しだとしてもブルモーション付いてない気もしますが。当時の浴室(浴槽ではない)には5センチ以上段差があったから多少進歩してる気もします。トイレに段差があった物件もありましたし。
        • タンクありは古臭いってだけでなく梅雨時とかタンクが結露して周りのクロスがかびちゃうなんてこともあるから要注意。食洗器は後付けできるし、個人で手配したほうが選べるし安いから無くてもいいと思うけど、分岐水栓とか排水の対応がされているか要確認。オプションで付けるときだけ対応してくれるなんてひどいケースもあったりする。
          • ほんとですね、ガスキャビネット、シンク複合キャビネット、なにやら見慣れた風景です。新築マンションのサイトをいくつか見ていて、初めての出会いかもしれません。これはこれで使いようによっては便利な場合もあるかもしれませんが。
    • キッチンにはがっかりしました。入居もリフォーム、オプション前提ですね。期待していたので残念です。
      • HP上はそんなにひどく見えませんが、どんな仕様を期待されていたのですか。
        • 食洗機がオプションということか、キャビネットの両開き扉仕様になっていることでしょうか。これも、人それぞれ使いやすい使いにくいとか意見が分かれそうですね。キャビネットの引き戸も場所によっては使いにくい場合もあるので、自分としては、両開き扉仕様であることは悪くないかなと思います。
          • 今どきキッチン下と洗面下が観音開きとは珍しいですね。こんな当たり前な所をコスト削減してるなら、他にも見えない所とか仕様だいぶ落としてるかもしれないですね。安けりゃいいってものでもないんよ
            • 食洗器みたいな後付け可能な設備についてはない分安ければという考え方もある。後付けだと種類も選べるし。ただ、後付けできるよう配管を分岐してあるかとか要確認。ちなみにガスコンロを将来IHにするつもりなら200Vがキッチンに先行配線されているかも要確認。あとから配線すると結構物入り。
              • 気づきにくいコストダウンとしては浴室乾燥の物干しが1本。一本だと大して洗濯もの干せない。ホスクリーンあるけど室内干しすると結露する可能性あるんだよね。クロスが結露するとカビが生えたりして結構厄介。ちなみにタンクありトイレもタンクが結露して周りのクロスにカビが生える可能性がある。
                • 24時間換気してたら問題ないよ。換気扇を切れば可能性あるかも
                  • 24時間換気稼働していても加湿器とかつけてると窓とか結露するよ。
                    • 浴室乾燥、物干しって2本が標準なんですか?バルコニーではなくて浴室ですよね…。お風呂場で洗濯干す人にとっては、1本だと辛いかもしれませんが…バルコニーに干しているなら、浴室干しの頻度が少ないのでいいかと思いました。バルコニー洗濯で物干し竿が足りないならホームセンターで売っています。(我が家は子供がうまれたタイミングで物干し竿買いました。)
                      • 物干し掛けるフックが一本分しかない。浴室乾燥の物干し、ホームセンターで売ってるのかな? バルコニーにかける物干しと違ってサイズがユニットバスの幅にぴったりでないといけない。バルコニーの物干しの2/3くらいの長さだから一本だと雨の日に家族の洗濯もの干そうとするときついと思う。
    • オプションは引渡し前でないとできないものを。例えばコンセントの増設やキッチン関係、間取りに関するもの。バックカウンターやフロアコーティングなどは外注でもよいと思います。この物件、主婦の敵かと思うぐらい設備削ってますよね。キッチンは総とっかえしたいぐらい。鍵もキーレスキーじゃないし。うちみたいに買い換えで検討してるとうーんと思ってしまいます。オプションや外注でいくらかかるんでしょう、、、。その前に価格はどれくらいになるんでしょうね
      • 設備悪、悲しいですよね。。。ただ、その分、物件価格が抑えられているかと思いますので、それなら我慢できますかね。
    • 設備仕様が更新されていますね。食器棚ついているのはいいですね。ただキッチンのキャビネットはやはり賃貸と大差ないようにも見えてしまいますが…
      • 今時賃貸でもスライドが多いと思いますが…扉仕様のメリットもあるんですかね
        • コストダウン以外理由はないっしょ。
          • いまどきダブルアウトポール設計は珍しく贅沢だな?と思う一方、キッチンの収納が観音扉というのも珍しくコストカットが激しいな?と思う。コストのかけ方のバランスが不思議。


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    間取り[ ]

    • 間取り:2LDK~4LDK
    • 専有面積:55.49m2~82.15m2
    • バルコニー面積:9.80m2~15.60m2
    • 74Dはギロチン梁だね。あのレイアウトにするなら両面バルコニーにした方がいいと思うんだけど。専有面積を広く見せかける強引な手法。
      • ギロチン梁って何ですか?74Dの洋室(1)だとちょっとしたテーブル置いてテレワークスペースとして使えるんじゃないかと思いました。夫婦の部屋にするなら奥様のメイクルームとかね。仕切りを付けるとちょうど良いかと。アウトポール設計なのは好ましいですが、どの部屋もちょっとクセのある間取りですね。80Aだと4.5畳が二部屋とかだし…。
    • 梁が部屋の中にドーンと出るレイアウト。4.5畳の部屋は物置だよね。ベッド置いたらベッドメークするスペースもない。
    • 収納力がかなりありますね。このくらいの収納力があれば、モノが多少多くても収納できそう。特に、クローゼットの奥に棚がついているので小物も収納できるようになっているのが使い勝手がよさそう。リビング収納もあるので、掃除機など掃除用品も置けそうですね。各間取りのタイプはそれぞれ考えられていて、おもしろい設計になっていると思います。その他、洗面室が広くなっているのがいいです
    • 4LDKと2LDKはどちらも7戸と少なめなので人気が集中したら抽選になる可能性もあるのでしょうね。ダブルアウトポール設計は図面を見ただけでもすっきりとしていて気持ちが良いです。4LDKは二面バルコニーやルーフバルコニー付きで開放感がありそう。一番需要がありそうな3LDKはリビングダイニングの隣の寝室のウォールドアがきっちりしまえるタイプなのがよいなと思います。
    • 「ダブルアウトポール設計」だそうで、柱が内側にないだけで家具の配置もしやすそうですしいいです
      • 全体的にアウトポール設計になっているので家がすっきりしているなという印象。平米数もある程度の広さがありますし、クローゼットの広さがこのくらいの広々としているのは憧れます。そして各部屋にクローゼットが広めで設置してあるので、家の中もすっきりしそうですね。
        • 収納は確保してるけど、ウォークインクローゼットってウォークインするスペースって収納としてはデッドスペース。トレードオフとして4.5畳の部屋もあるし、クロークはおまけ程度。その辺をどう判断するかだね。コンセプトルームだとその辺が確認できない。まあ、モデルルーム作ってもそういうタイプでなく広々な部屋なんだろうけど。


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    買い物・食事[ ]

    • 商業施設
    1. クリエイトエス・ディー 川崎向ヶ丘遊園店  徒歩3分/約240m
    2. (仮称)オーケー 登戸店<2021年5月オープン予定>  徒歩4分/約250m
    3. 東急ストア 向ヶ丘遊園店  徒歩4分/約260m
    4. マルエツ 登戸駅前店  徒歩4分/約320m
    5. 小田急マルシェ登戸  徒歩4分/約320m
    6. 味の食彩館のぼりと  徒歩5分/約390m
    7. まいばすけっと 向ヶ丘遊原駅前店  徒歩4分/約440m
    8. Odakyu OX 向ヶ丘遊園店  徒歩6分/約430m
    9. クスリのナカヤマ 向ヶ丘遊園北口店  徒歩8分/約580m
    10. 生活クラブのぼりとデポー  徒歩9分/約650m
    11. ライフ 向ヶ丘遊園店  徒歩9分/約670m
    12. 小田急マルシェ向ヶ丘2  徒歩9分/約670m
    • このあたりだとホームセンターどこにあるんだろう。
    • オーケーストアは建設中ですね。恐らく、ここから一番近いスーパーマーケットになるんじゃないですかね。


    育児・教育[ ]

    • 教育施設
    1. 天才キッズクラブ楽学館登戸園  徒歩3分/約210m
    2. ちびっこハウス多摩川園(認定)  徒歩3分/約220m
    3. 登戸ゆりのき保育園  徒歩4分/約270m
    4. ちびっこハウス登戸園(認定)  徒歩5分/約340m
    5. 登戸ルミナス保育園(認定)  徒歩5分/約350m
    6. なのはな保育園  徒歩5分/約360m
    7. ゆりの花保育園  徒歩7分/約500m
    8. きらきらスマイル保育園(認定)  徒歩7分/約500m
    9. 「こころの花」ほいくえん登戸駅前  徒歩7分/約520m
    10. にじいろ保育園登戸  徒歩7分/約530m
    11. クレアナーサリー向ヶ丘遊園  徒歩7分/約550m
    12. 玉川幼稚園  徒歩3分/約230m
    13. 丸山幼稚園  徒歩8分/約600m
    14. 宿河原幼稚園  徒歩15分/約1150m
    15. 市立 登戸小学校【通学校】  徒歩10分/約750m
    16. 市立 枡形中学校【通学校】  徒歩27分/約2090m


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    周辺環境・治安[ ]

    • 用途地域:近隣商業地域
    • 全体的に良い要素が多く好印象です。特に登戸と向ヶ丘遊園の両方を利用しやすい立地はとても便利そうです。南西向きはすぐ前方に善立寺のお墓があるのが気になります。
    • 近所に住んでいますが、あの立地はこの後ほぼ出てこないのではないのでしょうか。あの土地も旧街道沿いの由緒あるところですし、隣は墓地で高い建物が建つ可能性も低い。葬儀もやるお寺ですが。住み替え検討してます。お寺の借地の古民家があるところも今のところ駐車場にする予定だと聞きました。道挟んで向かい側が公園になるのでうるさいとクレームつける方は最初から住まないほうがいい。家にいる時間が長い方は要注意です。この辺りは公園が少ないので昼間は保育園の子供たちがここぞとばかりにお散歩に来ています。
      • テレワークになると、新たな気づきがありますね。そこまで声が響かないならいいかと思っていますけど・・・マンション廊下でダッシュされたり、鬼ごっこはイヤかな。
    • 登戸にもう一つ三井のマンションが建つんですか?今駅北側は更地になっていますが、どれくらい分譲マンション建つんでしょうね…現状は賃貸が多い印象です
      • 南武線踏切の所はおそらく駅徒歩1分表記になりそうですね。登戸駅前は丸栄製紙・生和コーポレーションのマンションが2棟建設中ですが、おそらく賃貸になるのではないでしょうか。そうなると他に分譲になりそうな所は現状ない気がします。向ヶ丘遊園の駅前徒歩3分くらいに割と大きな三井のリパークがあるので、ここがマンションになる可能性はあるかもしれません。
        • 登戸の駅近分譲マンションは、希少ですね…ここも定期借地でなければ、積極的に検討したのですが。
    • 登戸はお店の数が本当に少ないですが、今更地になっているところに何かできる予定はあるんでしょうか?せっかくあれだけの土地ができたのにマンションばかりではもったいない気がします…
    • 何度か現地見ているけど、
      • 【良い所】
        • 二駅利用可能
        • 駅やスーパーまでフラットアプローチ
        • 幹線道路や線路から少し距離があり静か
      • 【悪いところ】
        • 浸水想定区域(3?5メートル)
        • 南側角部屋はお墓が目の前
        • 北側は隣家が密接していて2,3階は角部屋の意味があまりない
      • 【不確定要素】
        • 寺側の隣地に何が建つか
        • 駐車場のキャパは少なそう
          • 定借も加味していろいろ簡素にして目に優しい価格を出してくれると期待してるが、資産性で言えば石材屋やダイエー跡地の方がいいんだろうな
    • 現地に行くと隣や正面のマンションが近く囲まれ感があるのが残念でした。南西?西が抜けますが、お墓はどの程度視界に入るんでしょうね
      • お墓ビューですか。小規模で完成売りじゃないのって珍しいと思ってたけど現地見せると敬遠されるから青田でさばくって算段か。
        • お墓ビューは考えようによっては高い建物がたたないので日当たりは確保されますよね。あの立地で隣のブロックに高い建物立たなくて下の階でも日当たり確保できるのは貴重かも。好みによりますが。お寺の古い建物2軒のうち、1軒は取り壊してました
    • 登戸にはショッピングセンターも観光地もない(ドラえもんミュージアムぐらい)ので、わざわざ登戸に遊びに来る人はいません。なので、休日もゆったりした時間が流れてますよ。登戸は交通の便が良いので、二子玉川(自転車でも行けますし、遊園からバスもでてますよ!)、海老名、武蔵小杉に遊びに行くことが多いです。ある程度大きいスーパーに行きたい時は新百合ヶ丘のイオンに行くことが多いです。多摩川が近いので、お散歩おすすめですよ!(自転車にご注意ください)
    • 駅ナカに食彩館がありますが、ミニスーパーなので普段遣いには難しいです。宿河原・遊園のライフや、登戸新町のいなげやに自転車で買い物に行くことが多いです。でも最近マルエツ(ちょっと高め)ができて便利になりました。近々オーケーストアができるので、ママ友の中でも最近その話で持ちきりです。程よくコンビニがあってちょっとした買い物はすぐにできますし、多摩区役所も近いので行政サービスが受けやすいのも良いところです。
    • 登戸を乗り換えで利用する人からは「登戸何も無い」と言われてしまいますが、住んでみると美味しいケーキ屋さん、パン屋さん、イタリアン、フレンチなど、たくさんあることに気づきます。住民もみんなおっとりしており、落ち着いた生活ができるのも魅力です。子育ても、保育園さえ決まってしまえば(決まるまで大変ですが)、ママ友もみんな良い人で安心ですよ。快速急行が止まるまでは、家賃も安かったんです。「みんな登戸は何もなくて住みたがらないけど、私にしか分からない魅力がたくさんある」という自負が最近までありました。人混みも嫌だし高い家賃は払いたくないけど、住んでみれば自分のペースでみんな仲良く楽しく快適に暮らせる街、それが登戸です!

    【ハザードマップについて】

    • ハザードマップにがっつり入ってますね。3メートル浸水区域だそうです。川から離れているイメージですが・・・・
      • 近隣住民ですが、一昨年の台風でも浸水はしなかったものの堤防ギリギリまで増水して多くの人が区役所や小学校に避難しました。ここに限らず登戸駅徒歩圏内は基本ハザードエリア内に入ることは覚悟が必要かと思います。


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    周辺施設[ ]

    • 行政・公共施設
    1. 登戸駅前郵便局  徒歩3分/約200m
    2. KFJ多摩  徒歩5分/約360m
    3. 登戸行政サービスコーナー  徒歩5分/約390m
    4. 登戸地域包括支援センター  徒歩6分/約440m
    5. 多摩区総合庁舎  徒歩6分/約470m
    6. 多摩区役所  徒歩6分/約470m
    7. 多摩市民館  徒歩6分/約470m
    8. 多摩図書館  徒歩6分/約470m
    9. 多摩区保健福祉センター  徒歩6分/約470m
    10. 向ヶ丘遊園駅前交番  徒歩8分/約600m
    11. 多摩警察署  徒歩12分/約950m
    12. 二ヶ領せせらぎ館  徒歩13分/約1010m
    • 金融機関
    1. 川崎信用金庫 登戸支店  徒歩4分/約270m
    2. JAセレサ川崎 稲田支店  徒歩4分/約300m
    3. 三菱UFJ銀行 登戸支店  徒歩5分/約340m
    4. きらぼし銀行 登戸支店  徒歩5分/約400m
    5. 横浜銀行 登戸支店  徒歩6分/約420m
    6. みずほ銀行 向ヶ丘支店  徒歩8分/約620m
    7. ゆうちょ銀行 登戸店  徒歩9分/約710m
    • 医療施設
    1. 横田歯科医院  徒歩2分/約160m
    2. のぼりと整形外科診療所  徒歩3分/約240m
    3. むこうがおかクリニック  徒歩3分/約240m
    4. たちばな耳鼻咽喉科  徒歩4分/約260m
    5. すずき内科クリニック  徒歩4分/約260m
    6. 登戸・浅井皮膚科  徒歩4分/約280m
    7. 登戸クリニック  徒歩6分/約460m
    8. 多摩休日夜間急患診療所  徒歩6分/約470m
    9. 川崎市北部小児急病センター  徒歩6分/約470m
    10. ベルズレディースクリニック  徒歩6分/約480m
    11. たまこどもクリニック  徒歩7分/約530m
    12. 多摩ファミリークリニック  徒歩8分/約570m
    13. 川崎市立多摩病院  徒歩9分/約660m
    • 公園
    1. (仮称)2号街区公園  徒步2分/約90m
    2. 登戸第1公園  徒步6分/約410m
    3. 稲田多摩川公園  徒步6分/約460m
    4. 登戸3号街区公園  徒步6分/約460m
    5. 登戸1号街区公園  徒步8分/約580m
    6. 五ヶ村堀緑地  徒步約710m
    7. 登戸第2公園  徒步9分/約720m
    8. 登戸いろは公園  徒步10分/約730m
    9. 登戸東公園  徒步10分/約800m
    10. ばら苑アクセスロード  徒步11分/約880m
    11. 飯室公園  徒步12分/約920m
    12. 宿河原1丁目公園  徒步13分/約980m
    13. 生田綠地  徒歩14分/約1070m
    14. 登戸台和公園  徒步15分/約1150m
    15. 多摩川緑地  徒步15分/約1150m
    • 文化・スポーツ施設
    1. ジム&スタジオ ルネサンス  徒歩4分/約320m
    2. エニタイムフィットネス向ヶ丘遊園店  徒歩8分/約580m
    3. 登戸ゴルフセンター  徒歩8分/約590m
    4. ホットヨガスタジオLAVA向ヶ丘遊園店  徒歩8分/約610m
    5. 朝日フィットネスクラブ ビッグ・エス向ヶ丘  徒歩10分/約770m
    6. ジョイフィット24 向ヶ丘遊園  徒歩11分/約840m
    7. 登戸サンライズテニスコート  徒歩13分/約1020m
    8. 日本民家園  徒歩18分/約1400m
    9. 宿河原ゴルフセンター  徒歩19分/約1470m
    10. 藤子・F・不二雄ミュージアム  徒歩19分/約1510m
    11. かわさき宙(そら)と緑の科学館  徒歩20分/約1600m
    12. 岡本太郎美術館  徒歩24分/約1870m
    13. 生田緑地ばら苑  徒歩24分/約1900m
    14. 川崎国際生田緑地ゴルフ場  徒歩27分/約2100m




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    yokohama/666702/276

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    By マンションマニア
    2021年04月12日
    登戸と向ヶ丘遊園の間、線路からも街道からも離れており静かな住環境です。


    土地区画整理事業により街は綺麗になっていくものの地主さんはなかなか土地を手放さず賃貸マンション(学生さん需要も高いため1Rも多い)が多く建設される中で分譲マンションとなれば地元の方は「待ってました!!」という出物でしょう。

    こちらも定期借地権ではありますが70年ですから20年住んでもまだ50年の価値があるわけですし、相場からすれば坪単価300万円という中で坪単価270万円となれば定期借地権なりに抑えられています。

    料亭跡地らしい素敵な外観もいいですね。ただ、設備仕様としては反町に比べると抑え気味ではありました。

    それでも滅多に分譲マンションが出ないエリアです。後発は所有権ですが登戸駅前のため遊園との間ではなくなってしまいます。もちろん登戸を使い倒すなら後発のほうが魅力ですが間立地の良さは地元民の方なら強く感じる部分でしょう。

    近くにオーケーストアもできますしますます便利になっていきます。

    地元の方からすると久しぶりの新築マンションですから高いと思うかもしれませんが今の時代からすれば適正価格です。

    「あの時買っておけば…」とならないように早めに動くことをおすすめいたします。

    評価が参考になったら資料請求してみよう

    パークホームズ登戸スクエア

    物件概要
    所在地 神奈川県川崎市多摩区登戸60街区1画地、2画地、3画地、13画地、字己耕地2466番1他3筆他(地番)
    交通 小田急小田原線 「登戸」駅 徒歩5分
    小田急小田原線 「向ケ丘遊園」駅 徒歩5分
    南武線 「登戸」駅 徒歩5分
    総戸数 52戸