パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜

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3.71

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物件概要

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜　外観

• 所在地：神奈川県川崎市麻生区万福寺4丁目2-2（地番）
• 交通：

1. 小田急小田原線 「新百合ケ丘」駅 徒歩9分
2. 小田急小田原線 「百合ケ丘」駅 徒歩5分

• 総戸数：77戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上7階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2020年6月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
• 施工：三井住友建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格帯はもう出てますか？
• スーモ(雑誌）には百合ヶ丘物件として掲載。まあ、そんなもんでしょ。
• 価格は期待できないよ。三井はアリーナシリーズ販売中にインタビュー記事で塩漬けすればもっと高く売れたなんてコメントしていた。ここは10年以上塩漬け。その間の固定資産税負担とかコストはかかってる。ただ、タイミング悪かったね。アベノミクスマンションバブルに乗るつもりだっただろうけど消費増税の不動産販売不振の上にコロナ。さて、どんな値付けするか。
  • 後半の文のこともあってなかなか価格公表できずにいそうだね
• 一般的には、モデルルーム早期来場者にまず予定価格を伝えて反応を探ってといったことする。ただ、予定価格から下げると不振ってバレちゃうから慎重だろうね。三井は勝どきでコロナ前に事前案内の調整してたのに感染拡大で延期。緊急事態宣言解除で再開と思いきや、アンケートからやり直ししてる。
• やはり良くも悪くも注目されてるな。買うなら南東角部屋最上階＋ルーフバルコニー付きの一択。希望者が被れば抽選になるだろうから、運も味方につけないとね。
  • 子供はいる？　ルーバルって小さい子供にとっては外と一緒で走り回って問題起こしたりする。デベってなんでわかってるのに作っちゃうんだろう。
    • 子供いるいないの話ではなく、資産性の問題。最上階南東角部屋。80m2ごえ。日当たり良好。
      • 価格次第でしょ。2019年価格のままだったら手を出さないのが賢明。
      • これってどうなんだろうね。ルーバルあると輻射で暑い。タワマンなんて北向き最強なんて意見も最近ある。
      • 南東角部屋、最上階より北向がいい人はそこを買えばいいだけの話。一般的には南東角部屋最上階の方が資産価値あり。
• なにより価格公開があまりにおそいですね。早く価格を出さないとどんどん他に流れるのでは。
  • モデルルームオープンまで価格出さないって割と一般的。コロナで動向分からないから、エントリーの集まりとかギリまでウォッチしてるんじゃない。東建はコロナで購入意向がどう変わったかってアンケートしてる。緊急事態宣言中にも購入意向調査してたのに。これは毎年のことなんだけど、その時もコロナで購入意向がどう変わったかって設問が含まれていた。売る側は疑心暗鬼なんじゃない。あと共有設備もどういうの希望するかってのも。エレベーターとかノンタッチがいいよね。ここはコロナ前の設計、施工だから無理だろうけど。
• 完成物件なのに入居は来年だから、スタートダッシュは期待してないのかもね。
• 3LDK70㎡6,000万以内なら前向き以上なら中古マンションと比較
• 3LDK70㎡ 5,000万代中盤なら前向き
• 6000万は超えてくるんじゃない。あの辺の相場が中古（10年越え）で5000万中?後半だからね。
• 60m2?の部屋なら5000万円台だろうけどね。70m 2?で3LDK以上なら6000万超えかな。80m2の4LDKなら7000万円?もあり得る。
• コロナで先行き不安の中その価格で売れるかな。
• 住まいサーフィンの時価評価でガーデンアリーナ、ノブレスは５０００万円前後、プライムアリーナは6000万円弱。差がついちゃってるね。
• 私は最初の内覧会に行って、気に入った部屋があれば即申し込みする。後になればなるほどいい部屋がなくなるの知ってるから。

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構造・建物

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜　エントエランスアプローチ

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜　エントエランスホール

• 敷地面積：8,219.60m2
• 建築面積：1,480.68m2
• 延床面積：7,084.60m2
• 外観CGをよく見ると駐車場が建物の中みたい。緑地を除くと敷地が狭いからだろうけどコストかかって割高になりそう。
• 実物小さいよねこの物件
• 電車の中から見えたのですが、けっこう道路よりに建ってますね。

共用施設

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜　ラウンジ

パークホームズ新百合ヶ丘 山手の杜　ワークスペース

• 駐車場：総戸数 77戸 に対して 敷地内機械式 32台 敷地内平面 1台
• 駐輪場：総戸数 77戸 に対して116台
• トランクルーム：総戸数77戸に対して77区画
• >全戸ポーチ付き>・・・ベビーカーや荷物を一時置き・・・ポーチって共用部分だから厳密にいうと物を置いちゃダメなんだけどね。ベビーカーは容認するしかないだろうけど子供用自転車が問題になりそう。マンションで玄関前に子供用自転車を置くってのがよく問題になるけど、子供用自転車置き場を設置してるケースってほとんどないんだよね。

設備・仕様

• 小規模だから、ディスポーザーはないだろうね。
  • そこまで小さくないからディスポーザーはつくでしょ。
    • 100戸以下でつくのは、維持費気にしないパークコートくらい。
      • 今どきディスポーザーなんてどこにでもついてるでしょ。新百合ケ丘の別のパークホームズは100戸ないけどついてるわ。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：63.92m2～82.41m2
• バルコニー面積：9.90m2～16.66m2
• ファミリー世帯としてはコンパクトな間取り。ちょうど子供一人なら広々と暮らせそうだし、一番広いタイプなら子供二人でも暮らせそうです。
• 82Crタイプは無理やり４LDKにしたって感じ。洋室は細長くて使い勝手悪そう。ファミリー世帯はアリーナシリーズの中古のほうがいいかもね。80平米台の３LDKも結構あった。

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買い物・食事

• 商業施設

1. ミニストップ 百合ヶ丘店　　徒歩4分(約320m)
2. ゆりストア 百合ヶ丘本店　　徒歩6分(約450m)
3. ファミリーマート 百合ヶ丘駅南口店　　徒歩7分(約490m)
4. セブン-イレブン 川崎万福寺3丁目店　　徒歩7分(約490m)
5. 小田急マルシェ百合ヶ丘　　徒歩7分(約490m)
6. スーパー三和 百合ヶ丘店A館　　徒歩7分(約510m)
7. スーパー三和 百合ヶ丘店B館　　徒歩7分(約560m)
8. ココカラファイン 百合ヶ丘店　　徒歩7分(約560m)
9. 小田急アコルデ新百合ケ丘北館　　徒歩9分(約650m)
10. Odakyu-OX 万福寺店　　徒歩9分(約650m)
11. ハックドラッグ 万福寺店　　徒歩9分(約650m)
12. 小田急マルシェ新百合ヶ丘　　徒歩9分(約700m)
13. 新百合丘オーパ　　徒歩9分(約720m)
14. 新百合ヶ丘エルミロード　　徒歩10分(約740m)
15. イトーヨーカドー 新百合ヶ丘店　　徒歩10分(約740m)
16. OdakyuOX 新百合ヶ丘店　　徒歩10分(約740m)
17. イオンスタイル 新百合ヶ丘　　徒歩10分(約800m)

育児・教育

• 教育施設

1. あいあい保育園 百合ヶ丘園　　徒歩1分(約40m)
2. 麻生ゆりのき保育園　　徒歩6分(約450m)
3. 天才キッズクラブ万福寺園　　徒歩6分(約450m)
4. 高石保育園　　徒歩7分(約490m)
5. 小学館アカデミー新ゆり山手保育園　　徒歩7分(約520m)
6. 百合丘ルミナス保育園　　徒歩8分(約570m)
7. 至誠館ゆりがおか保育園　　徒歩8分(約580m)
8. ルンビニーにこにこ園　　徒歩8分(約630m)
9. ルミエール幼稚園　　徒歩9分(約650m)
10. 天才キッズクラブ楽学館　　徒歩10分(約750m)
11. 百合丘めぐみ幼稚園　　徒歩11分(約830m)
12. 新百合ヶ丘駅前保育園太陽の子　　徒歩13分(約1000m)
13. 百合丘小学校(通学校)　　徒歩4分(通学路:約320m)
14. 麻生中学校(通学校)　　徒歩23分(約1810m)

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周辺環境・治安

• 用途地域：準住居地域、第２種中高層住居専用地域
• 敷地面積のうち3/4弱が6号緑地。これがどう価格に反映されるか。カーデンアリーナは5号緑地がビオトープだけど、蛍どうなったんだろうね。
• 森世界、美景を謳ってるけど、CASBEEの緑・まちなみの評価は３と微妙。北口って景観条例が開発が進んでから決まったから南口程、ファサードラインや建物の色の一体感がないんだよね。
• 周辺は緑が多くて公園もあって子育て環境に適している環境になっているのかなという印象です駅からの距離は程よい距離だと思います。車が無くても生活できるという利点からすると都内に住む特権になります。
  • ここ川崎だけど。
• >本物件の南側隣接地は売主が所有しており、事業計画実施の際には建設工事にともなう騒音の発生、本物件の眺望や日当たりに影響が生じる場合があります。この記述珍しいね。将来、近隣がどうなるかなんてわからないのに。イトマンは期間限定で、残り期間短いのかな。
• 車の通りも激しいし、救急車もかなり通るだろうね
• 気になっていたので現地を確認しました。新百合ヶ丘駅からの道は広くて歩きやすいけど、大通り沿いかつ小田急線がすぐ近くを通るのが、引っかかり前向きにはなれないでいます。すぐ近くの中古大規模マンション（大手と中堅）の方が住環境は良さそうです。
• ガーデンアリーナだとビューコートは大通り沿い、小田急は一緒じゃない。あと鉄塔があるのと高圧線が敷地の地下を通ってる。ちなみにガーデンアリーナとプライムアリーナはHPがまだ残ってる。https://www.garden-arena-s.com/　　https://www.prime-arena-s.com/
• 大通りは街路樹が少ないから真夏は灼熱でしょ。夏のうちに体験しておいた方がいいかも。開発前は木がいっぱいあったのに。
• この物件があるところの坂の上に住んでるけど電車の音は風にのってすごい聞こえてくる。窓の質次第では騒音気になるかもね
• このコロナ禍、どの位が適正価格なのかが判断が難しいです。ここ最近、新百合ヶ丘でも中古物件が増えて来ているし。大事なのは勢いかもしれないけど。新百合ヶ丘は地下鉄延伸などで将来性もあるし、コンパクトに色々揃ういい街だとは思います。
  • 判断できないなら見送った方がいいかもね。プライムの裏もマンション建てられる土地。
• 新横の道路陥没が地下鉄延伸に影響与えるかもね。ルートの大部分が道路の下じゃないから反対出るかも。公道の下じゃないと地役権の設定が必要だからね。

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周辺施設

• 公共施設

1. 麻生消防署 百合丘出張所　　徒歩7分(約540m)
2. 川崎市麻生区役所　　徒歩10分(約730m)
3. 新百合ヶ丘駅前交番　　徒歩11分(約830m)

• 金融機関・郵便局・JA 等

1. JAセレサ川崎 百合丘支店　　徒歩6分(約470m)
2. 横浜銀行 百合ヶ丘支店　　徒步7分(約500m)
3. 川崎信用金庫 百合丘支店　　徒步7分(約520m)
4. 百合ヶ丘駅前郵便局　　徒歩8分(約620m)
5. 三菱UFJ銀行 新百合ヶ丘支店　　徒歩8分(約640m)
6. きらぼし銀行 新百合ヶ丘支店　　徒步9分(約650m)
7. 三井住友銀行 新百合ヶ丘支店 徒歩9分(約700m)
8. みずほ銀行 新百合丘駅前出張所(ATM)　　徒歩9分(約720m)
9. りそな銀行 新百合ケ丘支店　　徒歩11分(約810m)
10. みずほ銀行 新百合丘支店　　徒歩11分(約830m)
11. 横浜銀行 新百合ヶ丘支店　　徒歩11分(約880m)

• 医療施設

1. ダイヤモンド歯科　　徒歩1分(約40m)
2. 百合ヶ丘デンタルクリニック　　徒歩5分(約350m)
3. 百合ヶ丘水野クリニック　　徒歩7分(約520m)
4. ふるたクリニック　　徒歩8分(約580m)
5. さくらクリニック　　徒歩8分(約600m)
6. 吉松クリニック　　徒歩8分(約610m)
7. 新百合山手ファースト歯科　　徒歩8分(約630m)
8. 柿生眼科　　徒歩8分(約640m)
9. しんゆり青木整形外科　　徒歩9分(約670m)
10. 新ゆり大塚レディースクリニック　　徒歩9分(約700m)
11. 新百合ヶ丘南歯科　　徒歩9分(約720m)
12. 新百合ヶ丘ステーションクリニック　　徒歩10分(約740m)
13. いしだクリニック　　徒歩10分(約760m)
14. 百合丘外科産婦人科　　徒歩11分(約820m)
15. しんゆり皮フ科クリニック　　徒歩11分(約830m)
16. 新百合ヶ丘こどもクリニック　　徒歩11分(約880m)

• 公園

1. 万福寺もりの丘公園　　徒步5分(約350m)
2. 万福寺石公園　　徒步5分(約380m)
3. 万福寺梅山公園　　徒歩6分(約420m)
4. 百合丘第4公園　　徒歩8分(約590m)
5. こやのさ緑道　　徒步9分(約690m)
6. 弘法松公園　　徒歩11分(約830m)
7. 百合丘第2公園　　徒歩11分(約830m)
8. 百合丘第3公園　　徒歩11分(約850m)
9. 万福寺さとやま公園　　徒歩14分(約1110m)

• スポーツ・文化施設

1. ハイパーフィットネスクラブ 新百合ヶ丘　　徒歩6分(約410m)
2. ファストジム24 百合ヶ丘店　　徒歩7分(約490m)
3. カーブス 麻生百合丘　　徒歩7分(約560m)
4. 万福寺 十二神社　　徒歩8分(約620m)
5. 川崎市アートセンター　　徒歩9分(約690m)
6. 川崎市立麻生図書館　　徒歩10分(約730m)
7. 麻生文化センター 麻生市民館　　徒歩10分(約730m)
8. ホットヨガスタジオLAVA 新百合ヶ丘店　　徒歩10分(約740m)
9. フィットネスクラブ ティップネス 新百合ヶ丘　　徒歩10分(約740m)
10. イオンシネマ新百合ヶ丘　　徒歩10分(約800m)
11. 百合丘こども文化センター　　徒歩11分(約850m)
12. コナミスポーツクラブ 新百合ヶ丘　　徒歩11分(約860m)
13. コラロ新百合ヶ丘　　徒歩13分(約970m)

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