パークホームズ初台 ザ レジデンス

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4.00

(16 票)

物件概要

パークホームズ初台 ザ レジデンス　外観完成予想CG

• 所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
• 交通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
• 総戸数：116戸（販売総戸数65戸、事業協力者戸数51戸含む）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上18階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2022年9月
• 入居時期：2022年12月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 、株式会社ワールドレジデンシャル
• 施工：西松建設株式会社
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

掲示板・口コミ

• パークホームズ初台 ザ レジデンス（検討スレ）｜（住民スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 初台で三井のマンションというと、「パークリュクス」「パークコート」がありますが、新たに高層レジデンスができるとはビックリ。三井のマンションのなかでも、おそらく購買層が違うので、ある程度、すみ分けされるんでしょうね。先日、「パークコート代々木初台」で売りが出てきました。以前にも同じ間取りの部屋が売却されたと思います。やはり、分譲価格より、中古相場は高くなっていますが、規模は小さいとはいえ、「パークコートはパークコート」。さて、こちらのパークホームズ。職住接近にこだわる層のハートをどこまで射止めることができるか、注目ですね。
• パークコートの中古が坪400のなか、本物件はいか程になりますかね。
  • 確かに、パークコートとはいえ、外観と立地は…。パークホームズが坪単価で逆転しちゃう！？
    • 400大きく超えるなら、北参道のほうのパークコートgoしちゃいますね。
      • 坪400万台ならすぐ売れますね。直近のプラウド渋谷本町も5ヶ月で完売、ヴィークコートももう少しで完売ですし。条件の良い部屋は500万超えでしょう。　
        • 坪500万円だと60m2で9000万円か。麻布十番買えた。
• 初台はブランドの付け方ミスったのかな。確かホームズよりリュクスが高いじゃなかった？今回もコートよ高いのか？
• 藤和初台コープマンションの建替え事業ですよね。デべが三井だったんですね。
• ここ買いたいと思ったのですが、坪450を超えたりすると完全に検討外です。グランツが超絶安すぎて。。。もうあのような物件は出ないんですかね。三井なので、安くならないのは容易に想像できるのですが。場所的に、、、。
  • パークタワー渋谷本町は@230からくらいだったので時期が違えばと思います　
    • パークコート初台が坪400だから、パークホームズの本物件が450はないでしょう
• これだけ駅近くなら待ってた人もいるでしょうね。あと規模的にもこれくらいあると安心ですし。小規模が多かったエリアですからね
• 事業協力者住戸が4割超という点はいかがでしょう。条件良い部屋はほとんど選べなかったりするんでしょうか？
• 同じ初台1丁目内にパークホームズ初台という名称のマンションが既にあるのにもかかわらず、（ザ レジデンスとつくとはいえ）ここもパークホームズ初台なのですね。住み始めたら、郵便物や宅配便の誤配、タクシーの到着間違いといったトラブルか多発しやすそうなのに、よくこのマンション名にしたなぁと思います。
  • 名前などにはこだわりはないのでよいのですが三井さんには市ヶ谷のように価格面で期待してます。120戸規模ですからディスポーザーなど設備面ではそれなりになると思いますし、修繕などでも安心ですかね
• 北側にも居室設けるんだとしたら相当うるさいですし住めたもんじゃないと思います。甲州街道沿いのマンションに以前住んでいたのですが(階数は10階以上)、二重窓だったとしてもうるさいです。空気の入れ替えについては新鮮とは程遠いですよ。価格次第ですがネガティブ要素が強いですね。一方南側は緑道なのでいいですね。いずれにせよ気になる物件ではあります。
• 間取りを見ようとして「一般販売対象外住戸」がすごく多いのに気付きました。これはオーナーの所有なんですか？他でもオーナー住戸を見たことがありますが、ここまで多くなかったので…社宅になるのでしょうか。分譲賃貸？一般販売対象外住戸の隣や下階に住んだとして、何か配慮しなくてはいけないならイヤだなと思ったんですが…考えすぎでしょうか。
• ここの1番広い間取りが1.8億円で買える訳は無いと思いますよ。それだと近辺でお買得と言われたヴィークコート代々木参宮橋より安くなってしまう。低層階　高速側は安い値段で出さざるを得ないですが高層階南側、高層階東側が坪450で出す事は無いかなと思います。
  • 建て替え事業だし高速脇だし仕様そんな高くないし普通の板マンだし、ヴィークよりは安くするんじゃない？
    • 梅ヶ丘駅のプラウド世田谷代田が坪600万？なんて噂になっているので、ここが450位なら断然こちらがいいのですが，三井さんだし…駅も近いし。　
      • 三井の物件ですからね。安くはないですね。徒歩2分。
• 初台の相場が400くらいだから、低層420高層460くらいかな？それなりの仕様にして、高値追求しようとしてるけど、それ以上は厳しそう、北参道の値段に近づくし、市ヶ谷も買える。でも、後続で西新宿タワー控えているし、その値段ならタワーの方が満足度高いかもね。
• ここはいくらぐらいですか？　西新宿五丁目坪470、ここ坪390予測です。しかし。もうしあわせたように周辺の三井の中古が、ありえない坪単価で中古で出し始めました。これ、リハウスと連携した戦略なんでしょうね。広告手数料でももらえるのかな、高値で売れるなら売りたい笑
  • ここが470ぐらいなんじゃないかと。
    • 一応500を見ておけばまあまあ良い部屋を買えそうって感じですかね
• 高速道路側はAタイプだけですよね。しかも空いてるの10～14階のみ。騒音とかするのでしょうか？　6000万円以下なら買います。
• ヴィークコートよか高くなるやろ。坪単価520万と予想。

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構造・建物

パークホームズ初台 ザ レジデンス　エントランスアプローチ完成予想CG

• 敷地面積：1,280.46m2
• 建築面積：773.88m2
• 延床面積：10,905.29m2
• ここも戸境は乾式壁採用だそうです。間取り図でコンクリート壁だと思ってたから驚きました。

共用施設

• 駐車場：総戸数 116戸 に対して 敷地内機械式 32台
• 駐輪場：総戸数 116戸 に対して228台
• バイク置場：総戸数 116戸 に対して12台
• トランクルーム：最上階5戸のみ設置
• 施設・設備：宅配ロッカー

設備・仕様

• ここディスポーザーなしですか？個人的には天カセよりディスポーザーが欲しいなぁ。
  • この戸数ディスポーザーなしはないでしょうから普通にあると思いますよ

間取り

• 間取り ：2LDK~3LDK
• 専有面積：54.08m2～135.29m2
• バルコニー面積：8.32m2～21.5m2
• Iタイプの洋室3は部屋として利用するのはちょっと難しそう。4畳の広さしかないし、全体がウォールドアになっているし個室感がすくない。オープンしてリビングとして利用するか、ワンちゃん用のスペース、書斎や勉強部屋として利用するならいいのかな。そうなると、四人暮らしで異性の兄弟の場合、部屋の配分はちょっと困りそうですね。子供一人の3人家族がちょうどよさそうです。
• 間取り図見た限りですが、キッチンの仕様がイマイチそうですね。最近の分譲だと作業スペースが広くなるようにシンクがかなり端に寄ったものが増えているのに、間取りで見た限り旧式のやつです。ここも期待外れかなあー
• 初台駅に近いのは魅力なんですが、間取りを見ると窓が少ないですね。角部屋は価格もあがるだろうし。悩みます。

買い物・食事

• 商業施設

1. 成城石井オペラシティ　　約200m / 徒歩3分
2. まいばすけっと 初台駅西店　　約360m / 徒歩5分
3. マルエツプチ 西新宿三丁目店　　約550m / 徒歩7分
4. マルマンストア 参宮橋店　　約610m / 徒歩 8分
5. オーケー 初台店　　約900m / 徒歩12分
6. ダイエー 幡ヶ谷店　　約1,160 m / 徒歩15分
7. ローソン H初台一丁目店　　約80m / 徒歩1分
8. セブンイレブン 渋谷初台1丁目店　　約210m / 徒歩3分
9. ドラッグストアスマイル 初台店　　約160m / 徒歩2分
10. 京王モール　　約1,130m / 徒歩15分
11. NEWoMan(ニュウマン)　　約1,490m / 徒歩19分
12. 京王百貨店 新宿店　　約1,490m / 徒歩19分

• スーパーはOKストア、たまに成城石井で、オペラシティには郵便局、キャンドゥ、ドラッグストア、カフェがあるから日常品、食べ物は困らないかと。
• 笹塚や幡ヶ谷みたいに、駅徒歩2-3分にスーパーとかあると良いんですけど、OKストアまでは徒歩で行くのには不便ですね。坂がつらい。買い物しない人には関係ないだろうけど。
• 初台商店街のうなぎやって美味しいですか？ずっと気になってます。
  • うまいですよ?タレがくどくなくて個人的に好きです。

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育児・教育

• 教育施設

1. 区立本町第三保育園　　約360m / 徒步5分
2. 区立初台保育園　　約610m / 徒歩8分
3. 区立代木保育園　　約950m / 徒步12分
4. 区立山谷かきのみ園 約710 m / 徒歩9分
5. 代々木至誠こども園　　約910m / 徒歩12分
6. 帝京めぐみ幼稚園　　約1,040m / 徒歩13分
7. 区立幡代小学校【通学路】　　約440m / 徒步6分
8. 区立代々木中学校【通学路】　　約1,120m / 徒歩14分
9. 文化学園 約760m / 徒步10分
10. 区立波谷本町学園　　約830m / 徒歩11分
11. 関東国際高等学校　　約930m / 徒歩12分
12. 帝京短期大学　　約1,160m / 徒歩15分

周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域
• ここもランナーには良い立地だね。代々木上原の方が便利だと思うけど
• スーパーが近くに無いんだよなぁ。高速と京王の駅には近い。
• 初台の駅周辺は微妙ですね。
• 目の前高速でえげつない環境。
  • ですよね。前も後も高速。
    • 環境極悪やろ。騒音やばすぎ。
      • 近所にすんでます。ここらへんのエリア便利で気に入ってます。たしかに、高速と甲州街道重なるため道路沿い歩くとうるさいですね。　私は西新宿の山手通り沿いのマンションですが、家の中は音は全く気になりません。　　　公式サイトでは開口部が南側の部屋が多く一部部屋が高速側は二重窓になっていましたね。　山手通り沿いの我が家は高速地下なので気にならないのかもしれませんが、立地もいいし、緑道沿いで高台で抜け感があるので、期待してます。　早速エントリーいたしました。　OKストアー近くなるし、マイバスケットと成城石井も向かいにあるので便利かと。　ただ十二壮通り再開発の住友や三井のタワーと迷いますが、情報が、早く欲しいですね。以前上原に住んでましたが、便利さはこちらの方が上、新宿徒歩圏内だし、バス便渋谷もあり。意外と新宿線が良い、大江戸線も重宝してますがこちらは少し使いにくくなるのが残念。
        • 甲州街道の歩道も狭い。山手通りは歩道も広いけど。バルコニーは高速とは反対側だけど、高速の音量はすごい
          • 騒音に加えて、空気が汚れていないか心配。吸気口のフィルターが黒くなるとか。
• 建設予定地に行ってきました。大通側より緑道側の方がもちろん静かですけど、静寂な感じはないですね?。この下を走る京王新線の揺れがマンションに伝わらないといいのですが。
  • そもそも周辺は静寂ではありませんし、また高層階では一般的に音が回り込むので緑道側でも音がすると思われますが、住むうちに慣れて気にならなくなると思います。京王新線は初台駅に発着のため低速で走るので、影響が少ない気がします。マンションを挟んで反対の緑道側には京王線（本線）が走っていますが、カーブが続くことや本数が多くあまり速く走らないので、こちらも影響が少なそうです。それより高速の高架が気になります。具体的には、大きな地震が起きた時に、（可能性はかなり低いと思いますが）阪神大震災のような形で高速道路がバタンと倒れて、マンションに影響が出ないか心配です。
• なんでまた、こんなところにマンションを。パークコートの中古相場には影響ないんかな。
  • ほんとここは騒音、粉塵に悩まされること間違いなさそう。検討されてるひと、現地に一度行ってみなはれ。あと、どでかい高速のせいで歩道が昼間でも暗いんだよな。
• 何だかんだで駅近強しなので値付け間違わなければ売れると思います。この辺でこの規模感なかなかなかったですね。物件の環境で言えばグランツが近いかな
  • 緑道沿いと高速ダブルだから環境的にはにてるかもしれませんね
• 買い物環境が少し弱いようですが、駅から近いのは魅力ではあるね　
• ここの緑道は桜が綺麗なんですよね。まあ騒音でそれどころではないとは思いますが。。
  • 北側は10車線くらいあるよね、、、
    • 価格次第ですが騒音さしひいても人気になるかもしれない要素はありますね
• 京王新線は便利だと思ってます。たしかに、高速が近すぎて不安はありますね。駅は近いから価値はあるかと。
• 高速と甲州街道の騒音は、内廊下挟むし緑道側なら意外と大丈夫かなと思ってましたが、セミは盲点でした。高層階でも結構うるさそうな気が…
• マンションも小学校も甲州街道目の前で排気ガスが気になります。イメージ図も緑道アピールが強めで現地見ると結構差を感じました。
• 近くに住んでてHP掲載の緑道を裏道として毎日通りますが、路上喫煙禁止エリアにも関わらずリーマンたちやホームレス？らがマスクもせずに煙草スパスパしてて臭くてたまりません。たまに煩いスケーターたちも見かけます。鳩に毎日餌付けしてる爺さんもいるので糞害も心配？、緑道と言いながらマンション立地裏は渋谷区管理の有料駐輪場があるのでオートバイや自転車でかなり台数埋まってますので騒音は大丈夫？表上は甲州街道と首都高で裏下は電車走ってますし騒音排気はキツいエリアです。不衛生に感じられる公衆トイレもあるし、本当に緑道と言えるのか直接確認しに来られたほうがよろしいかと。景観の良いプラウド渋谷本町が即完でしたので個人的には新宿駅まで徒歩圏の低層エリアに出来て人気があったヴィークコートをおすすめしますが、もう残ってないかな？新宿徒歩圏を重視しないなら笹塚のほうが立地としてはおすすめですかね。
• 現地みちゃうと、交通量と囲まれ感から、ちょっと住めないなと思った。もう少し奥に引っ込んでるなら、まだ なんとかなりそうだけと。
• 笹塚に住んでましたが、この通り沿いは本当にうるさいですよ。夜間も高速をバイクかっ飛ばしてるのか甲高い音が鳴りますし、下の通りは救急車がよく通ります。また排気もひどいので、ベランダは掃除をいくらしても煤だらけでした

【緑道】

• すぐ近くの緑道が整備されるみたいです。今は少し暗いところもありますが、整ってもらえば、更に良いかなと期待してます。
• 緑道素敵です。が、虫のことを忘れてはいけません。大量に発生します。夏はとにかくセミの声でめちゃくちゃうるさい。6-7階相当くらいまでは結構飛んでると思います。低層会は大変ですね。バルコニーにセミがいっぱいいることになりますよ。虫嫌いの人はとにかく高層階へ！もちろん緑道沿いなので小虫も多いです。
  • ここの緑道はまじで小虫が大量発生して夏は通るのを避けるレベル。小虫が大量に固まって遠くから見たら真っ黒にみえるという、やばいレベル
    • あそこの緑道は入ったことがないですが、たしかに鬱蒼としていて虫は多そうです。
• 毎日通るがたいした緑道じゃないよ。裏道または通り抜け程度でサラリーマンの喫煙所。地下は電車バンバン走ってるし目の前が甲州街道と首都高のジャンクション。北参道があるのによく三井がここの建て替えに乗ってくれたな。

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周辺施設

• 文化施設・公園・スポーツ施設

1. 東京オペラシティ　　約200m / 徒步3分
2. 初台区民会館　　約310m / 徒歩4分
3. 本町図書館　　約670m / 徒歩9分
4. 地域交流センター代々木　　約950m / 徒步12分
5. 初台一丁目児童遊園地　　220m / 徒步3分
6. 新宿中央公園　　約790m / 徒步10分
7. 代 木公園　　約1,270m / 徒歩16分
8. 明治神宮外苑　　約2,850m / 徒歩36分
9. PLAYGROUND HATSUDAI　　約200m / 徒歩3分
10. STUDIO BRAVE　　約210m / 徒步3分
11. 工二タイムフィットネス涉谷初台　　約320m / 徒歩4分
12. 東京乘馬倶楽部　　約940m / 徒歩12分

• 医療施設

1. 石崎耳鼻咽喉科医院　　約30m / 徒歩1分
2. 木村整形外科医院　　約140m / 徒歩2分
3. 初台クリニック　　約310m / 徒歩4分
4. 内藤医院　　約310m / 徒歩4分
5. マーガレットこどもクリニック　　約370m / 徒歩5分
6. かおり内科クリニック　　約540m / 徒歩7分
7. 東海大学医学部付属東京病院　　約1,450 m / 徒歩19分
8. JR東京総合病院　　約1,490m / 徒歩19分
9. 袖山歯科医院　　約200m / 徒歩3分
10. 東京オペラシティデンタルクリニック　　約200m / 徒歩3分

• 動物病院

1. 初台ペットクリニック　　約380m / 徒歩5分
2. ベーター動物病院　　約 420m / 徒歩6分

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