パークハウス駒込染井

提供: 住適空間(すてきくうかん)
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    物件概要[ ]

    1. 都営三田線 「巣鴨」駅 徒歩5分 (改札口)
    2. JR山手線 「巣鴨」駅 徒歩6分 (北口)
    3. 東京メトロ南北線 「駒込」駅 徒歩10分 (4番口)
    4. JR山手線 「駒込」駅 徒歩10分 (改札口)
    • 総戸数:50戸
    • 構造、建物階数:地下1階地上7階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2011年02月中旬
    • 売主:三菱地所株式会社
    • 施工:東亜建設


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    交通[ ]

    • 大手町12分ってアクセスはすごい魅力的


    構造・建物[ ]

    • 一方が(道路もなく)学校の敷地になっていて、騒音、砂埃などがない
    • 和モダンな建物のデザインがとても気に入っています。 そして落ち着いたタイルの質感、色調、いいですよね。 内廊下がガラス張りで開放的、建物周りの植栽が豊富なのも決め手でした。 巣鴨駅ですが、アトレがオープンしたのも好印象でした。
    • 学校などが近くにあり、雰囲気が良く、環境が本当に良さそうなので楽しみです。外観も、落ち着いた雰囲気で、重厚な感じがして気にいっています。
    • 想像以上に隣地境界から離れて建っていて、専用庭も快適そうでした。一階でも良かったかなあと思いました。
      • 1階専用庭は、リビングの窓から隣地境界まで5メートル以上は超えてますから 快適でしょう


    共用施設[ ]

    • 駐車場が少ないのが少し気になります


    設備・仕様[ ]

    • ディスポーザーはありましたよ。トイレもタンクレス、キッチンカウンターは御影石でした


    間取り[ ]

    • 間取:1LDK~3LDK
    • 面積:44.56平米~83.50平米
    • 気になったのは、梁の多さと乾式間仕切
      • 乾式壁は最近性能が上がって増えていると聞きますが・・・。 そんなに問題なのでしょうか?
      • 高級な乾式壁は、同じ厚みのコンクリート以上の遮音性能がありますが、 その場合はコンクリート以上にコストがかかってしまいます。 軽量化の必要のない低層マンションでコンクリートよりも高級な乾式壁を使用する理由などありませんので、 低層マンションでの乾式壁の使用がコストカットを目的としていることは明らかでしょう。

    http://www.yoshino-gypsum.com/kouhou/taika/taika05.html

      • ここの乾式壁の厚さは135mm。 タワーマンションですら、150mmを採用している中では、微妙かもしれませんね。


    買い物・食事[ ]

    • 久々に巣鴨に行ったらアトレが出来てて驚いた。 お洒落なカフェがあったりして巣鴨のイメージが良くなりましたよ。
    • 先日、近所の西友を見てきました。加工食品などは充実しているのですが、 生鮮食品(特に鮮魚)の品揃えがイマイチな感じでした。
    • 駒込方面に下ると染井銀座、八百屋さんもありますがサカガミというスーパーがあります。 紀伊国屋のパンなどここで購入できます。 線路の向こう側にすぐサミット、もうすこし先のグリーンコートの中にピーコックがあります。
    • 染井銀座に高めですがおいしい魚屋さんがありますよ
    • 西友の1階が24時間営業ではなくなって、地下の食品売り場はこれまで通り 24時間営業みたいですよ


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    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • 歴史的な高台の居住地
    • 駅から離れているし、周りはそこそこ静かなとこですが、東京スイミングへの通り道
    • 住環境はどうでしょう? あまり子育てには向きませんか?
      • 西友近くの繁華街を通らなければ、まあまあ宜しいのではないですか? アトレも出来巣鴨駅は良くなりましたが、一度夕方西友近辺を探索してください。 環境はよくわかりますよ。
    • 駅前のピンク系の店が気になる方もいるようですが、たいしたレベルじゃないですよ。いやなら通らなければいいし。
    • ここの用途地域は第1種中高層住居専用地域なので、お隣があれくらい広い土地だとそれなりの高さの建物が建築できます。
    • 駅から近いですが、閑静な住宅街にある感じがしました。ちょうど夕方だったので、周りに学校やプールなどがあるせいか、子供でにぎわっていましたが、環境は良さそうです


    周辺施設[ ]

    • 学校が多く近いし、スポーツ施設があり(あの北島が行ったスイミングプールもあり)


    その他[ ]

    掲示板[ ]

    毎月100組以上の相談を受けるマンションマニア!
    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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    HARUMI FLAG

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