パークハウス瀬田一丁目

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    パークハウス瀬田一丁目外観


    物件概要[ ]

    • 所在地:
    1. 東京都世田谷区瀬田1丁目968番33他(地番)
    2. 東京都世田谷区瀬田1丁目2番17号(住居表示)
    • 交通:
    1. 東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩10分
    2. 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩10分
    3. 東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩7分
    • 総戸数:14戸
    • 構造、建物階数:地上3階地下1階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2009年12月竣工済み
    • 売主:三菱地所株式会社
    • 施工:北野建設 


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 交渉次第で1階のお部屋が100平米で1億ちょっとのようですよ。 ただし日当りにかなり問題あり。


    交通[ ]

    構造・建物[ ]

    • 本物のパークハウスですね、ここは。
      • 内装もほかと比べて劣るとは思いませんし、特にデザイナーズの部屋のグレードは高い感じがしましたよ。
    • これは真の高級マンションだが、ライズのせいで眺望が遮られるのではないかな?なんとも勿体ない。
    • 駒沢通りの音がどの程度か。眺望は東側がよさそうだが…少なくとも3階以上じゃないと厳しいかな。
      • 駒沢通りより土地の問題の方が気になります。崖地であること、ほぼ真下にトンネルが通っていること。これらが気にならなければ、とてもよい物件と思います。
    • まだ基礎ですが、回りには何も遮るものも無く、よさげです。あとは、思ったより駒沢通りの交通量が多く、電車の音より車の音が気になりそうです。それから、下に古いトンネル跡。何故潰さずにとってあるのか??後々何か問題になりそうな予感が...それから車の場合は正面玄関まで、割と道細いです。
    • 日当りが良すぎるぐらい良い。夏は地獄かも…。


    共用施設[ ]

    設備・仕様[ ]

    間取り[ ]

    • 専有面積:62.23m2〜122.17m2
    • 間取り:2LDK・3LDK
    • 見たところ良さそうな部屋が3つはあった。でもLDのサイズがイマイチかな。
    • バルコニーが南側寄りじゃないから建物自体の採光がちょっと気になります。
    • ベッドルーム2つからはおとなりが丸見え=おとなりから丸見え。 (おとなりさん一軒家でこちら向きにデッキを作っているのになんだか可哀想です。)


    買い物・食事[ ]

    育児・教育[ ]

    周辺環境・治安[ ]

    • 夜、駅からの周辺が暗い
    • 横の坂下通る駒沢通りは道幅広げないのかな?駅前開発で交通量増えるのに今の幅は厳しいだろうと心配。
      • あの道路は広げないと厳しいね。ついでに電柱を地下にしてほしい。
      • 駒沢通りは電柱が地下埋設されますよ。
    • 城南エリアには似非高級住宅エリアばかりだけど、この物件は正真正銘の高級エリアですね。
    • このエリアの雰囲気は、別格ですね。二子玉川駅から向かうときも緑が多くて静かですし、時折見える下の街の景色もいいですね。
    • 瀬田ではないですが、近くに昔から住んでいる者ですが、このマンションの辺りは悪くはないですよ。 それなりの人が結構住んでいますし。


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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    掲示板[ ]


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    avatar
    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始:7月8日(土)~7月16日(日)
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会:7月17日(月・祝)
    ■重要事項説明会 :7月21日(金)~30日(日)
    ■契約会 :7月28日(金)~8月6日(日)

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み~はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか?と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ?間違えて入力してしまったかな?」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね~その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね~、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね~というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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