パークタワー池袋イーストプレイス

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    パークタワー池袋イーストプレイス外観
    パークタワー池袋イーストプレイス外観_2




    物件概要[ ]

    1. 山手線 「池袋」駅 徒歩13分
    2. 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩8分
    3. 山手線 「大塚」駅 徒歩8分




    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 2007-05-25現在、6月2日から事前案内会ですね。60㎡台3LDKで6000万円台、70㎡3LDKで7000万円台だとか。
    • 2007-06-05現在、6月2日の案内会に行ってきました。2LDKでお手ごろなのは、57㎡の北西角部屋12階-17階で、4800万円台でしょうか。これ以下の価格帯だと、1LDKでした。3LDKは、14階以上の高層階に集中しているようです。現段階では、最高値で6000万円台でした。
    • 2007-06-10現在、70㎡の3LDKは20階から最上階までですが、参考価格が提示されているのは27階だけです。階別の価格差がわかりません。16階の68㎡の価格から類推するしかありません。70㎡も68㎡も南西角部屋ですから方角は同じです。22階は同じ70㎡ですが、ここだけバルコニー面積が大きいので27階より価格が高くなるかもしれません。
    • 2007-10-07現在、なんだかんだ言われてるけど、一期は90戸完売で、二期は25戸のみだから買いたくても買えないかもしれないよ!!三期以降に89戸残されてるけど大半は下層部分の1LDKで比較的安くて売りやすい部屋だし、個人に売るとも限らないしね。
    • 2007-10-21現在、第2期1次は25戸のうちで7000万台の部屋は1つもなかった。第2期2次では7000万台が3戸売り出されてる。ちなみに1期は90戸完売済み。
    • 2007-11-20現在、
      • 住戸 価格 面積 間取り 管理費(月額) 修繕積立金(月額)
      • 802  3650万円 43.08m2 1LDK 13660円 5170円
      • 503  3030万円 40.66m2 1LDK 12890円 4880円
      • 504  3240万円 39.33m2 1LDK 12470円 4720円
      • 608  5070万円 58.86m2 2LDK 18660円 7060円
      • 1406 6410万円 68.03m2 3LDK 21570円 8160円
      • 2701 4690万円 55.06m2 2LDK 17450円 6610円
      • 2801 4720万円 55.06m2 2LDK 17450円 6610円
      • 2803 5420万円 57.19m2 2LDK 18130円 6860円
    • 2008-01-13現在、残り70-80戸くらいでしょう。これらは売れ残っているというより売っていなかったものです。少なくとも1期89戸、2期25戸は完売してるみたいですよ。3期分は調べてないですが。残りの部屋は3000万台で坪単価も300万以下の部屋がほとんどなのでそこそこ売れるでしょう。4期の広告を見ても1-2期と同じ部屋は売り出されていないみたいです。
    • 2008-02-11現在、南向き角住戸23階の57㎡が5270万円だから、安いかもね。住友の南大塚は9階の同面積57㎡中住戸の並グレードが6200万円だから、その差は1000万円。
    • 2008-07-17現在、住宅情報紙やHPに残住戸10戸となっているけど、駐車場は半分以上残っているのですね。機械式だし、今後の駐車場の維持管理が危ぶまれそうですね。管理費等に当込まれて計算されていたら、今後の負担が増えそうで心配です。こちらは、管理組合が立ち上がり、話し合いはなされているのでしょうか。シングル用住戸が多く、そのうちの何件かが、賃貸に出されているようですが、マナーは保たれていますか?もっとも、賃料が高いので、入居者の質もよさそうですが。後、残住戸が10になってから、6期6次の販売が有ったかと思ったが、販売住戸が変更されていないみたい。
    • 2009-03-24現在、もう一年以上経つけど15%引き で完売したんでしょうか?まだモデルルーム公開中の旗はでていますか?
    • 2009-05-22現在、31階70,42㎡中古なのに7,980万円で売りに出てる。この部屋は分譲価格7,600万円くらいじゃなかった?このご時世に分譲価格以上で買う人いるのかな?
    • 2009-07-28現在、3戸残っていたはずが残り2戸。1戸売れたんですね。2割強引きじゃあないですか?たかが3~4戸を売るのに2~3人も常駐していた労務費を引けば、3割引きもOKですね。もう中古も中古ですから。




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    交通[ ]

    • 空蝉橋のところにJR大塚駅の出入り口ができるらしいですね。便利になりますね。
    • ホームが延びるわけでもなく改札まで歩かなくてはいけないのでは?同じ事です。でもホテルの駐車場はどうなるんでしょうか?
    • 大塚駅に変わりはないですが、新しい出口ができたら現在の大塚駅徒歩8分から駅6分か7分に短縮されそうですが。
    • 本当の最寄駅は都電荒川線の向原駅で、徒歩2分です。バスカードで乗れる(全線大人160円)けどれっきとした電車です。仲間に入れてあげましょう。大塚まで一区間だし、学習院下で降りれば高田馬場まで徒歩8分です。荒川線を使わなくても高田馬場まで徒歩45分です。ちなみに目白なら徒歩25分です。ホームまでなら池袋も目白も所要時間に大きな違いはないと思います。人が少ない分だけ目白のほうが歩き易いかもしれません。
    • そうですね、都電荒川線が最寄り駅です。但し徒歩2分というのはオーバーで、約400m徒歩5分ですね。印象で所要時間を書いておられますが、地図ソフトの不動産表記(80m)だと都電の学習院下?高田馬場は徒歩12分、マンションから高田馬場駅までも40分、目白駅28分 コースもいろいろあるけどこんなところ。目白駅-高田馬場駅は10分強というイメージだったのであまりにも違うので調べてみました、失礼しました。
    • 日々通勤で、池袋、大塚、東池袋、新大塚を使い分けています。池袋ホームは書かれている程遠くないですよ!ヴァンガードタワーの前を通り、アムラックスの前を渡り、60階通りを行き、ビックカメラ前の地下を潜れば、いつも湘南新宿ラインにはトータル15分で乗れてますよ。駅前で買い物帰りはバスが便利なのですが、本数少な過ぎ!大学出来るから増発して欲しい。大塚は近そうで、実は改札が遠いため、13分は掛かります(小走り入れると10分)。夜の帰りは坂を登るので、荷物を持ってゆっくりだと15分見た方がいいです。東池袋がやはり最も楽で近いです。サンシャインのALTAを抜けるか、早朝・深夜はホテルを抜け、雨を回避出来ます。西友から駅までは気分いいですよ。新大塚はかなり遠くて辛いです。ついタクシー使っちゃいます。夜は仕事疲れのせいか、20分近くかかりますが、夜は最も安全なルートかも(60通りは風俗客引きやらが気になるし、大塚からの裏通りは人気が無くて怖いし)。
    • 副都心線が開通しても、西口が副都心線駅になるのであまり関係ないですねぇ。都電に乗って副都心線に乗り換えるのも面倒だし。




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    構造・建物[ ]

    • 三井の営業マンも暇よ!このマンションってバルコニーはガラス(プラスチック?)で窓ガラスもFIXが多いけど、管理費にクリーニング代が含まれていないようだったけれど、もう雨・風・土埃で汚れているんじゃない?通常年に4回は清掃するけど。
    • 近隣タワーマンションと比較すると、時折中古で広告出るライオンズタワーは価格は強気ですが、セミオートバスでした。シティタワー池袋は、免振構造、アウトフレーム工法、コンクリート30-80N/mm2、スラブ厚230-250mmであるのに対し、パークタワー池袋は、制振構造、従来工法、コンクリート30-60N/mm2、スラブ厚220-230mmですので、躯体構造ではちょっと遜色あります。






    共用施設[ ]

    • 素人なのでタワーマンションの設計のことはわかりませんが、中高層マンションの場合、エレベーターの設置基準は50戸/1基だそうです。完成済みの周辺のグローリオタワー巣鴨でも、190戸/2基で不評のようですから204戸/1基というのは、よほどの事情があるのでしょう。



    設備・仕様[ ]

    • ディスポーザーも無い。トイレはタンク式。玄関ドアはご対面。失敗作だと思う。他のデベのマンションも失敗作はありますけど。言いたいけど言えない。
    • 毎日のようにコンシェルジュに「行ってらっしゃいませ・お帰りなさいませ」って言われるのって嫌じゃない?コンシェルジュっていったって、クリーニングの取次ぎのためにいるようなものだから、管理人だけいればいいと思う。
    • ここは買いでは無い!駅から遠い。ディスポーザー無し。バルコニーが室外機置き場。梁が多い。ペンシル等々。
    • 何でこのグレードなのにシューズインクローゼットとか納戸の付いた間取りが多くないんだろう。ウォークインクローゼットは、専有面積が広くないと歩く部分面積を使ってしまい有効活用出来ないけど、これらは絶対に必要だと思いますけど。家族の年齢にもよるけど、1人5足は最低あるでしょう、サンダルやスニーカーを含めたら10足あっても不思議じゃない、つまり家族全部で20-40足はあるということ。
    • この規模と値段でディスポーザー無し、通り沿いでも二重サッシ無し、タンクレストイレでなく普通のトイレ、エレベータが100戸につき一機(少なくとも70戸に一機は欲しい)しかも低速。たぶんこの仕様だとお風呂の蓋もジャバラタイプでしょうね。素人が気づかないだろうと言う仕様を全て下げて来たと。




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    間取り[ ]

    • 一番広い部屋でも3LDK 70.42㎡(登記簿上は70㎡を割りますね)ですから、あまりファミリー向けではなさそうですね。DINKSの人か賃貸投資用の購入者が多くなるのではないでしょうか。3LDK 70.42㎡の部屋は南角部屋の高層階に配置されているようですから、価格も高そうです。5月下旬から事前MR内覧会と案内が来ていました。
    • HPで間取りを見ましたが、子供の小さなファミリーには難しいですね。和室ならともかく4帖、4.5帖の洋室が気になります。5帖未満の洋室なんて、ベッドを置いて机なんて無理ですから必然的に、ホビールームか納戸になりますよ普通は。63㎡でも70㎡でも、3LDKの間取りは非常に無理がありますね、タワーにこだわらなければこの価格なら周辺でも、買うべきマンションはいくらでもありそうです。大塚周辺なら、詳細は不明ですがコスモイニシアのイニシア上池袋とか住友の南大塚計画とか。
    • 3LDK 70㎡が27階で7600万円程度、68㎡が16階で6800万円程度だそうです。70㎡の3LDKは窓のない洋室が確かにあります。隣接するリビングの壁上部が固定ガラスなので一応、リビングからの明かりが入るという設計です。でも、夜、リビングの明かりがついていたら、その洋室は電気を消しても明るいということですね。20階未満はオプション選択もカラー選択も不可。3LDKでも最大70㎡ですから、2LDKに設計変更した方が良さそうです。
    • 学校へ行くとわかるけど、都心は意外に一人っ子が多い(3人家族)。それなら、利便性を優先して50㎡台の2LDK-70㎡未満の3LDKなんてちょうどいい間取りだと思いますけど。このエリアの昔からの戸建てで70㎡未満の間取りなんていくらでもありますよ。古い家ですがこのあたりで、45坪の庭付き戸建てで80㎡5DKは3人家族で家が広いと、近所では言われてた。戸建てで階段も廊下も納戸もあるから、正味70㎡未満だと思う。ここ10年のマンション停滞期には、80-100㎡台の3LDKが普通にあったけど都心の標準は60-70㎡でも3DKあるいは3LDKは、家族でも充分使える。池袋-大塚エリアで85㎡を超えるマンションは、一部の高級物件を除くと少ないと思いますよ。
    • 今日も新聞折り込みに、立派ななチラシが入っていました。敷地面積1375㎡(416坪)に対して、建築面積がたった705㎡(213坪)この中に204戸を詰め込んだコンパクト設計という感じです。5帖未満の洋室が、ベッドと机を置いて子供部屋として使えるかどうかという疑問点もありますが、分譲価格は新価格の時代にも関わらず面積を小さくしても分譲価格を6000万円台に抑えたことは、素晴らしいです。






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    買い物・食事[ ]

    • 池袋は便利です。よく外食をしますが、えるびす等おいしいラーメン屋も点在していますし。サンシャインやデパートのバーゲン時も徒歩で行けますし。デパートが近いと物産展にもすぐに行けて楽しいですよ。大塚駅を通勤で使っており、駅までの道のりは混雑はしませんが、大きなスーパーがあるわけでもないので、いつも駅周辺のスーパーで買い物して帰ります。大塚駅からの微妙な坂道が難点です。池袋駅を使えばいいのですがね。




    育児・教育[ ]

    • 小学生の子供がいるので学区の朋友小学校の評判は、いかがでしょうか。二つの小学校が合併して新しくできた学校のようで、区内では珍しく全学年2クラスのようです、この前休日に校庭を見ましたが校舎も校庭もきれいで、何と言っても校庭からサンシャインが間近に見えるのは、素敵でした。大通りに面していないので静かでした。校庭解放なのか10人くらいの子供しかいませんでしたので、雰囲気がよくわかりませんのでもし御存知でしたら教えてください。多分将来、中学も西巣鴨中学になると思いますがそちらはいかがですか、区内は学校選択制などあるようなので選べるのですよね。
    • 朋友小ですが、マンションや住宅が増えているのか、1年生は3クラスに膨らみました。先日の授業参観に行きましたが、(どこの公立区立もそうでしょうが)、悪ガキ君がクラスに数名は居ますね。荒れている話は聞いたことがありません。朝は、同じエリア毎で集合して、6年生から1年生までが集団登校します。帰りは、同学年同士で下校なので、途中で散り散り、最後は一人になるのが心配です。ですので、一度帰宅しなくても、親がその日了解して決めた時間に迎えに行くまで、校舎で遊んで居られます。低学年の子供ならば、どこか近所の公園へ友達と遊んでいるよりも、先生の居るこっちの方が安全ではないかと。エアライズ入居者は朋友ではないですが、特別に頼んで入学されている方もいらっしゃいます。
    • このエリアの小学生は、都電・向原駅側の大塚台公園で遊んでいると思いますが、私は、自転車で春日通りをまっすぐ10分、お茶ノ水女子のそばの「教育の森公園」という、とても大きな公園へ子供を連れて行っています。筑波大付属小の裏庭にも行けます。子供達のマナー、非常に良いです。休日は三輪車の貸し出しも。また、大塚病院隣の大塚公園もお勧め。ここも広く、図書館もあります。
    • 朋友小隣の総合体育場では、毎年としま子供の集いがあり、ただで気球に乗れたり、白バイに乗って写真を撮ったり。桜の季節は、夜桜ライトアップして開放したり。桜といえば、このエリアでは、教育の森公園側の播磨坂桜並木の桜祭が圧巻。区内桜名所ではここが最も気に入っています。子供はまだ小学生なので、中学の事は判りません。
    • なかなか実際に通学している、ご父兄の意見を伺う機会もなかなか無いので、非常に参考になります。朋友小学校は、子供のことをよく考えていて活気がありそうですね。秋に学校参観があるようなので、見学に行ってみようかと思います。知人から地域的に落ち着いているので、隣接校の巣鴨小学校がいいみたいと言われたのですが、学年1クラスで今年の1年生がやっと2クラスになったようでした。やはり、単学級でクラス替えがないのは親としては少し心配です。
    • 朋友小学校、歌には全学年、相当気合を入れています。先日も、秋川歌手が来て、児童(もちろん素人集団ですが)と、千の風...を歌ってました。NHKで放映されました。先週末の5周年記念では、音楽会の発表がありました。今の時代、都会は皆そうでしょうが、女の子が多いです。6年生は、圧倒的に女の子多数、1年生は女の子多数、2年生はきもーち女の子多し、3年生は女の子多し、4年生同じ、5年生男の子圧倒的に多し、です。勿論スポーツのチームも充実してます(うちの子は幼稚園からバスケに入れて貰っています)。また、サンシャイン内では、文化スクールがあり、バレエも安い価格で受講させています。
    • 都心の子供たちは、私立中高一貫校を受験する傾向にあり、公立中学高校へは半数ちょっとの子達が通うので、子供たちの頭脳がよろしくない子達が公立中学へ進む傾向にあり、子供がある程度勉強が出来る場合、資金的に無理しながらも私立中学へ行かせてしまいます。公立中学は荒れている、荒れていないはありますが、通う子どもたちの頭脳レベルが低いので授業内容のレベルも低いです。うちも私立受験なんて考えてなかったけど、公立中学へ進学するメンバーを考えると、私立へ通わせるしか選択肢は残っていませんでした。
    • 豊島区で人気のある千登世橋中学は、新築で、とても現代的なキレイな建物で、エアコン完備の教室なので、夏も涼しく勉強ができます。私学では当たり前の空調が、公立にはないので、人気が集中する一番の理由だと思います。次にバスケットコートが2面作れる広い体育館で冷暖房つき。(公立中学の体育館はバスケットコート1面できるかできないかのサイズです)千登世橋中学は、私学でしょと思わせる建物です。また、運動部で十分活動できる設備が整っているため、運動をしたい子供たちが集中して応募し、抽選になっています。でも何故か千登世橋中学の運動部は強くはないです。




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    周辺環境・治安[ ]

    • 昨年販売なら一般庶民でも買えたかもしれませんが、今の都心の値上がりだともう無理でしょう。道路沿いなのでファミリー向けではなく共働きで世帯年収が高い層がターゲットとのことです。最寄駅は有楽町線の東池袋になります。池袋と大塚は徒歩だと苦痛を伴います。価格は中古のエアライズを参考にするとかなりの高額になるでしょう。
    • ファミリーには環境は最高ですよ。サンシャインシティは近いし(オムツはトイザラスで安く買えるし)、郵便貯金は直ぐにおろせ、スーパーは西友に加えURヴァンガードタワー1階にポロロッカもできました。春日通りには、コンビニト弁当屋ハ多いし、なか兎も復活しました。大塚駅から春日通りにへは昔からの住宅街のため閑静です。子供は、幼稚園・小学校では、お茶や筑波大付属、学芸大付属へ受験可能です。欠点は、消防署の隣です!夜中、頻繁に出動の音に悩まされていますが、ここは真隣なので相当覚悟して下さい。
    • 私は東池袋3丁目で生まれ育ちましたが、幼少の頃に生まれ育った環境としては良いと言えませんでした。学校ひとつ行くのにも交通量の多い道路を歩かなければなりませんでしたし、昼間に怪しい男性に声をかけられたことも二度や三度ではありませんでした。特に、夜は首都高沿いの六ツ又陸橋寄りの薄暗い通りは浮浪者が多く危険です。また、池袋駅東口から区民センター、豊島公会堂方面へ直進する形で帰るのが近かったのですが、この周辺は夜になると裏ぶれた感じで人気が無くなるので、いつもサンシャイン通りを通って東急ハンズまで行き、首都高沿いの暗い道をダッシュして家まで帰ってました。しかし、サンシャイン通りもそれはそれでキャッチセールスが多く、変な男性に腕を引っ張られたりします…。同じ池袋なら、南池袋2丁目周辺の環境が良いですよ。南池袋2丁目も今後再開発予定地になっており、旧日出小学校跡地を中心にタワーマンションが建つ計画がありますので、個人的にはそちらをおすすめします。価格がどうなるかにもよりますが。




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    周辺施設[ ]

    • 東池袋駅から、楽にららぽーと豊洲(特にキッザニア)へも行けます。なお、海外出張が多い方なら、プリンスホテルにはリムジンバスがあり、とても楽ですし、サンシャイン内にはパスポートセンターも有ります。首都高速出口から1分以内も魅力。王子駅下をくぐるルートで行けばTDLへ30分、週末朝なんかは、常磐道柏インターにも30分で着きました。夜は、大塚から池袋にかけて、パトカーの巡回が非常に多くて安心です(大塚駅からここエリアへは、夜怖いくらい人が居ないのです)。
    • ゴミ処理施設については、各区が持っている施設のダイオキシン発生度を調べた方がいいいですよ。普通、マンション営業マンなら持っています。施設により、ダイオキシン濃度、滅茶苦茶違います。ここ池袋駅付近の高い煙突は、相当低い数字です。他方、ひどい数字は、光が丘と新木場が目立っていました。また、郊外のマンションは、高圧線の交流磁場が多くて怖いですが、ここの街では高圧線は見かけないです。
    • 場所柄か、向原にあった中央図書館はそうでしたが新しいところに移っても、そうなんですか、ガッカリですね。中央図書館が移転新装開店?したおかげで、千登世橋の雑司ヶ谷図書館が閉鎖されたのに。まあ、図書館は豊島区はパッとしないので自転車で新宿区や文京区まで出かけるのが地元では、昔から普通のことなんですけどね。小石川図書館とか目白台図書館、新宿中央図書館なら圏内です。




    その他[ ]

    掲示板[ ]

    パークタワー池袋イーストプレイス

    物件概要
    所在地 東京都豊島区東池袋3丁目3277番2・217(地番)
    交通 山手線 「池袋」駅 徒歩13分
    東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩8分
    山手線 「大塚」駅 徒歩8分
    総戸数 204戸