パークスクエア多摩川グリーンレジデンス

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    パークスクエア多摩川グリーンレジデンス外観


    物件概要[ ]

    • 所在地:神奈川県川崎市中原区丸子通1丁目612-2
    • 交通:東急東横線 新丸子駅 徒歩5分
    • 総戸数:165
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造15階建
    • 敷地の権利形態:所有権
    • 完成時期:2006年04月
    • 売主:住友不動産㈱, NECファシリティーズ㈱, ㈱明豊エンタープライ
    • 施工:㈱大林組


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 駐車場代は2万円から3万円だと思います。私のマンションがそうなので。分譲マンションのようなので、賃貸が始まったら検討してみる予定です。
    • 駅に近いからそこそこ人気あると思いますよ。価格が安めなので、購入層もそれなりだと思います。駐車場は7000〜15000円程度です。駅近ということ以外魅力は感じませんが・・
    • 田園都市線で同じような駅5分以内の条件なら70平米で4500万前後しますよ。(例えばB宮前平とか)それを考えると、ここは都内にも近く、割安感ありますね。東横線でも駅から遠かったらかなり安いですよ。(モトスマとか)
    • 武蔵小杉〜新丸子で徒歩5分でこの規模(100戸以上)で100%駐車場付きはそうそう出てくる物件ではないですよ。価値あり、と判断する人は多いと思います。
    • 場所にもよりますよ。例えば綱島街道に近い側だと、横のビルの陰になるので3500万とかもありましたよ。奥側の方になるにつれて、陰になる建物がないので下階層でも5000万近い感じでした。
    • 駐車場は1階が15000円で一番高く、4階は屋根が無しで7000円です。値段だけで考えると次に安い3階の9000円に集中しますよね。その3階の端に2台来客用です。抽選方法はまだ決めてないと販売業者は言ってましたが、隣で契約話をしていた方も、たまにしか使わないであろう来客用にわざわざいい場所を取っておく必要はないのだから、余ったところでいいだろうって営業さんに話してました。たしかに・・・。金額関係ない方は、出し入れし易い1階がいいんですかね。(私は運転しないのでわかりませんが)ウチは安い3階希望です。
    • 今更ですが、修繕金計画表見ていたら、ため息でてしまいました。30年間だけで500万以上をせっせと払い込まなければいけないのか・・プラス管理費に駐車場利用料等・・・絶対高いですよね。せっかくローンの繰り上げ返済して負担額が減ってもその分修繕金が上がっていく感じです。理事会でぜひとも無駄な管理費、修繕積み立て費を話し合って、5年目以降の月々の修繕積立金の上昇を少しでも抑えられるように努力しましょうね!


    交通[ ]

    • 駅近、東横線は魅力ですね。
    • 横須賀線武蔵小杉駅へは、徒歩12分もかからないと思います。南武線の武蔵小杉駅に行くより少し近そうです。
    • 南武線の武蔵小杉駅の方が横須賀線武蔵小杉新駅より近いですけど。歩いてみればすぐ分かります。

    構造・建物[ ]

    • 南側にマンションがあるようですね。全戸南向きではあるんですが、日照については?なかんじ。
      • 南側のマンションは何階建てくらいなのでしょうか?
      • 南側のマンションですが、高いところで8階、低いところで4階。影響を受けるのは、綱島街道側2〜3部屋の低階層かな。
    • ラブホは確実に見えます。少なくとも3つは地上にいても見えます。
    • 南のマンションもそうだけれど、地盤の悪さが気になる今日この頃。。新丸子近辺は7段階中6、という悪さだったもので。しかも川の近くですし。まあ地域全体の値ですので物件の真下がどうなのかは運だと思いますが。
      • N値50、20m程度の地盤まで杭を打ち込んでるというので心配ないかな、とは思ってるんですけどね。
    • 住友不動産はちゃんと指定住宅性能評価機関に評価料を払って性能評価書の交付を受けていますので、私は仮契約時に「計画住宅性能評価書」を貰いました(建物が出来上がれば「建設住宅性能評価書」も届くと思います)。この中の「耐震」に関わる2項目で、いずれも3段階評価の最低である「等級1」となっています。建築基準法の定めるレベルを普通にクリアしているのが等級1です。第三者機関が「建築基準法はクリアしてますよ」とお墨付きを与えてくれているのですから「良く言えば安心」かも知れませんが、逆に言えばこんな事は当たり前であるわけです。性能評価書の交付を受けていない建物でも建築基準法は遵守されているべきなのですから=耐震等級1以上はあるべきはずなのです。よって性能評価書の交付を受けていない建物は耐震性が「1以上」つまり「等級2」かも「3」かも知れないわけです。しかしここのように「等級1」と評価されてしまえば、言い換えれば「建築基準法ギリギリの耐震性しかない」と言われているわけで、、、これは個人的にはちょっと期待とは違うなというのが本音です。私が契約に至る前にあちこち見て回った物件でも耐震等級2というのが多かった印象がありますし、住宅情報ナビでも現在の新築マンションにおける耐震性能2項目の最多等級レベルはいずれも2であるとハッキリ掲載していますね。総合的には気に入って契約してこの物件ですが心配の種はありますね。。。
    • 二重床&二重天井ですが、遮音については実験の結果ここはわりといい方とのことでした。これにはとてもうれしくなりました。ただし、妻側住戸はGL工法の宿命で音が伝わりやすくなっているそうです。
    • 確かに駐車場の入り口はシャッターが常に閉じていますが、敷地周りのフェンスがいかんせん低いので、ひょいとよじ登って駐車場エリアにも入れてしまいそうです。交番の横で堂々と侵入する人はそういないとは思いますが、絶対とは言えないですし。マンション棟から駐車場に入るにも鍵の門がありますが、オープンになっている所を歩けば自由に出入りできそうです。駐輪場に関してはもっとオープンですね。


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    共用施設[ ]

    • 自走式100%の駐車場ですし。でも、なぜ部屋を増やさずに自走の駐車場をど〜んと作ったのか不思議。
      • 建ぺい率や敷地面積の形がいびつな為に駐車場にして効率よく使用したと営業の方は言ってました。東横沿いに住める人は皆さんけっこうお金持ちが多いんですかね?
    • エントランス側からは、目立ちませんが。。。自転車置き場の入り口が、ホテルの裏の入り口の横になるです。ちょっと、びっくりしました。
      • 自転車置き場が思い切りホテルの裏口の横。。ですね。どういうフェンスができるのでしょう。生活者とホテル利用者(しかもわざわざ裏口から入る人)とで目が合ってしまったりするのでしょうか。ホテル利用者も嫌でしょうね。
    • 自走式駐車場100%。駐車場代もそれほど高くない。
    • 来客用駐車場、昼間で1時間300円だと隣のタイムズと同じですよね。お客さんからお金は取れないですし、まあ自腹になると思いますがもう少し安くてもいいような気がします。
      • 300円/Hなら24時間で、もとが取れるます。(タイムズなどは定額制もあるので一概にはいえませんが・・・)一般駐車場などと違い敷金礼金など必要ないので、気になる方は2台目の駐車場を契約されてはいかがですか?カードも2枚目がもらえますよ。


    設備・仕様[ ]

    • 仕様はけっこう普通っぽく感じました。あの仕様でこの値段は少々高い気がするのですが・・・どうでしょうか?
    • 私も値段の割に内装が安く(良くいえばシンプル)作られていてびっくりしました。壁のクロスは今のうちの賃貸マンションと同じ感じですし、システムキッチンが今どきスライド収納でないなんて・・トイレもタンクレスでもなけでば手洗いカウンターもないし。浴槽の形状も最近は3タイプくらいから選べるのに普通の1タイプのみのようですし。住む人が工夫してセンス良く飾りたてない限りは友人を呼びたくなるような素敵な部屋にはならないでしょうね。
      • 確かに内装が安っぽいですよね。立地が良いから多分土地が高くて内装にお金かけられなかったんでしょうね。まあ内装は換えられても立地や施工は変えられないからどっちを取るかですかね
    • 地もセンスも気に入っているのですが、設備でちょっと悩んでいます。エントランスのオートロック解錠がセンサーでなく、鍵をガチャガチャする使用なんですって。ちょっと残念。
    • 窓の格子も防犯面でどうかという造りですし、ディスポーザーもついてないし、お風呂も形が選べないし、ペアサッシじゃないし。
    • スロップシンクがほしい・・・やっぱり後付けは難しいものなんでしょうか・・・


    間取り[ ]

    • E&FはGタイプの影になるのは仕方ないとして、向かい側の影響もあるようだとせっかくの南向きですが、考えものかなと思っています。やはりF〜Jタイプは日当たり抜群なのかな。。。
      • G〜Jタイプの南側は、3〜4階建てのアパートや、戸建てのような小さい建物が集合していたと思います。その一帯を買占めでもされない限り、高層のマンションのような建物は建ちにくいでしょうと説明を受けました。南側マンションは道路も挟まず建っているので低層階の日当たりは厳しいかもしれませんが、提供公園から東側は道路がありますので、日は当たってたと思います。ただ提供公園当たりの部屋は、G〜Jの出っ張っている部分の影になる時間帯があったように思いますので、やはりG〜Jタイプの日当たりは低層階でもいいのではないでしょうか。日当たりに関しては、やはり実際見てみるのが一番納得いくと思いますよ。
    • Igタイプ、キャンセル住戸らしいです。
      • やっぱりゴミ捨て動線に気がついてしまったのだろうか・・・。
      • 気づいちゃったか〜ゴミ捨て導線。やっぱり嫌だよな。これがある以上いくら専用庭・カーポート付でも4470は高い気がする。


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    買い物・食事[ ]

    • 夜中にちょっと食べる場所としては、綱島街道沿いにファミレスや焼肉屋、ラーメン屋などがある他、駅の反対側ではありますが、駅周辺に小洒落た飲み屋なんかもありますし、困ることはないのではないかと思いますよ。
    • 確か、綱島街道を横浜方面へ5分ほど歩いたところに、デニーズがありました。(もちろん24時間営業)
    • 夜に外食・中食できる店は少ないです。(駅逆サイドは遠いです)南部沿線道路まで出て、モスバーガーが最寄でしょうか。もしくは新丸子駅前のオリジンか。


    育児・教育[ ]

    • ここのマンションの学区の『上丸子小学校』と『中原中学校』はそれぞれどんな雰囲気なのかご存知の方いらっしゃいますか?1学年何クラスあるのか、PTAのこと等何でもいいので情報教えてください。


    周辺環境・治安[ ]

    • 綱島街道も近く、周りも高層のマンションが多い立地なので閑静な住宅街という感じではありません。
    • 深夜の帰り道については、駅の24時間ストア、TSUTAYA等もやってるでしょうし人通りはありそうですね。マンション近くは交番もあるので多少安心かと。暴走車はわかりませんが、これも交番近くではさすがに無いのではと期待しております。
      • 新丸子駅からの夜中の帰り道はそんなに人通りが多いわけではないですが、全く人がいないということもないですし、マンションまでは明るい道ですので特に危険はなさそうです。


    周辺施設[ ]

    • 駐車場出入口にある交番ですが(住友不動産の方は「門番」と言っておられましたが)、警官がいるのを見たことがありません(特に夜)。


    その他[ ]

    • <気に入っている点>
    1. 自走式駐車場(エレベータがなく、マンション棟と各階でつながっていないのはマイナス)
    2. 24時間有人管理(コンシェルジェサービスは不要。防犯上必要なので最低限警備員1名でよい)
    3. 価格が手頃
    4. 交番が近い(マンションに背中向けているから灯台下暗しになるかもしれませんが)
    5. 新丸子の商店街が賑やかで便利
    6. 武蔵小杉の新駅へも徒歩圏内で、将来の利便性が抜群によさそう(品川&羽田方面)
    • <不満な点>
    1. 天井高が低い
    2. キッチンがスライド収納ではない(洗面所はいいのに・・・)
    3. 今どきスロップシンクがない
    4. トイレが手洗いカウンター付きではない
    5. 裏のホテルがひっそりと地味だが意外と気になる(建て替えて派手になっても困るが)


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    所在地 神奈川県川崎市中原区丸子通1丁目612-2
    交通 東急東横線 新丸子駅 徒歩5分
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