パレステージ溝の口

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    物件概要[ ]

    1. 東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩10分
    2. 東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩10分
    3. 南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩10分
    4. 東急田園都市線 「梶が谷」駅 徒歩9分
    • 総戸数:81戸[住戸 : 80戸、管理事務室 : 1戸]
    • 構造、建物階数:地上7階 地下3階建(実質、地上10階建相当)
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2014年03月13日予定
    • 売主:日神不動産株式会社
    • 施工:南海辰村建設株式会社


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • いわゆる地下室マンションとして設計された物件です。 この地区は第一種中高層地区で、たかさ15mでのマンションしか建てられないはずが、20mを超える計画が物議を醸し出しています。これから結構もめるのでは???
      • 川崎市議会に建築内容に関する陳情があがっています。
      • 本日変更設計図面の説明がありました。 崖地のA棟はともかく、 B棟は平地に立っているのですが、地表に接したフロアが「地下3階」。 これで川崎市が認可するのかな。
      • 先日、この計画現場は急傾斜指定地区の範囲内にかかっている事が判明しました。その部分に関しては県の管轄になるそうです。 かなり厳しい審査があるかとは思いますが、実際、工事が始まったら地元の人達もかなり不安になるでしょうね。そのような所に盛土をする訳ですから・・・。
      • A棟とB棟の隙間の盛土部分が合理的な根拠のない盛土として、行政から修正を含む指導を受け、新しく計画図面を変更して説明会が3月6日に開かれました。 これによって戸数は2戸ほど減りました。しかしながら住民がもっとも心配している巨大立体駐車場に関しては減らすどころか増やしての計画変更で、説明を受けた住民は怒りを押さえきれない様子でした。全くもって住民と歩み寄ろうという気配はありません。
      • このマンションの駐車場建設で北側に建つマンションの低層階は一日中、日陰になってしまいます。
    • この建築予定地に盛土をすると、どのような危険が考えられますか?
      • 盛土の危険性としては地震や集中豪雨等により地盤の崩落がかなり心配されます。先日の大震災でも盛土を行ったマンションが崩落したとのニュースが出ていましたよね。益々住民の不安はつのるばかりです。
      • このマンションの問題をきっかけに 川崎市の盛り土規制が 厳しくなった。
    • 当初の問題は日照だったと聞いている。 しかし日照のトラブルが契機となって、 住民が住民なりに当該マンション計画の問題点を洗い出し行動した結果が 隣のマンションの垂れ幕であり、 川崎市議会での議決であるのでしょう。 今となっては日照の解決だけではすまないところまで来てしまっているのだと思う。
    • このマンションは、現在 (2013年8月現在)
    1. 意図的盛土、日照被害による建築差止め請(民事裁判)と、
    2. 建築基準面算定誤りによる建築許可申請取消し請求(行政訴訟)で裁判2本が進行中です。
      • 和解の目途はたっていないようです。 建設反対の裁判で、建設が完了すれば、裁判は終結するという甘い見通しで販売開始したそうです。 反対住民は、和解金の土俵にも立っていません。 和解が前提でしか、購入契約できないと判断しました。
    • 機械式駐車場の使用料を全額一般会計に計上するのか、 修繕積立金に一部は計上するのか、確認した方が良いかも。 どこもそうですが、修繕積立金月額:2,710円~3,130円だと足りないと思われます。
    • 管理費はともかく、修繕積立金が月額2,710円~3,110円と言うのはさすがに安すぎる気がします。スケールメリットであるのかと総世帯数を確認しても、80世帯では大規模とは言えませんよね。駐車場が機械式でなければ大きな不安はないかもしれませんが、こちらは平面なのでしょうか。
    • モデルルームで説明を受けてきました。7~8割ほど契約済でした。価格帯は3,600万~4,900万ほど。南向き(LDK+テラスが畑側向き)の物件を検討中ですが、目の前に建物が建つ可能性を質問したところ、物理的には可能だが、現在畑になっている部分の面積分で居住物を建てることは考えにくいとのことでした。→整地してマンション、アパート等を建てるには割に合わない面積しかない。
    • ついに賃貸サイトに登場してしまいましたね。
      • 賃貸に出てますか?分譲での完売は難しいと判断したのでしょうか。 何戸くらい賃貸に回っています? こちらの管理費・修繕積立金の設定額が一般的なマンションの相場に 比べて低額なのですが、分譲率が低いとなると将来的に破綻の心配が ありませんか?
        • 4部屋は賃貸広告に出ていましたよ。企業に投資向けで営業していましたから、そうなるでしょう
    • 修繕積立金が、2,710円って安くていいですね。無駄な修繕を抑えて、早めに建替えるつもりかな?


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    交通[ ]

    • 溝の口から徒歩10分圏内
      • 溝の口は鉄道3路線利用可能です。 大井町線は始発で便利ですよ。
      • アップダウンが激しいので、通勤は億劫になりそう。車は必須。
      • 確かにあの坂は通学とか大変ですね。 道も入り組んでいて途中で心が折れそうになりました。
    • タクシーで帰るとき、目標物がないので、 最後まで道を指示する必要があります。


    構造・建物[ ]

    • いわゆる地下室マンションとして設計された物件です。この地区は第一種中高層地区で、たかさ15mmでのマンションしか建てられないはずが、20mを超える計画が物議を醸し出しています。これから結構もめるのでは???
    • 道路との高低差がきつい。車使うので、考えてしまう。
    • スカイツリーとか東京タワーとか、花火が見える部屋って、 ほとんどの部屋は真東向きで、 昼の12時以降ベランダが日陰になる部屋ですね。
    • 見晴しは、保障します。GOODです。
    • 朝しか陽が当たらない部屋か、 今は一日陽があたるけど、そのうち目の前に駐車場ができる部屋しかない。
    • ここのマンションのメインエントランスには、木や植え込みが全くないのですね。 最近のマンションは、色々工夫している所が多いいのに、ここは、殺風景だなと思いました。 サブエントランスには、少しある様ですが・・・
      • ほんとですね。植栽がほとんどないエントランスですね。場所に余裕がなかったのでしょうか?個人的には、もう少し緑があった方がよかったと思います。

    共用施設[ ]

    • この前立体駐車場の動作確認をしていました。風もないのにゆらゆらせりあがっていった上の段が、頼りなげでした。
      • 私もたまたま見かけて、あんなにゆらゆらするのかと思いました。 それと、エントランス横のごみ置き場に屋根が付いていないのですね。カラス被害にあうのはわかっているのに、なぜ付いていないのだろうと思いました。 どこのマンションでも、網位付いていますよね。  
    • ごみ置き場は、はじめ屋根なしでしたが、何日か前から、ブルーのネットが取り付けられました。 取り付けなしと聞いていましたが、後付けで、取り付けた様です。
    • 複路線なのはいいですが、駅から遠いので駐車場は確保したいところ。 ここの駐車場は、機械式ですかね。 約1/2の確率か。 生活環境的には、悪くないと思うけど。
      • 車は…駐車場は正直かなり競争率高いんじゃないかなと思います。ここらへんだと子供がいたりすると特に持っている人が多いような気がするのですよね。うん。
        • 入居済みは半分くらいで、駐車場利用は10台くらい。まだまだガラガラてす。



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    設備・仕様[ ]

    • どなたかがおっしゃっていたように思いますが、バルコニーのガラスが格子状になっているのが惜しいように思います。折角バルコニーが広く眺望が良くても、格子状のガラスでは興ざめとなってしまうのではないでしょうか。このガラスは火災の時に飛散防止が目的なんでしたっけ?学校や病院でよく目にするタイプですよね。
      • バルコニーの所の窓ガラスが格子って、中に細い鉄線が入っているようなものの事なのですか?最近マンション探しを始めたばかりでまだモデルルームすら行っていないのですが、、、知らなかったです。安全の為ならば万が一を考えるとその方が良いのでしょうけれど。でも普段の暮らしの中での眺望を思うともったいない感じも致しますよね。住んでしまうと慣れて気にならなくなったとかならいいのですけれど。
        • 網入りガラスは防犯用に間違われますが、住宅密集地で延焼防止のために使わなければならないように決められているのですよ。眺望面に左右するかもしれないですけれど、いざという時の事を思うと安全と眺望をどちらを取るか、ということではないでしょうか。
    • ここは、食洗機があってディスポーザーがないんですね。24時間ゴミ出し可能なら、ディスポーザーがなくても問題ない。



    間取り[ ]

    • 間取:2LDK+S~4LDK
    • 面積:65.40mm2(7戸)~75.67m2(1戸)
    • 81戸しかないのですごく大きいマンションに見えるのは形の問題なのかな。ボリュームあるなあって思いました。縦長の間取りなので横に膨らむような設計にはならないと思うんですけど、意外と廊下が長かったり置くの住戸はエレベーターから遠かったりしそう。貧相に見えないのは魅力だとは思いますけど、できるだけ無駄のない設計が理想ですよね。
    • 収納が多いレイアウトもあるんですね。マンションだと戸建てと違い、収納がどれだけあるかが重要になってきますね。外に箪笥などを置いたらその分、狭くなってしまうので。収納部分以外には荷物を置きたくないので。シューズインクローゼットが狭いかな。


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    買い物・食事[ ]

    育児・教育[ ]

    • 小学生はどのような通学路なのでしょうか? 南武線は渡れないですよね?学校向かいの沿線道路にかかっている歩道橋は確認しましたが。 ただでさえこの坂の上、更に歩道橋も渡って登下校になるんですよね。
      • 確か坂の下の道に出られるサブエントランスがあったようにおもいますが・・。
    • ここは久本小学校と新作小学校の学区の境界線です。今の所、住所での区切りでは久本小学校になるとは思いますが、その小学校も満杯状態で越境はお断りしている状態です。 パレステージは今まで無かった住所なので、いくら久本とはいっても学校により近い所にたくさんマンションが建ち始めているので、数年後を見越してこのあたりの学区の設定を変更するかもしれませんね。 そのあたりも、念頭に入れて購入の検討をされた方が良いかと。
    • 公式HPに幼稚園についての情報があまりないのですが、この辺りの方だと洗足学園大学附属幼稚園に行かれる方が多いのでしょうか?
      • 洗足は確かに一番近いですが、こちらのマンションからですとバスは出ていないと思います。その前に洗足は入園試験、金銭的問題(お月謝の金額がこの界隈で一番高いと思います。洗足小学校に推薦入学出来る可能性を持てるのは魅力的ですが)がクリア出来ればの話になるかもしれませんね。高津区で推奨している幼稚園は市のホームページで出ていましたよ。こちらのマンションからですと、洗足の次に近いのは高津でしょうか。 バスが来ているのは高津の他、梶ヶ谷や津田山、たまがわ、めぐみややはたもバスは来ていたかなと? 私の子供は随分前に卒園してしまったので今の事情は存じませんが色々な幼稚園バスが来ていました。宮前区になりますがひばり幼稚園もバスが来ていましたよね。ここは大人気な幼稚園だと思いますが最近はマンモス化していると聞きました。 http://www.city.kawasaki.jp/kurashi/category/17-2-10-8-4-0-0-0-0-0.html
    • 幼稚園によっても色々ありますから、参考になります。バスでの通園、お子さんが車酔いが激しいとなるとかわいそうですね。自分的には出来れば近い幼稚園がいいかなと思っています。洗足幼稚園はお受験幼稚園なのかな?
    • そういえば学童保育の一元化の話が出てますがこの辺りにもそれぞれが存在しているということでしょうかね。それぞれというのは文部科学省が管理する「放課後子ども教室」と厚生労働省が管理する「放課後児童クラブ」(ニュースより) 合体して大きくなれば子ども達が行き場無くあぶれてしまうことも無くなるのかな、と私的には単純解釈していますが。ちなみにこの辺りは子育てエリアとしてはどうですか?


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    周辺環境・治安[ ]

    • マンションの目の前は生産緑地地区になっているけど、これも売られてしまえば同じような地下室マンションが建ってしまうと予想される。
      • もし買うなら、南側にまたマンションできるかもしれないっていう覚悟をして買わなきゃなって思いましたね。
    • 隣のマンションは盛土をしないできちんと建てられているので、マンション自体には特に問題は無かったようだが(ひび割れ等もなかった)、道路がかなり沈下していたみたい。駐車場も道路との亀裂があったとの事。 やはり、昔は水脈もあったりして沢カニが生息していたって話も聞くし、地盤は緩い方だと思う。そこに盛土して地盤面をあげて地下と称して高いマンションを建てるのはどうかなと。
      • すぐそばの公園の向かい辺りは、先の大地震で道路の、以前崖だった側が20センチ陥没したとのこと。
      • 確かに、3.11の時の爪痕は結構すごかったみたいですね。隣接する道路が20cmほどずれていたのを覚えています。
    • 東京タワーとスカイツリーは、 近所のマンションの陰で見えません。 小杉のマンション群や、洗足学園の校舎ならよく見えますね。
    • 南武線の走行音や、洗足学園のトランペットの練習音は 土曜日でもばっちり聞こえますよ。
    • 風が吹くと、このマンションの南にある畑の土が飛んできて困ってました。 春の強風の頃など、洗濯物の色が変わりました。 これからは、このマンションが間に入って、被ってくれるので安心です。
    • 徒歩圏内でも便利な地域ですが、自転車を使って移動して行動範囲が広がるともっと色々と買い物も選択肢が出てきて良いなと思いました。公園も多い地域ですし、子供が遊ぶ場所には困らないのも良いと思います。小学校は公立よりも私立の方が近くにあるのですね。
      • 自転車はきついです。丸井あたりで買い物しても自転車じゃ、かなり苦労します。徒歩だと泣きが入るかも。
    • 近くに越してきました。電動アシストといえど、坂はキツいと感じています。あと、コンビニの一軒でも欲しいです。普段使わなくても、疲れて帰るときにバス停があるといいなと思いました。
    • 上の道路から見ても、下の道路から見ても、北隣のマンションが、気の毒に思えてなりません。 なんでこんなに目一杯建てるのかと…   急な崖だった所を事業主は購入しているので、周りの地価より、安かったはずです。 今更ですが、もう少し配慮のある建て方は出来なかったのでしょうか?  地形も随分変わってしまったし・・・・・
    • 駅まではお世辞にも近くはないけれど、一応毎日歩いていくには耐えうる距離。緑はあるし、駅までの道中は殆ど大通りなので帰りもそこまでさびしくない?大通りから曲がった時が一番どうなんだろうと思われる個所。夜は灯りがあるのでしょうか?
    • 久本山の残りわずかな緑の部分。今回計画中のマンションの目の前は生産緑地地区になっているけど、これも売られてしまえば同じような地下室マンションが建ってしまうと予想される。せっかくターザンの木や江戸見桜も残してあるのだけど、全く機能していないのは悲しい。



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    周辺施設[ ]

    その他[ ]

    • 傾斜地物件は湿気対策を確認したほうが良いと思います。 クローゼットの服がカビた話をよく聞きます。
    • 高級マンションならともかく眺望が良くて公園が多いというのは、不便な場所という見方もあるように思えます。確かコンビニもない場所だったような。(記憶違いだったらすみません)土地利用し難い崖っぷちに着目したビジネスなのですが、価格なのか、利便なのか、眺望なのか、個人の価値観でしょうね。
    • 川崎市議会に建築内容に関する陳情があがっています。

    掲示板[ ]


    yokohama/354811/482

    パレステージ溝の口

    物件概要
    所在地 神奈川県川崎市高津区久本二丁目357番1、364番2、364番4(地番)
    交通 東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩10分
    東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩10分
    南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩10分
    東急田園都市線 「梶が谷」駅 徒歩9分
    総戸数 81戸