パレステージ日吉さくらが丘

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物件概要

• 所在地：神奈川県川崎市高津区蟹ヶ谷字緑下74番1（地番）
• 交通：東急東横線 「日吉」駅 バス10分 さくらが丘バス停から 徒歩2分
• 総戸数：101戸　（住居 : 99戸、管理事務室 : 1戸、ラウンジ : 1戸）
• 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2012年11月8日
• 売主：日神不動産株式会社
• 施工：多田建設株式会社第一事業本部・株式会社川村工営共同企業体

掲示板・口コミ

• パレステージ日吉さくらが丘（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

【価格】

• 分譲価格：3,547.12万円～4,020.26万円
• 最多価格帯：3,900万円台・4,000万円台（各2戸）
• ＨＰなどの情報では3500万くらいのものからあるようでした。
• 価格表

　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588103/

• 沖式新築マンション時価の予想坪単価 坪141万円

【コスト】

• 管理準備金　引渡時一括：46,400円
• 修繕積立基金　引渡時一括：149,440円
• 管理費　月額：10,880円
• 修繕積立金　月額：3,260円
• 自治会費　月額：200円
• ファミリーコール24利用料　月額：270円

【反対運動】

• 近所の数件に反対運動のノボリが立ってますね。書いてあることの中味までは知りませんが「合意事項を守れ」と書いてあるので環境に対する影響（日照権等）ではなく、業者の姿勢というか態度、もしくは遵法精神がもめごとの原因のようにみえますね。あまり他では見ませんね、こんな表現の反対運動。
• のぼりは反対ののぼりではなく、日神不動産とさくらが丘住民との間で、取り決めた約束事が守られずに建設されたことに対する抗議ののぼり、とのことらしいです。

【検討者】

• 現在分譲マンション住です。なので維持費が馬鹿にならないのはよく存じております。価格的には検討してもよいレベルなんですが、やはり買った後が不安です。どなたかの書き込みもありますが、あの巨大な擁壁の保守や点検費用、機械式駐車場の維持費や、いつか来るであろう耐用年数とか。。。あまりに安すぎる管理費や修繕積立金には、買った後にはいったいいくら値上げされるのか不安過ぎます。
• ＨＰでも眺望の良さがアピールされていますが実物みたらガクンですよ。特に向かって正面にある部屋は、ベランダが住宅街を向いているので眺望の良さはゼロ。せめて、周りの住宅に合わせて少しお洒落な感じに仕上げてればよかったのに。。
• 実際に部屋見てきたけど日当たりはまぁまぁでしたね。設備も悪くないし。外からだとわからなかったけど、擁壁側に広場みたいなのあったから家から出たくない私からすれば、子供遊ばせる程度ならそこでもいっかなって。ここで言われてることで心配なとこはいくつかあったりするけど、そんなに悪くないんじゃないかなってのが正直な感想。
• いつの間に賃貸始めてたんですね。購入を悩んでいるなら賃貸から始めてみたらいいと思います。住めば都になってくるようだったら買えばいい。家賃が勿体ないと思うかも知れませんが、数年すれば価格も落ちてくるでしょうから結局はとんとんか、もしかしたらお得かもですよ。

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交通

• 日吉駅からミニバスで10分、溝の口方面も時間はかかりますがバスがありました。丘陵を切り開いた新興住宅地といった趣の一角に、当物件は座しています。現地までやってきましたが、距離は大したことないのですが、やはり山の上なので歩くとつらい、自転車も大変かなと思いました。
• バスは頻繁にあるので不都合はないでしょうが毎日バス便となると交通費もかかるし近辺に商業施設がなかったので、出不精な人間はしんどいかもしれません。
• 確かに駅からは離れていますが、10待てばバスがすぐ来ます、日吉駅までの所用時間も10分足らずで苦になりません。
• この辺に住むなら免許と車は必須ですよ。
• 駅までの距離はたいしたことないですかね。日吉駅までならマンションから歩いてすぐのバス停がありますから、便利ですよー。バスも田舎と違って頻繁に来るのでストレスフリーです。車やバイクがあれば尚問題なし。結局は、住めば都って感じですね。
• 飲んで終バス逃したら確実にタクシー。歩いて帰ろうもんなら、途中の急な坂道で力尽きて倒れちゃいますよ。週末の日吉駅前なんて、すぐにタクシーには乗れないでしょうし大変だろうなぁ。

構造・建物

• 敷地面積：5,266.23m²
• 建築面積：2,261.28m²
• 延床面積：11,393.51m²[容積率対象外面積3,210.17m²含む]
• 施設は問題なく床も壁もしっかりと作られていました。
• 駅からは離れている分、駅近と比べ同価格帯では得られない住環境を手に入れることが可能です、特に間取りの広さ。ここは限られた予算の中でどこで妥協するかの問題で個人差があると思います。緑が多く、非常に静かです。鳥の声もよく聞こえます。

【眺望・採光】

• 整然ときれいな正面、遠く新宿まで見渡せる景色の良い裏面、こういったところは好ましいです。
• 向かいの戸建てが正面にあります。物件との間は私道のため狭いので意外と近いです。眺めの良いのは北側ですが、玄関側になります。
• 玄関からの眺望はかなりのものでした(部屋の向きによる)、感動します。バルコニーからの眺望は確かに最上階の5階でないと厳しいかも。私が検討中の5階部屋からは公園の桜並木と、欧州風の家並みが眺められます。春には300m先公園の桜がバルコニーから眺められるそうで決め手になりそうです。

【入居者】

• 入居者はいますよ。住み良いのは間違いないです。入居者に対して失礼なこと書いてる人もいますがそれぞれの考え方で購入してますので。
• 入居して一ヶ月、不便は感じない、快適です。買って良かったと思う日々です。
• 共同住宅のルールを掲示板にもっと明記すべきかなとかねてより思っていますね。ゴミ問題ばかり掲示されて、騒音系の注意すべきことや、喫煙問題などをもっと注意喚起すべきなのではと。共同スペースで喫煙する人もいるらしく下のフロアからいつも臭ってくる。共同スペースに室外用の空気清浄機をつけるべき。吸殻から出る火災の問題、臭いの問題も去ることながらモラルの問題。これはどこのマンションでも同じですね。
• 賃貸は全部埋まったみたいです。分譲もちょこちょこ入居してきている印象。現にマンション内を歩いていると人に会う頻度があがってきましたから。笑 やはり立地条件を考えるとなかなか購入に踏み切れないのかもしれないですね。部屋の中はかなり快適なんですけどね。エントランスに近い部屋ですが気密性のある建物のせいなのか、騒音はうっすら聞こえてくる程度です。
• 住心地はいいとおもいます、清掃も行き届いていますし。最近とても張り紙が多くてびっくりしますね。それだけ管理組合が機能しているマンションということだとおもいます。

• 

  マンション前の私道（2015-11-05撮影）

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  「１階」（表記上は２階）のリビング前（2015-11-05撮影）

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共用施設

• 駐車場：101台[使用料：月額7,000円～13,000円/台]（他に来客者用2台）
• 自動二輪車置場：6台[使用料：月額1,500・2,000円/台]
• 原動機付自転車置場：12台[使用料：月額1,000円/台]
• 自転車置場：198台[使用料：月額200円/台]
• エレベーター：2基
• 駐車場100%確保、来客用駐車スペースも4台分あり

設備・仕様

• 設備は悪くないです。モデルルーム行ったことありますが。床暖房、ミストサウナ、魔法瓶浴槽、ディスポーサーとか標準で普通の新築のモデルルームでした。
• 設備は特に言うことないですよ。ミストサウナや乾燥機能もある広いお風呂に十分な部屋の数、防音面も普通にマル。床暖房も暖かくて快適だし、食洗機もあるし。
• キッチンの小物収納や包丁さしなど細やかな配慮があります。
  • シンク上に水切りできる、クイックパレットがついているのは食器を一時的に置けたりするのでよさそうですね。確かに子供が戸棚をあけても、刃物ガードがついているというのは安心できそう

間取り

• 間取り：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
• 専有面積：62.63m2～81.54m2
• 間取りは標準的ですね　
• リビングが四角になっていなかったり、バルコニーが斜めになっているのは住みにくそうですね
• バルコニーが三角形の部屋は微妙ですね！2箇所あるうちの三角のバルコニーにスロップシンクがついているので、こちらがメインという事ですよね。ここでガーデニングするにもレイアウトが難しそうです。

買い物・食事

• コンビニはバス停近くの崖下ってすぐにあります。徒歩5分くらいです。
• コンビニどころか自販機を探すのさえ大変で本当に不便な場所でしたね。ちょっとした買い物をするにも一苦労。
• 崖上は駅から遠いし、環境は不便ですよ。コンビニどころか自販機すらない。あそこで小さなスーパーでいいから経営すれば、結構儲かるかも。誰か一緒にやりません？ って本気で考えちゃうくらい何もないです。

【スーパー】

• サミットまでは徒歩では遠く、自転車あると行きやすいですが坂あります。
• 崖下って子母口小そばには大きなライフありますがやはり徒歩ではすこし距離あります。20分くらいでしょうか。ネットスーパーなど検討するのがいいかもしれません。
• 物件駐車場は100%としてもサミットに買いに行くとき距離的には近く感じますが、早く行こうとすると狭い道を通ることになるので運転など気を使いますね。他にも多くのスーパーなどありますが駐車場が少ないので 天気の良い日は自転車利用します。あとは遠いとしてもアピタなど品揃えが良いのでよく利用しています。
  • アピタまで土日は車で30分はかかりますよ。
• 残念ながらco-opはなくなっちゃいましたね。
  • 残念ですね。一番近いスーパーだったのに。このあたりの方はネットスーパーや生協を利用されているのでしょうか？
  • 買い物が不便でもネットスーパーを利用すればいいかと考えておりましたが、実際ネットスーパーのようなサービスを利用してみると商品の選択肢が少なく、自ら足を運ぶ買い物に比べて割高になってしまいます。店頭で安くなっているから買おうという買い方ができませんし、好みの銘柄も選べない欠点があると思います。仕事が忙しい時や、育児で買い物が難しい時に利用するくらいの使い方なら便利で助かりますがネットスーパー一択は厳しいと思います。
  • 以前、ネットスーパーやコープを活用したりしていたものですが、ネットスーパーは商品の選択肢が少ない。雨の日などは時間指定で、配送が当日にできない場合があること。コープは一週間前の注文なので不便でした。重さがある商品の買い物には便利かもしれませんが、毎日の買い物はスーパーに直接言ったほうが断然便利という感想ですね。

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周辺環境・治安

• 用途地域：第１種中高層住居専用地域
• 近辺は総合的な計画で配置された戸建て住宅で億単位だそうで、それもここのステータスらしいのですが、へえーっといった感じでした。
• 現地自体はとても静かな感じですね。
• 駅まではバスで行くことになりそうですね、基本的に。駅から離れている分、静かな環境かなとは思います。
• あの辺りは駅から遠くて不便きわまりないですが、散策するのは楽しいですよ。
• さくらが丘近辺を自転車で周ってきました。元住吉方面から坂を登って行ったのですが、めちゃくちゃ急坂で一度降りたら二度と登りたくなくなる感じ。町並みは非常にお洒落ですね。公園もたくさんあって環境はいい。
  • さくらが丘の欧州風の町並みが住民に癒しと満足感を与えてくれているのだと思います。公園が多いのもうれしい。
• ちなみに最近出来たであろう家は、見た目が欧州風（？）で統一されているようですが、そういう決まりなんですかね。あと、どの家にもALSOKのシールが貼ってありましたね。
• 登山マラソンに参加した時に、練習がてらこの辺をよく走ってたことがありますが、立地環境はよくないですよ。良いのは公園が多くて閑静ってくらいで、前後左右を急坂に囲まれた山の頂上みたいな地域なのに この辺りは店が極端に少な過ぎる。

【坂道】

• 坂道は歩きでもきついですか？買い物などはもっぱら車になりそうですね。
  • 坂は別に歩きならイケると思うけれど、これは個人差によりますよ。山のハイキングとか普段している人だとなんてことないしフラットな環境で暮らしているなら多いなぁと思うだろうし、あと体が関節が痛いとかそうじゃないとかもある。電動アシスト自転車は試乗してみたんですがかなりラクチンで驚き。これだったらこの辺もスイスイかもですよ。
  • 地域としてアップダウンがある地形ではありますので 電動アシスト付自転車は子どもがいる人はあった方が良さそうな気もしますよね。
• ここの坂道がどれだけすごいか一度行ってみた方がいいですよ。できれば夏場にね。いくら電動自転車が楽だと言っても、それで納得できる方がいるのが不思議。この辺りに住むならバスか車で送り迎えが基本かと。
• 平地ならまだしも、坂がびっくりするくらい急なので自転車生活は厳しいかと思います。
• さくらが丘の戸建に友達が住んでいるので、自転車でよく行ってましたが あの山を登るのは、ハッキリ言って地獄です。坂が急すぎる。しかも、登りきったところで小売店が少なすぎ！娯楽施設は皆無。苦労して登ったのに眺望は微妙。

【地盤】

• 昔の地滑りのことは知りませんでしたが、造成工事中に 地下水が湧き出たと影響でかなり工期が遅れてましたよね。水が出る土地（しかも斜面）に巨大な壁を造って、その上に 建てられたマンションは安全なんですかね？
  • この物件、崖下側からみると擁壁の数か所にすでに水の流れている跡が付いてますね。それも下のほうだけではなく上のほうの特定の穴にも。水抜きの穴が上手く機能しているともいえるかもしれませんが、慢性的に水の出ている地盤であることが顕著ですね。
• この辺りの地盤は悪くないですよね。私も8年以上こちらのマンションの目の前に住んでますが、災害のエリアにも入ってないし液状化も心配ないエリアですよ。
  • 高津区の地盤は、海抜高度が高く起伏の少ない平坦面です。地質は、関東ローム層と呼ばれる火山灰土で覆われているて比較的大きな強度が 期待できるので、住宅地盤として良好な場合が多いようですよ。あくまでも高津区全体なので場所によっては多少なり強度が弱い所もあるかと思います。
  • 関東ローム層は富士山の火山灰から成る広大なエリア、高津区どころか世田谷区も杉並区も青葉区も都筑区も港北区もみーんなみんな関東ローム層。
  • 関東ローム層だと火山灰地なので地盤が強固ということの根拠にはならないような気がしますし、むしろ火山灰地の斜面であれば 地滑りなどのリスクがあるように感じます。(そのような書き込みも 既にありますし)

【傾斜地】

• あの巨大な擁壁はどの程度の地震に耐えられるのでしょうか？万一、ヒビが入ったりした場合、修繕はできるんでしょうか？できたとしても巨額の費用がかかりそう。
• すぐ先の中原養護学校裏側の崖道が進入禁止ですね。こちらはむしろしっかりした擁壁ができたから下の住民は多少とも安心でしょうかね。
• このマンションの擁壁の更に下に数十メートルにわたり別の古い擁壁が重なってますが鉄骨はどのあたりまで入ってるんでしょうね？

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  夜になると聊か灯りも寂しくなる（2015-11-05撮影）

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掲示板

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