タンタタウンアルボの丘向陽台

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タンタタウンアルボの丘向陽台　外観1

タンタタウンアルボの丘向陽台　外観2

物件概要

• 所在地：東京都 稲城市向陽台6丁目12
• 交通：南武線 南多摩駅 徒歩7分
• 総戸数：681戸
• 構造、建物階数：RC14階建て
• 敷地の権利形態：定期借地権
• 完成時期：2006年09月30日
• 売主：伊藤忠都市開発 NTT都市開発 小田急不動産
• 施工：三井住友建設

価格・コスト・販売時状況

• 定借というのもかなり引っ掛かります。とりあえずは、かなり安く買えますが。
• ６８年経てば定借じゃないマンションだって立替にはなるだろうけど・・・定借のマンションは期限切れが近くなってくるほど治安悪化が予想される。売却も普通の物件よりも難しくなるし。頭金が少ないけどとにかく早くマンションを買いたい、何年後かには実家に帰る、っていう人にはいいのかな。
  • 私も、６８０戸もある定借マンションの治安悪化がすごく気になります。４０年ぐらい経ったら、誰も住んでない巨大な廃墟となっていそうで・・期限付きのマンション、古くなっても建て替えしたくないって反対の住民が出て、建て替えも出来ず、古くなりすぎて貸すこともできない。しかも駅からとても近いわけではない。うーん、あまり良い事が思い浮かばない。中古で売るにしても、相当安くするか、売れないかのどちらかでしょうね。
• 広さと値段は魅力なんですけどね。
• 定借は所有権と同一価格なら広い面積に住むことが出来ます。永住する方にはメリットは多いと思います。でも中古物件の購入者のローン利用が困難なので、売却が難しいことが予想されます。私の知る限りでは「中古定借」にローンを出す都市銀行はないです。可能な銀行があれば逆に教えてください。
• 値段はとても魅力ですが、定借は地代分支払があるので総合的に考えると割高になる可能性があります。管理費等よく確認されないと危ないですね。一戸建て定借なら銀行も出しますが、立地・マンション等考えると中古定借マンションは厳しいと思います。
• ここは、環境、広さ、価格、間取りなどとても魅力的ですが、永住間違いなしと断言できるくらいの人でないと、勇気がいる物件ですね。
• 南武線の資産価値ってどんなもんなんでしょ。
  • 南武線の年間利回り4.3%、資産下落率10年-21%　山手線の年間利回り5.6%、資産下落率-19%
• 所有権の物件よりは当然安く設定されていると思います。でも、１０００万くらい安くないと納得いかないですね。
• 「８0平米、２２００万〜」の看板には惹かれるね。
• 稲城の向陽台〜長峰〜若葉台エリアはきれいに区画整理して街作りしているから一戸建てはとても高いです。３０坪未満の狭い土地は多分、無いですよ。あってもエリア外。３０００万ではとても戸建ては買えません。郊外のこの地が気に入って永住してもよいなら、定借で２５００万ならまあよいのでは？当物件（アルボの丘）のことで、一戸建てで５０００万以上しているから、定借で２５００万くらいならよいのでは？という意味でです。
  • ゆとりがあるから広いのは、よいですよね。また１００平米近いマンションを通常の所有権分譲で買えば、それなりの価格になりますから定借で安く買えるのはよいことと思います。多分、３０００万くらいですよね？３人程度の家族であれば８０平米の３ＬＤＫで充分満足できると思うのでさらに安い２０００万円台にこしたことはないかと。

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交通

• あの辺の街の雰囲気、環境はとても好きですが、アクセスがどうにも悪いですね。最寄駅が南武線では・・。
• 南武線は本数が少ないし、朝立川方面へは激混み。稲城からバスも結構大変。港北ＮＴの物件とは違って、近くに駅が出来る計画もない。
• ここは交通の便が悪いですね。
• やはりあの間取りと価格は魅力的だ。もう少し駅に近ければ。南多摩駅までの坂道周辺にはなにかできないのかなぁ。
• 南多摩からは心臓破りの急坂。雪が降ったら登れないな。稲城の駅はどこにあるのかわからんぐらい遠い、とても歩けん。これだけ、立地がわるければ一戸建ての方がいい物件ありそうだしトータルコストも安いんじゃない？
• もしも入居できたら、毎朝、毎晩ウォーキングを兼ねて西武多摩川線是政駅まで歩こうと思っています。地図で見たところ片道20分っていうところでしょうか。原チャリで行けばもっと楽ですが。そうすれば中央線へのアクセスも容易になりますよね。さほど立地は悪いと思わないけど（八王子奥地等と比較して）
• 徒歩７分は稲城じゃなかったのか・・。南多摩からと新宿まで何分？
  • 新宿へは南多摩から登戸まで１２分くらい登戸から小田急線急行で２０分くらいだけど・・・南多摩の隣の駅、稲城長沼が始発や終電も稲城長沼止まりで南多摩駅は結構使えないかも。向陽台に住んでいた頃はよく家族を稲城長沼まで迎えに行きました。
• あの坂が悩みどころ。アルポの敷地の中ほどから測定したら、南多摩駅前の信号まで６００ｍくらい坂が続いてます。駅に向かうときは楽なんだろうけど。
• 南多摩が徒歩の最寄駅ですが、稲城駅まではバスになりますが、渋滞のないバス移動ですよ。
• 私も向陽台にはまったく土地勘はありません。MRに行った時、まず南多摩からの坂は結構きついなって思いました。MRの帰りはもう夜だったのですが、周りはかなり寂しい感じで幼い子供が2人いるので駅からの距離もありますし、不安にかられました。
  • たしかに坂だらけですね。
• 稲城駅徒歩25分、南多摩駅徒歩7分の2つの路線。広くて安いのが魅力的。でも定期借地。
  • 向陽台に住んでいる者ですが、稲城駅まで徒歩25分、南多摩駅まで7分とはちょっと違うと思います。あそこのマンションのゲート予定地からだと稲城駅迄徒歩だと16〜18分（距離はそんなにないんですが往路、帰路ともup down有る為）。バスだと5分。南多摩の場合、往路12分、帰路だと登りになるので15分。車だと2〜3分ていう感じです。でも向陽台の人は稲城駅を利用する人のほうが断然多い。駅からはちょっと離れていますが、車持ってる人には便利なとこです。中央高速の稲城インター（現在は八王子方面には行けません）から稲城大橋経由ですぐですから。銀座で遊んで、霞ヶ関ICから高速がすいてれば30数分でもう我が家に帰れます。住居に何を重視するか人様々なので、一概にいえませんが、あの価格であの環境と便利さが手に入るなら、向陽台に住んでる人でも買う人、結構いるんじゃないかしら。春の新緑の頃、また秋の紅葉のころ、城山公園の芝生で寝転がったり公園通りから野球場、くじら橋をへて陸上競技場、中央体育館のある稲城中央公園までを広い歩道をゆったりとペットと共に散歩している多くの人をみると向陽台を愛する者としても本当、いいとこだと思います。向陽台を気にいって購入を決意された皆様、歓迎いたします。そういう人に来てもらいたいです。
    • 地元の方のお話が聞けて嬉しいです。若葉台に住んでる友人に歩くとどのくらいか？と聞いてみたら、あの回答だったんですが、実際にはもっと稲城寄りなんですね！京王線に近いほうが我が家は有り難いので、これでアルボのポイントが少し上昇しました。
• 南多摩がどうなるか不明だけど、それほど開拓はされないはず。高架線路になることは決定しても所詮ＪＲの南武線。メイン駅としては・・・向陽台の人はほとんどが京王線を利用することが多いため、必ずバスになる。歩きでも稲城駅までは可能だけど、エントランスから一生懸命急いでも15〜18分程度。部屋からならば20分。バスなら7分程度か・・・定借の取得しやすさに騙されて、大きな負担になるかもしれない物件であることは確かに一理あると考えています。
• 私は中央線方面に職場があるので、南多摩駅利用予定です。先日駅から歩いて（のぼって）みました。確かに坂ですが、まぁ個人的には許容範囲でした。そんなにしんどくなかったです。徒歩7分と書いてありますが、信号待ち有り＆ゆっくり歩いて10分でしたから、これも許容範囲でした。南多摩駅は小さな駅でしたが、切符買って改札入って電車にすぐ乗れそうなコンパクトな駅で、それはそれでいいのかな・・と思いましたよ。もうちょっと途中の道が寂しくないといいのですが。でも図書館のオープン予定は嬉しいです。
• 稲城駅使うのは新宿まで２３分、乗り換えなしの直行で行くけるからじゃない？乗り換えって接続悪いと時間かかるからね。エントランスは稲城寄りに設置されるみたいだけど、このマンションは他に駐車場側に裏口が（南多摩寄りに）できるみたいだから、案外南多摩駅近くて使えるかも。僕は定期借地というので迷ってるけど、立地については皆とちょっと違う。心配される人多いみたいだけど、ものは考えようで、府中本町経由武蔵野線で埼玉にも行けて、立川、川崎、横浜方面にも行けて、新宿経由で千葉（本八幡）にも行けるなんて、そんなとこ、そうないよ。二つの駅が使えるのもストのとき心強い。
• 稲城の地元の者です。皆さん、稲城駅を使う方が確かにラクだけど、例えば新宿まで早いと感じているのでしょうか？例えば、７時に家を出て、新宿まで向ったとします。稲城駅はバスの時間によるけど、7:26発、南多摩は立川方面7:13、登戸方面7:14に乗れたとしましょう。そうすると南多摩利用の方が早いのです。分倍河原乗換え、また登戸乗換えどちらも！詳しくはリンクを見て下さい。また、交通費も安いですよ。物件からバスは小田急を使ったとすると、

1. 稲城駅利用＝（バス）¥200＋（電車）\280で\480
2. 南多摩利用＝登戸乗換え\400、分倍河原乗換え\420です。

• 駅からアルボまでの道のりも、安心して子供達が歩けそうな印象をうけました。
• 今、多摩ニュータウンを貫く尾根幹道路が、向陽台小学校、と稲城五中のそばを通り、公園通りのところで途切れていますが、もうすぐ、稲城市役所前の道路とつながります。（現在道路の高さをめぐって、景観が悪くなるとかトンネルは防犯上問題とかいって、住民と道路公団側と調整中です。稲城市役所前の道路は左折すると稲城大橋につながり中央高速の稲城インターへ直結しています。現在この大橋を渡るのに200円かかりますが、渋滞もないので非常に便利です）

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構造・建物

• 上物の仕様や構造は周辺で販売中のいくつかのマンションと比べてもかなり魅力的だと感じています。
• どの部屋もポーチがついてて憧れですよ。なかなかポーチつきのマンションはないですよね。

共用施設

• キッズルーム＆子供図書館
  • 託児所に関しては、全くいらないとは思いません。　気軽に利用できるシステムであれば（急でもお願いできる一時保育など）　逆に、これだけ一気に向陽台に子どもが増えると、市内の保育園の　待機児童数は増え、近場の向陽台保育園・城山保育園には　なかなか入れず、待機中はマンション内託児所を使う方も　多くなるだろうと思われます。ただ、今、託児所が必要な世代が大きくなって、乳幼児がいなくなった場合、どうするかですよね。近隣のマンション外の子どもも受け入れるとか。損失や維持を管理費でまかなう事になると大変だと思われます。それは、その時に、管理組合で決定していけばいいことなのかもしれませんね。
• 最後に、シアタールームやミセスルーム、キッズコーナー等の共有施設は原則、組合会員のみ使用と管理説明会の資料で書かれています。同伴ならば使用可能なのでしょうが、他人の単独使用はないでしょう。あと、「託児所」であって「保育施設」じゃないので！
• この物件って、定借を抜きにしてもですね、水物（スパ）、自費運行バス、クリニック、ベーカリー、カフェ、図書館、シアタールーム、共用キッチン、大きな庭...ってお金のかかる共用部が満載ですね。６００戸クラスでは多すぎだと思います。まともな考えのお持ちの方ならば、定借でなくてもパスするでしょう。

設備・仕様

• 設備はすごく充実してますね。
• 建物の設備や、設計・間取りなどはとてもよい物件ではあると思いました。
• 私は非常にアルボの設備などなど気にいっています。
• ビューバスってどんな感じでしょうか？外から見られないのかしら？
  • ビューバスって９０Ｅですよね？１Ｆはわかりませんが、２Ｆ以上は平気じゃないですか？でもビューバスならビューというだけ上層階じゃないと・・・とは思います。
• 他のマンションではOPになるものが標準設備になっているものが多かったです。

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間取り

• 3LDK～5LLDK　80.80m2～159.56m2
• 間取りも主婦が嬉しくなっちゃうような魅力的なプランです。
• 部屋も広いですね。
• 本当に安くて間取りも広告に載っているはとても良いですよね〜　定借でなければ・・即買ってました。
• 間取りも魅力って、論外の田の字ばかりだと思うんですが。
  • 大規模マンションだから角部屋以外はオーソドックスな田の字間取り中心になるのはしょうがないところでしょう。値段の高い都内のマンションだって一緒だし。この辺は価値観によりますね。
  • 別に全部がそうだと言う訳ではないが一般的に大規模だと角部屋以外の中住戸は大抵、３ＬＤＫの田の字になるでしょう？
• 3LDKなら、南側に洋室が２つある日当たりのよさそうな間取りがいいんじゃないですか。北側にある部屋とは全然違うとおもますよ。
  • 95平米の間取りのやつですよね。私もそのタイプが気に入ってます。
  • 私は4LDK希望でしたが、95㎡の3LDKいいですよね。かなり人気のようですね。
• 私は１００Ｃがいいなと思っています。子どもが二人いるので将来それぞれに部屋を与えてあげることもできるし、キッズクロークまである！！今まで見てきたマンションにはなかったですよね〜　広いし・・・魅力的な間取りです♪
  • 子供がいらしたらそうかもしれませんね。キッズクロークなど本当に他ではないですよね。私はまだ夫婦２人で４ＬＤＫも考えましたが、西側の部屋が苦手な２人なので贅沢さも加味して９５Ｂが気にいりました。確かにEV.の近くは気になりますが間取りと移住空間の区分けが気に入りました。ＬＤと部屋が分かれていて玄関からも部屋が見えない造り。少し、引き戸が少ない分不自由かとも思いますが、広いのでどうにかなると思いましたので。
• １１０ｂが個人的には好きです。角部屋というのが魅力的ですね。３面すべてにバルコニーがつき、浴室に窓があるというのもいいですね。お掃除も楽そうですね。今のところは、窓がないので掃除のときに臭いがこもってしまって大変です。もちろん換気扇はありますが。。
• 私は90Dが気になっています。私の空間(台所近辺)と子供たちがいる空間が大変近く、いっしょに勉強したり、家事をしながら遊ぶ時を見たり。子供がやんちゃな年代に入ったら家を抜け出したり、どんなお友達が来ただろうなど、心配するより目に入いるかなあ・・・。引戸が多く、デットスペースが少なくて開放的に使えるかな？

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買い物・食事

• 近くの三和によく買い物に行くのですが、南多摩駅から三和あたりまで結構な坂ですね。距離的にはそんなにないと思いますが、徒歩ではかなりきついでしょうか。駅に向かうときは楽チンのような感じはしますが。。。
• 南多摩の駅前ってどんな感じですか? 南武線の駅なので、小さな駅なんだろうとは思いますが、コンビニとか位はあるんでしょうか?
  • 私は数年前まで利用していました。南多摩の駅前って、ほんとに田舎って感じです。小さなタバコやさん以外には何にもないです。朝は、富士通の社員さんたちが大量に降りてきます。今でも変わらないとすれば、こんな感じです。
• 近くに大きな三和がありますね。
  • スーパー三和しかないですね。
• スーパー三和。時間があったので買い物までしてしまいましたが、なんとなく、肌に合わない感じでした。なんとなく清潔感に欠ける感じがしました。イトーヨーカードならよかったと思います。
  • 三和は混んでいました。でもいろんな物が売っているので便利だなと感じました。昔からあるディスカウントショップというかんじ。っている清潔感に欠ける感じというのわかります。
• 先週日曜にスーパー三和に行ったら、すごい混み方してました。特にレジ周辺は大行列でまともに歩けないほどでしたが、いつもそれほど混んでいるのでしょうか？他にスーパーがないから、みんなが集中するのですかね？
  • 三和は混みますよ。店がないっていうのもそうだけど安いですからね。三和はローカルなスーパーじゃないですよ。三多摩地区とくに、町田から稲城など結構な売上のあるスーパーですよ。何でも揃うディスカウントショップってありましたけど確かにいろんなものありますね。清潔感ないなんていわれた方いましたけど、そんなことは全然ないと私は思うんですけどね〜
• スーパ三和の情報：株三和は町田市に本社のある中堅スーパーでその店舗は東京、神奈川を中心に４３ヶ店程あり地元では結構有力なスーパー業者。小さいタイプからＳＭ（スーパーマーケット）、次がＳＳＭ（スーパースーパーマーケット）一番大型店はＳＣ（スーパーセンター）と分ければ、ＳＣは８店舗ほど。その中で稲城店はＳＣに属し、三和の店舗網のなかでは、最有力店舗、このあたりでは他に堀の内店と町田小川町店がＳＣ。若葉台店はＳＳＭ。でも若葉台にはユニディーが併設されてるのでＳＳＭでも問題なし。３５３さん指摘のとおり、このあたりにスーパーないから土日は向陽台以外から車で来る客多いので混む。
  • 土日は向陽台以外の人が車で三和に来て、逆に向陽台の住人は平日は三和で買い物して、土日は聖蹟桜ヶ丘や、新百合、調布に行ってるのかも。府中も近いけど、車がごみごみしていてあまり行ってないみたい。東京競馬場ぬけて行かなきゃいけないから。三和のなかでは稲城店はドル箱だから品揃えは豊富で日常品にはこまらないけど、本当はそばに競合店が来てくれないともっと安くならない。本当は西側の三和の屋外駐車場には別のスーパーに来て欲しかったのに、三和がよその業者に来られたら困るから隣地を買ってしまった。未接続の尾根幹が接続したとき。そのロードサイドに商業施設できる話あったけどどうなったのかな？それに期待しようか。
• 飲食店を向陽台に求めてはダメだと思います。あくまでもベットタウンです。飲食店は車をお持ちであれば、川崎街道を川崎方面に下ってくて下さい。矢野口辺りからありますよ。南多摩近くもデニーズやら、聖蹟桜ヶ丘に行けば京王デパートの中にありますし。稲城駅にいけば道頓堀っていうお好み焼き屋もありますよ。

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育児・教育

• 小中学校も近いです。
• 子供がいるので、値段、託児所＆クリニックがすごーく魅力的で気になっていたのですが、ＨＰを見て、キッズルーム＆子供図書館というのを見て、ステキ！！と俄然乗り気になってきました。子供を育てるのには凄く良い環境かも
• 保育園がついているのが良いと思って見に行きましたが、図面を見るかぎり保育園のスペースがかなり狭いのでがっかりしました。4才と1才の子供がいて共働きなのでマンション内で預かってくれるのはすごい魅力でしたが、一日中預けるのはちょっと厳しいと思いました。
  • 保育園はなにもマンション内のものでなくても向陽台のなかに2つありますよ。
• キッズルームや託児所は、子どもが成長していくと、使わなくなりますよね。じゃぶじゃぶ池の水質管理や、子どもが誤って転落して水死なんてことがないように、安全管理ってどうするんでしょう？？（１歳の子どもは、大人のくるぶしぐらいの深さで思いきり溺れます）実際、噴水などを作ったマンションでも、子どもがおぼれたとかしぶきが洗濯物に飛ぶとか苦情が出て、水を止めてるところもあるんですよね。池や噴水の水道代だって、管理費から出るんですよね。その分、浮かせて修繕にまわせるのでは、と思ったりします。確かに託児所は、あると便利ですが、結構高いと思います。若葉台の某大型マンションに住んでる友人が、市内の保育園の空きが出るまで、マンション内託児所にいれてましたが、パート代がほとんど消えると言ってました。ただ、利用者がほとんどいないので、保育士さんとマンツーマンで良かったそうですが。向陽台の保育園に「すぐに」入れるかどうかは、なんとも言えないので、あると安心ではありますよね。（市内のすべての保育園に希望を出せば、いつか、どこかには入れるとは思います）向陽台には児童館や公園や家庭支援センターがあるので子どもはそちらで遊ばせる事が出来るので、マンション内にこんなに必要はないと思います・・病院も然り。稲城駅の方に、評判の良い小児科もありますし。
• 道路の歩道がない、ベビーカーを押すには車が多く怖い等ありますが、行政に対してはどの地域も不満はあると思い、それほどの差はないかと思います。保育園のことしかわかりませんが、市内の保育園は、隣の調布や府中と比べると、待機児童も少ないのではないでしょうか？（あくまでも私と友人の中での話です）１歳未満の時は、向陽台小学校の中にある子育て支援センターがあり、よく利用していました。先生もやさしく、子育てに関してや色々な相談等をやっています。また、子育てサポーターという方もいて、（一般の方です）遊んでくれたりもするので、親も、同じぐらいの子供を持つ親同士の場があり、助かりましたし、多少の息抜きの場所でもありました。稲城の子育てセンターは学校の一部の場所を使っていますが、調布は国領駅前にあり、設備は立派です。また、府中は、駅前のビルの中に新しくできるようです。設備の点では、他市が立派ですが、稲城のセンターはこじんまりしていて、アットフォームな感じで、私はよかったと思います。
• 稲城市の乳幼児医療制度には不満です。収入制限がないのは確か1歳以下ですよね。私の子供のときは1歳児未満だけでした。調布市は先日、小学校3年まで無料になったとのこと。あと中学校は、結構悪いところ多いですよ。（稲中卓球部のモデル校が特に悪い）私は心配なので小学校から私立です。
  • 幼稚園の助成金も多摩市と比べて少ないよね。年収制限はやめて欲しいよ。
  • 稲中ってどこの中学？なんで稲城は最近でこそ小学校は城山小とか向陽台小、長峰小、若葉台小、って固有の名前使うようになったみたいだけど、昔からある小学校や中学は今だにどこもやれ稲城第一小だ稲城第二中だとか数字の羅列だけど、どこにあるのか外部の者にはちっともわからない。地名を冠した名前にかえてくれないのかな？
  • これはあくまでも、憶測ですが、もしも五中のことでしたら、確かに昨年までは一部荒れていたのは事実です。しかし、校長先生が変わられてからは全体的に落ち着いていますし、大半の生徒はごく普通の真面目な子供たちです。私立だと公立だとどちらでも結構ですが、最終的には親が子供をどう育てるかが重要ではないのでしょうか。

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周辺環境・治安

• 私も向陽台は好きなのですが、稲城駅方面・南多摩駅方面からかなりの勾配の坂なのが気になります。
• 向陽台の町は綺麗です。子供を育てるにはおすすめです。
• ３０年近く稲城市に住んでいますが、向陽台はいいところですよ！開発の移り変わりは見てきています。多摩市の多摩ニュータウンをさらに計画開発したニュータウンだと思います。
• 向陽台は行ったことがなかったのですが、予想外に綺麗な街並みにびっくりしました。歩道も広くゆったりとしていて雰囲気が良いですね。
• 私も立地で悩んでいます。定借のメリットもありますし、向陽台の雰囲気自体は気に入ったのですが、もともとあのへんに土地勘がないのと、向陽台は少し閉じた空間のイメージがあります(よってこじんまりとした雰囲気のよい街並みが保たれているということもあるでしょうが)。スーパーも三和しかないですし。マンションは場所を買えとよく言われるところですが、南多摩もほんとに何もないとこですし、どうかなぁと思っています。
• 南多摩駅前は何も無し。確かに寂しい。しかしながらＭＲを見た後家族で辺りを散歩してみたところほのぼのした気分になりました。良くも悪くも向陽台は独特の雰囲気をもっている町ですね。
• 確かに向陽台のあたりは悪くないところです。ただちょっと寒いですが（調布の方から川を渡ってくると、２、３度は低いと感じられる。そのぶん、夏は快適ですが）。
• 住環境は悪くない。むしろ良いと思う。近い学校、公園、計画都市。数えればキリのない向陽台。多摩市の多摩ニュータウンをモデルにした稲城の多摩ニュータウン！電柱のない町並みも加えていいところ。確かに定借マンションというマーケットが確立されていない物権。うーーーーーん。本当に悩む。
• 駅前になると失ってしまうものが向陽台にあるからからプロが選んだと思うのです。自然、緑、いっぱいある公園、運動設備、広い歩道、地中化され電線もないまるで高原のリゾートタウンみたいなのに保育園、幼稚園、2つの小学校、中学校、総合病院、、個人医院、銀行、郵便局、大型スーパー、ゴルフ.練習場、図書館、都心へ直結する高速インター、2線使える徒歩圏の駅、そんな日常生活利便設備が全部揃っているところに住みたい。こういう物件を探しているのなら、これらの要望をかなえているから、快適ではと思うわけです。
• 治安はどうですか？子供がお年頃になった時、飲み屋街等を通って帰ってくるのは避けたいのですが。
  • 飲み屋街なんてないですよ。稲城駅も南多摩も。長い間稲城に住んでいますが、全くのベッドタウンです。しかも整備された。稲城の違うところに住んでいますが、向陽台が出来たときは羨ましかったですよ。そして若葉台。
• 部屋の造りや共用施設の充実度だけでなく、なにより「向陽台という環境」が気に入ってしまいました。住宅街もごちゃごちゃしていなくて、整備されていますよね。公園や緑地も豊かで、週末に子供達を、郊外の公園までつれて行かなくても済んでしまうかもしれません。
• 町としては発展途上というよりはある程度落ち着いた状態にあると思うので、発展というとこのマンションが建つこと以外に、中央図書館の完成、南武線の高架による駅周辺の再開発に期待するしかないですね。それによって南多摩方面の道は明るくなるのかなと思っています。
• この向陽台は実はテレビのドラマやCMのロケ地としてよく使われているので知らない人でも、見たことあるかも知れません。
• 向陽台は落ち葉が大変なんですね。アルボのホームページを見ると公園通りの街路樹は紅葉がきれいですね！あれだけきれいだと落ち葉を片すのも楽しいかも？ですね。僕がこの物件に興味を持ったのは、週末に河口湖によく行くため中央高速のIC(国立府中)に近いということがポイント高かったです。毎年10月の終わりには河口湖の紅葉祭りに行きますが、これなら地元で十分堪能できそうですね。あまり樹木の種類には詳しくないのですが、アルボの中庭の木も紅葉がきれいなものならいいんだけど。そういえばアルボの周辺には桜を植えるとバスツアー時に聞きました。春も楽しそうですね！

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周辺施設

• 南多摩は何も無い殺風景な駅ですが、マンション周辺の環境は多摩ＮＴの向陽台なので住環境は整備されてますよね。学校もスーパーも近くにあるし、クリニック・託児所もマンション内にできるみたいだし。
• 駅からの道中に図書館がオープンします。
• クリニックもマンション内にできるみたいですが向陽台のなかにすでにあるし、おまけに病院まであるのに本当に必要なんですかね？私、不思議なのはこのマンション、なんにもないところに建つならこういった設備マンション内に必要なんでしょうけど、向陽台に建てるなら必要ないと思いますけど。
  • 私はマンション内に保育施設やクリニックがあるのは便利でいいな〜！って初めは思ってたんですけど、よくよく考えてみたら、マンションの敷地内に関係ない人も入ってくるってことなんですよね。仕方ないことなんですが、それってどーなんだろう？って考えたりもしています。
    • 住人以外の出入りが多くなるのは覚悟しなければいけないでしょうね。近所の大型マンションでは、地域に開放する施設が多く、良い噂も悪い噂も聞きますね。
• 良い点

1. マンション住民でなくてもフリースペース（公民館のようなもの）を使用できる（予約制）。
2. 敷地内の公園は、近所の幼稚園、保育園の絶好のお散歩コース。

• 悪い点

1. フリースペースの使い方のマナーが悪い人がいる（料理教室をして、生ごみをおきっぱなしなど）。
2. 敷地内の公園が、夜になると若者たちのスケートボードの練習場になっている（バイクで乗り付けている音もうるさい）。ごみのポイ捨ても多い。・空き巣の噂が多い（一階専用庭に洗濯物は干せないとのこと）。

• 城山公園にはテニスコート、奥のほうにはアスレティックコースもあります。「八の丸」という奥まで行くと、中央図書館の予定地にでて、稲城市立病院のそばの公園につづいていきます。一方、野球場を経てくじら橋を渡って稲城中央公園の体育館に行くとバレー、バスケコート、柔道場、弓道場子供の為のキッズルーム、アスレティックジム、アクアプール、レストラン等があります。陸上競技場ではサッカーの試合がよく行われています。この公園のジョギングコースのBコースは私の大のお気に入り散歩コースで森と林の中を舗装されたきれいな道が続きます。ここが都心から30分の地とは絶対信じられません。今は葉落ちてそうでもないかもしれませんが新緑や紅葉のころは絶品です。
• 南山の野球場、サッカー場はまだあります。

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その他

• ここって定借だよね。定借のマンションを買うのは将来の問題を買うようなもんだって本に書いてあった。
  • ６８年後、自分達は死んじゃってるけど、定借物件を残された子供達は困るんじゃないかなと。
• 借地代は月いくらくらいなんですか。聞かれた方いますか。
  • 八王子の方に定借の戸建がありますが、確か、土地に関しては、保証料（Ｎ百万）と月々の借地代だけです。つまり、不動産価格はほとんどが上物の価格となります。マンションの建物自体は２０００万強くらいなので、土地の保証料込みとしても高くないですか？定借なら、土地保証料＋上物＋デベの儲けですよね。内訳を知りたいですね。定借マンションのその辺の話、詳しい方いませんか。
  • そうなんですよ。このクラスのマンションの建物は普通2000万円しないですよ。全部デベの利益でしょう、でも売れ残りリスクを普通の敷地権物件以上にかかえての事業なので多少吹っかけるのは仕方ない
• 定借の問題は、売却の問題・借地代の問題等ありますが、一番大きなことは、一定の期間が過ぎた後の修繕や管理にあると思いますよ。住まわれる方の価値観の違いから、総会等での考えの相違が大きくなると思われます。６８０戸もあるわけで、「定借だから修繕にお金を掛けたくない」等々の方が現れることも予想されます。世の中には想像も出来ないような発想をする人もいるもんですよ。
• ６８年後に更地にして返すという契約なんでしょうか？
  • 定期借地権なので、そうです。
• 定借マンションって途中解約はできるのでしょうか？荒れるとかスラム化するとかありますが、建物代だけ払うような買い物だから建物を償却する期間だけ住んであとは解約できれば、保証金返ってくるしそれで良いような気がしますが？それじゃあ、ただの賃貸みたいなもんですかね。
  • 出来ないと思います。
  • 途中解約はできないけど、他人に譲渡＆売却することはできます。でも定期借地物件買うなら最悪一生住むつもりでないとだめだと思いますよ。６８年のうち例えば３０年住んだら残３８年あるわけですが、そこで他人に売りたいと思ったら残３８年を承知で相手に買ってもらわなけれならないですから。９８歳まで生きる人は稀だから、現実的には例えば３０歳で買った人が６０歳で残約３８年を条件に他人に譲渡したり不動産仲介して他人に売るのでしょうね。でも売るときにマンション自体の資産価値はほとんど無いでしょう。でも安く豪華なマンションを買えるのだから最後は割り切りでしょうね。
  • 固定資産税の対象も建物だけですから、永住するつもりであれば安く済むのではないでしょうか。ローン＋マンション管理費＋マンション解体積立金＋固定資産税という感じで計算して賃貸と比較すればはっきりすると思います。
• 一生住めるだけ住んであとはどうなろうと。って考えるのが妥当ですかね。
  • そう思います。物件と立地を本当に気に入らなければだめでしょうけど。港北ＮＴのタンタは新駅徒歩５分の立地で将来性を気に入って買った人が多そう。仮に当物件が２５００万とすると通常分譲だったら３５００万くらいは最低しますよね。ローンをさっさと完済し、浮いた分を老後のために使うというのも賢い選択かもしれません。
• 土地の賃借料はいくらなんだろうか。なんでホームページには書いてないの？モデルルームに行けば教えてもらえるのかな？と思ったら明日オープンか。雪で出鼻くじかれるだろうなあ。月数千円ぐらいかな。数万だったら土地も買う物件のほうが安くつくような。
  • モデルルームは先週末に先行オープンしていますよ。ネット予約者が優先でしたが、フリでも入れました。大変混雑していましたし、随分と予約の花も付けられていました。土地の賃借料は110㎡で月１万４千円でした。
  • 管理費、修繕積立て、駐車場代を含めると、月４万くらいかかりそうですね。借地代が３０年で５００万。ん〜、どうかなぁ〜。保証金もあるし結局所有権と同じですね。
  • 借地代は1万〜1万3,000円/月ぐらいと価格表にありました。固定資産税の土地分は定借だからかからないので、ランニングコストは変わらないと思います。
  • 地代、解体積立金などまだまだ、定借マンションの地位がまだ確立されていない今日ですが、固定資産という厄介な資産を好まない人は良いのではないでしょうか？これから先、定借マンションっていう地位は上がっていくと思います。どなたでも分譲マンションでも３０年経ったマンションなどお買いになりますか？？標準装備や構造など同レベルの分譲マンション以上のものだと思います。
  • 月１万なら安いと感じるけど、６８年支払ったら１０００万越えるしなー。お得分は、土地にかかる固定資産税分くらいかな。
• 定期借地だと、大規模修繕とか、中長期のメンテナンスに支障がおきると想像されます。まず、いづれ取り壊し返還する建物に皆が足並みそろえて資金回すとは思えないからです。どうぜあと○○年、とカウントダウンする自分の姿が想像されます。
• 地代＋解体準備金を６８年間・約１千万分支払い払わなきゃいけないのがつらい。
• 参考)９５平米の部屋の管理費その他内訳

1. 管理費　　　　　１０５００円
2. 修繕積立金　　　６３００円　　　→5年目まで???
3. 賃料　　　　　　１２４７０円
4. 解体積立金　　　１６４０円
5. 駐車場代　　　　８０００円　　　

• 自走式2Fの場合

1. ネット使用料　 　１４７０円
2. 　計　　　　　　　４０３８０円

• • 管理説明会に出席しました。現在住んでいる大規模マンションに比べて、管理会社の考え方がしっかりしていると感じました。長期修繕計画について質問したのですが、計画上の費用を高めに見積もって、実際の修繕時に追加費用が発生しないようにしているそうです。居住者が丁寧に使用していれば、一時金が発生しないこともあるのではないでしょうか。管理費会計の予測表を頂きましたが、あの広さで、この金額かと思うほど良心的だと感じました。今住んでいるマンションに比べて、かなり安いです。敷地面積や共用設備を考えると、管理費に関しては、とてもお得だと思います。

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