ザ・パークワンズ 千代田佐久間町

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物件概要

• 所在地：東京都千代田区神田佐久間町4丁目19番1、5、6（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ日比谷線 「秋葉原」駅 徒歩5分 （1番出入口より）
2. 山手線 「秋葉原」駅 徒歩6分 （昭和通り口より）
3. 都営新宿線 「岩本町」駅 徒歩9分 （A4出入口より）
4. 京浜東北線 「秋葉原」駅 徒歩6分 （昭和通り口より）
5. 総武線 「秋葉原」駅 徒歩6分 （昭和通り口より）
6. 総武線 「浅草橋」駅 徒歩6分 （西口より）
7. つくばエクスプレス 「秋葉原」駅 徒歩7分 （A3出入口より）
8. 都営浅草線 「浅草橋」駅 徒歩9分 （A3出入口より）

• 総戸数：27戸（事業協力者住戸7戸、ザ・パークワンズクラブ会員優先販売住戸を含む）
• 構造、建物階数：地上11階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年02月上旬予定
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：三菱地所ホーム株式会社
• 管理：三菱地所コミュニティ株式会社
• 公式URL：http://www.mecsumai.com/chiyodasakumacho/public/

掲示板・口コミ

• ザ・パークワンズ 千代田佐久間町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 価格は高そうだね。 設備仕様は、高級マンションレベルですよね？ 食洗機、ディスポーザー、床暖房は基本ですから。楽しみ。
• ここ見にいきましたが、価格が周辺相場より2割ほど高いです。
• パークワンズは坪430くらいが平均だったと思いますが、高すぎです。 変な間取りが多かったですし。
• この規模でディスポーザーついてるとはなかなかだけど、管理費にはね返るから投資用には不向きと思う。でも投資用メインのブランドみたいだね。
• 価格は50㎡で6000万円前後でしょうか。
  • そうですね。上層（といっても10階ですが）の50.22平米が6200万円台予定ですね。 近隣の、ルネ、ブリリア、プレサンスロジェ、プレミストの売出し価格を調べたらすぐにわかることですが、めちゃくちゃ高いです。
• 千代田区にもワンルームマンション規制があって、20戸以上のマンションをつくるときには、40平米以上の部屋を全体の3分の1以上（床面積で）にしないといけない。 だから仕方なく50平米の2LDKプランも作ったんじゃないですか？ 狙いは1LDKですよね。
• マンションを購入するならオリンピックが終わってからがベストタイミングだとテレビでやっていましたが、実際はどうなんでしょう？ 投資用として購入するとして賃貸に回すにしても管理費がネックになってきてしまいそう。秋葉原から徒歩5分という立地は利便性はかなりよさそうですが 短期的な住戸となりそうなので賃貸に回すことも考慮に入れての購入になりそうかな。
  • • 設備仕様は最低限必要な物は付けました、と言ってた。微妙。
    • オプションをつけていく、という形なんでしょうか。投資の人だといろいろと付けて初期投資が高くなるよりは、シンプルで安いほうが良いという考え方になってくるでしょうし、それはそれで有りじゃないかと思いますよ。分かりやすいじゃないですか。しかし、実需で購入しようとする人の割合が低いと、管理組合の回り具合ってのはどうなんでしょう。
      • 管理組合は普通にあるようです。つまり、購入者(マンションオーナー)がマンション役員をすると言うことのようです。遠距離に住んでいる購入者は大変ですね。
        • 普通は居住してるオーナーで持ち回りだな。世帯数が少いから、役員もすぐに回ってきそう。
• ２７戸中７戸が地権者サン。地権者サンの割合が高いというのがまず１つ。それから総戸数自体がとても少ないですから、修繕費や管理費がどうしても高くなりガチ。ローン以外の月々の経費が高くなりやすいのも考えてしまいやすい点なのではないでしょうか。戸数が少ない分、お互いの顔は見知ることができるので防犯的には良いのですが…。

【賃貸】

• ここは30平米でどれくらいの賃料取る予定なんですか？１５万ぐらいでしょうか？ここが起爆剤となって周辺の賃料が上がるといいのですが。
  • そこまではいかないです。周辺の似たような広さのマンションは、13万円前後です。
  • この辺は平米賃料4000円くらいです。ただでさえ住宅街な上に毎年2～3棟新築マンションが建っているので、賃料増加は見込めないでしょう。
• この辺りの賃貸マンションは、多少割高でも条件のいい方から埋まっていくからなぁ。北向き床暖なしで借り手がつくのかね。利回り犠牲にして家賃を下げることになりそう。
• ここは、大学や病院が多いから借りる人は多いよ。家賃も20万は取れるよ。
  • 秋葉原神田佐久間町界隈の賃料は、4000円/m2くらいですよ。 25m2なら10万円 、30m2なら12万円
    • いやいやもっと高いよ。
      • 2LDKで25万位はいけるのでは？
        • 近隣でここよりずっと条件のいいマンションを借りてますが、そこまで高くないですよ。
• うちは同じ町内で家賃20万円ですが、陽当たりもいいし、床暖房もついてるし、70平米ありますよ。
• うちは、築10年60平米で家賃25万。14階建ての13階。千代田区内で最寄駅徒歩5分。床暖ありますよ。

【コスト】

• 固定資産税は50平米を超えないと割引になりませんよね。
  • そうですね。壁芯で50.22平米なら、登記簿上は50平米を切るでしょうから、贈与税の免除などなどの税制上の優遇は一切なくなりますね。
• 管理費はどうでしょう？ 戸数が少ないから、20000円位になるでしょうか？
• ここは高過ぎと言われてますよね。 世帯数が少ないから、管理費も30000円台。
• 管理費が30000円って本当ですか？ 高過ぎだと思うのですが。
  • 管理費と修繕合わせて2マン弱です。
    • 広さによるだろ。30㎡で2万ならまあ普通だが、50㎡で2万だと安いね。心配になってしまうくらいに。
      • 管理費等は　おおよそ下の金額です。 A 17500円 、B　20800円 、C 24200円 、E 26200円 、F 28900円 、G 32500円 、H 34300円

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交通

• ここの売りは利便性っていうけど駅までそこそこ歩きます

構造・建物

• 敷地面積 165.04m2
• 南と東は囲まれてて西も道路1本挟んで9階建てが建ってますよね。抜けてるのは北側だけ。
  • 写真を見る限り、日当りは不良ですね。 南側と東側は、至近距離の高いビル。
• 電柱の地中化をしてくれないと、2、3、4階あたりは気になるでしょうね。

• 

  施工時（2016-12-19撮影）

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  施工時 左手前がダイワハウス、右奥がパークワンズ（2017-01-19撮影）

設備・仕様

• 設備仕様は高級マンションと同等でしょうから、価格が高いのは仕方ないかも。
• 床暖房や食洗機やディスポーザーは、ついていますよね？
  • ついてます
  • MRいきましたが、食洗機は付いてませんよ。 MRの写真を今見返して確かめたので間違いないです。 オプションで選べるかどうか忘れてしまいましたが。 ちなみにMRは1Kのみでしたので、 1K, 1LDK, 2LDK等で標準仕様に差があるかもしれません。 ここは確かめてください。
  • 私もモデルルーム行きましたが、食洗機、ディスポーザーは付いています。見逃したのではないですか？
  • モデルルームではディスポーザーも食洗機も床暖房も無いけど、どの設備が良いの？
• 今どき床暖房がないというのには驚きました。
• ここは日が当たらないのに床暖無い

間取り

• 間取り 1R～2LDK
• 専有面積 30.11m2～50.22m2
• バルコニー面積 2.87m2～5.66m2
• ほとんどが単身者用の部屋ですが、2LDKも3部屋ありますね。それはDINKS向け？ 50平米の2LDKに子供と暮らすのは厳しいですよね。
  • 収納も少ないですし、厳しいでしょうね。
• 小学校と公園は近いけど子供がいるファミリーで暮らすような間取りではない
• Hタイプは玄関の土間がすごく狭いのかな？靴箱の位置が変じゃないか？間取り図が間違っているのかな。よくわからない間取りだ。
  • 変わった間取りです。 入っていきなりトイレ。
  • 設備・構造のページを見ると、「上がり框のない玄関」と書いてあります。どこで靴を脱ぐのかな？
• HタイプのWICって広さはそこそこあるのでしょうか。形が少し変わっていてあまり効率が良いという感じではないように思うのですが、広さがあれば形をカバーできるのかなと感じました。

• 

  モデルルーム キッチン（2016-12-17撮影）

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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

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  現地案内図 千代田161225

掲示板

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