ザ・パークハウス 大阪上本町タワー

物件概要

ザ・パークハウス 大阪上本町タワー　外観完成予想CG1

ザ・パークハウス 大阪上本町タワー　外観完成予想CG2

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区城南寺町3番1（地番）
• 交通：

1. 近鉄大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩8分 （11番出入口）
2. 近鉄奈良線 「大阪上本町」駅 徒歩8分 （11番出入口）
3. OsakaMetro谷町線 「谷町九丁目」駅 徒歩9分 （7番出入口）
4. OsakaMetro千日前線 「谷町九丁目」駅 徒歩9分 （7番出入口）

• 総戸数：318戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上42階 地下2階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2028年10月
• 引渡時期：2028年12月
• 売主：三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社鴻池組
• 管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

掲示板

• ザ・パークハウス 大阪上本町タワー（検討スレ）｜（住民スレ）

口コミ解析

• ザ・パークハウス 大阪上本町タワーの口コミ・評判まとめ【徹底分析】

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価格・コスト・販売時状況

• 価格が気になりますね
  • 駅距離微妙だし結構安そう。平均価格帯で坪650万くらいかな？70平米1.3-1.4億、100平米2億くらい？実需にバカ売れするやろね。
    • 立地も個人的にはそこまで悪くはないと思うのでニーズはあるんじゃないかと踏んでいます。投資用にしては確かに駅まではあるかもですが。
• 数年前のグランドメゾン上町一丁目があの立地でめちゃ人気だったことを思えば、ここは上本町駅徒歩圏だしバンバン売れるんじゃないかな
  • スーパーさえ近くにあればね。。
• 駅距離問題は気候がいいときは歩いて急いでるときはタクシー呼んだらいいと思いますよ。天王寺区ならアプリで呼んで5分もあれば来ます。早ければ1分のときもあります。自宅内からから事前に呼べるから平面自走式はともかくタワー型パーキングの自家用車より確実にエレベーター降りてから乗車まで早いです。低層中部屋でも世帯年収1500万円くらいからのエントリーにはなるでしょうから皆さんそれくらいの生活様式は検討可能でしょう。
• マンションは立地が全てなのに駅まで徒歩10分はマンションとしては基本論外。転売しても駅徒歩10分は検索の時に除外されるレベル。転売時にすぐに売りたい価格で売れるのは徒歩5分内のみ

またここは古い建物が多く夜は真っ暗何もないエリア。サーティワンと近鉄百貨店とケンタッキーが好きな人には良い。

• リバーガーデン四天王寺があれだけ駅遠で抽選祭りだったことを考えるとここも人気な気がするけどなあ、価格によるけど
  • 静かだとは思います。HUB駅の上本町方面まで 歩くとなると10分が億劫です。たかだか10分ですが、市内部 駅表記だと6分までだと通常徒歩で歩ける距離と感じます。
• 坪いくらか予想しよう。650万円。
  • 中層階2LDKでそんくらいだと思います。第一期でどのくらい売りますかね～
    • 低層中やと550万くらいでしょ
      • 中古市場の市況考えても高くしたら売るの大変だと思います。投資目的とか今少なそうですし。
• 一番安くていくらでっか？
  • みんなが思っているより安いかも
    • ただし、間取りが微妙な部屋ばかり
      • ほんと80台でもオールリビングインばかりで地所はいつも間取りいいなぁと期待してたから正直ガッカリ
• これは安すぎて抽選祭り確定や。。こんなとこ適正額なら投資家もあまり寄ってこないのにこれだけ安ければ実需層が逆に買えなくなるがな。三菱地所は大阪の相場しらないのか。
  • 2期は値上げ凄そうだから一期狙いやね
• この立地と間取りじゃ、割高感あったら相手にされないので良いんじゃないですか。
  • 私は個人的には良いと思います。間取りと立地は少し微妙ですが実需には良いかと。リセールは大きくは期待できないですが。
• 結局、低層450～500、高層600くらい？
  • 低層　450~500
  • 中高層　500~700
  • 高層　700~900
  • プレミア　900~1000
    • めちゃザックリだけど大体これくらい
      • 思ったより安い。特に高層に行けば行くほど割安に感じますね
• 90平米以上坪単価700～ですか？
• ついに上本町も坪1000オーバーくるのか
  • すまない。上本町でこの価格は買えないわ。
    • タワマンは設備と立地と資産性が最大の魅力なのに、徒歩8分は少し遠すぎる気がしますので、自分もそれほど割安には感じませんでした。それも上本町の谷六側で同じような感覚の方がいらっしゃってホッとしました。
• サラリーマンが買える最後の市内のタワーになりそう
• 駅遠は確かにネックだけど大阪市内有数の人気校真田山小校区だし上本町徒歩圏だし、買う人はけっこういるんじゃないですか。売れ残るとかはないと思います
• ここの良さって公園傍で眺望がマシなのと、平置き地下駐車場じゃないんですか？
• 現地に行って駅距離など何度も確認してきました。結論、高くはありませんが安くもない印象です。値付けは妥当かなと個人的には思います。
  • 良い点は、
    • ブランド力もあり施工会社が信頼できる
    • 眺望が良い
    • 設備が良い
    • 真田山小学校区
  • 懸念点は、
    • 上本町特有の静けさが感じられないエリア
    • やはり駅距離はある
    • 駅までの道に高低差がある
    • 間取りが悪いものもある
      • 前の公園は大学生が騒いでおり、小さな子が落ち着いて遊べておらず良い印象は抱きませんでした。タワマンに住みたい方には、とても良い物件かなと思います。
• このご時世、妥当な価格やね。もっと高いと思ってましたが、グランドメゾンのお膝元やし控えめにしたのかな。
  • 全体的な意見で言うと、やや割安～妥当くらいの判断の人が多そうですね。一部市況を知らない方などは割高と判断されていますが、それはどこのマンションにも一定数いらっしゃいますし無視で問題なさそうです。
• 割安でもなく、極端な割高でもない印象です。ロイヤルフロア以上狙いですが、駅距離と周辺環境、間取りも微妙であり、これ以上高いとうちは検討外。駐車場は平面駐車場49台のうち、が全幅1700mmが7台と、軽やコンパクトカーしか入らない区画が多いのがネックですね。最大全長5300で全幅1700とか、アンバランスもいいところ。この区画の平面駐車場に優先案内されてもファミリーとしては入れる車が無いので、ロイヤルフロア以上はタワーパーキングも優先確保できるようにして欲しいところです。
  • 先日私も車幅1700mm以下の車なんてないのでは？と担当の方に聞いたのですが、車と車の間を広く取るために設計した都合上、1700mmの駐車場ができてしまっただけで、この駐車場は余る想定だそうです。地下の平置き駐車場を優先的に選択できる上層階の方には、1700mm以下の駐車場を除いても行き渡るようになっているそうです。
• 天王寺区の文教地区に位置し、教育熱心な層から注目されているマンションだと思います。間取りは1LDKから4LDKと非常に多彩で、単身からファミリーまで幅広い層が住める感じですね。ただ、転売目的の購入者が増えることへの不安はあるかも。
  • 転売は厳しいんじゃないかな。安いとは言っても一時取得層にとっては安いけど転売で乗せられたら周辺中古の方が安く見える。角の81Pとか転売しても買える層はわざわざプレ値払ってまでは買わないと思う
• １期１次から、予定価格から下げた部屋が複数あるようです。それでも抽選祭りでしょうけど、金利も上がるので買いやすくなりました。
  • 抽選になるのは極一部の角部屋だけかなと思います。流石にこの立地、この値段で抽選祭りになるのは考えにくいですし、後発のグラメも控えてますし。実需層が買いに来るケースがほとんどだと思います。
• 第1期で要望入ったところは全て売り出すって言って営業していたのに、抽選になりそうな倍率がついている部屋を第1期で販売するの辞めたみたいですね！販売延期した部屋を値上げするのでしょうか？高層階は低仕様の割に高すぎるし、第1期で売れるだけ売らないと相当キツイはずなのによくもそんな客を裏切るような判断しましたね～
• 一期の倍率すごかったですね！角部屋は特にすごくてびっくりでした。
  • もう倍率わかってるんですか？値下げ部屋いっぱいあるのに、角部屋だけ高倍率ってアンバランスな値付けしたんですね～
• 先着順の部屋結構ありますね。これは、リクエストだけして、実際は申し込み入れず、という住戸でしょうか？
• 坪単価600とか650とかでしたっけ？こんな市況でも、適正なら欲しい人は全然いるってことです。750にしてたら見向きもされなかったと思います。これからはなおさら最初の値付け慎重にやらないと爆死するとこも出てきそうですね。
• 1期重説説明会終了。一見やはり実需の方が多かったです。現場は保育園育児現場みたい、笑。
  • 一期重要事項説明会参加しましたが、どこが保育園育児現場だったのか全く理解できませんが。。。思った以上に子育て世帯がなくて私も旦那もびっくりしたくらいなんで。
    • 2日間4回もあったんですね。恐らく私たちがいった説明会は1番静かだったと思います。60代リタイヤ夫婦もいてましたし、40代50代がメインだった気がします。
• 残念ですが人気住戸は2期値上げ確定してます。
  • 1期で一番人気な間取りの低中層は全部契約済みだと思いますよ・・・。2期では高層で1期で人気だった角部屋を値上げして出すみたいです。
    • 多分500万円ほど値上げをするのではないかと思います。角部屋を中心に。
• 追加枠モデルルームいった方いらっしゃいますか？低中層階の角部屋はまだ残ってますか？
  • もうほとんどなかったかと。北東の一番下はあったかと思います
    • 2期販売で角部屋狙うしかないですね。確か上層部は2期販売だったと思います。価格が上がってないと嬉しいですが。。。2期は上げそうですね。
      • 南西角と北東角はほぼ低層売り切ってましたが北西だったか南東かは多少は残してたかと思います。2期は上がるとは思いますが大幅には上がらないと思います。
        • そうですね。南西角と北東角は全て中層階以上は販売完了していると思います。南東角部屋は10階以下は残ってる可能性が高いですが、価格は1期より200万円以上は上がるのではないかと思います。

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交通

• ここから谷町線通勤は無理。勤務先が梅田など近鉄以外の路線なら、ここはやめたほうがいい。上本町は近鉄しか通っていない袋小路なので、地下鉄やJRに乗るには15分以上坂道を歩かされ、その手間が毎日ついて回る。
  • 近鉄上本町駅だけでなく、鶴橋駅、千日前谷町9丁目駅、谷町線谷町9丁目駅、ハルカスバスなど利用でき、どこに行くにも苦労してませんが。めちゃくちゃ便利な立地です。
    • ここのすぐ近くに住んでますが、谷町線乗る時は自転車で行きます。5分もかからないです。鶴橋も行きは坂なので自転車ですぐです。こっちも5分くらい？でも最近は大阪メトロのオンデマンドバスがすごく便利なので電車に乗ることも減りました。ここは目の前にバス停ありますね。
• 谷町線通勤に使うならここはやめといた方がいいかと。雨の日とかは自転車きついですし、夏の暑い日に片道15分（東梅田方面ホーム）も毎日歩くのは大変。往復30分ですからね。。平面駐車場ありの人か、上本町で仕事も生活も完結できる人には良いと思います。
  • 人によるのでしょうが、私は谷町線通勤予定です。歩くのが早いので？現地から谷町線まで11-12分くらいでした。（天王寺方面しか測ってないので東梅田方面は+1分みればよいでしょうか）上本町-谷町九丁目間は地下通路なのでそんなに苦ではありません。外を歩くのは実質7-8分です。地下通路の徒歩が多少あったとて電車で立っているようなものなので玄関から23分で東梅田に着くならまあいっか、という割り切りです。どうしても歩きたくないなら皆さんが教えてくださったオンデマンドバスを利用したり近鉄に乗ってなんばで乗り換えようと思ってます。地下通路がなかったら結構悩んだかもしれません。感じ方はそれぞれなので一度現地を歩いた方が間違いないですね！

構造・建物

ザ・パークハウス 大阪上本町タワー　グランドエントランス完成予想CG

ザ・パークハウス 大阪上本町タワー　地下駐車場完成予想CG

• 敷地面積：4,143.67m2（売買対象面積）
• 建ぺい率：80%
• 容積率：602%

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共用施設

ザ・パークハウス 大阪上本町タワー　ガーデンラウンジ完成予想CG

ザ・パークハウス 大阪上本町タワー　シーズンズガーデン完成予想CG

• 駐車場（総戸数に対して）：129台（平置49台、タワーパーキング76台、身障者用平置1台）、他にカーシェア用平置2台、来客者用平置1台
• 自転車置場：636台
• バイク置場：9台
• ミニバイク置場：55台
• 駐車場は129台（平置49台、タワーパーキング76台）※一部住戸購入者に駐車場優先権を付与する予定です。と書いてあります。住戸配置図だと34階以上のロイヤルフロアと38階以上のプレミアムフロアで合計50戸あるんですが、この全てに駐車場優先権ってつきますかね？過去のパークハウスの駐車場の抽選方法などどんな感じなんでしょうか。駐車場確約住戸が欲しいのですが。
  • いつの間にか駐車場台数が以下の通りに変更になっていたんですね。【駐車場】 [訂正前] 129台 [訂正後]126台、【バイク】 [訂正前] 9台 [訂正後]10台。駐車場は先着順ではなく抽選になるのでしょうか？
    • 先着順は、一般的にないです。
• 共用部の内装もうちょっと豪華にして欲しかったですね。設計会社別で入れないで鴻池にまとめて頼むと得てしてコストかけたくない施工会社はそっちに走ります。エレベーターホールとかラウンジの壁とかね。。
• いつの間にか平面駐車場優先権が、駐車場優先権に変わったんですね。タワー型希望する人には嬉しい変更ですね。転売時の駐車場保有権利は継続されるのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？
• 駐車場は確保できる？
  • 抽選で確保できる確率は、初期 1例 200戸抽選だと外れる方もおられるので、難しいかもしれません。180台 あれば良かったですね。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：49.40m2～157.12m2
• バルコニー面積：4.20m2～22.93m2
• ルーフバルコニー面積：8.85m2～29.8m2（一部区画対象）
• 室外機置場面積：0.84m2～4.98m2
• サービススペース面積：1.92m2（一部区画対象）
• 90平米以上も、変なところにDENが付いていたり、柱が絶妙に邪魔な位置にあったり、今ある間取りはそそられないですね。100平米以上に期待します。
• 間取りについても言及した部屋の評価の記事も出てるし、部屋ごとの人気の勾配は凄そう。リビングから一回廊下②に出て主寝室に行く設計はちょっと……
• 一期はなぜ南西が人気だったのでしょう？こちらのマンションの南東はどう思いますか？
  • 南西は眺望佳しでしょう。お墓とお寺が見えませんし。南東もいいと思います。
    • 南東もすごくいいと思いますよ！間取りもアイルランドキッチンでいいなと思いました。独立部屋３つは将来売る際も需要高いと思います。だからか北東より坪単価高いですね。三菱地所は上手いことニーズの高い部屋に値段乗せてますね。
      • 南西は広さが一番ファミリー層に人気な平米数だからです！
• 北西高層階は人気じゃないんですか？夜景綺麗そうですけど
  • 北西のダイレクトウィンドウは夏が地獄なので一番避けた方がいい。南西より厳しい環境です。一番不人気な方角なので、微妙な間取りの部屋をあてがわれています。
    • 真夏は北西に太陽が沈むので、一番熱くなる16時以降に西日が差し込み続けるからですよ。南西だとその時間帯には遮断されます。北東はZEH準拠だと一番おすすめかもしれないですね。南東は当然バランスがよい。そもそもこのマンションはタワマンで不人気な北西と南西が売れるように、西向きから見えるように敷地内の庭を配置しているわけです。近場だと上本町タワーと同じ戦略ですね。
      • 夏の冷房効率を優先する順なら、概ね 北西 ＞ 南西 ＞ 真西 って感じかと思ってたけど違うのか
        • 夏は太陽が真西を超えて北側に回り込み、15時半～日没まで低い水平光がダイレクトウィンドウガラスに直撃。庇もバルコニーもないので、部屋の奥まで灼熱。夏場、車に乗り込んだ瞬間のあの暑さを想像すればわかります。6～9月の話ですけどね。他の検討項目と差し引きすればよいかと。

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育児・教育

• ここを買うファミリーは、小学校は真田山ですか？駅距離的に、私立は通学イマイチ？近くに味原小学校もありますが、小規模で割と評判良いとか…益々マンモス校になる真田山を避けようと思えば味原でしょうか？塾の選択肢は多そうでいいですね。
  • 私学に通う子供の住環境重視でここ検討してるけど絶妙な場所。玉造の方が良いのかな。。

周辺環境・治安

• 用途地域：用途地域：第二種住居地域・都市景観形成地区・駐車場整備区域
• 防火地域：準防火地域
• 絶妙の立地ですね。上本町駅徒歩10分だけど、坂道があり自転車でも子供や高齢者は大変です。谷九までは徒歩15分くらい。塾、習い事、スーパーな立地は上本町の南側がほとんどのため、絶妙に遠い。大阪城や鶴橋徒歩圏ではない。立地の割に駐車場が少なく、プレミアム住戸向けき割り当ているため、実質、庶民部屋の人は当選率20%もないのでは。立地パワー的には四天王寺夕陽丘くらいですが、周辺に疎い人を、上本町エリアとしてどこまで引き込めるか。
  • 近くまで歩いてみましたが、公園からマンションまでの坂がとんでもなく急でびっくりしました。電動自転車なら余裕ですが、毎日歩くとなるとなかなかしんどそうなところですね。せめて公園の南にあれば。。。上本町駅からパークハウスまでの道に、沢山マンションがあるのを見かけましたが、そこと比較して優位性があまり感じられませんでした。
• 物件自体は魅力的でしたが地下鉄の駅からなかなか遠いので辞めました。
  • 上本町No. 1タワーは間違いないが駅から遠い。文教地区だが駅近くのタワーの方が便利かと
• このマンション駅から結構遠いですから夏の40度くらいの暑い中で駅まで歩くのは厳しいですよ。車だけを利用する訳ないですしタワーパーキングは車が到着するまで時間かかりますので駅から遠いマンションは結局不便だと感じます。
  • このあたりに長年住んでますが、駅まで10分程度の距離はそれほど苦痛じゃありません。百貨店、スーパー、ドラッグストア、飲食店、病院も近くにあり大変生活しやすい街です。陸の孤島とは全く思いませんね。駅からの距離をだけを重視せず、この界隈の環境の良さに目を向ければかなり魅力的なマンションです。
• 改札までどれくらいでした？帰りの坂道は大丈夫でした？
  • 改札から13分程かかってましたが旦那も私も坂道はそこまで気にならなかったですよ。2人とも電動自転車を持ってるからかも知れません。近くにコンビニとクモン学校がありましたので子供がいる家庭では嬉しいですね。目の前の公園もかなり広く緑いっぱいでした。笑。平和に子供らが遊んでましたよ。パークハウス上本町タワーの位置からオアシススーパーまで徒歩でタイマー測りましたが、8分かかってました！グルメ明月館、あじくらやも徒歩でいけて上本町でるとレストランはいっぱいあるので外食困ることはなさそうです。トータル的にとても良いマンションだったので旦那も私もソッコーで意見合致、すぐ買付決めましたよ！蓋開けると抽選祭りでした。

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