ザ・パークハウス 久屋大通 ローレルタワー

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    ザ・パークハウス 久屋大通 ローレルタワー外観

    物件概要[ ]

    1. 名古屋市営地下鉄名城線 「久屋大通」駅 徒歩3分 (2番出入口)
    2. 名古屋市営地下鉄桜通線 「久屋大通」駅 徒歩3分 (2番出入口)
    3. 名古屋市営地下鉄東山線 「栄」駅 徒歩8分 (2番出入口)
    4. 名古屋市営地下鉄名城線 「栄」駅 徒歩8分 (2番出入口)
    • 総戸数:186戸
    • 構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上23階建
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2015年01月下旬予定
    • 売主:三菱地所レジデンス株式会社、近鉄不動産株式会社
    • 施工:清水建設株式会社、株式会社長谷工コーポレーション


    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 価格は2270万〜15000万円
    • 坪単価で言うと192万円ですね。丸の内というロケーション考えるとリーズナブルな気もしますが、タワマンの低層階ということを考えるとお買得というほどでもないように思います
    • 例えば、30歳でこのマンションの5,000万円のお部屋を購入すると、初期段階で修繕費と管理費と駐車場で5万円程度、修繕は逓増型(これ大事!)なので、30年期間平均7万円みておくと 7万円の12か月の30年(60歳まで)で物件と合わせて7,500万円程度のお支払となります。借入をするとすれば、ローンの金利もありますので負担がさらに増えます、、、で、もっと長く住めば1億円コースですね。会社の社長さんとかお金持ちの方はこれでいいと思いますが、一般サラリーマンの方は、郊外の立派な一戸建ての方がいいかもしれませんね。東京都内と違い名古屋ではマンションもすぐ値落ちしますし、微妙です。でも、このマンション個人的には好きな場所です。
    • 売れ行き良さそうで安心しました。完売してほしいですね。

    【モデルルーム】

    • モデルルームは普通だった。まあ、たくさん装飾してるよりは分かり易かったけど。
    • ここって内廊下が絨毯敷きなんですか?共用部のCGで見て「豪華!」とたまげました(笑)

    【検討者】

    • 高層階角は完売と聞いてますがどうなんでしょう。低層階でも専有面積広いとけっこうなお値段してるし あとは、オプションでも数百万以上変わってきますしね。場所いいしお部屋のグレード高いし、低層階でも日々の生活を楽しめそうですね。
    • プラウドタワーより高くてビックリでした…。
    • 最安価格2,800万円台となっているのを見ると、お!、っと思ってしまう。
      • ここの低層階の眺望は全くですが利便性で買うならお得感はあると思います。その価格なら、隣りの建物で日が当たらない東低層階でしょうか。
    • 敷地が狭いですね。都心とはいえ、この規模なら2500m2は欲しい所。間取りといい、もっと余裕が欲しいな。。
    • はっきり言って、ちょっとお高いですね。というか、全体的に数年前と比べて坪単価で見る限り圧倒的に高い。大津通り沿いだからしょうがないかもしれませんが、土地自体が狭いので、もう少し頑張って欲しかったです。立地はかなりいいので、本当に残念。
    • 賃貸組が多く、秩序の維持が大変なのと、経済状況の違いによる組合としての意思統一が困難。これは都心タワーの宿命だけど。
    • 床はボイドじゃないところ探す方が難しくなってきてるから多分ボイド。天井高は高層階で2500。戸境壁は多分吉野石膏のドリーミィシリーズだろう。乾式遮音壁。空気伝達音はコンクリート250と同等、衝撃音は弱い。これはタワーならどこでも同じ。住友タワーはそうだった。あまり建物は特筆すべきところはないかな。

    【コスト】

    • このマンションは修繕積立金の上がり幅が大きいですよ。最初は6,300円~9,390円ですが、5年目くらいから倍になって、20年で3万円超えてました。
    • ご近所さんです。約50㎡の2LDKのマンションに住んでいます。固定資産税は、最初の三年間は半額ですので約8万位で済みますが、再来年から軽減措置がなくなり倍の16万程に跳ね上がります。車や給湯器、ガス器具、家電製品など大物が壊れたりの買い換え費用なども予定しておかなければね。庶民なので。
    • ここ管理費と修繕積立金で4万もするの!?固定資産税も20万もしたら、駐車場あわせて年間100万くらいかかるじゃん。
      • マンションなんてそんなもん。修繕積立なんてどんどん上がってくよ。そうなったら年100万超。タワーの修繕費は一般的なマンションより高いから。ここは23階だから池下タワーやライオンズタワーよりマシかな。ま、マンションなんてそんなもんですよ。
      • 例えば、30歳でこのマンションの5,000万円のお部屋を購入すると、初期段階で修繕費と管理費と駐車場で5万円程度、修繕は逓増型(これ大事!)なので、30年期間平均7万円みておくと 7万円の12か月の30年(60歳まで)で物件と合わせて7,500万円程度のお支払となります。借入をするとすれば、ローンの金利もありますので負担がさらに増えます、、、 で、もっと長く住めば1億円コースですね。


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    交通[ ]

    • 駅までの距離が徒歩3分。それに5駅5路線が利用可能なのも便利です。
    • 地下鉄も近くて、バス停も目の前なら最高の立地ですね


    構造・建物[ ]

    • このマンションは中間免震構造で、都内の最新型タワーと同じ
      • ここは3階から上が住居階で、2階と3階の間に免震層があるので、1階プラスされ、3階なら普通のマンションの4階相当。12mくらいかな。
    • 高さが中途半端なんだよね、ここ。だから魅力がない。久屋大通で23階だと埋もれる。下の階は一日中日陰だし
    • 現地を見てみましたが、意外と高さを感じませんでした。周りのビルも高いので、目立つほどの高さじゃない感じですね。低層階は閉塞感が強そうで、18階以上じゃないと眺望も良く無さそう。
    • コンクリート厚は仕様によると200mmから290mmです。天井は2500mmキッチンが2300mmです。床はもちろん2重です。造りは清水建設なので信用してます。近くの住友と同じですがーー。

    【日当り・眺望】

    • 都心だから仕方ないですが、低層階は眺望を全く期待できず、東南側はメナードビルでかなり圧迫感ありますね。
    • 大津通り側の西は低層階でも圧迫感なく、車のライトでプチ夜景が楽しめそうです。
    • 現地見たら南西側かなと思ったけど、眺望写真見たら上層階なら東南、東がいいです。北側はこれからの季節寒いけど中層階でもよさそうです。南西、西はビルばかりだから夜景がきれいでしょうね。
    • 西側大津通り側を買いました。眺望はないですが、道路が45mもあって広く、日中から日が入ると思われます。値段も安く。お買い得でした。
      • 西向きは日当たりは良いけど、空気が悪く騒音もある。二重ガラスとは言え、聞こえないとまではいかないと思う。
    • 北向きの日当たりが気になります。何階以上だと、北側でも光が入りますか。
    • 大津通り側の西は低層階でも圧迫感なく、車のライトでプチ夜景が楽しめそうです。
    • 割と近くのビルに勤務していますが、7~8階くらいの高さでも天気が良いと御岳も見えますよ。最近は見ていませんが、去年の噴火以降、湯気が上がっているのを何度も見てます。あと中央アルプスや彼方に南アルプスも見えますよ。

    【入居者】

    • 天気が良く鈴鹿山脈がくっきり!音が心配でしたが窓を閉めれば、交通量の割には静か。夜のテレビ塔も楽しみになりました。


    共用施設[ ]

    • 駐車場 : 95台※来客用1台含む。
    • エレベーター2基
      • 100戸あたり1機というのが一般的みたいですね。もう一機欲しいところ。


    設備・仕様[ ]

    • 設備仕様で、キッチンに食器棚標準装備、ミストサウナ機能標準装備、Low-E複層ガラス全室標準使用。この三点はいいなと思います。前二者は、一般にオプションで選べますが計80万円ぐらいします。Low-E複層ガラスは選べません。
      • Low-E複層ガラス単体よりも、内窓付ける方が遮音・断熱・防犯すべてにおいて格段に優れています。
      • 樹脂サッシがよいです。
    • ここは全館空調システムはついていますか?
      • ついてない。住戸個別空調。でも質問の意図が共用内廊下やエレベータホールは空調されていますか、ということなら、されているはずだが、未確認です。
    • サッシュがハイサッシュといえるぎりぎりの高さ2030mmなのが、ちょっと気になります。


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    間取り[ ]

    • 間取り:1LDK~3LDK。
    • 専有面積:43.93m2~81.62m2。
    • バルコニー面積 : 8.56m2~31.65m2。
    • バルコニーの奥行きが1,600mm。
      • まずまずの奥行きですね。2mあるとテーブルと椅子なんかおけて、夜景見ながら一杯やれるのに。惜しい!
      • 一部2000って感じがいいね。あと、ここは南側は1450だね。
      • ベランダが広いと部屋が暗くなる、というのは確かにそのとおりですね。ベランダ出るのなんかきっと最初だけですもんね。ベランダなんか洗濯物干すだけの場所があれば、あとは全面窓ガラスの方がずっといいかも。
    • ごちゃごちゃしてすっきりしない間取りですね。ワンフロアに何戸かあるタワーマンションですとどうしても無理がある間取りになりますね。ワンフロアに2~3戸位のマンションですと余裕ある間取りということが見て取れます。
    • 狭い部屋しかなくてこれで高かったものなら、住友の久屋タワーの二の舞になるだろう。
    • 住友は二番目に広い間取りの住戸が最初に完売し、一番広い間取り(85平米)の住戸が次に完売し、あとは半分も売れていない間取りの住戸ばかり。住友も三菱もマーケティング能力が疑われるね。

    【バルコニー】

    • まさに「ぐるり」のベランダですね。私はこれはいいと思うんですが。
      • 南じゃなくて東に物干しがあったりすることも気になりました。
      • プランによっては南向きににも物干し金物がありますね。
      • 布団をバルコニーに干すことに強い嫌悪感を持つ人と、干したい人でもめそう。


    買い物・食事[ ]

    • サークルK 魚の棚通店(約40m・徒歩1分)、丸善 名古屋セントラルパーク店(約430m・徒歩6分)。
    • スーパーがないのが不便ね。
    • 近くに小さいけど良いスーパーあります。
      • 近くのスーパー:エビオ、商品が厳選されててなあんだデパ地下行かなくてもここにもあったんだと思う良品が結構ありますよ。
    • コンビ二は目の前に2軒もあります
    • 個人的には、丸の内はオフィス街からか休日はびっくりするくらい閑散として閉めてる飲食店も多いので栄に近い丸の内、久屋大通のほうが生活しやすいでしょう。
    • 久屋大通公園沿いを歩きながら松坂屋、三越、丸栄まで行けて日常生活で利用するデパ地下は、食材お惣菜も充実してて、とくに丸栄の地下はいろんなものが揃いますね。
    • 栄まで歩けるのは良いけど、周辺の雰囲気がね~。スタバとパタゴニア以外はパッとしないし、潰れそうな喫茶店とか北側は寂れた感じ
    • すぐそばにキッチュ・エ・ビオがあるんだな。食材については問題なさそう
    • わたしはキッチュエビオか丸栄地下かなと思っています。丸栄地下の青物はなかなかいいと思います。
      • 丸栄地下、お値打ちですョ。
    • 生鮮食品を売っている近くの八百屋さんも教えていただいて、ますますワクワク感増大です。
      • 昔ながらの八百屋さんみたいです。41号を東に渡った所にありました
    • 徒歩なら丸栄より三越が近い。丸栄は成城石井位。買い忘れ生鮮食品はビュオで。41号越えたマルキは大家族か業務用向け。近さと惣菜と生鮮の扱いのバランスから言えば三越、地下鉄で2駅の松坂屋もいいです。
    • 丸栄は庶民的というか地下二階の栄市場の野菜やお肉、お魚が少々お安いのです。夕方など結構ご婦人で賑わっていますよ。松阪屋や三越になると結構高め。
    • 斜め向かいの下の一色の天ぷらランチが美味しかったです。


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    育児・教育[ ]

    • 保育園、幼稚園は比較的入りやすいよ。
      • 希望の幼稚園に入るためには、朝早く並んだり、プレから行ったりしなければならないよ。どこでも良いならどこか入れると思う。
      • 保育園は、混み混みではないという話は聞いたことがあるけど、詳細は知らない(うちは幼稚園のため)。
    • 車で5分以内の範囲に、英語の幼稚園、幼児の英語塾、音楽教室など、多数あるよ。
    • 幼稚園とか小学校も近いエリア
    • 中区は学区の差が激しいようですが、ここは悪くないようですね。
    • 名古屋教会幼稚園(約320m・徒歩4分)、名古屋市立名城小学校(約350m・徒歩5分)。


    周辺環境・治安[ ]

    • 中京銀行 大津橋支店(約200m・徒歩3分)、名古屋大津町郵便局(約140m・徒歩2分)。
    • 丸の内医院(約40m・徒歩1分)、中日病院(約440m・徒歩6分)。
    • 大津通り沿い
    • ここは住むのには町の真ん中過ぎる。もう少し離れたところでいい。
    • 建設地の前を通ったけど、やっぱり存在感が出るような場所じゃないね。ビルに囲まれた狭い土地って印象で…。歩道が広くもないし、閉塞感あって暗い感じ。
    • 名古屋の丸の内に華やかさはありません。丸の内3丁目は古い地味な事務所街。2~1丁目は古い問屋街~サラリーマン向けの飲食店等 東京の丸の内とは全く違いますよ。
    • 住みやすい。静かで碁盤の目状の通りは歩道が広く一方通行でそんなに神経使わなくてもいい。飲食店も隠れ家的雰囲気でこんなところにあったの?というたたずまい。なので散歩がてらの探検はおもしろく楽しいヨ。
    • 名古屋の真ん中に住めることがいいですね。しかも普通中心街に特有の猥雑な雰囲気があの辺りは無い
    • 利便性抜群なのに緑も多く、住環境として優れているので需要も多いと思います。
      • 公園がすぐ近くで四季の移り変わりを享受しつつ、利便性は抜群
    • 丸の内三交差点の信号アナウンス、24時間流れっぱなしなのでしょうか。ご存知の方、いらっしゃいますか。
      • 基幹バスのバス停の横断歩道の案内のことですよね?バスの運行時間だけってことはないですか。気にしていませんでしたが、深夜あの辺を歩いたときは無音だったような気が...。
      • バスの運行時間中流れるとすると、朝6時から23時半(基幹2号の場合)ってことになっちゃいますね。
      • 窓を閉めればいいじゃないですか。あの音が気になるようなら、車の走行音自体が相当気になると思いますよ。特にスクーターやバイクなど。それに音声の方がピヨピヨカッコーよりもマシじゃないかとも思います。都会に住むんですからある程度の喧噪は覚悟しないと。


    周辺施設[ ]

    • 周辺のカーシェアリングは、桜通大津交差点にタイムズステーション2箇所とオリックスカーシェアリング1カ所あるようです。
    • 公園までも30秒程で行ける
    • すぐ隣にトヨタレンタカー
    • 名城公園、名古屋城、官公庁、総合病院もひと駅ほどで行けるのはポイント高いかなと思います。
    • 久屋大通公園、オアシス、少し歩いて名城公園、楽しめるところいっぱいです。
    • 久屋大通公園 リバーパーク(約130m・徒歩2分)、名城東小公園(約770m・徒歩10分)。
    • 名古屋市役所(約620m・徒歩8分)、名古屋テレビ塔(約460m・徒歩6分)。


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    その他[ ]

    • タワマンは子育てに良くない。イギリスでは4階、スェーデンでは5階以上のマンションでの子育てを制限する条例がある。子供がもう少し大きくなってから住むことを推奨。アメリカでも制限があります。

    http://k-soken.com/osusume/2013/06/11/%E8%B6%85%E9%AB%98%E5%B1%A4%E3%83%93%E3%83%AB%E7%97%87%E5%80%99%E7%BE%A4/

    http://www.insidehousing.co.uk/tenancies/councils-urged-to-end-high-rise-housing-scandal/6526691.article



    掲示板[ ]



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