グランアッシュ天王寺烏ヶ辻

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物件概要

グランアッシュ天王寺烏ヶ辻　外観完成予想図

• 所在地：大阪府大阪市天王寺区烏ケ辻１丁目62-1他（地番）
• 交通：JR大阪環状線「桃谷」駅徒歩1分
• 総戸数：39戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造 地上14階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年2月
• 売主：株式会社ホームズ
• 施工：株式会社金山工務店
• 管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• 坪280とのことです。駅近の割には値段がおさえられてるのは、やはり音ですね、、、
  • それは低層階から280万ということですか？
• 坪単価安くても39戸ならランニングコスト高くなるからなー
• この戸数で機械式駐車場があるというのが気になります。管理費や修繕費のことは最初に抑えておく方がいいんでしょうね。
• 坪いくらくらいですかね？駅徒歩1分だとそれなりにするんでしょうか？
• 徒歩１分は魅力ですが、東向で環状線目の前、間取りは一般的で風呂は1418窓無し…近隣も売れ残っているようですし、さてどうなるか。
• 駅近・間取りはよかったですが、やはり電車の音が気になるところです。T2サッシとのことでしたので、、上層階でも6000半ばでしたね。
• 電車の音は慣れるとしても、東向はどうでしょうね。南に張れなかったのは仕方ないですが、今のところ駅前1分以外に強調材料がなし…
• 徒歩1分と五条校区のニーズでどこまでいけるか。五条はパンク寸前で校区再編のうわさは前から聞きますが。
  • 再編といっても、聖和も桃陽も余裕ないですよね。勝山は生野区だし。
• 昨日、見学に行ってきましたがやはり線路との距離感は気になります。窓を開けるとそれになりに音はすると思います。内装は至って普通のマンションと感じました。五条校区以外の魅力は少なかったように感じます。立地であれば高くなりますがプラネスーペリアの方が好みでした。
• ここってどのくらい売れてるのでしょうか？なんだかんだで近くの物件は売り切ったものもありますよね。竣工前完売は厳しい？？
• 天王寺区は売れるからかやはりどこも強気の価格ですね。
• 価格がわかる方いらっしゃいますか？
  • MRで聞いた感じでは、14階の広いお部屋で7,000弱、2階の狭いお部屋で5,000弱、その間が広さや階数に応じて上がっていく印象でした。上町台地にあるのと、環状線を挟んで向こう側（東側）の地域が第一種地域で高い建物が立つことがないそうで、上層階の眺望が良さそうでいいなぁと思いました。お値段的に厳しかったので見送りましたが。
    • ということは、最上階で坪単価300くらいということですね…近隣ではかなり強気な設定ですね。やはり桃谷といえど徒歩1分は重くみられているようですね。
      • 徒歩1分なのはいいけどその駅が桃谷だしなあ…いまいち魅力に欠けるんですよねえ
        • 最上階で坪300なら適正価格だと思いますけどね。四天王寺前夕陽ヶ丘徒歩1分のレジェイドが上階で＠300は軽くこえていますから、デベロッパーや路線、地区の違い云々加味してもこんなもんでしょという印象です

【第2期2次先着順販売概要】

• 販売戸数：8戸
• 販売価格（税込）：5,150万円～6,610万円
• 間取り：2LDK+S～3LDK
• 住居専有面積：61.79m2～76.13m2
• バルコニー面積：11.78m2～13.58m2
• アルコーブ面積：7.08m2～9.38m2
• サービスバルコニー面積：2.56m2・5.26m2
• 管理費（月額）：10,010円～11,880円
• 修繕積立金（月額）：4,940円～6,090円
• 管理準備金（引渡時一括）：20,000円
• 修繕積立一時金（引渡時一括）：494,000円～609,000円

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構造・建物

グランアッシュ天王寺烏ヶ辻　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建ぺい率：55.63%(指定80%)
• 容積率：399.92%(指定400%)
• 敷地面積：689.94m2
• 建築面積：383.81m2
• 建築延床面積：3,377.36m2

共用施設

グランアッシュ天王寺烏ヶ辻　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：11台（機械式7台、平面式4台）
  • 月額使用料：24,000円～29,500円
• バイク置場：2台
  • 月額使用料：2,000円
• ミニバイク置場：3台
  • 月額使用料：1,500円
• 駐輪場：78台（スライドラック式65台、2段式13台）
  • 月額使用料：100円～350円

間取り

• 間取り：2LDK+S～3LDK
• 住居専有面積：61.79m2～76.13m2
• バルコニー面積：11.78m2～13.58m2
• サービスバルコニー面積：2.56m2・5.26m2
• アルコーブ面積：7.08m2～9.38m2
• 間取りは板マンとしては悪くないけどせっかく角部屋ならリビングは二面採光にしてほしかったな。値段は低層で5980くらいとみた
• ここのバルコニーは東ですか？
  • です。環状線直撃ですね

買い物・食事

• ショッピング

1. 桃谷駅前商店街　　徒歩1分／約80m
2. ローソン　桃谷駅前店　　徒歩2分／約90m
3. ビエラ桃谷　　徒歩3分／約180m
4. セリア ビエラ桃谷店　　徒歩3分／約180m
5. マツモトキヨシ ビエラ桃谷店　　徒歩3分／約180m
6. ダイソー　桃谷駅前店　　徒歩3分／約180m
7. 万代　桃谷駅前店　　徒歩4分／約250m
8. 業務スーパー　桃谷店　　徒歩5分／約350m
9. ファミリーマート　桃谷駅西店　　徒歩5分／約350m
10. デイリーカナートイズミヤ 国分町店　　徒歩8分／約590m
11. ヴィータ桃山　　徒歩8分／約620m
12. ツルハドラッグ　天王寺真法院店　　徒歩9分／約660m
13. ドン・キホーテ上本町店　　徒歩14分／約1,100m
14. 上本町YUFURA　　徒歩19分／約1,460m
15. 近鉄百貨店上本町店　　徒歩20分／約1,560m
16. うえほんまちハイハイタウン　　徒歩21分／約1,630m

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育児・教育

• 教育施設

1. 神戸医療福祉大学大阪天王寺キャンパス　　徒歩3分／約190m
2. 大阪情報コンピュータ高等専修学校　　徒歩4分／約250m
3. 市立天王寺保育所　　徒歩6分／約410m
4. 認定こども園　勝山愛和第一幼稚園　　徒歩6分／約450m
5. あろんてぃあきっず真法院町保育園　　徒歩6分／約470m
6. 市立大阪ビジネスフロンティア高等学校　　徒歩7分／約490m
7. 府立夕陽丘高等学校　　徒歩7分／約500m
8. 松ヶ鼻幼稚園　　徒歩8分／約600m
9. 市立鶴橋幼稚園　　徒歩9分／約680m
10. 聖和かいせい保育園　　徒歩9分／約710m
11. くじら保育園　　徒歩9分／約720m
12. 大阪偕星学園高等学校　　徒歩10分／約790m
13. 市立五条幼稚園　　徒歩11分／約860m
14. 真生幼稚園　　徒歩11分／約880m
15. 市立五条小学校　　徒歩11分／約830m
16. 興國高等学校　　徒歩12分／約910m
17. 市立夕陽丘中学校　　徒歩13分／約1,040m
18. 清風高等学校南校舎　　徒歩13分／約1,040m
19. 上宮学園中学校・上宮高等学校　　徒歩14分／約1,050m
20. 清風中学校・高等学校　　徒歩14分／約1,120m
21. 市立大江幼稚園　　徒歩18分／約1,410m
22. 大阪夕陽丘学園短期大学　　徒歩18分／約1,440m
23. 大阪星光学院中学校・高等学校　　徒歩20分／約1,600m
24. 四天王寺中学校・高等学校　　徒歩21分／約1,650m

• 小中の学区と駅徒歩1分に惹かれ購入を検討しています。この近辺の幼稚園事情にお詳しい方がいらっしゃいましたら、ご教授いただけませんか。
  • 幼稚園は悪く無いですよ。インターナショナルスクールから老舗の名門まで沢山あります。小学校、ここは桃陽です。五条じゃありません。
    • そうなんですね、幼稚園充実していそうですね。学区は多分、マンションのホームページを見るとですが、五条小・夕陽丘中の校区になるみたいなので惹かれています。結局最後はお値段との相談になりますが…
      • 五条校区は人気ですよ。その分近隣より少し値段が上がります。桃陽や聖和、天王寺小学校も悪くないし、敢えて五条を避けてその辺もを選ぶ人もいます。五条は人気な分、生徒数が多かったり、一部ですがセレブ過ぎる人もいるので。

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周辺環境・治安

• 地域・地区：第2種住居地域・準防火地域
• 駅一分だし、グランアッシュだから多少は安そうなのが◎。でも、ベランダ東向き、焼き鳥屋の隣、電車が近すぎるのが懸念点。広さは普通っぽい。玄関は内廊下で無ければ周りはマンションに囲まれてますね。
  • 懸念点はやはり電車ですね。T3サッシくらい入れてほしい
    • サッシ良くても窓開けたい派には厳しそう。目の前の道人通り多いから低層階は目が合うね。
      • 前を歩きましたが、電車の音は当然ダイレクトで、しかも3分おきくらいに飲んで～飲んで～の駅メロもばっちり聴こえます。少なくとも窓開けたら厳しいですね。
        • 欲しいなとは思ってますが、環状線そんなにうるさいですかね？地上で通過音を聞きましたが、苦にならなかったです。環状線東は平家ばかりなので、音はそっちに抜けていくかなーなんて呑気に考えてます。T２サッシ採用みたいですが、あまりその辺詳しくないので、ご存知の方ご教授いただけますでしょうか。
          • 確かに音はそんなに聞こえないけど、ブランズ国分町なんかはT3サッシだった。T2で十分かどうかは住んでみないとわかりませんね。3種換気の換気口もありますし音は入ってきそう
            • 電車の音気になりますよ、ブランズ天王寺国分町の竣工時に体感した事あります。T3サッシはさすがと思いましたが、音は聞こえます、実際モデルルームの窓を開けたままテレビをつけましたが集中して見れませんでした。バルコニーは全部南向きで線路は東側に位置します。グランアッシュはバルコニーが線路側向いてますからどうでしょうか?駅の近くなので駅と駅の中間地点よりは防音補強はされてるでしょうが、その点も気になりますね。現地近くを朝、晩歩いていて気にならないのは普通です。日常的に電車の音を聞いたり電車に乗ったりで慣れてるからです。大切なのはマンションの部屋の中でくつろいだり、就寝するときのイメージがどこまでできるかですね、環状線5時～24時まで365日毎日動いていますからね、私はそれが嫌で（不安）購入を見送りました。
              • グランアッシュの並びのマンション（低層階）に5年住んでいますが窓を閉めていれば全く気になりません。解放していても、日常音程度ですよ
• 朝のラッシュ時なんか、内外合わせると1～2分置きにガタンゴトンチャララ～チャララ～ですね。いくら防音しても聞こえるのは間違いないので、我慢できるか否かだけかと。
  • いざ住んでみると暴音は気にならないと思います。周りのさびれたマンションが気になります。横の焼き鳥屋とか。周辺道路はゴミが散らばってる時があります。カラスがそれを漁ってさらに汚い
    • エキチカは魅力ですが、逆に駅前すぎてうるさいかも。近所に住んでますが、最近は金曜夜とか酔って騒ぐカバな若者がまた増えてきましたね。
• ストリートビューでお隣の焼き鳥店を確認しました。焼き鳥店の上は集合住宅になっているようでした。そこがマンションの方を向いて建っているので部屋によってはそこからの視線が気になるかもしれませんね…。

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周辺施設

• 病院

1. 大谷クリニック　　徒歩1分／約20m
2. イサミ歯科医院　　徒歩1分／約20m
3. ももだに皮ふ科クリニック　　徒歩1分／約30m
4. 井上クリニック　　徒歩1分／約30m
5. 東産婦人科・眼科　　徒歩1分／約80m
6. のむら泌尿器科　　徒歩1分／約80m
7. 成瀬歯科医院　　徒歩1分／約80m
8. 松永耳鼻咽喉科　　徒歩1分／約80m
9. 川津皮膚科　　徒歩2分／約90m
10. 吉田耳鼻咽喉科　　徒歩2分／約90m
11. まつやま眼科　　徒歩2分／約90m
12. ひげのこどもクリニック　　徒歩2分／約90m
13. 上田内科クリニック　　徒歩2分／約140m
14. 塚本眼科クリニック　　徒歩2分／約140m
15. すわ歯科診療所　　徒歩2分／約140m
16. 寺中医院　　徒歩2分／約160m
17. 岡歯科医院　　徒歩3分／約180m
18. 第二大阪警察病院　　徒歩3分／約190m
19. 谷口クリニック　　徒歩4分／約320m
20. 湯川胃腸病院　　徒歩6分／約420m
21. 大阪警察病院　　徒歩6分／約600m
22. 日本赤十字社 大阪赤十字病院　　徒歩12分／約930m

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行 ATMコーナー桃谷駅前　　徒歩1分／約80m
2. りそな銀行　桃谷駅前出張所　　徒歩2分／約90m
3. 大阪シティ信用金庫　桃谷駅前支店　　徒歩3分／約220m

• 公共・レジャー施設

1. 五条公園　　徒歩5分／約330m
2. 桃谷公園（桃谷野球場）　　徒歩6分／約440m
3. 五条小公園　　徒歩6分／約440m
4. 勝山北公園　　徒歩7分／約500m
5. 勝山西公園　　徒歩8分／約630m
6. 生野桃谷郵便局　　徒歩5分／約400m
7. 天王寺警察署　勝山交番　　徒歩6分／約430m
8. 天王寺税務署　　徒歩6分／約480m
9. 天王寺真法院郵便局　　徒歩7分／約490m
10. 大阪市天王寺区役所　　徒歩10分／約780m
11. 市立天王寺図書館　　徒歩12分／約890m
12. 天王寺消防署　　徒歩13分／約990m
13. 天王寺警察署　　徒歩16分／約1,210m
14. 大阪国際交流センター　　徒歩16分／約1,220m
15. 新歌舞伎座　　徒歩19分／約1,460m

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