クレストプライムタワー芝

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    クレストプライムタワー芝外観



    物件概要[ ]

    1. JR山手線「浜松町」駅徒歩6分
    2. JR京浜東北線「浜松町」駅徒歩6分
    3. 都営大江戸線「大門」駅徒歩6分
    4. 都営三田線「芝公園」駅徒歩7分
    • 総戸数:483戸(防災センター・フィットネススタジオ・ゲストルーム・スカイラウンジ・地権者住戸21戸含む)
    • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造 地上39階・地下2階・塔屋1階
    • 敷地の権利形態:所有権の共有
    • 完成時期:2007年8月16日
    • 施工:清水建設株式会社
    • 売主:株式会社ゴールドクレスト



    価格・コスト・販売時状況[ ]

    • 2007-11-02現在、坪500万円後半で40平米の一番小さい部屋でも6000万円弱だそうです。売れると思いますか?ちょっと高すぎるような。
    • 2007-12-07現在、40㎡で5000万、なかなか厳しい金額ですよね。浜松町という立地をどうとらえるかでしょうか。
    • 2008-01-25現在、32F以上のラグジュアリープランは坪単価500万だった。やっぱりというか、なんというか...しかしこのご時世で、強気だなあ。
    • 2008-02-15現在、20Fで、坪単価約384万円ですね。
    • 2008-02-26現在、正確な数字をチェックしていたわけではないのでちょっとわからないのですが、一番小さなお部屋でいうと51.81㎡が5,180万円でしたが、いまHP等にのっているのは54.76㎡で5,380万円みたいですね。
    • 2008-03-26現在、もともとの値段設定で下層階は300万/坪台で、上層階は500-600万位のようでしたよ。でも20Fを超える階の具体的な値段は、来月から販売ということで、お得意の未定と言われました。
    • 2008-03-27現在、坪330万とは具体的にどの部屋なんでしょうか!?自分が貰った価格表(先月貰った予定価格表)だと坪330万は3階,4階に1戸づつです…(C-60D)やはり収入によって,いくつかの価格表を提示してるのでしょうか…(因みにこの価格表ですと,10階南向きコンフォートプランが坪平均約368万です)実際見にも行きましたが,予想以上の狭さの上,収納が少なく,生活は不便だと思います。車庫も月5万-で一般分は約60台の抽選との事でした。(1億-千万円以上の戸には1台分が無条件で付くそうです)値引きを交渉したところ,予想以上に売れており厳しいとの回答でした。現在までの最高値引き額は50万だそうです。
    • 2008-10-05現在、皆がゴクレすごいっていうからどんなかと思って先週見てきました。部屋の中では高速の音はそんなに気にならなかったです。セールスさん曰く現状3割入居と言ってましたがどうなんでしょう。とりあえず選び放題っぽい空気は感じました。
      • 25F 北東 75㎡ 1.2億
      • 25F 東 65㎡ 8000万 もちょっと狭いので6000万台もあった気がする。値段表入れときますって言われた気がしたけど入ってなかった。
    • 2009-01-03現在、第1期が50戸じゃ、完売まで気の長い話になりますね。
    • 2009-03-12現在、先日モデルルーム行って来ました。結構賑わっててびっくりしました。売れ残り・・・って書き込みが多かったんで心配していたんですが、第1期の販売は即完売して順調!と営業さんは言ってましたよ。
    • 2009-05-29現在、アイランドキッチンの11000万くらいの部屋。11300万の3LDKなら、まだいいけど。ビジネスマンスリーホテル、ウイークリーマンションならいいかも。
    • 2009-07-08現在、自腹と言えば、入居者が少ない現在、管理費や修繕費もゴークレが自腹で負担しているのでしょうか?いつまでも負担出来る訳は無いでしょうから、何れは、管理費等の大幅値上げで入居者に跳ね返ってくるのでしょうね。
    • 2009-10-07現在、角部屋は面積大きかったり高額だったりするから一概に言えないが、角部屋のカーテン見る限り1/10程度の入居。角部屋じゃない部屋はもっと入居していると思う。
    • 2010-7-25現在、管理費や修繕費、駐車場代は全てゴクレが負担しているらしく、管理組合にはすでに余剰金が発生しているらしい。それなら、完売せずにゴクレが持っているほうがいいのでは?会社としては、潰れる心配はなさそうだから。

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    交通[ ]

    • 新橋再開発で、モノレールは新橋駅まで延伸すると書いてる人がどこかにいたけど、そうしたら浜松町は始発駅ではなくなりますね。
    • まあ始発駅かどうかはどうでもいいんだけど羽田から近いので地方(例えば札幌とか福岡)の人の東京別宅としては便利なのだろうなというのが理由。そういう意味では品川でも天王洲でもいいのだけどね。前住んでた天王洲のマンションの隣の部屋は金沢の会社の社長さんで東京に出張に来たときに泊まる部屋として買ったとのことでした。そういう人は駐車場も必要ないしね。




    構造・建物[ ]

    • エントランスは最大の売りどおり豪華でした。コンフォートの内装については、トイレはタンクがあり、UBも普通でした。ただ、フローリングや建具・枠、壁クロス等は他のタワーマンションと比べても良いものを使っていると実感。内装の質感は高いと思いました。音に対しては、線路沿いは二重サッシですが、西側に近い部屋は一重でした。
    • 19階以下は二重サッシです。室内での音は問題なさそうですが、バルコニー出ると音はしますね。

    共用施設[ ]

    • 建物内の内覧をしてきました、エントランスはそこそこいい感じです。また、25階のモデルルームにしている部屋からの東京タワーや芝離宮の眺めも、かなり良い印象だと思います。
    • ここの欠点は駐車場が少ないことかな、483戸に対して161台。ただ、空きはあるようですね。
    • ラウンジからは東京タワーや六本木ヒルズなど、都心の夜景が一望!窓と反対側には大型TVも付いてました。部屋は10名掛け位の大きなソファとセンターテーブルがあって、総勢20名弱でしたが広さは充分でした。ゲストルームは床が白い大理石貼り。ビューバスからも夜景が見えましたが、ラウンジとは違う景色(北向き?)で、都心の夜景を満喫しましたよ。
    • ここのスカイラウンジは眺望が良いなとつくづく思いました。カーテンを開けると東京タワーが良い感じに見えました。10人くらいでパーティをやるのにちょうど良い広さです。ケータリングサービスは、今半や三越から可能とのこと。その他、白金あたりのイタリアンもOKだそうです。山手線の内側の超高層マンションの底力という感じ。
    • 海側にそびえ立つ東芝のタワービルで、東京湾花火が遮られるのが残念。。。


    設備・仕様[ ]

    • ペアガラスは結露防止や保温効果ですね。19FまではT-4、それより上はT-3です(一部除く)。今時のマンションはファミリー向けでもペアガラスが当然でしょう。
    • エントランスは気合を入れて作りこんでいる。たしかに、後からは変えられないところだから、とても大事。
    • 立地と建物のグレードに比べて、現在の販売価格はたしかに割安。
    • 専有部の仕様は、意外と高級感があるように感じました。突き板仕様のフローリングや建具、扉も大枠を使っており、壁クロスも質感は高い。トイレはタンク付で、浴室はファミリーマンションっぽいので、そういう分かりやすいところだけで見ると、普通のマンションと同じに見えるかも知れませんが。
    • 子育て世帯もいるみたい。自転車置き場に子供乗せるイスがついた電動自転車が数台おいてありました。


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    間取り[ ]

    • 42㎡1LDK~200㎡超3LDKまで。
    • 建物の形が横長の長方形だからだと思うが、どの部屋もワイドスパン。1LDKも、2LDKも横並びに部屋が採れてるのはとても良い印象。住不と違って部屋内に柱が出てないから、畳数よりも広く見える。
    • 75㎡以上の2LDKと3LDKは、全て角部屋。プランによっては、ビューバスやアイランドキッチンもある。
    • 天井高は、2500mm~3000mm。天井カセットエアコンを入れて2500mmあるので、まあまあだと思います。

    買い物・食事[ ]

    • 今、探検中ですがスーパーはすぐ近くにはないようです。場所がら、コンビニばかり新橋の京急ストアなら、自転車でがんばれば行けます。浜松町北口のほうに出れば、フードエクスプレスがあるようです。もしかしたら近くにあるのかもしれませんが、まだ土日に品川のほうのイトーヨーカドーまで車で15分で買いだめです。
    • スーパーは一応芝商店街の中にMINATOというスーパーがあります。日曜は休日ですが、土曜日は20時、平日は21時までやってます。あと、カテリーナ三田の一階にもスーパーはあります。いずれも新橋よりは近いかと。
    • 秋田屋も立て直してキレイになった。もっとも前のほうが風情があったけど。あと燕楽のとんかつは高いけどうまいね。
    • ここは焼肉天国。数ある全国の焼肉店がある中でTOP3の”焼肉くにもと”がすぐ近くにある。人気あり過ぎて殿堂入りだ、正泰苑までリスペクト入りだ。

    育児・教育[ ]

    • 港区のホームページに空き状況が出ています。一時保育や延長保育など相談にも応じてもらえます。私も使っていましたが、とても助かりました。



    周辺環境・治安[ ]

    • 先日の夕刻、こちらのマンションの公開空き地をぶらぶら散歩してみました。正直、高速も線路もうるさい。音は人によって感じ方が違うので、うるさいのが嫌な人はやめた方がいいですね。
    • 東京タワー側は物件から見て西北西だったかな。東京タワーに近いことが付加価値になってるわけで、新東京タワー完成後に古いタワーは存続できるのか?が懸念材料になりますね。スポンサーの放送局が去り耐震不安は残る東京タワー。
    • 舟宿が何軒か建っているが、どの建物も結構きれい。そういえば、営業は建て直したと言っていたような・・・。
    • 目の前のベーグル屋はお薦めです。あと、ロート製薬の1Fのランチも美味です。ただ、天ぷらやはボリューム多過ぎで、女性は食べきれません。
    • 浜松町駅の南口エリアは、地下工事中(電線を無くしている?)で歩きにくい。港区のホームページによると、年度内には完了するらしく、きれいになれば印象は多少変わるかも知れない。

    周辺施設[ ]

    • ここって医療関係だけは便利。徒歩十分圏赤羽橋に都立と専売病院。徒歩二十分圏には御成門に慈恵医大の本院がある。
    • WEBでスカイグランデ汐留、アクティ汐留を見てみました。浜松町って、駅近くにマンション結構ありますね。面白い街です。山手線、京浜東北線が通る駅で、駅近くに住居があるのは、とてもよいことだと思います。普通、JRの主要駅だと、ビジネス街、商店街が取り囲んでいて、かなり歩かないと、マンションはないか、ある場合は大規模再開発エリアです。もしくは都心からちょっと離れて、湾岸や新線の駅前など。ある程度期間がたってこなれた街並みがあると便利だし落ち着くし、それでいて交通の便は良い。羽田が国際化すると、浜松町ももう少しにぎやかになるかも。駅ビルや駅前がもう少し整備されると良い街になりそうですね。

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    その他[ ]

    • ゴクレの利益率の高さの源泉は土地の仕入れだと思います。微妙な立地を安い時期に競争なしで買うから土地の原価が低いのです。駅は便利そう、立地は高速道路の脇だったり、引込み線のすぐ近くとか正直微妙、ただ派手目のデザインで立地の微妙さをカバー、その代わりに値段はそのときの相場より安く出す。
    • この物件は2ヶ月半前に竣工したばかりでしょう。来年8月まで売り惜しみすべきです。今販売して50%の粗利ですか。来年まで延ばせば、さらに儲けられるのに、もう売りに出すとは、惜しいことしますね。
    • 一応竣工後数ヶ月ってことになってるみたいだけど、近所に住んでる感覚からすると、丸々一年は寝かせてるんじゃなかろうかという印象。高速から眺めてて、いつになってら売りだすんだろうこのマンション・・・って思ってたのが遠い昔だからさ。ここ一年車乗ってないんだから、間違いないっす。で、単に売り渋りだったのではないでしょうか。勝どきの物件と重なってたかも知らんが、この春に販売してたら完売してたろうに。

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