エステムコート大津におの浜

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4.11

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物件概要

エステムコート大津におの浜　外観完成予想図

• 所在地：滋賀県大津市におの浜4丁目1番15（地番）
• 交通：

1. JR東海道本線「膳所」 徒歩13分

• 総戸数：41戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上15階建
• 敷地の権利形態：敷地及び建物共用部分は専有面積持分比率による共有、建物専有部分は区分所有
• 完成時期：2023年04月
• 売主：株式会社日商エステム
• 施工：多田建設株式会社
• 管理会社：株式会社エステム管理サービス

掲示板・口コミ

• エステムコート大津におの浜（検討スレ）

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価格・コスト・販売時状況

• 間取りも価格も出てないからなんとも
• アクティビティスペースやバスバル良いな。設備も良さそうだし、価格高いんだろうか
• シエリアシティとか供給が多い中、選ばれるのは大変そうだし、高いと売れないだろうな。
  • 草津のプラウド、南草津のブランズも買える値段。しかし設備は今でてる新築ではピカイチ。ある程度資産のある人の別荘ニーズとすればコンセプト的にはプラウドシティと近いのか？通常ならオプションでほしい人だけ付ければいい物を標準にしたら、その分価格に上乗せになって購入層が限られるのが難点。差別化という意味では上手いな。
• 個性的で面白そう。
• 個性的なプランは売る時に苦労しそうなきがします
• お値段もこの立地で5000万円超え、狭くて低い部屋でも4000スタートはきつすぎでしょう
• 詳しいことはわかりませんが、65m2で4,000万円だとしたら、坪単価は203万円ほどですか駅からこの距離だと、なかなかのお値段ですね
• 上層階だと6000万円の部屋もありそうですね・・・でもこれだけの設備の良さや独特の間取りは間違いなくオンリーワンですから結構気にはなります。近くの新築でイーグルコートありますが、あそこも駅距離を設備でカバー、ここはさらに遠いのでもっとカバーしてきたっていう感じです。イーグルコートは高くなる分は狭くしてグロスを抑えましたが、エステムコートはそのままハイグロスで広めの部屋もあるのでいい感じに需要も分散されそうです。
• シエリアシティの大量供給前に安値で売りきると思ってたんですけど、ハイクオリティ物件を高値で出してくるとは裏切られました。お風呂のテレビも標準装備とか設備はめちゃくちゃいいですね。高価格、低クオリティが増えてるなかで差別化できそうです。かつてない間取りのキャッチコピーにあったプランで面白いです。ただ、坪単価は約200万から230万くらいなので凄く高いです。滋賀の中では草津が高いイメージでしたが、草津駅周辺の新築、南草津のブランズも買える価格帯です。プランはいいけど、この立地を考えるとやり過ぎ価格に感じます。中古になったら個性的な間取りは万人受けしないし、最近の動向では供給が多いので3000万前半くらいでないと売れてない感じなので、リセール時は結構損がでそうです。
  • 5000万？の部屋があるのですか？
• 価格でてましたね。見落としてました。膳所で見たことない価格ですけどVIP仕様かなにかなんですか？？
  • まぁ膳所の新築の中ではピカイチかと駐車場１００％だけど機械式で安い分管理費もちょい高めだね
• 低層を希望してたのでもう少し安いと思ってたら高っか！風呂のテレビとか設備はいいけど、正直そこまで設備よくなくてもいいのにって思っちゃう。セカンドとか普通のマンションが嫌な富裕層向け？
• 価格二度見してしまいました。風呂にテレビがある？んですね～テレビ・・・
• 個性的なので、かなり興味あったけど、テレビがある時点で思ってたのと違う。残念。
• 価格3998～ってなってるけど１LDKで3998ってことですか？？
• 1LDK+Sだから実質2LDK。一番低層の65平米で1部屋は日当たりもあまり良くないと思われるが、それでも3998万か。モデルルーム行くとお風呂にテレビもついてるなんて贅沢ってテンション上がるけど、実際風呂でテレビ見ないよな。見る人はスマホでも見れるし、いらない設備のお金も入って高くなってしまった。
• ここ、長く売れ残りそうですね
• 本日申込みしました。決め手は玄関が2つに分かれたところ、キャンプ道具置き場にする予定。戸建と悩んでたんですけど、2人家族なので防犯面も考えて決めました。もう少し安かったら良かったんですが、このような間取りは他を見てもなかったので。
• 詳細でるまでは注目度低かったけど、びっくり価格で書き込み増えたね。
• 駅徒歩13分　機械式　２LDK最低4000マン 草津のグランドパレスより個人的に驚きました
• グランドパレスはコストカット頑張った割に高くて見向きもされてないね。立地は凄くいいからあまり値段が下がらなかったのかな。ここは逆にコストかけまくって高いからグランドパレスよりは方向性はありかも。でも正直この場所でここまで出すのはどうなのか？中古ではこんな値段で売買されてないし、将来的にはシエリアシティの1000戸も供給されて供給過多なエリアだし
• こりゃある意味注目ですね。どれくらい売れるのか。
• アクティビティスペースやバスバルはすごく面白いし、設備も魅力的 この辺り住むと自然と釣り道具やアウトドア系道具増えていくから自転車で周辺走るだけでも気持ち良いしでもお風呂にテレビは要らないなー
• あと最安値3998万円なの？今回の販売期の中でってことでそれが1Fとは限らなくない？
  • 今回販売してる部屋の中での最安値だと思います。そうすると5490万も最上階の１番広い部屋とも限らないですね…まだモデルルームに行ってないので想像ですけど。
• なかなか高額なマンションですが売れ行きはいいのでしょうか？
• ブランチでイベントあるみたいだね 資料請求者にAmazonギフト"引換券"プレゼントってチラシ入ってたけど"引換券"って何よ？その場ではくれなくて結局モデルルームに来いとかそんな感じ？
  • そりゃそうでしょう。検討者でもない方に販促費になるギフト券をただばら撒いても意味無いですし、キチンとモデルルームで身元情報も提示する方に対象者を絞るのは結果的に購入検討者にとってもムダな費用にならないので良い事かと。と言うか、ギフト券で釣られて家の購入検討する方ってどれくらいいるのでしょうね。
    • それならブランチ来させずモデルルーム来場でプレゼントにすれば良いのにイベントの賑やかしって事かな 見たことない表現だったから気になったわ
• 1期完売ってなってるけど人気なの？なかなかお高いけど。
• 駅まで徒歩１３分。実際にはもう少しかかるでしょうかね。となると、この価格帯はちょっとお高めかなと感じました。静かな場所に住居を構えたいという人にはおすすめかもしれません。電車通勤をしている場合は、ちょっと厳しいかな。
• 駅から遠くて価格が高いと売れないのも仕方がないですね 間取りのユニークさも売却時には不利に働きます
• 売れてないの？予想以上の高さで話題にはなってたけど。リセールしやすいかはともかく、間取りは好きな人にはたまらないだろうな。
• 65平米が3998万、78平米が5490万として坪203万から232万くらい？コンセプトはいいけど高いなぁ。この周辺の築浅は坪150万前後で売られてるけど、供給が多いエリアだからそれでも売れてないし…中古になると2940万から3540万が相場かも。マンションによって条件違うから一概に言えないけど、リセールは期待できなそう
  • この辺は3000万前半でも中古があまり動いてない。シエリアとかシャリエの供給もある。このマンションは永住前提で考えた方がいいと思う。
• リセールきにするやつが買うマンションじゃないね 趣味要素満載の贅沢マンション
• オプションが最初から付いてるから高いんですね。その辺りは好みもあるし、いらない物もあるから自分で付けたかったです。でもマンションだらけだから個性をだしてるのはいいと思います。戦略成功して売れてるのでしょうか？

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交通

• 目の前のイーグルコートが徒歩10分で100mも離れてないここが13分表記なのはよくわからん
• 一般的に使われる距離からの単純計算だと10分くらいでしょう 実際は13分くらいだと思います
• 分速80メートルと聞いたことがあります。成人男性の早歩き程度のはやさのようです。これ、実測○分と書いている企業はないんですよね？掲示板で、「信号待ちを含めると○分くらい」と書いてくれている人の口コミがかなり役立っています。
• 徒歩〇分の話題がありますが、徒歩１０分とかの記載の場合は、それに３分くらいプラスでイメージするようにしています。基準計算が８０ｍ＝１分でも、あくまで基準であり、自分の足では無理だからと思っています。それプラス坂道などあれば、さらに３分たすとか。その上で現地を見に行くと、わかりやすくていいですよね。
• ここから駅には信号、踏切、ゆるいけど坂があるので実際には20分前には家でた方がいいです。信号と踏切は運次第ですけど、両方ひっかかるとかなり時間ロスします。エレベーター待ちによっては20分でもギリになります。歩く速度にもよりますが。
• 確かに少し駅から距離がありますけど、におの浜にはたくさんマンションがありますし、住んでる方も多いので慣れれば大したことないでしょうね。今住んでるところがバス便なので歩いて行けるだけでも朝の時間が渋滞などを考慮しなくていいので楽ですね。

構造・建物

エステムコート大津におの浜　エントランスホール完成予想図

• 建ぺい率：100％（法定）、36.60%（対象）
• 容積率：300％（法定）、299.81%（対象）
• 敷地面積：1,000.02㎡
• 建築面積：365.98㎡
• 建築延床面積：3,520.58㎡
• 容積対象床面積：2,998.14㎡
• 1フロア3戸の15階ってことはエレベーター1台のペンシルマンションだろうし、上層階は地震の時に揺れるだろうなぁ…
  • 最近は地震も多いし、水害、火事とかもありますから上層はためらわれます。水害を避けるのに2階以上、地震や停電被害を回避するのに自力で早く避難できる階数までかな。両親と住むマンション探してるので今後両親や自分も年取ることを考えると、眺望よりも利便性を優先したいです。
• ここのコンクリート強度は、27Nで標準24Nの少し上を採用。今は30N以上の高強度コンクリート採用の100年マンションが多いですが、ちょっと気になりました。
  • 確かにうちも販売時のパンフレットに30～36って書いてる ここのマンション、土砂降りの中でもコンクリート打設してるしなあ 他もそんなもんかもしれないけど
  • 目に見える水回りや間取り、エントランスはいいけど見えにくいところは普通ですよね。この価格でこれか～てのは正直ある
• コンクリートが一番コストがかかる、強度により建築費は変わるのででしょうね。標準は満たしているのでいいようなもんですが、大きな地震とかあった場合やっぱりより高強度がいいでしょうね。

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共用施設

エステムコート大津におの浜　オーナーズラウンジ完成予想図

• 駐車場：41台（平面4台、機械式37台）

1. 平面（月額）：16,000円
2. 機械式（月額）：7,000円～13,000円

• バイク置場：5台
  • 月額 2,000円）
• 自転車置場：82台（平面5台、スライドラック式77台）

1. 平面（月額）： 500円
2. スライドラック式（月額）：300円

設備・仕様

• 素晴らしい設備仕様ですね
  • 設備、仕様は素晴らしく良いですね。価格はいくらなんでも高すぎる気がします。
• 改めて設備仕様のページ見ましたけど、めちゃめちゃ良いですね。キッチンのホーローとか、お風呂の自動洗浄とか、衛生的で、全くアクティブじゃない系にも刺さりますな。要らないのはテレビだけ。

間取り

• 間取り：

1. 1LDK+S(納戸)+WTC+SIC
2. 3LDK+WTC+アクティビティスペース
3. 3LDK+WTC+SIC+アクティビティスペース

• 住居専有面積：65.26㎡～78.42㎡（専用備蓄倉庫面積／0.56㎡・2.47㎡含む）
• バルコニー面積：13.26㎡～16.34㎡
• アクティビティスペースやバスバル等、特徴のあるマンションですね。便利かもしれませんが、特徴的な間取は売れにくいこともあるので好みが別れそうです。アクティビティスペースからも入れそうですが、玄関ドア2つあるのは戸締りが少し面倒に感じました。
• 間取はあまりないタイプだからそれが刺さる人にはあり。でも個人的には特徴のない間取の方が万人受けしていいと思う。
• アクティビティスペースとバスバルが特徴のようですが、万人向けではないですね アウトドア派にはハマるのかも知れません
• 玄関2つとか面倒くさいと思ったけど、変わったプランだし好きな人には刺さるのかな。キッチン前に小上がりの和室があるのも変わってる。

買い物・食事

*商業施設

1. Oh！Me大津テラス
2. マックスバリュ 膳所店
3. イオンタウン アヤハプラザ
4. スーパーマーケットバロー 大津店
5. アヤハディオ 大津店
6. フレンドマート 大津西の庄店

• スーパーやコンビニも多数あります。チェーン店は少ない気がします。歩いて行ける範囲で日常生活はまかなえます。個人的には日常生活では何の問題もないものの、ショッピングを楽しむとすると物足りないです。私は車で京都、イオンモール草津、草津駅界隈くらいまで行ってます。
• 買い物はネットの方が選択肢が沢山あるから近くに無くても気にならなくなったな

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育児・教育

• 教育施設

1. 市立平野小学校　　徒歩11分（約810m）
2. 滋賀大学教育学部附属幼稚園・小学校・中学校
3. 県立大津高等学校
4. 県立膳所高等学校

周辺環境・治安

• 地域・区域：市街化区域、近隣商業地域、準防火地域、第7種高度地区、大津都心区域、市街地景観区域、旧東海道沿道地区
• におの浜って人気なの？
  • 正確には人気「だった」じゃないかな 滋賀県で一番の商業地域だったから今じゃ見る影もないけどでも寂れてるはずなのに膳所駅からのときめき坂にはお店がちょこちょこ入れ替わるしそのお店はほとんどチェーン店じゃないからその地域しかない不思議な魅力があるね
  • 人気というほどでもないけど、住むには問題ない場所です。一番いいのは琵琶湖が徒歩圏内で、なぎさ公園が日常使いできること。一方で時期的に虫問題はあります。
    • 時期的な虫問題とは琵琶湖虫？あれって湖岸に面してなくても洗濯物に付着しますか？？
      • しますね。感覚的には年2回くらい時期があるのでその時は浴室乾燥の方がいいと思います。
        • やっぱりそうなんだ。琵琶湖虫回避できそうなのはデリードのタワマン高層階くらいか・・・
          • 12階くらいに住んでる人も来るって行ってるので階数がそこまで影響あるかわからないです。夜のエントランスは光に集まって凄いことになってしまいます…気持ち悪いものの、この虫は無害なんですよね。とろくて弱いので、家に入ってきても捕まえられるし、放っておいても勝手に死んでます。時期も限られるので、虫が絶対無理ってわけではなければ、湖の近い生活は癒されるメリットの方が大きいと思います。
          • 琵琶湖虫は湖岸に近いマンションだったらその時期は高層階(20階以上)でも数は低層階より少ないですが普通に来ちゃいますよ。我が家は娘がどうしても耐えられずに転居してもっと離れたところに賃貸借りる羽目になりました。その娘も家を出たのでこの機にここを検討してます。
• 南側の古い建物が建て替えたら南側もアウト。北側と西側に高層マンション。西側の川だけ安心。微妙な場所。
  • これが心配 ユニハイムも目の前にイーグルコートできたし、ここも古い会館建て壊して別のイーグルコートの目の前に建てたここの目の前にはまた壊しがいのありそうな古めの人権センター...
    • ユニハイムはまともに被ってるね イーグルコートは東向きで道路2本と川があるしここの駐車場が向かいだからここが建ってもユニハイムほど悲惨な事にはならなさそう ちょうどここの駐車場で
• 場所は本当微妙 でもアクティビティスペースやバスバルに魅力を感じる人はほとんど家にいないか家にいても眺望とか気にしなさそう
  • 私は眺望気にならないので、普段の出入りとかしやすい低層をいつも買います。眺望良くない分、同じ間取りでも安いので。ただ高層買う人は眺望代も入ってるし、後から前の古い建物がマンションになると大損になりそうですね。マンション建つ場所なら、後続のマンションに視界を遮られるのはあるあるです。
• １番嫌なのはこのマンションに遮られたリーデンススクエアじゃない？日当たりが確保できたならまだマシだと思うけどどうなんだろ？
  • 日当たりだいぶ変わりそうだよね 西武跡近くのプラウドも東向きの棟はエスリードが建って日当たり悪くなったみたいだし
• マンションすごい勢いで建ってるけど全部埋まってるん？
  • 売れ残ってる プラウド東向きの日当たりを遮って建ったエスリードも、マックスバリュ近くのユニハイム、におの浜ではないけどシエリアも今建ててるイーグルコートは完売したらしいけど、これから西武跡に大型シエリアも控えてるし供給過多だと思う
    • そこでシエリアが低コストにして売り切ろうとしてる路線の中、駅遠でさらに安価にしても規模の経済でも勝てないからエリアナンバーワンレベルで設備に金かけたのは面白いと思う 仕様はそこそこだけどね　この値段ならハイサッシとか梁を小さくとかフローリングをランクアップとか樹脂サッシするとか後から変えにくいところにより力入れて欲しかった
      • 方向性は良いよね 間取りも変化があって確かにお風呂にテレビより構造や後から変えられない物にももう少しお金かければ更に良かったな
  • 販売開始したの最近だからまだほぼ売れてないんじゃないかな
• 「琵琶湖虫」知らなくて調べたら、蚊のような見た目なんですね。琵琶湖湖畔に住むなら避けて通れない虫という記事を拝見しましたよ。どのくらい大量なんだろう。見た目的にはそれほど気持ち悪くはありませんが大量に家に入ってくるとなると虫嫌いの方にとっては無理かもしれませんね。最近は虫よけスプレーなども結構出てきて、家に虫が入ってこないようなスプレー（網戸のスプレー）などもありますから、家の中に入ってくるというのはある程度避けられるのかしら。
  • そんな次元ではないよ ベランダとか外廊下に数千匹単位覚悟です ピーク時は窓一瞬開けて出入りすると十匹くらい家の中に入るくらい 大きさは違いますがイナゴの大群イメージ
    • 虫よけでも無理というのは萎えますね…。うちの方も似たような小さい虫が窓に張り付いてたりして困ってましたけど網戸スプレーを掛けたらちょっと少なくなりましたんで。となると洗濯物は浴室乾燥か乾燥機付き洗濯機ですね。Aタイプだと洗面所が広めなのでちょっと大きい洗濯機でも大丈夫な感じですがCタイプだといっぱいいっぱいになってしまいそうですね。
• 虫の話が出てるようですが、大津市民なら当たり前すぎて、何を今更という感じでです。琵琶湖の水が動いている瀬田川以南ならあまりいませんが、この辺りというか湖に近いところはだいたいいますね。確かに掃除は面倒ですが、刺したりはしないので田舎あるあるくらいの感じですね
• 琵琶湖の近くに住んでる人にはありまえだと思います。でも滋賀県民でもびわこ虫に遭遇したことない人もいますので、慣れてないとハードル高い気がします。数年前にこの辺りでマンション買った時に初めてびわこ虫がいること知りました。常にいるわけではないしと思ってましたが、実際に壁に張り付く虫の大群見て引っ越したくなりました。琵琶湖も綺麗なので環境はいいのですが、虫に関してはある程度覚悟してから買わないとだめです。
• 田舎だけど琵琶湖虫はあるあるではないよ 白い壁を黒くするまではいかない
• 壁にはあまり張り付くイメージはないなぁ。ベランダに落ちていて、箒で掃くイメージ。↓こんな感じでhttps://misuzu-eco.com/?p=12031
• オオユスリカ・・・虫が嫌いな人にすると、写真でも閲覧注意な気がします。私は虫が大丈夫な方ですが、写真を見て、背筋がぞわっとしました。別名、びわこ虫ということは水が多いところにいることが多いんですか？これはマンションでも戸建てでも一緒なんですよね？低層階と高層階、どちらが出やすいのかなどあれば教えてほしいです。
  • 高層の方が少しマシかもしれないけど、どっちも出ますよ。そもそもエントランスが明るいからその光に集まってエントランスに沢山集まってるので気持ち悪い思いをするのは皆一緒です。階数うんぬんよりも、嫌ならこのエリアは諦めた方がいいと思います。
• ちょうどジオ大津京町の掲示板でびわこ虫の写真載ってます。虫が嫌で引っ越しを決意したみたいです。昔この辺り住んでたので確かにこんな感じだったなと思い出しました。虫が出ない時はのどかでいい場所なんですけどね。圧倒的に虫が出ない時間の方が長いし、いい時の方が多いんだけど、虫が出る時は死骸との戦いでげんなりしてました。
• このページですね https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/659894/res/507/
  • 琵琶湖虫シーズンが初めての方かな？もっと酷い時たくさんあるから、これで引越し決意するなら良い判断か。琵琶湖虫気になるっていう人は、最近結構発生してるから自分で現地確認してみたらいいと思う。人によって耐えられる、耐えられないの基準が全然違うと思うから。ベランダや廊下はどこかのマンション入らなきゃ見れないだろうけど、外壁にも塗り壁には結構張り付いてる。
• 質問ですが、虫は毎年同じ時期に発生するのですか？それとも当たり年があってその年だけ異常発生するものですか？窓を開けない、あるいは網戸にしておけば問題がないレベルなのでしょうか？
  • 同じ時期です 網戸はやめた方がいいレベルです 夜電気つけてるとガラスにびっしりつくのでカーテンもしめてます
  • ちょうど少し前に琵琶湖虫の記事が上がってました。https://mainichi.jp/articles/20221203/k00/00m/040/048000c
• 滋賀に住んでいる友達がいますがびわ湖虫のこと知らなかったです。ということは、どのマンションでも気にしないといけないわけではない？自分が虫が苦手なので、どのあたりには出るとかわかればなぁと思うのですが。このあたりは、でるんですかね。
  • 滋賀にずっと住んでますが私も家族も知らなかったです。滋賀だから出るのではなく琵琶湖の近くだから出ます。この辺りはたくさん出ますね。主な駅で言うと大津、大津京、膳所とかは多いイメージです。石山はあまり出ないと聞きました。草津、南草津とかは全然出ないみたいです。

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周辺施設

• 公園

1. 大津市遊びの森 SL公園 / 徒歩3分（約230m）

• 公共・文化施設 等
• 滋賀県立体育館 / 徒歩3分（約230m）

1. 滋賀県立芸術劇場びわ湖ホール　　徒歩14分（約1,060m）
2. 滋賀県立琵琶湖文化館
3. ピアザ淡海

• 医療施設

1. 坂部医院　　徒歩3分（約190m）
2. おおつデンタルクリニック　　徒歩4分（約260m）
3. 大津市民病院　　徒歩17分（約1,330m）

• 郵便局・金融機関

1. 京都銀行 大津支店　　徒歩3分（約240m）
2. 滋賀銀行 膳所駅前支店　　徒歩13分（約1,030m）
3. 大津中央郵便局　　徒歩17分（約1,330m）

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