イニシア池上

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イニシア池上外観

物件概要

• 所在地：東京都大田区池上四丁目292番2（地番）
• 交通：東急池上線 「池上」駅 徒歩7分
• 総戸数：31戸（他に管理事務室1戸）
• 構造、建物階数：地上6階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2018年01月下旬予定
• 売主：株式会社コスモスイニシア
• 施工：木内建設

掲示板・口コミ

• イニシア池上（検討スレ）｜（住民スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 引き渡し来年の3月ですよね。 かなりスローペースのようですが、 7月から販売開始として半年で売りさばける？ なにげこーゆー物件は値段を下げて一気に売りそうな気がしますが、
  • コスモスイニシアは販売時期が遅いですよ。 竣工してから実物を見せて売る、全戸竣工販売のケースも多いです。 このマンションだと竣工まで２/３、竣工後に残り1/３を売るぐらいのペースでは？
    • 小規模マンションでもそんな感じなんですか。実際のお部屋が見られるのは良いですけど。そういう売り方だと入居が始まって数ヶ月経とうとも値下げはほとんどなさそうですかね…。
• 駅からはほど近く、自然もあるのでよさそうですね。イニシアは住む人目線のつくりなので期待してます。
• 安かったら検討しようかと思いますが、80平米中心ということと、本門寺お膝元という事で、比較的資産家を狙った物件なのかなとも思います。また、直前まで、まだ古くないマンションが建っていて、わざわざ解体して 建てているので、何かあったのかとか、地権者優先とかあるのか気になります。どなたかご存知でしたら教えてください。
• 広い間取りが多いみたいなので、仮に坪単価250万円だったとしても 70㎡と80㎡では約760万円程の価格差があります。よって それなりに裕福なご家族がターゲットになるのかなと思います。 
• イニシア池上は300万/坪です。 SUUMOの不動産部署情報です。 
  • 70㎡=6,330万円 
  • 80㎡=7,260万円 
  • 90㎡=8,168万円 
• 建て方の構造から見ても、そうですね、やはり@250万が妥当ですね。南側の景色が気になりますね。 
• 説明会参加してみました。ざっくりですが、坪300〜で考えると価格が出る感じです。総㎡数が広いので、価格もそれ相応ですかね。 ちょっとふっかけてきたかな？という気持ちがありますが、㎡が広いので妥当といえば妥当ですかね、、、？70㎡台は手が届きそうですが、80㎡台の部屋は諸費用等含めて8500は軽く超えそうなので、個人的にはキツイ感じです。。。 
• 以前各物件の坪単価を記載しましたが、イニシアはやはり平均坪単価300万で間違いないそうです。 
• 現地見てきましたが、前のゴミの家(会社)は10年以内には売地になりそうな位古いです。隣のアパートや民家と含めると、小さめなマンションが立ってもおかしくないので 東側半部は景観要注意ですね。何れにしても、先の投稿の方がおっしゃる調査待ちかと思います。 あと、呑川側が非常階段とかややオープンで、侵入が簡単にできそうで、全体的にセキュリティが 弱そうです。駐車場も少ないですね。管理人が常駐パターンになってしまう場合、特に管理費も高くなりそうです。 耐震でもないし、デザイン的にも普通だし、池上と言っても1丁目の気品や、7.8丁目の区画整備感はないので、ちょっと高すぎる感がありました。オリンピック後の資産価値は結構落ちるのでは？
  • 確かに、４丁目で坪300万越えの物件なんて今まで売り出されてないので微妙なところです。共有施設もないし。80㎡中心と言っても、同じ値段を出したら、共有施設とか充実しているところはいっぱいありますよね。どうして強気なんでしょうか？もちろん、地縁があって、予算に余裕のある方はいいのでしょうけど。
    • 管理人は平日勤務だって言っていました。毎平日だったかは覚えていませんが。。。マンションのサイズによって決まるらしいですね。付加価値としては、池上駅の再開発があるので、それで強気なのかな・・・という予想ですが。。。 
      • ここが強気という訳ではないと思う。もうどこもかしこも高くなって、これが今の相場なりの価格だと思う。もっと安くて良い所があったら教えてほしい。 
• ここは、ワイドスパンであったり、80㎡超と最近あまりない広めのお部屋だったりで、多少高くても納得がいくし、すぐ売れそう。 
• 本門寺近くはお寺さんが多く、もう出ないと思える立地だけど、ほとんどのリビングが本門寺側を向いていないないことが残念。一般的には南側がリビングとバルコニー&防犯面も考慮してだろうけど……。そこがクリアしてれば、頑張ってでも欲しかったのになぁ。

【維持費】

• 管理人は午前だけとかでは。そうでないとこの戸数だとすごい管理費になるよ
  • 平日昼間と言っていたような気がします。8時間勤務とかですかね…？戸数少ないから高くなりそうですよね。大田区が厳しいようで、そうなってしまうようです。
  • それだと利益も含めて25～30万/月ってとこだと思うので、それだけで一人あたり平均一万払うってことだから。そのぶん管理費はバカ高くなるよね。だから、高い管理費を気にせずグレード高いサービスを求めるよほどの高級物件でない限り、この戸数でフルタイムの管理員やコンシュルジュは雇えないんだよねえ。
    • 管理費ですが、価格は約2.5万ちょい/月でした。まだ決定した価格ではないということでしたが、規模に対し戸数が少ないため高いようです。日勤で、掃除等必要な日に出勤してくるらしいですね。 

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交通

• 駅からほどほどに近い物件なので、住みやすさを感じられそうなマンションだと思いました。中心地へもそれほど遠くない駅なので、通勤にも便利そうですね。 
• 池上駅について良く知らないのですが、朝の混雑状況はどうでしょうか。 

構造・建物

• 現地見てきました。 戸数のわりに土地の面積がある印象です。横より、縦（ベランダ～廊下方面）は余裕がありそうです。横のマンションは「コの字」に出来るくらいなので、、ベランダ側か廊下側は土地に余裕ができそう。もう少し規模があっても良いと感じました。 駐車場が平置きとなってますので、駐車場に使用するのかな？１階部分はエントラス、ごみ置き場管理室、駐輪場があるので、恐らく住居用は３戸かな。日当たりは良いと思いました。電線がちょっと邪魔ですので、土地に余裕がある分は建物を道路から離してベランダを少し奥にしてくれると良い。 
• モデルルーム見学してきました。以前他の方が高級そうと書いていましたが、私は高級というよりは上品のほうがイメージに近かったです。落ち着きのある色で、過ごしやすい雰囲気だと感じました。 

設備・仕様

• 仕様設備や構造はどうなんでしょうかね、最近のイニシアはわけわからんコンセプトにしたがるので、普通でお願いします。
• 全居室床暖房ですね。
• ディスポーザー完備ですね。この規模でディスポーザー完備はとても珍しいと思います。

間取り

• 間取りはなかなか好印象でした。布団収納場所二か所、WIC二か所と設備は良いですね、ここ。 空間の使い方は上手だと思います。 代表間取りは広い部屋なので、これより狭い部屋がどうなってるのか気になります。
• マンションの裏手に川が流れていますが、ベランダの向きは逆だし特に虫などの対策は必要なさそうですね。
• 83㎡の3LDK間取りを見ました。ウォークインクローゼットが洋室1にも2にもついています。あと面白いのがFUTON収納ですね。洋室1、布団なんですね。ベッドじゃないのかな。洋室3もFUTONでした。LDKが18.2帖で、すごく広く感じました。ドアも天井までのドアのようですし、かなり広々と使えそうな感じがします。オフセット洗面も面白いです。普通なら真ん中ですよね。
• 収納は充実しているものの、なぜか間取りが手狭に感じてしまいますが、部屋の配置のせいなのでしょうか。
• プランの内容を見ていると、部屋の配置や設備など使い勝手がよさそうなマンションだなと思いました。特にウォークインクローゼットが2か所あったり他物件と比較するとこちらのほうが良いと思う点が多いです。家族でほっこりと楽しく住んでいけそうですね。
• 化粧台が広めに取られていたり、収納が充実していたりと、広々と暮らせそうなマンションだと思いました。実際の面積よりも広く住めそうな印象を受けます。
• ゆとりがあって、自由に家具配置が出来そうな間取りで印象が良いですし、老後も暮らしやすい印象を受けました。
• とてもシンプルな間取りですが、リビングが広めに作られているからか、とても広そうに思います。
• 今まで何十軒も見てきて完全アウトフレームに南面ワイドスパンで広々80㎡以上の物件なんて、なかなかありません。希少ですね。価格も鵜の木物件とそう変わらないし、南面が狭く細長く70㎡そこそこの物件より、断然惹かれますね！大通りに面してないのもいい。
• 83㎡の部屋は3LDKで2WICと2FUTON収納ですか。ウォークインクローゼットが2つついている上に布団収納が2つとは かなり収納に力を入れた間取りですね。 
• 最近は狭い3LDKが主流の中ここの3LDKは広い。当然高くはなるが望んでいる人はいる。
• アウトフレーム設計になっているため、室内空間に無駄なスペースがなく家具の配置もしやすいという点はなかなかいいと思います。全室洋室のプランでもＦＵＴＯＮ収納スペースがあるので季節布団が収納できるのは助かりそう。田の字型で廊下は短じかく、プライバシー感は否めないですがリビングが広くワイド型になっているのは使い勝手がよさそうです。

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買い物・食事

• 本門寺通りが趣がありますが、これといったお店がないです。スーパーは駅近くのマックスバリュー、オオゼキ、少し遠いですが東急ストア、オーケーですかね。 
• 池上駅は2020年までに駅改良工事です。駅ビルが完成します。ＷＥＢで検索すると出てくると思いますよ。 

育児・教育

• 保育園は大田区の中では羽田地区ほどは多くないですが、馬込地区よりは全然まし、と妻は言ってました。まぁ、この価格帯だと子育て世代はいない、または高給の旦那と専業主婦という感じかな。 
• 池上小学校、大森第四中学校になると思いますが、口コミを見る限りは悪くない印象です。小学校が近いというのがとてもありがたいですね。 
  • 小学校はまずまずの評判です。校庭も広いのでのびのび遊んでます。学校までは本当に近いと思います。 

周辺環境・治安

• 周辺を見に行って気になった点が２つあります。南向きより北向き（本門寺向き）のほうが景色が良いように感じましたが、やはり日当たりの問題で南向きなのですかね。。。電線が多く、４階以下だとベランダから電線が目の前になると思ったのですが、電線はあまり景観としては考慮しないものですかね。。。VRでもよいので、どう見えるか確認したいものです。
  • 私も電線が気になりました。また、私が見に行った時、マンション前の駐車場にたくさんのゴミが積まれている車が数台止まっているのが気になりました。ストリートビューでも確認できますが、あれはどうにかして欲しいです… 。
  • 前マンションについては、隣の土地をイニシアがすでに持っていたらしく、オーナーと交渉して追加土地として譲ってもらったそうです。価格の上乗せはたぶんないと言っていましたが、詳細は見えないところです。 
• 長年、この近辺に住んでいますが、それほど治安に関して不安に思ったことはありません。全くないとは言いませんが、蒲田あたりとは違うかなと思います。池上線の民度…どうでしょう？子供の習い事で出会うご家庭の方は大手企業の方も多いです。久が原の方も含めてですし、たまたまかもしれませんが。この近辺は良くも悪くも普通の町のではないかと。

【車の抜け道】

• 南側道路は細いですが実は車の抜け道で、かなり交通量が多いです。大田区、品川区一帯では乱暴な運転は少ないですが、それでも道幅の割りに交通量が多いので歩行者は注意が必要です。というか、北側の川沿いを歩いて表参道に出るのが正しいかな。あとは車の通行に関する振動や騒音も気になります。
  • 私も3回ほど現地を見にいきましたが、確かに南側の道路の交通量にはびっくりしました。販売員さんも抜け道になっていると言っていました。みなさん結構飛ばして走っているので、確かに川沿いを歩いた方がいいかもしれませんね。

【裏手の川】

• 北に川がありますが、地盤液状化と氾濫、臭いはどうでしょう？ 
  • 現地偵察に行ってみましたが、川の臭いは気になりませんでした。お寺の花々がとても綺麗に咲いていて、近所の方がたくさんお散歩していました。 
  • 近隣に住む者です。裏手の川については工事済みです。氾濫することはありえません。→現地をご覧になってください。匂いにつては今まで「臭い」と思った事は１度もないです。 
• 近所に住んでますが、5月は細かい虫が川ぞいに多いです。雨の後は川が臭いです。平日日中は、 本門寺側の小学校が賑やかです。騒音に聞こえるかは人それぞれです。夜は静かです。
• 前にブランズシティ久が原でこちらの話題になった際、こちらはハザードマップで2〜5mの浸水地域だと書いてあったのですが、どうなんでしょう？確かに小学校周りは青くなってましたが、実際川が氾濫した事があるんでしょうか？
• 呑川が臭う、臭わない説の両方がありますが、私は少し臭う説に一票です。あと、この辺は海に近いためか、潮汐の影響を受けます。つまり干潮時には水位が下がり、満潮時には水位が上がります。これはマンション購入時には絶対に知っておくべき事実というだけでなく、自然観察的な観点からも現地でぜひ見てほしいです。
• 池上小学校に呑川のことが書かれてましたので参考までに

• 

  呑川（2017-10-31）

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周辺施設

• 徒歩10分以内の距離に銀行や病院があるのは、なんだかんだで便利ですよね。 

【寺】

• 寺が点在しているので、落ちついた雰囲気が好きな方は気にいると思います。 
• 池上本願寺は朝の6時と夕方の6時に鐘を鳴らすとネットで見かけたのですが、どうなのでしょうか？
• 現地見学の際には、本門寺だけでなく、周りのお寺も見ていってください。隣にある妙見堂の階段の風情は素晴らしいです。 
• 池上は祭りやイベントも多いみたいですが、地域の方も参加されることもあるのでしょうか？街見学に行った際、高齢の方が多くいるように感じまして、色々しきたりとか、ルールがあるのかな？と
  • 今、池上でも本門寺付近に住んでる訳ではないので、詳しくは知らないのですが、御会式に無理に参加したりとかはないと思いますよ。三日間は賑やかになりますが、それ以外に負担はないかなぁと…

その他

• 紫陽花が有名ですね。

掲示板

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