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ルフォン根岸三丁目

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

ルフォン根岸三丁目

目次

[編集] 物件概要

  1. 山手線 「鶯谷」駅 徒歩5分 (南口)
  2. 東京メトロ日比谷線 「入谷」駅 徒歩4分 (4番出口)
  3. 山手線 「上野」駅 徒歩12分 (入谷口)
  4. 京浜東北線 「上野」駅 徒歩12分 (入谷口)
  • 総戸数:98戸(内、非分譲11戸、他店舗1区画)
  • 構造、建物階数:地上15階建
  • 敷地の権利形態:所有権の共有
  • 完成時期:2016年09月中旬予定
  • 売主:株式会社サンケイビル
  • 施工:木内建設株式会社


[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 非分譲住戸が11戸あって、店舗も1店入ることから、 地権者さんがそのままマンションに入られるのかしら?と思いました。 建物がいくつもあった場所ですものね。 良く皆さん合意まで至られたなぁなんて思うけれども。 地権者さんはそのまま住まわれる可能性が高いのかな?
  • 価格はどうなんでしょう。 鶯谷という山手線の駅では地味な駅ではあるけれど、 山手線駅徒歩5分ということで、強気になる要素はあるんじゃないかなと 考えられると思いますが…。
  • 価格が発表されたね。坪264~324万
  • 現在先着順が11戸、一期が40戸の販売だったから、29戸しか売れてないってことでしょうか
  • 駅も近く、周辺も買い物が便利そうなので とても良い物件だと思います。 それでいてこの価格帯なら文句なしって感じです。 日当たりも良さそうなのも良いなと思います。
  • 今の販売状況は先着順で13戸と、第2期分で8戸ということですか。 モデルルームがオープンして、かなりはじめの方に行った時には、他にも人が多くいて かなり具体的に話を進めている人が多かった印象。 かなり反応が良いという担当者の話でした。 その後がかなり販売ペースがゆっくりになったのでしょうか。 この辺りは穴場的な美味しい店も多いし、 鶯谷駅も使いやすいかもしれないけれど、入谷駅も使い勝手がいいので悪くないですよ。
  • 6000万かぁ。 今の時期は値段もぐらついている時期なんだろうか。 この先も売値がどう変わっていくのか、何とも言えないから。
    • いろいろ見たけど、ここは安い方だと思った。
  • 販売に苦戦してる感じでしょうか?ずっと先着順13戸ですし、なかなか減らない。
    • スタートはかなり売れ行き良かったと思うのですが、 なんとなく最近は足踏み状態、という感じはします。 建物自体はお金を作って立てているのだなと思います。 建物はいいんじゃないかと。 ただ、両サイドに同じ高さのマンションがあり、ピッタリと寄り添うように 建ってしまうのが見た目的に気になるのかな。 根岸自体は良い街だと思います。
      • 先着順が13戸から10戸に減りましたね。第1期はグロスの安いアーバンレジデンス中心に、3LDKのDタイプと、Eタイプ低層階が売れてましたよ。
  • 今は第2期6次まできているのですか。最初のスタードダッシュが良かっただけに ここまで販売がゆっくりになるとは思いませんでした。 建物自体はすごく良かった記憶があります。 前の道は平日昼間はそこまでは通りは多くはないかな?という風には感じますが、 全く通らないというわけでもなく…。 駅もJRの方は高い高低差を上がっていかいとならないのが若干気になりました。
    • 最初のスタートダッシュを考えると、まだ販売していたのか、という印象がすごく強いです。 本当にあと少しというところで足踏み状態。 価格を見て見ると、特に値下げしているような雰囲気もない。 まだこの戸数あるので、値下げというような段階じゃないのかもしれないのかな。 あと1戸とかだったらありうるのかもしれないです。
  • 2LDKは最後の1戸という所まで来ているようです。最上階のお部屋なので、純粋に価格がネックになっている可能性が高いのかもと思いました・・・。マンション自体は仕様が高いから、全体バランスでそういうねだんになっちゃうんでしょう。 ただ、58.31m2 / 5,428万円ということですので、判断がむずかしい?角部屋ではあるんですけれどね。

【販売スケジュール】

  • 完成時期 2016年10月下旬予定
  • 入居時期 2016年11月下旬予定
  • 今回販売戸数 10戸
  • 価格 3268万円~6698万円
  • 管理費 7700円~1万3700円/月
  • 管理準備金 8200円~1万4700円(一括払い)
  • 修繕積立金 4080円~7320円/月
  • 修繕積立基金 26万6000円~47万6000円(一括払い)
  • その他諸経費 管理費:2万5828円~4万4308円/一括



[編集] 交通

  • 鶯谷と入谷から同じくらいの時間でマンション迄、辿り着けるのですね。どちらからも近いので便利ですよ。
  • 場所は、JR山手線、京浜東北線の鶯谷駅から徒歩5分、東京メトロ日比谷線の入谷駅から徒歩5分の立地です。 またJRの上野駅の入谷口からも徒歩12分というアクセスになっています。私自身、最初に根岸という地名を聞いても一瞬どこかわかりませんでした。 都会の真ん中に立地しており、アクセスの良さは抜群です。 まず、鶯谷駅から山手線を使えば、上野駅まで2分、東京駅へ10分、品川駅へ20分、新宿駅へ23分で行くことが出来て、入谷駅から東京メトロ日比谷線を使えば、秋葉原駅へ6分、銀座駅へ19分、霞ヶ関駅へ23分といずれも乗り換えなしで行くことが出来ます。 通勤や通学の際は大変便利です。 また、鶯谷駅の1つ隣の駅である、日暮里駅からは京成線のスカイライナーが出ており、成田空港まで最短36分で行くことが出来、旅行や出張の際にも大変便利です。 また、自転車を使えば上野駅まで約5分で行くことが出来ます。


[編集] 構造・建物

  • 敷地面積:1406.63m2
  • 建築面積:604.65m2
  • 延床面積:7,138.82m2
  • 現地かなり大きな土地ですね。完成すると見応えある物件になると思います。
    • 広めの敷地だとは思いますが、 土地の両サイド、きっちり同じくらいの大きさの建物が建っていますので、 以前よりも周りに与える圧迫感的な物は大きくなるかなぁなんて思います。



[編集] 共用施設

  • 駐車場:18台(平置:6台 うち身障者用:1台、機械式:12台)
  • 自転車置場:147台(平置:18台、ラック式:126台)
  • ミニバイク 置場:4台


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[編集] 設備・仕様

  • 長谷工アネシスの「高圧一括受電サービス」を採用しており、 マンション全体で高圧電力を一括購入することにより、個別契約と比べ、電気料金が5%割引となります。また「J:COM」に個別加入(有料チャンネル、又はインターネットサービス)して頂くとさらに3%オフ、最大8%オフが実現。PCやスマートフォンを通して電気使用量などを閲覧できるので、節電意識も高まります。これは絶対見逃せないところですね
  • ドアの鍵が2種類あり鍵穴にさしてというタイプでなくかざすようなタイプでした
  • 下駄箱は収納が多く、大変女性には嬉しい細かな配慮がされていました。玄関に鏡も埋め込まれていていいなと思いました
  • 玄関は大理石を使っていて、上品な感じがありました。また下駄箱の収納も多く、子どもが多い家族でも十分だなと感じました。
  • 半身浴用のセットや、お風呂の蓋の収納が出来たり、洗濯物を干して乾燥ができるような機能もありやはり女性には嬉しい限りでした
  • 床暖房もリビングにはありますし、ベランダも広さは問題ないと思います。特徴としては騒音防止のための床や天井も配慮されて、ペットも可能とのことでした。
  • キッチンも広く、キッチン全体に天然御影石を採用しているみたいで、ここも上質な感じがしました。食器洗い乾燥機もついていて、主婦には大助かりです。
  • バスルームには、ミストサウナがついていて、自宅にいながら心地よいエステを楽しむことが出来ます。 またミストも4種類から選ぶことができます。女性には特に嬉しい機能ですね。TES浴室暖房乾燥機もついていて、雨の日にはフル活用できます。
  • 設備仕様は同じルフォンでも、こちらはグレードが高いと感じています。室内カラーは3色から選べます(無料)。
  • レンジフードの高さが低いというのは、意外と問題が大きいのかな?と思いました。 共働きの人も多いでしょうし、そうなると、家事分担する人も多いでしょう。 背の高い人がレンジフードで頭をぶつけるとなると、 毎日の事になるので、とてもストレスになりそうです。
  • こちらはディスポーザーが完備しているのがいいですね。
  • 床暖房や食洗器が、今や標準設備として当たり前になってきましたが、これからはディスポーザーも標準となる と思います。 他に、こちらはキッチンの天板だけではなく洗面カウンターも天然石を使用している点も、高級感を感じます。 キッチンのみ天然石というところが多いかと思います。

[編集] 間取り

  • 間取り:1LDK~3LDK
  • 専有面積:40.80m2~73.12m2
  • お部屋の間取りとしては、1LDK~3LDK まであるので、いろんな人が入居されるのでしょうか? 単身から、ファミリーまでいろんな人たちが購入されそうですよね。 この場合、階ごとに、お部屋の広さが変わったりするのでしょうか? それとも各階にいろんな部屋の大きさがあるのでしょうか?
  • 部屋は3LDK,1LDKがあります。 割と広めで作ってあるかなと思いますした。 部屋はわりとコンパクトですが使い勝手は良いと思います、。 ベッドが大きかったので少し狭いなという印象でしたが、とにかく収納が一杯あるので、 部屋には家具などが必要ないため、多少狭くても問題ないかと思いました。
  • キッチンにリビング。キッチンは、 対面式になっていて 食事を作りながら家族の顔を見れるのは良いなと思いました。 こちらも収納はばっちりでした、食器洗い機もあり、コンパクトでありながら、 使い勝手は良い感じがします。食器棚は、ついてないとのことでした。 リビングは4人用の食事テーブルを置いたらソファなどは置けない、 割とコンパクトな印象でした、
  • リビングも開放的で床暖房も完備されており、寒い冬でも安心です。 ベランダも幅がしっかりとあり、十分な広さだと感じました。この物件は15階建ですなのですが、眺望も上の方行くとそれなりのクオリティの景色が見えるようです。 特に夜は東京の夜景が目の前に広がるとのことです。
  • 洋室はコンパクトで、ちょうど良い広さだと感じました。子供部屋にも十分使える広さです。
  • 広いウォークイングクローゼットが とても使いやすそうだなと思いました。 ただ、掲載されているプランが2LDKまでしかないのが残念です。 3LDKもあるようなのですが、DINKS向けのマンションなのかしら。
    • 3LDKで66平米なのに2つウォークイン・クローゼットがあるプランがありました。 どこでどう帳尻合わせているのだろう? 室内の通路が短めなように感じるので、そこで調整しているのでしょうか。
      • 廊下を短くし、リビングも狭くしてますね。 リビング入口付近に実質廊下がありすから、 LDは9畳くらいの使い勝手かと。
  • 廊下側の収納はよくあるタイプですけどこちらはリビング、キッチンの近くに物入れがあるので調理家電とか日用品など入れられて便利そうです


[編集] 買い物・食事

  • 最近、いなげやがオープンしたので駅前のココスナカムラより使い勝手良いです。
  • 入谷駅から物件までは、スーパーや商店街 神舎やお寺、銭湯もあり、 小さな商店もあり、生活には十分でした、モデルルームと物件は近くにあり 鶯谷からだと直線で行けるし 鶯谷駅にはファミリーレストランや居酒屋などお店がたくさんあります 上野にも歩いて行けてしまうので 大変環境は良いと思いました。
  • 上野駅周辺には、マルイや松坂屋、アメヤ横丁、アトレ上野といった大型百貨店や、商業施設が多数あるので、買い物にも不自由はしません。 中でもアトレ上野には、成城石井をはじめ、カフェ、グルメ店、ブラッセリー、書籍から生活雑貨等大変充実しています。 またローソンやセブンイレブン等の大手コンビニも徒歩圏内に多数あります。
    • ローソンストア100台東根岸三丁目店(約50m 徒歩約1分)
    • ファミリーマート根岸鶯通り店(約130m 徒歩約2分)
    • サンクス鶯谷店(約200m 徒歩約3分)
    • セブンイレブン下谷一丁目店(約230m 徒歩約3分)
    • ローソン鶯谷駅南店(約280m 徒歩約4分)
    • 業務スーパー上野公園店(約270m 徒歩約4分)
    • どらっぐぱぱす入谷店(約350m 徒歩約5分)
    • ココスナカムラ入谷店(約420m 徒歩約6分)
    • ハナマサ根岸店(約420m 徒歩約6分)
    • アトレ上野(約1270m 徒歩約16分)
    • 上野マルイ(約1390m 徒歩約18分)
  • 1階の店舗は、もともとそこにあった老舗の提灯屋さんだそうです。個人のお客様向けのお店ではなく、業者向けに作っているとのことです。 
  • この辺りだと外食はチェーン店以外にも充実しているので 食生活に関してはストレスはないのではないかなと思います。  生鮮のスーパーは入谷のココスナカムラになってしまうけれど。  何を重視するかじゃないでしょうか…。


[編集] 育児・教育

  • 小中学校も近そうなので、家族にはうれしい立地ですね
  • 都会の真ん中にあるにも関わらず、近くには公園や教育施設もしっかりと整っており、子育てにも安心して取り組めます。
    • 区立鶯谷公園(約300m 約4分)
    • 区立上根岸公園(約350m 約5分)
    • 区立金杉公園(約440m 約6分)
    • 区立金曽木公園(約480m)
    • 私立ぽけっとランド入谷(約480m)
    • 区立坂本保育園 (約630m)
    • 区立松が谷保育園(約710m)
    • 区立根岸幼稚園(約430m)
    • 区立大正幼稚園(約620m)
    • 私立寛永寺幼稚園(約940m)
    • 区立根岸小学校 (約430m)
    • 区立忍岡中学校約360m)
    • 区立柏葉中学校 (約520m)
    • 都立竹台高等学校(約810m)


[編集] 周辺環境・治安

  • 用途地域:商業地域
  • 環境的には、住みやすいエリアですね。昔ながらの長閑さが残っており好きなエリアです。鶯谷の方は、春になると桜が綺麗でしょうね。
  • 鶯谷はホテル街のイメージがありますが、南口利用であればさほど気になることはありません。 むしろ、空いている山手線駅ということで使えます。 入谷駅にも近いですから便利ですね。
  • 裏側の通りは通勤道路で、人通りも多く外国人向けのカプセルホテルがすぐ近くに あるので深夜まで色々な国の言葉が飛び交ってます。 その辺が気にならなければ駅近でいい地区だと思います。 若いファミリーは周辺にあまりいない印象です。
  • 鶯谷駅を利用予定のは、是非一度駅まで歩いてみる事をオススメします。 橋の階段と、駅まで続く上り坂は想像以上に遠く感じますよ。 帰りは下りですが、夕方以降は街がホテル街の顔に変わりますので子供達には どんなに遠回りになっても、乗り換えがあっても入谷駅を利用させています。
  • 検討中でしたらとにかく一度歩いてみる事をオススメします。 夕方位からローソン付近で呼び込みのお姉さん達が出始めます。 橋の下のトンネルとか、エレベーターは成人男性でも怖い感じがしますよ。 うちは子供が日中に自転車蹴られたり錯乱状態の人に追い掛けられたりして 怖い思いをしてるので、電車はホテル街を通らないように入谷駅使わせてます。 安心感が違うくらいですがね。 上野から歩けない事もないですが、線路沿いの帰り道は夜は道中真っ暗ですので 初乗り分を安心代と考えてます。
  • 駅までの距離も近くて複線利用できるなんて、いいなと思います。 眺望も望めたら最高なのですが、両サイドの建物…う~ん、どうなんでしょうか。 ただ日当たりがイマイチだけなのでしょうか。
    • 悪くないっしょ、陽当たりも。
  • 山手線5分という立地は何といっても魅力です。鴬谷駅については、日暮里、田端と再開発済みで、西日暮里も再開発に向けて進んでいますから、いずれ変わるのではと期待しているのですが。
    • 西日暮里でも再開発されるのは10年ぐらい後になりそうだから、鶯谷はもっと先になりそうですね。
  • 周辺環境は良好な場所だと思いますよ。 目の前の金杉通りは大通りから一本入っていて 交通量が少ないのと周辺はまだ平屋の住居が多いので見晴らしもよいと思います。 鶯谷って風俗のイメージが多いですが 実は店舗型の風俗は0なのでホテルが気にならなければ問題ないでしょうね。 日暮里・西日暮里の方が怪しい所が多いです。
  • ファミリー層にはあまり向いてないなと感じました。 スーパーは、ハナマサくらいしかなく近くはない。 山の手と言っても鶯谷ですから、風俗感すごし。。。 日暮里、西日暮里の比ではありません、、、 日暮里は再開発して綺麗に。西日暮里も再開発計画ありますし、卑猥な区画は立ち寄らなければ目には入りません。 ただ、鶯谷は駅を利用すれば有無を言わさず目に飛び込みます。 ま、その辺と部屋を踏まえると、妥当といえば妥当ですね。 パークハウス根岸と比較するといいかもしれません。
  • 買い物はココスナカムラもあるけれど大通りを越えて行かないとならないのでちょい遠い感があるかもしれません。 もちろん自転車だったらストレス無くいける距離でうs. 子供がいる人向きか、と言われれば迷うかなぁ。 鶯谷方面行くとやはり駅前の風景が見えてしまいます。入谷方面だったら問題はないです
  • 上野が生活圏である、ということが書かれています。でも実際には日常的に使えるような感じとは違うかなぁ…とも思います。高低差がかなり厳し目にあるように感じられますので…帰りは楽かもしれないですけれども。 上野駅までは徒歩12分とありますが、実際には駅までには坂もありますし、信号もあるのでもっとかかるかも。生活圏であるという寄りは、お休みの日に散歩を気軽にしにいけますよ、というニュアンスなのかしら。
    • 上野は入谷口までなので、実際に使うには+5分以上はみないとダメですよ。
      • 入谷口の辺りは学校ぐらいしかないですものね。 お店まで、例えばマルイやアメ横などを想定するとプラス5分というのは確かにそうなのですよ。 だから日常的に使うというふうに想定してしまうと厳しいかな。 だったら鶯谷から山手線に乗って行っちゃったほうが負担は圧倒的に少ないと思うし、何より早いと思います。 上野のエキナカを利用することもできますからね。



[編集] 周辺施設

  • 病院も入谷キッズクリニックは良い病院ですし、徒歩圏内にほとんどの科の病院がありますね。


[編集] その他

  • このルフォン根岸三丁目 の特徴は充実した標準装備も要注目に加え、JR山手線駅徒歩5分、東京メトロ日比谷線駅徒歩4分という2駅3路線利用が可能な立地でしょう!キッチンは、カウンタートップキッチンがかっこよいです。 もちろん、食器洗い乾燥機やディスポーザー、お手入れのしやすいガラストップコンロといった人気のアイテムを標準装備、さらに、省エネ型の食器洗い乾燥機、超節水型のローシルエットトイレ、冷暖房効率の高い複層ガラス、エコジョーズなどこだわった設備・仕様も同物件の見逃せない魅力です。
  • いいところ
  1. 総戸数98戸 + 店舗1でこのあたりにしてはそれなりのスケール感がある。
  2. 山手線5分、日比谷線4分で利便性がいい。
  3. 大通り沿いでは無いので、車の通りは多くない。
  4. 設備はいい。ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様
  5. 管理費が189円/㎡くらいで安い。ネット代が918円なのも地味にいいところ。
  6. 二重天井・二重床。床スラブは220mm。戸境壁はコンクリートの180mm(天井・床・戸境壁は普通だが、最近直床とか乾式壁多いから・・・)
  7. 間取りは専有面積のわりには収納が充実している。
  8. 住宅性能の耐風等級は2。(耐震等級ではないので地味だが・・)
  • 気になるところ
  1. 鶯谷駅近という立地。鶯谷駅のホームからホテルばっか見えるので萎えるし、知人にいうのもちょっと微妙・・
  2. マンション名の根岸が微妙かも。根岸というとみんな神奈川の根岸言うし・・・
  3. 周囲の囲まれ感が強い。
  4. 物件直下は液状化の可能性が高い。
  5. 14階建てではなく15階建て。15階を45m以下に収めつつ、二重天井・二重床にしてるので無理をしているところが出てくる。北側窓の下がり天井の1.815mはかなり強烈。レンジフードも高さが低いので背が170cm弱以上の人は頭ぶつける。近いところのライオンズ東京根岸グランフォートはエントランスが天井高4.5mくらいあるのだが、ここは3mちょっとが限界。
  6. 間取りは70平米以下の3LDK、50平米以下の2LDKの狭小プランが多い。当然面積が足りないので洗面所はリビングインになる。
  7. 住宅性能の建物の省エネ等級は断熱材が足りないので3。もう少し頑張って4にしてほしかった。
  8. 今の市況だと仕方ないかもしれないが、この辺りで一番高かったライオンズ東京根岸グランフォートが平均坪単価257万に比べてここは一番安いのが260万から開始・・・
  9. 今時点の売れ行きがよくない。スケール感、利便性、設備充実を考えるともう少しよくてもいいと思うがやっぱりデメリットが気になる人が多い?


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