マスタービューレジデンス

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4.67

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マスタービューレジデンス外観

物件概要

• 所在地：東京都世田谷区池尻4丁目461番地148（地番）
• 交通：

1. 東急田園都市線「池尻大橋」駅　徒歩7分
2. 京王井の頭線「駒場東大前」駅　徒歩11分

• 総戸数：241戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造地上15階／地下1階建（建築基準法上は地上14階・地下2階建）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：平成20年1月下旬
• 施工：鹿島建設株式会社
• 売主：鹿島建設株式会社

掲示板・口コミ

• マスタービューレジデンス（検討スレ）｜（住民スレ）｜（レビュー）

価格・コスト・販売時状況

• 本物件と同様、鹿島の企画・設計・施工の目白プレイスでは、販売開始前かなり強気の価格設定でしたが、いざふたを開けてみると１〜３％程度下がっていました。それでも当時(昨年８月頃)割高と騒がれましたが、今となっては割安感があり、結果的に完売になっております。おそらく鹿島は本物件について、目白プレイスと同じ轍を踏まないよう、将来の価格上昇を織り込んだ思い切った価格設定にしてくるのではないでしょうか。
• フォレストレジデンス（東側の棟）の専用庭付きの部屋を購入しようかと考えています。東向きとはいえ、半地下ではなく６ｍ強の奥行きがある専用庭のあるこの手の物件はあまりないと思うので希少だと思うのですが、いかがでしょうか？専用庭付きの戸数が少ないので第１期で埋まってしまいますかね？
• シーズンレジデンス（西側の棟）の半地下住戸以外で2LDK以上で8000万未満の部屋はほとんど残ってないみたいです。ここは南と西の棟が眺望がよいということで東の棟より高めの設定になってるのですが眺望は期待できなくてもお得感のある（＠300台）東の棟から売れてるようです。約240戸のうちまだ半分といったところでしょうが東の棟はほぼ完売に近いみたいです。まったく宣伝してませんでしたしこれからなんですかね？営業さんは今年一杯掛けて売っていくとおっしゃってました。比較的単価低めでは70〜80平米の8000万円台で数は少ないもののまだ残っていました。角部屋でもないのに＠450〜500の南向は次回販売予定（つまり希望者がいなかった）みたいです。確かに南向きは高いですね。プレミアム住戸買える方がうらやましい。
• 半地下は将来、既存不的確になる可能性もありますからね。売却時のことを考えると非常に不安です。あと、残りは数戸ってほどは少なくないですよ。３０戸以上はあったはずです。ほとんどが億ションなんで、完売までは相当大変だと思いますよ。
• 半地下が問題になるのは、その地域の階数制限、高さ制限ギリギリの物件の場合ですね。地下住戸を１階として売ることで、実際の建築確認は地下階で登録し、ごまかすわけです。世田谷区内で最近、非常に多い手法ですが、将来的にはこれが禁じられて、同じ形状の建物が建て直せなくなる可能性があるということ。そういった物件は敷地をめいっぱい利用していることが多く、そうなると売却の困難が予想されます。

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交通

• 私は徒歩4分のところに住んでいますが、通勤時階段が多いです。マスタービューの場合は、全く平坦な道ですし、信号ひとつ無い。何度も池尻まで歩いてみましたが、７分というのは問題無さそうでした。勿論時間に余裕があれば、緑道沿いを歩いてみるととても気持ちよさそうですね。
• 池尻は首都高があるせいか、道路のマイナスイメージが強い。大橋ジャンクションが出来て、マイナスイメージが払拭されてくればいいですね。

構造・建物

• この物件の地下の一番下には、ピット（雨水を貯める貯水層）があり、仮に緑道付近で４ｍの浸水があったとしても、そのピットはそれ以上の高さに設置されている。よって、ピットよりずっと上にある地下住戸が浸水することは有り得ない。この物件の海抜の高さからも、浸水の可能性は極めて低い。
• 天井のカセット型エアコンは、下に落ちてくる様式ではないが、手入れしやすいよう、斜めに蓋が開き、そこからシートを取り出し、それを洗えばよい。スプレーをする必要は無い。2−30cmの脚立は必要になるだろうが、業者を呼ぶことなく、簡単に手入れ可能である。
• 南棟は高さ11階以上なので、ポールを打つという規則によりポールを打っているが、西南棟は、地下１階、地上10階で、土地に直接コンクリートの板を埋め込む方式（ベタ基礎工法）で建設されており、安定面では充分強固な建築方式である。プラス、ここの地盤は非常に頑丈で、地震による被害の可能性は低い。
• モデルルームの床の状態で引渡しになる。艶出しは6−7割程度施してある。さらに強度を増したい、艶を出したい人は、フロア−コーティングをすれば良い。さらに詳しいことを知りたければ、プランニング・プロセス等を参照したり、営業に直接聞けば、丁寧に解答してくれる。
• 大昔から人々が住居としてきた高台なので安心して暮らせると思う。だからこそ１１階建の棟は直接基礎が可能なのです。タワー棟(１５階）は杭使用で、きちんと強化基礎に建ってますね。外部の方のレスに反応せずにこの住民限定版で入居に向けて情報交換しましょう。具体的な質問がある方は担当者に直接聞いてみたり要望を伝えるのも良いと思います。建設もあわてず堅実に進んでるようですね。
• 私を含めて３組ほどの契約者の方々が説明を聞いてました。見たところ、結構高齢の方が多く皆さん穏やかに話されてました。内容を簡単に書くと

1. 条例の改正に関する認識が遅れ、追加に説明になったことはお詫びする。
2. この件以外には漏れているものはない。
3. 今後このようなことがないように社内体制を強化する。さて、ここから本題
4. 現在の建物については改正条例は適用されず、大規模修繕、模様替えにおいても支障はない。
5. B1Fと1Fを対象に容積率緩和の適用を受けており、条例改正により1F部分が対象から外れるため、容積率が222%（22%の超過）となる。
6. 販売価格は現在建設中の建物への対価として設定しているので、物権としての瑕疵はないので減額は考えていない。
7. 売買契約は有効と考えているので、追加の重要事項説明を承認して、契約を継続して欲しい。

• 将来の建て替え時における影響はどうかという点についてですが、現在容積率の緩和を受けているのはサウスエントランスとエレベータが設置されている地下1階部分（200㎡）と地上1階住居部分（6202㎡）とのことで、改正条例に基づけばこの双方について容積率緩和を受けることができなくなるとのことでした。鹿島が提示した建て替え案としては、将来新築する際には地下1階部分（サウスエントランス／エレベーター）を中止することによって地上1階住居部分ならびにそれ以外の地上部分についてはすべて現状の容積率を確保することが可能であるとのことでした。要は、将来の建て替え時にサウスエントランスを諦めれば現状と同等の建物が建設可能とのことです。この建て替え案で世田谷区の改正条例を本当にクリアーしているのかどうかについては、別途世田谷区役所に確認してみるつもりですが、この内容を口頭ベースではなく文書の形で契約者に説明していることを鑑みるとおそらく間違いではないと思います。
• 南側の門は裏口だからな。あの門構。北側の正門は3m近い塀で囲まれ、最近の中では門構えも立派だよ。なにしろ門が３つもあるから知らない人はわからないだろうな。

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共用施設

• 3棟に囲まれる形となる中庭に駐車機場が２つありますが、つまり、あそこで車に乗降りするわけですよね。そうすると、せっかく中庭側に窓が面していても、ドアの開閉音や車の音はするわけですよね。朝のピーク時は結構うるさいのではないか、また夕方には駐機場待ちの車が３−５台程度は待ちの状態になる可能性もあり、その間、エンジンつけっぱなしですよね。それも環境上、どうかと、ちょっと心配しています。

周辺環境・治安

• この物件が建てられる場所は、昔『騎兵山』といわれる場所で戦時中、陸軍の駐屯地があった場所です。　子供の頃よく怪談話など聞いた事があります。　兵隊さんの幽霊を見たとかの情報がありあましたね？
• この辺りは、人気の渋谷、代官山、中目黒、三軒茶屋、下北沢に囲まれた地域だから将来性はあるでしょう。池尻大橋、三軒茶屋、下北沢は再開発予定だし。若者に人気がある地域は、将来大人になったとき不動産を買いたい場所になる。結婚すれば、妻の意見が強くなり、女性が好む街を優占するようになる。　白山とか古くなった場所は選ばない。
• 池尻４丁目から三宿、駒場にかけては閑静な住宅地ですよ。隣は 警視庁官舎、トップクラスの有名受験校が２つ。少し歩けば医療センターと第三機動隊本部。東大教養学部もあるし 環境、安全は問題ない。 しょっちゅう白バイやパトカーが通ってるからね。
• 本当にこの周りは学校だらけですね。環境が悪いところに学校が何校も建ちません。数えただけでも五、六あります。隣の筑波大付属のグラウンドは大丈夫でしょう。 周囲は高い木で被われているし、最近のグラウンドは砂ぼこりがたたないよう整備されています。昔とは違いますよ。
• この周辺は、代官山、南平台,松涛と高級住宅街にも近く渋谷再開発も計画にあり、東京とは思えない静かな環境、近くには、大学病院や教育施設もありここにマンションかできたのが不思議なくらいだと思います。販売にあたっていろいろ問題も有るようですがさすが鹿島だと思います。
• 国道246と高速の高架がバーンとあるので、初めての人はなんだかうるさいところと思うかもしれませんが、一歩、駒場方面に入ると、閑静な住宅街で、ひっそりと隠れ家的なおいしいお店もたくさんあります。価格は安くはないですが、相対的には高くもないと思います。

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周辺施設

• 急斜面側のタラップ階段を登ると碑がありますがここはどこが管理しているのですか。

ご存知の方は教えてください。

• 一番の決め手になったのは、マスタービューから一分もかからない緑道です。桜で有名な目黒川の上流を暗渠にして、沢山の緑を配し、ちょうどMVの当りから246のそばまでは人口の小川が流れています。四季折々の草花、春に産卵・子育てをするカルガモ、毎朝夕のお散歩犬ちゃん達、で我が家にとっては最高のなごみスポットです。
• 隣が宗教施設でも、当方は気になりません（人によって気になる点は違うと思いますが）し、墓地が多くとも情緒ある場所であり、隣の駅の品川は開発されて美しい商業施設があり、交通の便も大変良いです。ですが、当方がお聞きしたいのは、マスタービューレジデンスの何処が気に入ってらっしゃるか、メリットについてでございます。当方は、当物件の構造計画、両面採光の東棟と西棟、西棟のビューは流石、エレベーターが各階２戸向けのプライバシーの確保、子供があまり多くないだろうし、当方にとっては落ち着いた住環境がメリットとして上げられます。しかしながら、周辺環境はパークコート品川の方が良いというのが一般的な感覚だと思いますが。

その他

• 鹿島建設さんみたいな大手さんが、野村不動産ア−バンネットとかいうわけの分からない会社にこのマンションを売らせてるのか良く理解できません。前の方のレスで、このマンションの営業マンの質の低さが指摘されていましたが、私もまさにそのとおりだと思います。彼らのセ−ルスを受けてみて感じたのは、以下のような点です。
  • 接客態度･･･お客様に買っていただくというマインドがまったく感じられない。あくまで、売ってやるという感じ。言葉遣いは、丁寧だが、あくまで表面だけ。
  • 物件に対する知識のなさ･･･ごく当たり前のことを質問したつもりなのに、すぐに返答できない。確認してまいりますとかいって、事務所まで聞きに戻ってしまうことが何度もありました。
  • 約束を守らない･･･こちらからお願いしたこと、質問したことに対する回答が、こちらから督促をしないかぎり、なかなか得られない。その反面、お客に対する要求（いつまでに○○を出して下さい　等）がやたら多く、しかもせかせる。とにかく横柄で、このマンションを売るにはふさわしくないと思います。鹿島さんは、なぜ三井不動産さんに頼まなかったのでしょうか、不思議です。

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掲示板

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