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住適空間 - ご近所マンションの記事
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ブランズシティ世田谷中町

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

ブランズシティ世田谷中町

目次

[編集] 物件概要

  1. 東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
  2. 東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
  3. 東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
  • 総戸数:252戸
  • 構造、建物階数:鉄筋コンクリート造 地上4階地下階数1階
  • 敷地の権利形態:定期賃借権(期間 : 2017年9月20日~2088年7月末(解体期間含む)(A・B・C街区)、2017年3月15日~2088年7月末(解体期間含む)(D・E・F街区))
  • 完成時期:2017年07月下旬予定
  • 売主:東急不動産株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
  • 管理会社:株式会社東急コミュニティー(予定)

[編集] 価格・コスト・販売時状況

【価格】

  • 予定販売価額:5,800万円台~9,400万円台
  • 予定最多価額帯:6,600万円台
  • 借地権で坪350万円ですか・・。
  • 周辺物件とほぼ同等価格。定借なのに、かなり強気に感じました。
  • 都の補助金も投入されているのに、強気の価格設定とは…。【販売時状況】
  • シニア世代のケアと若年層を取り込んで街のバランスを図ろうという感じですかね http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000001.000016033.html 【検討者】
  • 1番安くて7千万弱ですね。ただ、道路側一階部分のごく一部です。どの部屋もリビング10〜12畳程度。少し広い部屋は8千万オーバーです。最高値は1億弱。素敵だなと思っていましたが、正直価格と部屋の間取りにはかなりがっかりしてしまいました。
  • ここ、かなり広大ですよね。駅遠なのでバス便かと思いますが、東急沿線でこれだけ広い土地の開発は久しぶりでしょうか。部屋も広めが多く楽しみなのですが、借地権をどう考えて良いのか悩みます。借地権物件のリセールはやや不人気のようですし。
  • 広い意味では、東急沿線エリア。自然と分譲価格もそれなりになるのは仕方ない。ただ、新築はまだしも、このへんや二子玉川周辺の中古高すぎる。いつまでこの傾向が続くのか。
  • たぶん土地の仕入れ値が、このご時世だから仕方ないのですが、えらく高かったのですかねぇ。定期借地権で区分所有と同じような価格設定だとすると萎えます。でも気になるので引き続きチェックしたいと思います。

【借地権】

  • 借地権の期間は70年ですがこれって長い方なんでしょうか。
    • 借地権、70年は長いと思います。旧法の借地権で期限を決めなかった時に60年というのが一番長かったんじゃないかな。新法だと更新を繰り返せばそれだけできるとは思いますが、更新無しで70年というのは長いですよ。
  • 70年、ここにこの建物が建ち続ける事ができるのか、その前に老朽化仕切ってしまわないのかその方が気になるかなぁ。ただこんなに長いのなら、数十年で更新出来なかったから出て行くということがないという点では良いと思います。定借の時期の終わりごろ位になった時にどうなってくるのかというのが想像つきにくいという方が多くなってくるのではないかなと考えています。
  • 70年も経てば所有権のマンションだと建て替えるかどうかという話題になって来ると思います。定借だと返すようになるのですから、もめなくて済むなんてこと、あるのかなぁ。どうなんでしょうねぇ。
  • ここって転定期借地ということになっていますが、内容を見ていくと結局は定借と同じように考えて良いのでしょうか。なんだか難しくって、法律。
    • 転定期借地権(期間:A・B・C街区 2017年9月20日~2088年7月末(解体期間含)、D・E・F街区 2017年3月15日~2088年7月末(解体期間含))となっていますが最終的には解体して更地に戻す契約なのですね。何か転定期借地としての特別なリスクはあるのでしょうか。
  • 借地権付きの物件はリセールの時にローンが組みにくいデメリットがある様です。例えば大手銀行では借りられず、地銀などからの金利が高い借り入れになったりするので、売る時に不利みたいです。1割位割安感があっても、次に売る時にスムーズでない事を考えると、どうかな… と思いました。
  • ここ借地権70年って通常よりも長いね。普通、40~50年くらいで建て替えが問題になってくる。ただそのあと中途半端な期間だから、どうするんだろう。そういった計画も確認しておかないと。
    • 大規模修繕は十数年単位だから、当然修繕積立もあるよ。
    • 25年とか30年とか35年とか、安く買えたとしても、年金受給のタイミングで出てってくれとなるのは大変そうだと考えています。
  • 定借という形で立てているマンションは、50年の期間が大半らしいですが、現在はそれ以上の期間を設ける例が多いようです。 ここは70年というこうとですので、赤ちゃんの子どもが居ても70歳まで存続し続けることになります。大人は100歳越えとかでしょうか。 所有権マンションは分割した土地(住んでいる面積より、ずっと狭い)と建物が資産という形で持つことになり、それが安心感になると思います。ただ、価格はその分高く、地代を支払い続ける場合の方がトータルで安くなるようです(ちなみに、定借の場合は建物は自分のものです。当然ですが。)。 また、所有権の場合は建て替えの問題が出てきます。タワーマンション含めて階数高い建物の方が住人同士で建て替えを達成するまでに解決することが多いですが、定借であれば良いタイミングで建て替えも考えずにきれいに片付く気もします。 子供の代に引き継ごうとしても、資産として受け取った後に建て替えは必須ですし、そもそも子供自身も自立して自身の住まいを構えだろうと考えると、ある意味迷惑な遺産を残さずに済む気がしています。 立地ですが、とても良いところと思いました。世田谷の中でもかなり好立地なのではないでしょうか。世田谷内の他の土地なども比較し、目で見てみると全然違うと感じました。 何でもそろう便利な生活ができる面を考えると、特に桜新町駅や用賀駅、上野毛駅にこだわる必要はないと考えます。周辺環境を見てみますと、バスや自転車利用、可能な人は徒歩というのが当たり前と感じてしまう雰囲気を持っています。実際に目で見て自身に合うか合わないかだと思います。定借のメリットってありますか?最初から短期間と思っていても、気にいれば長期間住みたくなりますし。
    • 定借のメリットとして言われるのは、 賃貸とは違って資産として勘定できるということと、 あとは所有権物件を持つよりは金額が抑えられること、 固定資産税がかからないことじゃないでしょうか。 その分、 のちのち返上したり、地代がかかったりということもありますから ライフスタイルに合わせて…としか言い様がないような。 ただラストが見えている分、将来は気楽かも。 と言いますのも、分譲だと建て替えをいずれはせねばなりませんが、 高齢者ばかりになってしまってそれもままならないことも想定されるとか。
  • 定借の場合、子孫に何も残らないのは確定ってことでOKですよね? 一方、所有権の場合は、70年後は地上100階建が普通になっているかもしれない。 そこまでじゃなくても、この場所で既存住民の立替費用をチャラにするくらいの大型物件 に立て替えられる可能性は充分にあると思うけど如何?

【コスト】

  • 借地権かつ修繕積立金が高いブランズだから、ランニングコストは相当高いだろう。
  • 定借のメリットは立地が良い割に価格が安い点だと思いますが、 駅までの距離があり、価格も決して安くはないと聞くと 皆さんがこちらを選んだ理由は何であるか、どのようなメリットを 見越していらっしゃるのか、教えていただきたいです。 それからこちららは定借で解体となりますが、所有権のマンション同様 修繕積立金の負担もありますか?
  • 借地権の場合、 地代と固定資産税がどちらが高いのかにもよってお得度が変わってくると思います。 ここの辺り固定資産税自体がとても高いのではないでしょうか。 そう思うと 地代もそれくらいの額を当て込んでくるとするならば自然と高くなってしまうのでしょうね。 とは言え、お得感、出してほしいけれど…
  • ここ管理費・地代・修積合わせて月額6万円くらいするのか・・・
    • 一番高い人でそれくらい行ってしまうみたいですね。 地代が高いように思います。 月額地代 22,230円~24,510円 ここは定借だし、相当販売価格が安くないと返って所有権物件よりも高くついてしまうのではないでしょうか。 この価格が最低でもずっとかかっていくということなんですよね? 駅まで遠いのになぁ。 一番引っかかるとしたらここかと思われますね。
  • 定借についての知識がないもので質問させて下さい。 物件価格が建物価額と前払地代の合計となっていますが、 前払地代とはどのようなものなのでしょう。 地代は月額地代が22,050円~28,330円となっておりますが、 地主側の税制上の都合で地代の一部を前納するような 取り決めなのですか?
    • 前払い賃料は、地主側や購入者側にもメリットがあるようです。 前払い賃料が実現する前は以下の通りです。 一般的にイメージしますと、地主が一括で大きな金額を受け取るということは、税金が膨れ上がります。地主にはデメリットです。そのため、月々の分納の方が国税庁から多くの税金を請求されずにすみます。 ただ、そうしてしまうと、購入者の月々の地代が倍以上になるため、不動産が安く手に入っても負担が大きくなってしまいます。 そこで、国税庁と国土交通省の取り決めで前払い賃料を定借期間に分割して、扱えるようにしています。 結果、地主に請求される税金も定借期間に分割された形になり、負担が少なくなります。購入者側にとっては、月々の土地賃料が安くなります。 また、もう一つメリットがあり、あるとき国内や海外転勤で家を手放さずに貸したいとした場合、確定申告時に定借期間で割った前払い賃料を必要経費として確定申告できます。
  • 前払い賃料は、地主側や購入者側にもメリットがあるようです。 前払い賃料が実現する前は以下の通りです。 一般的にイメージしますと、地主が一括で大きな金額を受け取るということは、税金が膨れ上がります。地主にはデメリットです。そのため、月々の分納の方が国税庁から多くの税金を請求されずにすみます。 ただ、そうしてしまうと、購入者の月々の地代が倍以上になるため、不動産が安く手に入っても負担が大きくなってしまいます。 そこで、国税庁と国土交通省の取り決めで前払い賃料を定借期間に分割して、扱えるようにしています。 結果、地主に請求される税金も定借期間に分割された形になり、負担が少なくなります。購入者側にとっては、月々の土地賃料が安くなります。 また、もう一つメリットがあり、あるとき国内や海外転勤で家を手放さずに貸したいとした場合、確定申告時に定借期間で割った前払い賃料を必要経費として確定申告できます。
  • 管理費(月額):20,000円~25,700円 修繕積立金(月額):7,600円~9,800円 解体準備金(月額:4,100円~5,300円 の合計は、31,700円~40,800円ですね。 ところで、上記に加え 月額地代:22,050円~28,330円 もランニングコストとして月々かかるの??? 物件販売価格に「前払地代」が含まれているので、月額で地代は払わないという理解だったんですが違うのですかね? ちなみに、前払地代は、21,704,940円~27,880,650円で期間が約71年ですから月あたり 約25,000円~32,000円と大体、上記の月額地代と一致するので、前払地代のみだと思ってました。 前払地代払っているのに、更に毎月地代も払うなら、完全に賃貸物件探した方がいいんじゃないですかねえ。
    • 地代が意外に高くないですか? てっきり勝手な思い込みで5000~10000円程度だと考えてしまいました。 借地権のメリットは価格の安さだと思いますが、月々の住宅ローンに地代を加算したら 所有権のマンションとあまり変わりがなくなってしまいそうですが、 それでも割安になっているのでしょうか。
  • 地代は固定資産税評価額に連動して、2-3年おきに見直されるのが普通みたいですが、ここは70年固定なんですかね? そうでないなら、将来、月額地代が値上がりするリスクもありますねえ。

[編集] 交通

  • この辺りだと基本的にバスなのではないでしょうか。徒歩5分圏内にバス停は少なくとも3系統分あるようですのでそれらを利用していくしか無いのではないかと思われます。
  • 駅周辺、駐輪場は多くありませんよね。割りきって歩いて行くか、そうでなければ路線バスになるかと思われます。
    • 実際に桜新町駅まで自転車で通っていた者です。距離的にそこまで遠いとは感じたことはありません。自転車置き場も増えているような…
  • 15分以上駅まで歩くとかかってしまいますからね
  • マンションでマイナーな駅に徒歩15分以上って、まず検討する人はいない。
  • 専用シャトルバスにコンシェルジュつきマンションだなんてすごい! シャトルバスの運行は平日9:00〜17:30、土日祝9:00〜17:30は 「グランクレール世田谷中町」入居者優先と書かれていますが、 1台のバスを2つのマンションで使いまわす計画なのですか
    • ガラッガラのブルーのシャトルバスが走ってるけど、平日なんて1人か2人しかバスに乗ってる人いないんですが、あのシャトルバスの費用はどこから出てるんですか?
    • 居住者限定のシャトルバスが用意されているのがすごいと思いましたね。 駅から15分と離れているため、こういったサービスはとてもありがたい事でしょう。 ただご近所付き合いが得意でない方にとっては、 必ず同じマンション内の人と顔をあわせる事になるので、そこが不安かもしれませんね。
  • シャトルバスについては、契約更新の時にものすごくお高くなってしまって 継続できなくなってしまったとき、どうなるのかというところですよねぇ。 ただ、ここの場合はかなりニーズがあるので すぐになくなったりということはないのではないかしら。 シャトルバスがあるということで、購入に至った人も少なからずいらっしゃるでしょう。
    • シャトルバスは「どこからの支出で運営されているか?」だと思います。 杉並にある大規模マンション(駅遠)で分譲なのに、施工当初、管理費で運営(組合が乗客から料金を徴収)してましたが、赤字だったので翌年度には中止した例を知っています。デベから赤字分を補填させたり大変だったようです。 その点、この物件はグランクレールがあるので、お財布的には、シルバーマンションのサービスのひとつに分譲組も乗っかる程度として考えても良いかもしれません。 (管理組合費における、このサービスの費用分担がいくらなのか存じあげませんが…)
    • シャトルバスは2年間は東急不動産で提供していただいています。それ以降は、管理費に加算させて運営するか否か管理組合によって決議することになっております。 月額負担金額は第二工区完成(全戸完成)9月前ということもあり、資金計画中ということから明確にされておりませんでしたが、高すぎるという印象はなく良心的な金額と判断しています。家族が多い方は、より有用になると考えています。 路線バスと比較した場合も、本数と価格から得をしていると感じる方の方が多いかもしれません。 駅までの利用を考えますと、シャトルバス・路線バス・徒歩など状況にあわせて通勤(通学・通園)できるので便利に感じています。

[編集] 構造・建物

  • 敷地面積:20,040.54m2
  • 建築延床面積:24,002.49m2
  • 外観やランドスケープは凝っていますが、間取りは単調で天井も低く魅力を感じません。
  • 長谷工ってニュースになるような大きな施工トラブルはないけど、仕上げが雑でトラブルは多いよ。ググればわかる。
    • 長谷工って、自社で土地を仕入れてプランニングしたうえで、デベに提案、施工を受注するってのが特徴。なので長谷工施工物件って、デベにかかわらず、長谷工クオリティってパターンが多い。内装や設備はデベの仕様に合わせるのでモデルルームではわかりにくいけど、建物の基本構造でコストダウンってのがポイント。
    • 長谷工お得意のALC壁は3・11の時、壊れちゃったりしている。で、問題なのは長期修繕計画って自然災害は考慮していないってこと。補修費用をどう調達するかってのが問題になる。ひどいケースだと補修費用を賄えずに補修を先送り。
  • 現地、すごい広さ、大学キャンパスか総合病院と見間違えそう。 区分所有マンションだったらなあ。。。
  • 現地モデルルーム見学したけど、パンフレット写真よりずっと良い。 緑も豊かで、夏は水盤で遊ばすのもよさそう。 敷地が囲まれているので、子供を安心して遊ばせます。 共用の書斎もきれいです。ピザ窯、オープンキッチンは一部の人しか利用しないかも。 長谷工仕様だと思ったのが、 玄関からリビング窓までのフローリングが一直線に施工されてなくリビング入り口の巾木でカットされていること。 外壁の内側が、クロスの直張りになっていないこと。 施工能力の差だそうです。

[編集] 共用施設

  • 駐車場:102台
  • バイク置場:13台
  • 自転車置場:430台
  • キッチンスペースやキッズスペースなどの施設があることに驚きました。 ママ友や子供の友達を作る機会にはなりますが、 どれだけ自由に使用して良い設備なのかは気になるところですね。 使用料金はかからないかなど、詳細が書かれておりませんでしたので。
    • キッチンテラス・キッズベースは、管理人さんが勤務されている時間帯であれば解錠されていますので、 自由に使えています。確か、夕方の鐘がなる頃までだったと思います。 全戸完成が9月以降ですので、今は、コンシェルジュではなく管理人さんが管理されています。 占有して利用したい場合は(週末などの休みの日が限定ですが)、時間単位で利用料を払う形となります。
      • 友人が住むマンションだと、管理人さんが管理しているみたいです。誰でも自由に借りられるわけではなく、事前申請で貸出。文化教室なども自由に行われるようですよ。キッチンスペースはガス代など光熱費もかかるので、自由に無料で貸し出すわけにはいかないのでしょうか。 ママ友会もできるので、部屋に呼ぶより気軽にできそうですね。いいと思います。
  • キッズスペースがとても便利そうに思えるのですが、 子供だけで使わせておくのはダメなのでしょうか。 勝手に遊ばせておけるのであれば、公園よりも不審者がいないので安心ではありますが、 保護者が一緒にいなければ使用できないとなると、どうでしょう。
    • 公園で子供だけで遊ばせる状況を思い浮かべていただくとよろしいかと思います。小学生であれば問題ないと思います。ただ、建物が安全でもよくわからないところで怪我をするのが子供です。未就学児であれば、親が同伴していた方が良いと考えます。
  • キッチンスペースにピザ窯があるのはものすごく珍しいと思いました。この釜ってガス式なんですかね?なんかすごいなぁ。 生地だけだったらホームベーカリーで練ることができるから、 あとはトッピングして焼くだけみたいなことが簡単にできる。 でもこういうところってイベント時は予約取るのが難しそうだ…
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[編集] 設備・仕様

  • 共用施設にピザ窯もあるんですか? ファミリーの憧れを詰め込んだ施設を詰め込んでみたものの、 蓋を開ければ稼働率が低い事態もあり得るかも? 燃料には薪を使うでしょうし、何もしなくても維持費が高くなってしまいそうです。

[編集] 間取り

  • 間取り:3LDK~4LDK
  • 専有面積:70.58m2~90.98m2
  • バルコニー面積:4.94m2~30.79m2
  • 間取りはごく一般的なものだと感じました。
  • 3LDK、4LDKがあり、子供2人の我が家もよさそうな間取りでした。一番広い間取りを見ましたが、洋室3の壁が引き戸でスライドできるので、開け放して広い1室のようにして使うこともできそうです。個別のポーチになっていて、ドアの前で遊ばれることもないでしょうし(最近、問題になっていますよね)バルコニーも北側にあって便利そうな気がしました。
  • E街区の間取りをみて思ったのですが、ポーチと言われるのは一体どういう仕組みなのでしょうか。 共用廊下からドアを通じて入るようになっていますが、一つ一つのお部屋にこういった空間があり、 他の住人が立ち入りできないようになっているのでしょうか。
    • E90Jなど、ポーチの先にバルコニーがあって、そのバルコニーのところに扉がついているのが気になります。単なる避難路としての機能として扉がついているのでしょうか。普段は開閉することが出来るのかしら。 ポーチから入ることが出来るということになりますが、 大きめの荷物とか(例えば子供の三輪車など)を入れておいてもいいのでしょうかね?
      • 避難経路ではなく、出入りできる扉です。 扉から共用廊下が一直線構造のため、他住人とで対面しないように目隠し扉の構造にしているのでしょう。 通常セキュリティに配慮するはずですので。 内から外は、 洋室扉から外に出てバルコニー扉を開けて出ていける造りで、 外から内に入る際は、 家鍵と同じ鍵で解錠しては入れるのだと思います。 余談ですが、 このマンションは景観を損ねることなく、要所にしっかりと目隠し構造を取り入れているので、ストレスを感じません。 周りも落ち着いていていますし。
  • 中の雰囲気は、圧迫疳はあまりないです。角部屋に配置配置されていることから、外も見渡せ解放感があると思います。

[編集] 買い物・食事

  • 唯一難ありなところは買い物する場所が近所にないところです。中町や用賀などに大手スーパーがあるのですが若干遠いです。徒歩10〜15駒沢通りにコンビニはあるのですが…。
  • ヨークマートがあったように記憶しています。用賀駅を通勤で使っている人だったら帰りに買物ができるという感じにはなるかと思います。でも、桜新町の方をメインで使っているとそうも行かないのかなぁ。あとは生協の個配やネットスーパーとかうまく使ってやっていければいいんじゃないかと思います。
  • 買い物、どこでするのかと思ったのですが、ヨークマートがあるんですね。ちょっと今度、探しています。関東は地元じゃないんですが、アマゾンやネットスーパー、生協など利用すると食品もすぐ届けてくれるのが気に入っています。多分、ここも配送エリア内と思っていたんですが。ネットで注文してすぐ届けてくれるのって本当に便利なんですよ。
  • ヨークマートがイマイチなんだよなあ。むしろセブンイレブンの方がいいんだけど、この近くだとファミマしか無いですよね。用賀に住んでて、OKマート両方使えないとなると、随分損してると思う。
  • 普段のお買い物は比較的近くにヨークマートがあるのでそこで済ませることができそう。結構このあたり歩いていると、生協の個配のトラックをよく見かけるので、生協を使われている方も多いのかもしれないです。 何種類かの生協を見かけますよ。

[編集] 育児・教育

  • 駅から遠いですが、マンション周辺に買い物できるお店があったり、幼稚園が近隣にあったりと、 住みやすさでいいますと十分かとは思いました。
  • 基本的には静かな住宅街という感じです。学校は比較的多いかな。有名なインターナショナルスクールもあります。

[編集] 周辺環境・治安

  • 用途地域:第一種低層住居専用地域
  • 駅からの距離が気になるなと思いました。シニアマンションということですが、それならなおさら利便性重視かなと思います。
  • 駅から遠すぎて、通勤、通学、買い物は不便。なにより歳とったら、大変。
  • 桜並木立派ですね。小学校も近くにありますが静かだし環境面は抜群に良いと思います。私も幼い頃社宅仲間と毎日外で遊んでいました。周りの環境は変わっても穏やかな根本的な雰囲気は変わっていませんね。
  • ここに建っていたNTT社宅に3歳だった1960年から1977年まですんでいました。社宅はつい最近まで建っていたので、桜の季節には懐かしさのあまり、2度ほど行きました。環境は抜群、社宅の時は大木も多く配置れ、クワガタもとれました。確かに駅までは遠いですが、国道246の神学院バス停にいけば渋谷行き東急がバス専用レーンを通って30分ほどで運んでくれた筈です。最近の情報ではないですが。とにかく私の第二の故郷に建つマンションとして注目しています。
  • 中町、深沢エリアの住環境は捨てがたいですよね。立地は最高だと思います。でも、定期借地権付きならもう少し安くして欲しく、申込には至りませんでした。間取りですがキッチンからバスルームへ続くドアの位置など、生活動線をよく反映していて、主婦には使いやすそうでしたよ。

[編集] 周辺施設

[編集] その他

[編集] 掲示板

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