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パークコート高輪ヒルトップレジデンス

出典: まとめ - 住適空間マンションWiki

パークコート高輪ヒルトップレジデンス外観
パークコート高輪ヒルトップレジデンスエントランス



目次

[編集] 物件概要

  • 所在地:東京都港区高輪2丁目133-1他(地番)
  • 交通:都営浅草線「泉岳寺」駅から徒歩3分
  • 総戸数:127戸
  • 構造、建物階数:RC造地上9階地下1階
  • 敷地の権利形態:所有権
  • 完成時期:2008年5月
  • 売主:三井不動産レジデンシャル/明豊エンタープライズ/新日本建物



[編集] 価格・コスト・販売時状況

  • 昨日パフレットが届きましたが、やはり、70平米台8000万円ってことで、手が届きそうなのは55-60平米台になりそうです。ちなみに、M社の青山サロンに電話で聞いたところ、55平米台で6000万円前後になる見込みでそうです。
  • パンフレットはまだイメージだけで、共有施設や設備仕様などの発表は10月なのでしょうか。
  • 宗教関係の現地の事情は良く知らんが、70平米台8000万、55平米6000万前後ってマジ??、えらく安いね。ぎりぎり旧価格だったと思われる学芸大のパークコートと大差ないし(無論、立地は比較できないが)、恵比寿昼トップレジデンスの中古より坪単価安いじゃん。
  • 69.72平米の予想最多価格帯 = 8000万円台(坪単価380万以上)76.78平米の予想最多価格帯 = 9000万円台ということで、かなり高いような気がします。55平米 は当然7000万乗ってきます。
  • 私自身が50-60平米くらいを望んでいまして、パンフになかったので、いちおうM社青山サロンに電話で聞いたら、6千万円前後になる見込みといわれてんですよね・・・。で、55平米くらいが多くなるといっていました
  • 発表されている間取り図と予想最多価格帯は
  1. 129.96㎡ 23000万円台(1000万円単位だから23990万円もあり)
  2. 108.31㎡ 17000万円台
  3. 97.75㎡ 15000万円台以上だけが南向きで11000万円台86.86㎡以下はもう東向きなので、一億円以下は日照条件はよくないんでしょうね。私はやっぱり南向きがいいなあ。
  • 11日からの事前案内会の予約を入れたのでモデルルーム見学を楽しみにしています。どっちみち一番安いほうの部屋しか予算の都合上検討できないけどパークコートであること、この立地の良さで今後資産価値が下がるとはあまり考えられないと思っています。
  • 南側の上層階と南西角の中下層階も人気だったみたいで万遍なく売れてるよ。墓に近いことよりも、環境の良さや立地という長所が購入者に評価されていると解釈できるかも。
  • ついに最終期最終次になりましたね。残り9戸です。人気なさそうな部屋ばかりですが、ほとんど値下げはないようです。それでもすぐ売れてしまうのでしょう。
  • 最初宗教施設を見たときはとても買えたものじゃないと思いましたが、なんだかんだいって気に入ってしまったので結局買いました。そんな人は結構多いと思います。敢えて言えば、白金・高輪エリアにまともな大規模低層マンションがほとんどないことが決めてですかね。宗教施設のことを言われるのは仕方ないと思いますが、それにしても挑発的すぎますね。実にいやみがうまい。購入者としては一瞬かちんときます。
  • 先着順で4部屋出ているようですね。80Cタイプ(9,250万円、2F)あたりは、少し前向きに検討しても良さそうな気がしますが皆さんいかがでしょうか。(77㎡弱の3LDKではありますが。)パークコートの都心5区マンションであることや、その他の区の現在の価格も安価ではない現状、悩むところです。
  • 過去の売却履歴と現在の募集状況

[編集] 交通

  • 期待して下見にタクシーでいきましたが、坂と白亜御殿にビックリ。セカンドなので、「まあいいか」と思いましたが、やはりめだちますよね。気にしない方で安く買えれば、ラッキーかも。
  • 御殿山も車が迎えにこないと、大崎に10分以上はかかるし、北品川は不便。でも、いい住宅地ですね。新築低層マンションって、どのへんかな?



[編集] 構造・建物

  • マンションの場合も旗竿物件ってあるんですか?もちろん周囲の環境によっては日照、眺望の条件が道路に面しているよりも悪くなるわけだから、低層階はかなり安くしなくてはお客がつかないかな。ただし、部屋によっては日照、眺望が確保されるのなら、大通りに面しているよりも住み心地はよいような気がしますね。道路からすぐエントランスで、庭園も植え込みもないような物件より、パンフレットのようなアプローチがあるほうが気分がいいと思います。
  • 港区は総合的な環境がイマイチですな。お寺やお墓があちこちにあり、窓やバルコニーからの眺めは他のオフィスビルやマンション群だらけや。外からも丸見えで、昼間でもカーテン必要だし。



[編集] 共用施設

  • 共有部分にはそんなに金はかかっていないでしょう。ドラム式洗濯乾燥機だってタワー物件や洗濯物が干せない条件のマンションではないんだから別に問題はないと思います。窓がない部屋も内廊下式なのでどうしてもそうなってしまいますよね。ただやはり我が家には高輪は無理でした。考えが甘かった。高すぎます!どうぞ金が有り余る方々が買ってください。あと十年したらリベンジです。



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[編集] 設備・仕様

  • 1億程度の安い部屋は窓がない部屋のある間取りが多すぎて、がっかり。いまどきトイレに手洗いカウンターもないし、洗濯乾燥機もないなんて、共有部分に金のかけすぎか。
  • 設備が信じられないくらいしょぼいの。ほとんど買う気だったのだけど、オプションでグレードアップしたり、リフォームするのにあと数百万円!?坪単価500になってしまうじゃない!!変えられないところもあるし、イヤだなあ。住所にこだわっているわけじゃないから駅から遠い五山より気に入っていたのだけど、バスルームやリラクゼーションルームでLINNのスピーカーから流れる音があるのがいいなと思って。でも、竣工してからの別注文になるみたいです。





[編集] 間取り

  • 高級物件のはずなのに、間取りを見ると狭い居室が目に付きます。予算がある人はメニュープランで狭い部屋をつぶすんでしょうか?





[編集] 買い物・食事

  • ここからすぐ近くのピーコックが再オープンしたと思いますが、品ぞろえとかはどうなんでしょう。クイーンズ伊勢丹や日進、麻布ナショナルまで行かなくてもだいじょうぶ?基本はネットスーパー利用していますが、生鮮食品は見て買いたいほうなので。フォレストレジデンスは買い物には少し不便になりますね。それに眺望などの立地はここのほうがよいですよね。
  • 食品全部をネット紀ノ国屋ですますというわけにもいきませんし。パンは近くにメゾンカイザーがあるのがいいですね。



[編集] 育児・教育

[編集] 周辺環境・治安

  • エントランスの左隣、宮殿風の建物に出入りされる信者の方々はふだんどのくらいいらっしゃるのでしょう。イベントなどで多くの方々が集まることなどもあるのでしょうか?気になります。
  • 先日現場を見てきましたが、パンフレットのアプローチを見る限りではかなり期待できそうですね。隣のパルテノン科学も別に大したマイナス要因にはならなさそうですし。
  • 品川駅方面はお墓と隣接してませんか? まぁ、高輪だから仕方ないのかもしれませんが。
  • アプローチは宗教関係の建物および高層集合住宅に挟まれ、圧迫感がありそう。
  • 古い地図をみたら、ここは相互住宅(株)伊皿子アパートと書いてあった。7階建て。社員寮か何かだったのかなあ?
  • 泉岳寺駅から伊皿子坂に抜ける坂にampmと新鮮組の間にも、幸福の施設を建設中です。こちらも、立ち退きで色々あったと元住民から聞きました。私も住み慣れたこの近辺でもう少し広い部屋を探しているのですが、迷ってます。だた、施設があるだけで騒音や嫌がらせがあったという話は聞いてませんし、体験もしていません。やはりイメージというものでしょうか。因みに建て替え前に伊皿子アパートに住んでいた友人曰く、建物までたどり着く坂は徒歩の時は辛かったと言ってました。個人的には公道に面しておらず、建物までの坂の左右に緑があれば、雰囲気が良くてステキと思っていたのですが、日々の事となるとそうもいかないみたいですね。
  • 物件の西側の駐車場に行くと、本物件の1階相当なのに眺望が開けててすごく明るくておまけにえらく静かです。いろいろと批判されていますが、なかなかないいい物件だと思います。
  • あそこの子供(生徒)の大声とか かけ声、すごく響くので心配です。土日もうるさいんで困っています。お墓のお線香とかのニオイが結構気になってしまいます。(でも親戚のお墓があそこだと便利ですよね。)


[編集] 周辺施設

  • おっしゃるとおりに南側は声が気になるかもしれません。運動場もそうですが、足もとにバッティングセンターみたいなところがあって生徒さんが結構大きな声を出しておりました。



[編集] その他

  • 一般的には嫌悪施設隣接ですから、中古で売りに出す時は、値段を下げないとしょうがないでしょうね。 重要事項説明に入れる項目だと思います。横を眺めながらマンションを出て行くのは辛すぎます。不動産のことを知っているお金持ちは買わない物件でしょうね。むしろ減価償却などで所得税を下げたい人向けの投資用かも。



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