クレアホームズ鶴見緑地公園

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物件概要

クレアホームズ鶴見緑地公園　外観完成予想CG

• 所在地：大阪府大阪市鶴見区諸口6丁目223番1他（地番）
• 交通：OsakaMetro長堀鶴見緑地線「横堤」駅下車徒歩8分
• 総戸数：54戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上14階建
• 完成時期：2020年1月下旬予定
• 売主：セントラル総合開発株式会社
• 施工：南海辰村建設株式会社
• 管理会社：セントラルライフ株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 施工が南海辰村建設の時点で怖いですが、その辺りは大丈夫なんでしょうか？大津京は今もまだ裁判中と思いますが。
  • 私も南海辰村が気になり、尋ねてみたところ新聞記事のコピーを見せてくれましたが、正直見たところで。。。って感じでした。営業さんは口頭で大丈夫ですとは言ってましたが。
    • そうですよね。大津京はただの欠陥というにはあまりに杜撰でしたし。それ以上に問題だと思うのは、あれ程明らかな酷い施工で問題になっているにもかかわらず、ミスを認めて謝罪するどころか真っ向からミスを認めないというその姿勢がありえないと思うのですが。。
      • 怖いですね。知らなかったです。
        • 南海辰村建設は、あれから改善して基礎の杭打ち、コンクリートの接着など心配無いのですか？ 公的機関もちゃんと基礎工事の監査は行なっているねのですかね？
• 売れてるんですかね。怖くて買えないけど。
• 興味あるので、情報収集中です。
  • （この物件に限らず）南辰が気になる人は検討外にした方がいい
  • Cが一番人気らしい
  • AとDは、B・Cに比べて人気ないのか、当初予定価格より値下げした模様
  • 低層階が売れているらしく、価格重視の購入者に刺さったのかも
  • プレミストとシティテラスの価格に手が出ない人が流れてきている
  • 打ちっぱなしは、昼と夜、平日と土日で、照明・騒音の印象違うかも
  • 将来、南側にマンション建つ可能性はあるかもしれない
  • 北側の介護ホーム屋根のソーラーパネル照り返しが気になる
  • モデルルームはオプション盛り過ぎで、標準設備を想像しづらい
• 管理費と修繕金高くて驚きました。
• 良かったと思う点を書きます。
  • 高層階を除き、4,000万円内に収まる価格帯
  • 最寄り駅が鶴見緑地ではなく横堤（駅出てからの買い物という点で）
  • 南向きで、周囲に5～6F以上の高い建物が（今のところ）ない
  • 1戸に1つ備え付けの防災倉庫がちょい物置に使えそうで地味に便利そう
  • 通りから1本入っているので、近隣住民以外の人通りは少ない。（一通のためレンタカーの出庫車は前を通ると思います…）
  • 営業の対応がとても丁寧（比較物件のマイナス面あえて言わない等）
  • 中堅らしく、マンションギャラリーに受付配置していなかったり、パンフ品質等で経費削減している（販管費抑えて価格下げている）
  • 平面駐車場が周辺相場より明らかに安く、1戸1区画は確保されている（何故この値段？？将来、値上げされないか懸念あり。）
  • 必要十分な設備が整っている（住居以外の余計な設備がない）（資産価値の維持にはマイナスかもだが、将来修繕費用も発生しない）
  • 周囲に店舗等なく夜道暗いが、打ちっぱなしが逆に明るくしてくれる
• ペット不可のマンションを探しております。ここはペット不可のマンションになっているのでしょうか？
  • ペット足洗い場があるのでペット可でしょう。
• いいマンションだと思います。100世帯を超える物件は、エレベーターホールや廊下を歩く人が多いので落ち着きません。
• 第1期（9戸）完売、年明けから第2期（9戸）販売開始、最低価格が3490になっています。2期の目玉商品として安めの低層階物件を出してきたのか、人気ない間取りを値下げしてきたのか分かりませんが、シティの2期開始前に価格の優位性を押し出して少しでも販売戸数を伸ばしておきたい思惑を感じます。
• 結構売れてるのでしょうか？
• 購入者の声がアップされていますね。価格帯から予想できましたが、入居者はマイカー所有のアラサー夫婦が多いのかな。騒音で騒がしくなるのか、落ち着いた暮らしができるのかは、上階と隣の入居者次第ですが、こればかりは蓋を開けてみないと分かりませんね。
• 第3期で消費税上乗せ価格になったのでしょうか？
  • もう3期か。なんだかんだで順調に売れてんやろな
    • 1期9邸を3ヶ月のペースで完売。事前販売分もあるから、ここは5期が最終かな。南辰やゴルフで当初売れないと思ってたけど、完成まであと9ヶ月もあるから、意外に順調に売れている見たい。10%なってペースが落ちるか次第かな。
• 先週現地行ったら6階の躯体工事をやってた。 そろそろ北側のケア施設屋上のソーラーパネルの角度変えないと日照問題が出てくるかな。 大宮クレア同様、大津とは施工下請が違うので心配してないけど、台風や長雨で後期遅れることなくこのまま順調に行って欲しい。 特に決算前の引渡し物件は納期厳守のため仕舞いが雑になりがちらしいので。
• Cはキャンセル待ち。 AとD（庭付き含む）は7割がた契約済。 Bはまだ残りあり、だそうです。 人気の間取りを出し惜しみせず、先着希望順で売っていくスタイル。 人気のCを早々に売り切ってしまったことが完売目標に向けて吉と出るか凶と出るか。 建つまで様子見勢には辛い状況です。
  • ここは周りの2つよりかなり安いし、まぁ売れるんじゃないですかね。プレミは比較すると優良ですし直に完売するでしょうけど、シティは戸数も多く完売しないと思います
    • ここは決して安くはない。他が割高過ぎるので相対的に安く見えるだけ。今の相場に即した物件価格と修繕積立金のバランス感覚は優れていると思う。
      • 45M未満の14F建て（EV1基のみで非常用EV不要なので建設費と修繕積立金を抑制。階高確保の代償として部屋数減少に伴う坪単価アップ）
      • 平面駐車場100%（駐車代激安の反面、収入減を補うため管理費が高め。機械式ではないので修繕積立金の抑制）
      • 〇〇ルームといった付帯設備なし（資産価値向上のワンポイントない分、修繕積立金の抑制）
        • 残念なのは、管理会社が売主の子会社で、9-15時なのに管理費が割高なこと。管理組合の議決で早めに適正コストの管理会社に変更できれば、将来の管理費アップは抑えられる。
• MRはよく見せようとし過ぎて、知りたい標準仕様が分かり辛くなった印象です。マンション住替えなのでこれまで色々見てきましたが、経験上、盛り過ぎMRは標準仕様が劣っていることが多いので、営業の方に細かく確認必要です。
• 価格は、近隣の新築よりはまだ適正と思いますが、地価を考えるとこれでも高いと思います。マンション住替えを予定している身としては、流動性が気になります。今福鶴見にマンションができる様なので、そちらも気になっています。
• ようやくC完売アナウンスか。 第3期完売御礼出ないということは、人気薄間取りが残って販売ペース落ちたんやろな。 青田買い勢はひと段落し、後は実モデルルームがオープンしてからの南辰様子見勢にどこまでアピールできるかが勝負かな。 設計通りしっかり施工されてれば積み上げ期待できるが、実物がパッとしなければ長期戦になるやろうね。
  • 公式サイトの間取り見ると、Cは完売御礼マークではなく図面ごと消えています。Dは変更期限過ぎて仕様確定したMenu1の部屋しか残っていない様で、完売近そう。竣工前完売したら、マンションギャラリーがある賃貸建物は現状回復になるのでしょうかね。
• 全く更新なかったのに、突然第3期2次来たね。面積からして、AとDタイプの計3戸かな。
  • 刻んできたけど、結局ラスト3戸なの？まだ次あるの？
    • 最終期来たね。残りはAとBタイプかな。グダグダ言われない様に、完売か10月末まで更新しないという強い信念を感じる（笑）
      • ラスト7戸か。後5ヶ月あるから竣工前完売しそうだな。

【最終期概要】

• 販売戸数：7戸
• 販売価格(税込)：3,798万円～4,599万円
• 間取り：3LDK・4LDK
• 住居専有面積：66.95m2～75.84m2
• バルコニー面積：11.10m2～15.19m2
• ポーチ面積：4.75m2～6.08m2
• アルコーブ面積：1.34m2
• 室外機置場面積：1.20m2
• 管理費 (月額) ：11,600円～13,100円
• 修繕積立金(月額)：5,400円～6,100円
• 修繕積立基金(引渡時一括)：402,000円～455,000円

【第3期2次概要】

• 販売戸数：3戸
• 販売価格(税込)：4,417万円～4,599万円
• 間取り：3LDK
• 住居専有面積：71.40m2・75.84m2
• バルコニー面積：14.45m2・15.19m2
• ポーチ面積：4.75m2・6.08m2
• 管理費 (月額 )：11,600円～13,100円
• 修繕積立金(月額)：5,400円～6,100円
• 修繕積立基金(引渡時一括)：428,000円～455,000円

【第3期概要】

• 販売戸数：9戸
• 販売価格(税込)： 3,668万円～4,579万円
• 間取り： 3LDK・4LDK
• 住居専有面積：66.95m2～75.84m2
• バルコニー面積：11.10m2～ 15.19m2
• ポーチ面積：4.75m2～6.08m2
• アルコーブ面積：1.34m2・1.35m2
• 室外機置場面積：0.81m2～1.20m2
• 管理費 (月額 )：11,600円～ 13,100 円
• 修繕積立金(月額)：5,400円～6,100円
• 修繕積立基金(引渡時一括)：402,000円～455,000円

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交通

• 長堀鶴見緑地線が増発されますね。とはいえ、来年３月にシティ200戸＋クレア50戸分の乗客増えると、朝夕のラッシュは悲惨なことになりそうですが。

構造・建物

クレアホームズ鶴見緑地公園　エントランス完成予想CG

クレアホームズ鶴見緑地公園　エントランスホール完成予想CG

• デザインが良いと思います。エントランスのデザインも綺麗な感じで高級ホテルのイメージですね。価格帯も他の近くのマンションより購入者には優しいですね！
• リビング天井が低過ぎない（2.5mは欲しい）物件を探しています。 HPから14F建の二重天井構造までは読み取れました。 直床＆二重天井だとすると、階高3m、天井高2.6mぐらいですか？ 同じ間取りでも高層フロアになる程、天井高は低くなりますか？
  • 確かフロアによって違った気がする。 1階だけ高くて上層階にいく程低くなる。 中層階ぐらい迄なら天井高2.5あると思う。 でも低層階だと南側マンションと眺望被る。 よくある高さ抑えたコスト圧縮型マンションなので、あまり期待しない方がいいかと。
    • 高階層ほど天井低くなるとのことで、中層階以下なら希望が叶いそうです。反面、中層階以下はセレクトプラン申込期限が過ぎており、今からだと間取りやカラーが選べないとのことでした。
• 工事は、8F外壁と1F内装を並行しているようでした。下から見ただけですが、14Fだと道隔てたゴルフネットの高さを超えるのかな？外からはエントランスのゲートが見えましたが、中は見えませんでした。南海辰村建設は大津裁判で控訴審敗訴して最高裁に上告中だそうです。関東や関西の他マンションで施工実績あるので大丈夫とは思いますが、やはり気にはなりました。

共用施設

• 駐車場：54台（平面式）※月額使用料/400円～ 6,000 円
  • 駐車場が平面なのでとても便利そう、しかも使用料が安いので魅力があり前向きに検討しようと思っています。
• 自転車置場：108台（平面12台、スライド式78台、ラック18台、）※月額使用料100円～200円
• バイク置場：2台※月額使用料600円
• ミニバイク置場：4台※月額使用料300円

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設備・仕様

【オプション】

• 皆さん、オプションはどうされますか？
  • カップボードで大変悩んでいます。あとはエコカラットも…皆さんすでにオプション会に行かれてるのでしょうか。
    • 低層階だと工事開始が早い分だけオプション申込期限も短くなるので、もうオプション会済んでるでしょうね。カップボード、壁にぴったりだけどお高いですよね。
      • そうなんですね…一層焦ります。カップボードはお高いですね。地震対策なども考えると設置いただくのがいいだろうと思いつつも…悩みます。
• WICの開き戸を引き戸に変更した。最近気に入ったベッド見つけたが、変更しなければ置けなくなるところだった。地味だけど、頼んで良かったと思ってる。
• うちは、後からでも入れられるものは全部見送った結果、電源コンセントの増設だけ。申込時に部屋レイアウトの構想なかったが、後でどうにでもできる様に位置適当で数増やした。結果、家電の配置自由度上がったので、レイアウトの選択肢が増えた。使わなくても邪魔にならんし。
  • うちも電源周り。キッチンに増設と、エアコン用を200V化。他は後からやった方が安かったので引渡し後に外注予定。

間取り

• 間取： 3LDK・4LDK
• 面積：66.95m2～75.84m2（防災倉庫面積0.35m2～0.61m2）
• HP概略図に誤魔化されていたけど、Aのバルコニーは前の道路のほぼ真向かいに面していますね。 道路が真っ直ぐではないので気付きませんでしたが、高層階だとおそらく鶴見通り超えて障害物なく見通せるので、A→Dの順に突き抜ける開放感や日当たりは良さそうです。 反面、Aの方が打ちっ放し近いので、騒音や夜眩し過ぎるライトが心配です。
• HPで間取りページが角住戸の魅力と更新されています。 角部屋は苦戦しているのかもしれません。 BCより少し広い3LDKのDと4LDKのAタイプ。 広さより価格重視で選ぶ方が多いのか、角の魅力が薄いのか。 セレクトプランの期限迫る中、標準仕様でどこまで訴求できるか問われるところです。

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育児・教育

• ここを購入した場合、2年保育に通わせることになる幼児がいるのですが、2年保育の幼稚園ってそんなにないんでしょうか？とる人数も少なかったり。。ここ以外にも新しい家やマンションが増えるので幼稚園が心配なのですが、情報お持ちの方いらっしゃいますか？

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種住居地域
• 直射はしませんがゴルフ場のライトが気になりました。
• 市内の緑豊かなところで検討中です。鶴見緑地公園に近く、とても気に入っています。廻りに特に気になる建物もなく、南向きで日当たりもよさそうです。周辺の環境についても、営業の方が丁寧に説明してくださったのでよくわかりました。
• ゴルフ場のボールを叩く音と落下する音は窓を閉めていれば室内には聞こえてこないのでしょうか？
  • ゴルフの音は建物できるまで誰も本当のところは分からないでしょうが、A→Dに向かってゴルフ場から遠ざかるので、窓閉めていれば、遠い方が気持ち静かかもしれませんね。
    • ゴルフ場の近所に住んでいます。音に加えナイター照明も気になりますね。うちは、とりあえず賃貸で良かったと思います。
      • ゴルフの打ちっ放しの音は、今福鶴見や野江の近くにあるマンションでは早朝6時半頃から22時頃まで年中音がうるさいらしいです。一番東側で窓を防音2重窓にしても春と秋に窓が開けれなければ正直きついですね。年中あの音は嫌なので再検討することにします。
        • 窓開けてると確実に聞こえますよね。 騒音ってほどではないと思いますが。 コンビニもないので、たむろする若者も少なく車通りが少ないのは静かでいいと思いました。 あえて夜に見に行ったことありますけど、私はライトの方が気になりました。
• ハザードマップで確認すると避難指定場所である鶴見緑地公園の少し高い場所に1番近いし安心します。夜間もゴルフの練習場の横の道を使えば明るいし向こうから見えているので防犯的には安心かな？鶴見警察署から1番近いのも。
• 最寄駅の出口までは、途中お店はほぼなく歩くだけの感じです。ゴルフは毎日22時まで営業らしく、道路からは、ボール打つパチっという音と、たまにネットの金属フレームにあたるカーンという金属音が聞こえました。ライトはマンションと逆向きなので道からはさほど気になれませんでした。部屋のバルコニーからはまた聞こえ方や照らされ方も違うと思います。道路に近いAは不利かもしれません。気になる方は、バルコニー窓を閉めて防音や遮光カーテンをつけるしかないでしょう。ライトに関しては前向きに捉えると、夜道のお店ない暗がりをカバーしているとも言えそうです。
• 花博大通りの地下に高速道路を通す計画があるそうです。地上との出入口（内環IC）がマンション近くにできるそうなので、通りから1本入っているとはいえ、騒音が増えないか心配です。
• 淀川左岸線の延伸計画やな。 確定してないが、花博通りの、咲くやこの花館前から緑地橋間の中央緑地帯に、地下高速トンネルの出入口ができるって言う話がある。 ここやと少し離れているから、出入りの騒音は気にならんやろうけど、咲くやこの花館前交差点はIC利用する車が増えて混雑するかもしれんな。
  • 場所見たけど、降り口としても乗り口としてもあまり利用価値ないな。名前通り、内環との乗り換え用途。豊崎方面行くには焼野交差点にできる門真西ICまで迂回しないとダメそう。
• 電車は駅8分で近くはないが許容範囲。 車は平面100%かつ駐車代格安、高速近くにあるが騒音受けないと好条件が揃っている。（一通で花博通りにすぐ出れないのだけがマイナス） 鶴見緑地公園には近いが隣接はしていないので、騒音や虫を心配することはない。 買い物はすぐそばではないが、駅との間にコンビニとコープがあるので寄りやすい。 ここは周辺施設と程良い距離感なのが一番の長所だと思う。

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