ロイヤルガーデン栗林町

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4.86

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物件概要

ロイヤルガーデン栗林町　外観完成予想図1

ロイヤルガーデン栗林町　外観完成予想図2

• 所在地：香川県高松市栗林町832番1（地番）
• 交通：

1. 高松琴平電気鉄道琴平線 「栗林公園」駅 徒歩1分
2. 高徳線 「栗林」駅 徒歩7分

• 総戸数：36戸（管理事務室を除く）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2023年10月
• 売主：株式会社和田コーポレーション
• 施工：株式会社合田工務店
• 管理会社：株式会社合人社計画研究所

掲示板・口コミ

• ロイヤルガーデン栗林町（検討スレ）

価格・コスト・販売時状況

• 人気地区だけに価格次第ではすぐ売り切れる可能性はあるのでしょうが、駅近、校区はいいだけに病院の敷地内のような場所なのが残念ですね。
• 病院の敷地内みたいじゃなければなぁ。価格も3000万円台からのスタートでしょうけど、桜町の物件よりは安いかな。あとはランニングコストがどうなのでしょう？
• 小規模マンションはこわいかなぁ。修繕積立金どんどん上がる。
  • ここを検討してる人たちなら高収入でしょうし、値上げは余裕しゃないですか？そもそもロイヤルガーデンは管理費クソ安いからこっちの値上げも気になる。
• 価格で選ぶのならロイヤルガーデン一択ですね。安さで売ってるデベですので。外壁タイルは他のデベもそうですが、管理費安いですよね。合人社で評判はイマイチなのですが実際はどうなんでしょうね？ただ設備面は他のデベに比べると1ランク落ちたものを採用しています。折り上げ天井は直天井になっており今どきありえない設計です。価格なりの仕様にはなっているので知っておいたほうがいいですよ。
• 不動産のUNIQLOですね。管理費も安いに越したことはないです。評判はいまいちなのに低価格でよく売れているイメージです。吹付で安っぽい見た目でもなく。片原町もこの物件の多い中、完売してました。なぜこんなに安くできるのでしょうか？？
  • 構造は周りのマンション同様に作られていますが、設備、内装面はコストカットされています。グレードが低かったり一昔前のモデルだったり。あと、場所はいいとこ抑えて短期で売りぬき、販売広告費を抑えているからと言っていました。内装は最悪自分で好きなように変更できるのでいい戦略だなとは思います。ただ自分は買うことはないです。外観がみんな同じであることと、他物件で断り入れたあとの営業マンが露骨に嫌な方向に態度を変えたからです。あと最近そんなに安く無くなってきてます。施工会社も大手を使わずにコストカットしてきてます。時代の流れには勝てませんね。
• ここはあとどれくらい残っていますか？
• 大幅値引きましたね！
  • ここは300万円引きになっていますよ！他も相当な値引き提示されてるんでしょうね。
    • 販売価格の10%引きですか、グラディスと同じですね。
      • ロイヤルガーデンにしては大苦戦だな。栗林駅から近いのに、香川県民は駅チカは関係ないのか。
        • まだ竣工まで半年前なのに大幅値引きとはよほど苦戦してるのか
          • いやさすがに10パー引きはないですよこの時期。さすがに信じられない

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構造・建物

ロイヤルガーデン栗林町　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：943.19m2（建築確認対象面積）
• 建築面積：351.73m2（建築確認表示面積）
• 建築延床面積：3,246.28m2（建築確認表示面積）
• 容積率：300.00%
• 建ぺい率：80.00%
• たしかにロイヤルガーデンの外壁はどれも一緒なので、新しくも見えないけど古くも見えないですね。
  • 確かにそれは言えますね。実際はコストカットメインであって、個人的には代わり映えしないし所有欲が満たされないので検討しないのですが立地はいいとこおさえてますよね。

共用施設

ロイヤルガーデン栗林町　エントエランスホール完成予想図

• ここは駐車場は平面でしょうか？
  • ほとんど立体になるようですね。駅近ですが病院の一部のように見えるので、そこは好みの問題ですね…
    • 栗林エリアで平面100%以上確保してる物件はそんなに多くないですからね。。。ただまぁこの規模なら確かに平面であって欲しいところではありますが。修繕費が後々響いてきそうですよね。

間取り

• 間取り：3LDK+WIC+SIC～4LDK+2WTC
• 住居専有面積：66.04m2～88.29m2
• バルコニー面積：13.19m2～42.32m2（スカイテラス面積含む）
• アルコーブ面積：2.13m2～2.97m2
• 折り上げ天井になってる分確か天井高さは他より高かった気がします。ロイヤルガーデンは設備や仕様は確かにコストカットしてる部分が見られますが、構造的な部分は他より良いように思います。全物件二重床、二重天井にしてるのは香川ではロイヤルガーデンぐらいでは。
  • 折り上げ天井部の高さはもちろん他より高いんですが直天井がよくないですね。直天ということはシーリングライトの引掛けが躯体に埋め込まれていることになります。何のための2重天井なのでしょう。折り上げ部分にはダウンライト増設もできません。構造部は仰るとおり頑張っております。たまにサーパスは二重床作ってる程度で、ブランシエラなんかも上層階のみ二重床ですね。まあ防音には直床有利ではあるのですがコストはかかりますからね。ロイヤルガーデン買って設備仕様をあとからグレードアップする、というのがコスパ最強かと思います。昔に比べ段々スラブ厚が薄くなってきている印象はありますが…まあそれはどこもそうかもしれませんね。

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周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域
• 地域・地区：非線引き都市計画区域　法22条区域　駐輪場整備地区
• 目の前というか栗林病院の敷地内に建つイメージが少し気がかりですがそれ以外の立地条件はかなり良いと言えます。閑静な方を選ぶのであれば国税局の分舎跡地に出来る桜町のクレアをおすすめします。
• 金額と間取りが分かんないけど立地素晴らしい
  • 病院のすぐ隣は気になるよなぁ
    • そんなにバンバン救急車をとるような病院ではないけど、救急車来たらうるさそう。
      • 完全に伏石駅前を食うくらいの勢いで作っているよね。立地は伏石駅前より圧倒的にいいけど、いくらするんだろ
• 南側に病院があるので、日当たりと景観が気になりますね。あと駅近は大きなメリットですが騒音面は確認が必要ですね。踏切も近いので。
• 唯一の利点は駅からは近い。ただ高松で電車は使わないですからねー。車ですかね。欠点は周囲にマンションが沢山あり、すぐ近くにも2棟建築中なので中古価格は激下がる、また税金対策の賃貸用、学校区用の小さな戸が多く、大規模修繕では反対や不明者が多く修繕できず、資産価値はなくなる。古い病院なので病院の建て替えがあり、すぐ南側に8ー10階建ての病院に立て替えると毎日、暇な入院患者と睨めっこ。オフィスビルでは夜土日は人がいませんが病院となると。あと救急車がうるさい。交通事故の多い通りに面している。周辺の駐車場が無いし高い。厳しいですかねー。
  • 前立て物件ということもあり、抜群の立地とは言えませんがそれでも栗林校区なので中古価格が極端にさがったりということはないでしょう。栗林病院は救急外来がないのでひっきりなしに救急車が来るようなことはありません。もちろん普通のベッドタウンよりは多いし、距離も近いので気にはなるのでしょうが。あと、病院はいずれ建替えになると思いますが、あまり高層の建物になるというのは考えにくいです。病院は効率性を考えて極力各階の面積を増やしたいので。そもそもこのマンションの底地を購入できなかった時点で建蔽率の関係から、現状より大規模な建物にすることはできないんじゃないでしょうか。妄想ですが。…と、ポジティブに考えてみたものの、総合的にみて今回は見送りかなと考えています。
    • 県内の総合病院はほとんど建て替えられててりつりん病院はかなり古い。いつかは建て替えするんじゃないかな。
• どうしても病院が気になるのですが、環境的にどうですか？
• ここは救急車のサイレンとかことでんの踏切とか気になりそうですね。主要採光の南側が病棟というのも残念。

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掲示板

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