ブランズシティ船橋ビアレ

物件概要

ブランズシティ船橋ビアレ　外観完成予想図1

ブランズシティ船橋ビアレ　外観完成予想図2

• 所在地：千葉県船橋市市場一丁目1974番23、24（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「船橋」駅 徒歩9分 ～11分
2. 東武野田線 「船橋」駅 徒歩9分 ～11分
3. 京成本線 「京成船橋」駅 徒歩11分 ～13分

• 総戸数：738戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階建（1・3号棟）、地上8階建（2・4号棟）
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：1・2号棟：2028年1月、3・4号棟：2028年9月
• 引渡時期：1・2号棟：2028年3月、3・4号棟：2028年12月
• 売主：東急不動産株式会社 JR東日本伊藤忠不動産開発株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー

掲示板

• ブランズシティ船橋ビアレ（検討スレ）｜（住民スレ）

口コミ解析

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価格・コスト・販売時状況

• どういったマンションになるのかすごく興味があります!!
• 当該計画は高さ制限の変更が前提で、船橋市が今年度末の地区計画策定に向けて動いてるようです。この地区計画が決まる前に事業主側も情報を出せないので、しばらく動きがない感じになっていると思われます。今後も都市計画審議会に報告されると思うので、チェックすると状況わかるかもですね。
  • 詳細情報出ましたね。2028年中に一通り完成するようです。船橋駅徒歩10分の立地、非タワマンの大規模開発（街づくり）ということですごく楽しみです！すぐ南に小学校もあってファミリー層に人気が出るんじゃないかな～と思います。（今はクラス数が少ないので、増えてもパンクしなさそう）
    • A-1街区　274戸
    • B街区1　257戸
    • B街区2　138戸
    • B街区3　234戸
    • B街区4　109戸
      • 合計1012戸ですね。船橋駅徒歩10分圏（棟によっては10分超えるけど）でこの規模、しかも商業施設もできるとなると楽しみでしかありません。敷地配置図はユトリシアを彷彿とさせますね。
        • 2025年8月着工　2028年12月工事完了
• ここは賃貸約300、分譲約700って最初から言われてました。まさか駅側が賃貸とは思ってませんでしたがデベが高値で貸したいんでしょうね。
• 外観ダサいし、間取りも微妙、仕様も明らかにコストカット満載　今どき賃貸みたいなトイレ使うかねぇ・・・。駐車場が自走式で大規模開発ってところ以外何も良いところがない・・・坪３００割らないと買う気にならん。
  • 賃貸みたいなトイレとか、仕様のコストカットって、部屋の仕様って公開されてましたっけ？
    • 間取り図である程度わかりますよ。トイレ手洗い場別でもないし、一体型ですらない。スプロックシンクなし、バルコニー側の窓はただの2枚窓、68㎡でバスルーム1416、片側アウトポールで共有廊下側が半アウトポールじゃなく完全に食い込んでる。長谷工の一番安い仕様なんじゃないかな。
      • ウォシュレットのリモコンが便座脇って完全に賃貸仕様。大したコストじゃないのに。
        • ここは軟弱地盤かつ隣が暴れ川海老川なので、工事と水害対策にお金が掛かります。なので、デフォルト仕様が多少チープになるのは仕方ないと思います。調整池だけで地下に６か所設置するそうですからマンションの仕様にお金かけても、水害リスクがあると意味ないので、この選択は正しいと思います。東急は強気なので、時間をかけてゆっくり売っていくのではないでしょうか(700戸は確かに多いと思う)賃貸が300戸あるのはリスク回避の意味もあるのでしょう。
          • すっごいデベ側の都合ばっかりやな。それ込みで開発するんだから、両方やった上で適正価格で売ったらいいんだよ。ジオの戸数と仕様であれだけ時間掛かってるのに700戸を高値でゆっくり売ったら5年は掛かるで。ジオ見て安くなきゃ売れねえやってなって仕様下げまくった気がするね。ディスポーザー、食洗機すらあるか怪しいなこりゃ。
• 今の市況を考えると平均は坪420前後と予想。
• ウェビナー動画で共用施設が公開されましたね。シアタールームが併設されている板マンは久々に見ました。（なお使わない）それ以外は目新しい情報はないかな...新規に公開された4LDK間取りも収納が終わってて惹かれない...（というかこれウォークインクローゼットって書いていいのか...？
  • 私はシアタールームが一番興味ありました！使ってみたいなー。エントランスの雰囲気も良さそうですし、共用施設はさすがに充実してますね。あとは間取りのバリエーション（多分ほとんど田の字だろうけど）と、価格と仕様はモデルルームで確認かな。
    • 細かくは書けないですが、ウェビナーで公開された70㎡の部屋は割と綺麗な間取りで使いやすそうですね
• かなりの大規模マンションですよね。駅もまぁ11分くらいで行ける距離なので便利だと思います。坪単価400前後という感じでしょうか。子育てもしやすそうだしファミリー層に人気出そうな感じですね。
  • 坪400で740世帯もさばけますかね～。この掲示板でも全く注目されてないし、１期はある程度価格で勝負して注目集めないと厳しいと思います。
    • 350ライン以上だと厳しいんじゃないかなぁ。世帯年収1000万以上でようやくだとわざわざこんな仕様悪い板マン買わないでしょ
      • 関係者です。一期の平均は坪330～350ほどです。坪300切る部屋もあります
• さっきモデルルーム予約状況見たけど4月が空きが増えたように見えるのは予約枠増やしたのかな？検討するつもりで3月に聞いてくる予定。立地の懸念として船橋駅に行くのが上の太郎橋か小学校経由しか無いように見え、流石に不便だなぁと思ってきてはいる。
• ここは、土地自体はマンション価格加熱する前に買ってるし安く仕入れてるでしょう。値段を抑えないと厳しいエリアだから普通の船橋駅前価格だと大コケするね。それをわかってるから仕様下げて建築単価抑えてるんだと思いたいね。
• 価格は相場なりで良いけど、仕様はどうにかならもんですかね。いま見えてる範囲だと、なかなかの低スペックそうで。
• 価格気になります！
  • 坪単価350-360ってところかな
    • 70mで7500くらいか。金利も上がるしきついなぁ。せめて6000後半かと思ったのに。撤退や。
      • 専有部がコストカットまみれなのにこの金額は。。。という感じですね。うまく価格コントロールして低層は安くなってくれると良いんですが。
        • 相場からしてこんなものかと思いますが、多くのみなさんはもう少し安い価格を期待していたので、この価格に対して高いという反応が多いのではと推察します
• ここは坪３８０万円位って聞いていますがどうでしょうか。７０㎡８千万円スタート、６７㎡で７８００万円スタートってとこでしょうか。４ＬＤＫはほぼ億ですかね。
• 70㎡前後のお部屋についてですが、実際に見学した印象では7,000万円台はかなり条件が厳しく、前に建物があり日当たりがあまり期待できない低層階に限られていたように感じました。多くのお部屋は8,000万円前半が中心だった印象ですが、皆さまも同じように感じられましたでしょうか。もし70㎡台で7,000万円台の住戸が一般的であれば検討の余地もあると思ったのですが、8,000万円前後という価格帯を考えると、駅までの距離や設備・仕様の面でやや物足りなさも感じました。
• ここ冷静に考えたら戸数が多いとは言え4棟あるからその分修繕管理費高くつきそう。あと、絶対に許せなかったのは直床かな。リフォームし難いという今後のリセールに影響及ぼす恐れあり。他にもトイレはタンク式だったりと色々酷い。特にかく全てにおいて安っぽかった。　
  • 今回の販売は船橋駅寄りの1,2棟だから、値段だけ気にしてる人はまだ先の3,4棟の販売も気にしていいんじゃない。それぞれの棟で名前付されてて、価格帯も結構違うよ。当たり前だけど駅からの距離と共有施設の種類で棟ごとに値段は格付けされてる。全体で東京ドーム約1個分だから駅からの距離による値段差は結構出ると思う。あと小学校寄りは値段下げられてる。確かに高級感は外面だけで中身は至って普通な感じ。本当に幼い子供連れの家族世帯をターゲットにしてる。安定の住処として、部屋の利便性や機能面まで求めてるジジババは考えた方がいいと思う。小学校隣接してて子供の声とかうるさいだろうし。中央広場も小学生の溜まり場になりそう。
• インフレ型経済に移行したので後発の安いと思ったほうが高くなる。何でも早く買ったほうが勝ちとなってしまう。
• 最新情報。当初7500万～スタートとのことでしたらどうやら坪370～380若しくはそれ以上で販売する予定みたいです。プレミスト基準に合わせてくるみたい。ここも販売価格は7800～スタートですね
• 実際人気あるんですかね…
  • 見学して来ました。ここで言われているほどのことはなく、正直思っていたより良かったです。天井高いのは良かった。値段も以外と手が届く感じ。子供のことや通勤とか買い物とか考えるといいかなと思ってますが、田舎ものなので東京でマンションを買う憧れをどうするか…。東京で同じようなもの高くて買えないだろうし。
• 4つの棟ができるとのことですが、どの棟が1番人気でしょうか？
• 価格に見合った仕様でない（特にキッチン引出しがソフトクローズでないのとシンク下が両開きなのが…）のに加えて、中庭が誰でも入れるのが我が家の検討にあたっての懸念材料です。夜は田舎の中途半端なヤンキーの溜まり場になったり歩きタバコしながら通り抜けるオヤジとかでてきそうで、何か対策してくれればいいのですが…
  • 勝手に中庭に入ってくる酔っ払いや歩きタバコのオッサン、田舎ヤンキーのために高額な管理費を払わないといけないんですか？なぜ中庭を住人専用にしなかったのか、住人でもない人のために高額な管理費を払える人ってどんな大富豪なんでしょう。
    • 公開空地とはそういうもの。そのおかげでこの規模のマンションが建てられる。
• ここ修繕管理費バカ高そう。戸数多いけど棟もそれなり多く、サービスルームとか無駄が多すぎるから維持費高くなりそうなんよな。タワマンとほぼ変わらない可能性も大いにある。
  • 植栽の管理費も込みだからやばいと思う
• 1号棟または2号棟でしたら、みなさんは何階のどのあたりの部屋を希望しますか？
• 見学して感じたのは、価格自体は今の市況を踏まえれば妥当なんだろうということ。ただ、それを前提にしても立地や将来性を考えると「この価格に見合うか」という点では疑問が残りました。相場に乗っている物件でも、納得感が伴うかは別問題だと思いました。自分には刺さらなかったです。
• ぼちぼち管理費の情報出てないですかね？ここまでスペック低いんで管理費も200円/平米くらいだとありがたいのですが
  • 管理費m2単価:約367円
  • 修繕費m2単価:約250円
    • 結構重めな金額ですよね…毎月となると
      • 70㎡初年度4.3万円ですね
        • 修繕費は仕方ないけど管理費高すぎ。スケールメリットなんもない。。。仕様悪くて値段も別に安くないのに維持費だけは一丁前。撤退ですわ。
• 行ってきました！結構売れてますね。もう40件くらい埋まってました。まあ、700戸だからまだまだですけど、7月販売ならもっと埋まるでしょうし。今となっては3LDKで7000万台で船橋10分なら買いなのでしょうね。我が家も検討中です。直床とか設備がとかネガティブな書き込み見てどうかなとは思ったんですが、ほぼ満席で熱気ムンムンでしたよ。
• 1割くらい安いかと思ってたよ。
  • 価格はいいけど、満足のいく造りにしてほしかったな
    • 値段は許容範囲だけどコストカットが酷い。これなら上の人が言うようにもう1割安くないとね。
• 価格発表後、勢いが落ちた印象があります。
  • スペック面であまりに期待外れで、肩透かしを食らった人が多いからでは？
    • まあでもなんとなくは許容範囲かな。要望書も結構出て埋まってたし。パークハウスよりも場所が良いからウチも検討してます。支払いもなんとかなりそうだし。
• 販売7月上旬なのに値段HPに出してきましたね。1期50戸だけですし、要望少ないんだろうな・・・
  • 予定販売価額 5,700万円台～15,900万円台（100万円単位）
  • 予定最多価額帯 7,900万円台（9戸）※100万円単位
  • 今回販売戸数(予定) 50戸
  • 総戸数 738戸
  • 間取り 2LDK～4LDK(予定)
  • 専有面積 54.79m2～123.08m2(予定)
  • バルコニー面積 10.55m2～26.15m2
    • 意外と早く公表しますね。7%に満たない売り出しだが、最低限全戸要望は入ってるんだろうか。
      • 今回の要望出せる戸数は175戸だったから3割未満しか確定見込め無かったんだね
        • 流石にプレミストタワーに便乗して値段強気すぎるよ
          • 新築分譲って一期が一番売れる。総戸数の１割以下ってすでに惨敗確定モード。
• 案外要望入ってましたよ。概要がどうなのかはともかく。60以上は入ってました。私も検討中ですが、パークハウスと比較中です。
  • 1期で1割未満というのは今後の販売に苦労されそうですね。

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交通

• ブランド路線の東西線乗り入れが、来年ダイヤ改正から、減るのは痛手です。
  • 朝と夜でそれぞれ1本ずつの減便でしたっけ。空いてるので使ってましたが、だからこその減便ですかね。残念です。
    • 東西線のラッシュ時間帯は東海神や新駅辺りではまず座れませんですよ。ただ西船で乗り換えの乗客があり、目の前の方が降りれば可能性ありますが。
      • 少し時間かかっても座って通勤したいなら千葉駅辺りまで下ったほうが良いね。
        • 成田エクスプレス使えますしね。一応、船橋もしおさい、あずさが使えるけど。
          • 東京までだったら座れなくても我慢できるぐらいの乗車時間であることが船橋駅の価値なので、座れる座れない論争はあまり意味がないかもしれませんね。
• ここ買おうとしてるけど、実際船橋駅からの総武線やばそうだよね。
  • 全部が総武線を使うわけじゃないけど、船橋市は首都圏最大級の供給戸数を控えてますからね
    • 快速も各駅も混雑ヤバくなりそうですね。京成の方がまだ空いてるけど時間かかるんだよねー。

構造・建物

• 敷地面積：27,060.17m2
• 建築延床面積：66,433.96m2(容積対象面積／54,111.96m2)
• 建築面積：13,126.51m2
• プラウドなら、もう少し外観の見た目を良くしてほしい！
  • 東急だからﾌﾞﾗﾝｽﾞになるっぽいですよ!外観大切ですよね?
• イメージデザインの下の茶色？が店舗で、上の白いのが住宅用とかですかね？
  • 白茶のデザインのまま１４階にするのかな。できれば白にしてほしいなまだ間に合うかな　
• この配置だと眺望が悪いと思いますが計画を変更してくるんじゃないでしょうか

共用施設

ブランズシティ船橋ビアレ　多機能空間（個室ブースやシェアテーブル、ソファ席やテラス席を設けた）完成予想図1

ブランズシティ船橋ビアレ　パーティーラウンジ完成予想図

ブランズシティ船橋ビアレ　ゲストルーム完成予想図

ブランズシティ船橋ビアレ　トレーニングルーム完成予想図

• 駐車場：383台（うちカーシェアを含む)
• バイク置き場：21台
• 自転車置場：1,476台
• バイク置場：21台
• 駅10分で駐車場50%ってどうなのかな？少ない様な気もするけど、気になる。あと敷地イラストでは駐車場がわからないけど、ここって地下駐車場なの？
  • 敷地北側に駐車場エリアがあり、プロットだけ見ると自走式駐車場のように見えるので良いですね。一部平置or機械式？ただ車路もそれ程広く無さそうなので処理槽も収められないとしたら、やはりディスポーザー無しなのかも、、
• 子育て環境についても少し気になった点があります。共用部のキッズスペースや屋外空間について、階段や段差などがあり、小さな子どもが実際に使う際にはやや安全面が気になる印象を受けました。建物間に設けられた公園のベンチなどの設備についても、居住者というよりは外部の通行の方がより利用しやすい印象があり、実際に子どもたちがこの空間で安心して遊べるのかという点に少し疑問を感じ、「本当に子どもや居住者のための空間なのか」という点でも気になるところがいくつかありました。

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設備・仕様

• ここディスポーザー無しですか？
  • 敷地図だけ見るとディスポーザーだいぶ怪しいですよね。。。
    • 一応ここにはディスポーザー書いてあるからさすがに大丈夫じゃないかな。。。汗
• モデルルームでの新しい情報は価格だけですかね？設備周りも情報頂けると大変ありがたいのですが...ディスポーザーはほぼあるのは確定だとして、面格子やドアストッパー、水回りが気になります
  • ディスポーザーあり、ドアキャチャー、水回りは目立ったものなし（浴室ダウンライトだったような…）、トイレはタンク式、キッチンはカップボードはオプション扱いで引き出しにソフトクローズなし、面格子は覚えていません、ご参考にどうぞ

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：54.79m2～123.08m2
• バルコニー面積：9.97m2～26.15m2
• ルーフバルコニー面積：24.50平米～41.22平米（一部区画対象）
• サービスバルコニー面積：2.78平米～13.56平米（一部区画対象）
• 専用庭面積：19.25平米～31.02平米（一部区画対象）
• テラス面積：10.33平米〜14.51平米（一部区画対象）
• せめて寝室に面してる共用廊下部分はベランダにしてほしかったな。これじゃ窓どころかカーテンすらも開けたくないかも。
  • まさか、共用廊下側の窓はルーバー面格子なしってことはないですよね？
• ルーフバルコニー付きの1-Grはマジで間取りいいな。平凡な田の字間取りの中部屋には興味ないが、この8800万は実需目線だと買いだね。抽選になると思う。
  • 浴室リビングイン、洋室が薄い壁で隣接、西日が平気なら良いですね。ただこの間取り何戸あるんでしたっけ？1戸だけ抽選になっても意味ないんだが。
    • 浴室リビングインはご愛嬌だが、洋室の隣接と西日まで言い始めたらキリがないぞ。13階角部屋でアウトフレームとルーフバルコニーがある時点でこの物件内ではスペシャルな部屋だろう。その割に単価のせられてないから新築の値付けの歪みだと思う。中古になっても他の部屋より圧倒的に売れやすい。
      • この間取り最初は気になったんだけどよく見るとなんか狭いし収納少ないし、せっかくルーフバルコニーあるのにLDKの窓ちっちゃいしで思ったより微妙な気がする。てかほとんど全部水回りがリビングインなのは最近の流行りなの？
        • 浴室リビングインにすると、畳数にカウントされない廊下を短くできるコストダウン手法の一つ。リビングって応接間としての機能もあるけど、小さい子供が服を着ないで出てきてなんてこともありうる。そういうことがほほえましく感じられる親しい来客ならいいんだけど。

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買い物・食事

• ショッピング

1. シャポー船橋　（徒歩9分～10分）
2. 東武百貨店 船橋店　（徒歩9分～11分）
3. イトーヨーカドー 船橋店　（徒歩9分～11分）
4. 船橋フェイス　（徒歩11分～13分）

• グルメ

1. パスタ・デ・スマイル　（徒歩9分～11分）
2. ピーターパン 石窯パン工房店　（徒歩20分/約1,570m～22分/約1,720m）

育児・教育

• 教育施設

1. 市立市場小学校　（徒歩1分～3分）
2. 市立宮本中学校　（徒歩18分～20分）
3. 市立船橋高等学校　（徒歩9分～11分）
4. 市立本町保育園　（徒歩7分～9分）

• 総戸数738戸ってものすごいですね。ここができると、かなり地域にインパクトがあると思う。ただ心配なのが小学校や保育園・幼稚園。子どもがおそらく一気に増えてしまうので、学校や園のハード面が足りるのか？と。場合によっては、今の住所内の小学校に通うわけじゃなくなる可能性もあるのだろうか。
  • ここだけでなく船橋駅周辺でマンション大量供給。市が違うけど数年前にマンション大量供給だった千葉駅周辺のマンションは本来の学区ではない学校にって扱い。少子化で子供が一時的に増えても学校作ったら今度は余るってなっちゃう。船橋でも同じことあるかも。まあ、ここは中学校遠いからそもそも子育て世代が検討するかってのもあるけど。
• 中学校がだいぶ遠いですね。近所に住んでいますが途中歩道も無い道‥まぁこの辺りを検討されるご家庭は中学受験されるんですかね。

周辺環境・治安

• 用途地域：第二種住居地域
• すぐ脇を流れる海老川の氾濫への対応はどうなっているのでしょうか。
  • 船橋市市内に住んでいると、台風シーズンはよく海老川の氾濫注意報が通知されますが、この辺りは安心して住めるのですか？船橋駅の市場側にあまり行くことがなく。
    • 調整池を5つ設置します
• この付近は東西線の新駅も出来るので発展しそう。
• 車は少し不便かもしれない。東はいつも混んでる。西はたぶん抜けられない。北は市場通り。南は14号。
• ここ、船橋北口の住宅街の静けさ、船橋南口のガヤガヤの楽しさ、両方取れるよね。
• 市場の騒音や臭いは大丈夫なのかしら？トラックは24時間出入りしますよね？
  • 徒歩で市場メシが食べられるメリットのほうがデカい！
• 毎日あの橋を住民がみんな渡るのか...。街を作るとか言うなら橋増やすとかしてほしかったな。たぶん、予定価格だと売れないから予定価格より安くなると思われる。

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周辺施設

• 公園 等

1. 海老川　（徒歩2分～4分）
2. 天沼弁天池公園　（徒歩10～12分）
3. 船橋港親水公園　（徒歩22分/約1,750m～24分/約1,870m）

• レジャー施設 等

1. ふなばし三番瀬海浜公園　（約7.6km～約7.7km）
2. ふなばしアンデルセン公園　（約10.1km～約10.3km）
3. 船橋市総合教育センター プラネタリウム館　（徒歩21分/約1,660m～23分/約1,820m）
4. ららぽーとTOKYO-BAY　（徒歩25分/約1,960m～26分/約2,080m）

その他

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掲示板

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