バウス日暮里

物件概要

バウス日暮里　外観完成予想図

• 所在地：東京都荒川区西日暮里二丁目262-13、262-14（地番）
• 交通：

1. JR山手線、JR京浜東北線、JR常磐線、京成本線、成田スカイアクセス線「日暮里」駅徒歩6分
2. 東京メトロ千代田線、都営日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩6分
3. JR山手線、JR京浜東北線「西日暮里」駅徒歩7分

• 総戸数：83戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造地上9階 地下1階建て
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2027年1月
• 引渡時期：2027年3月
• 売主：中央日本土地建物株式会社
• 施工：株式会社大京穴吹建設
• 管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 坪単価600万円以上と聞きました。解散！
• 1年前のルジェンテ西日暮里が坪400万円台中盤なのでさすがに坪480万円を下回ることはなさそう
  • イニシア日暮里が坪510とかでしたもんね
    • オープレジデンシア西日暮里ステーションフロント（中古）が1億円近くで売り出されていて掲載が終わったので買う人はいるのでしょう。
• 坪単価462万のようです。
• 近隣築浅中古マンションで450前後、駅直結タワマンで600ぐらい？。東京駅周辺勤務の83組のそこそこのパワカファミリー世帯を掴んじゃえばいいわけですし。それなら周辺中古でいいじゃんって話だけど、中古もこのエリアは枯渇ぎみで。しかもここは日暮里の中でも立地かなりいいですからねー。いくらになるか考えたくもないです・・。
  • 坪550～600程度ならパワーカップルまでいかなくとも、年収1,200万程度あれば単体で買えちゃいますからね　山手線駅近って考えるとお買い得に感じますよ
• 600万！？やばいっしょ。日暮里だよ！？
  • 東京駅11分徒歩6分だよ！山手と京浜東北並走だから朝5時から24時過ぎまで時刻表要らず。上野東京ラインで品川へもサッと行ける。イメージより効率重視のビジネスエリートは湾岸（笑）タワマン（笑）よりこっちを選ぶだろ。
    • 日暮里で600万なら全然割安感ある気がします！30さんの仰る通り、ロケーションがめちゃ良いですよね。700万はさすがに高い印象ありますが。
      • あとここは
        • 全戸トランクルーム完備
        • ゲストルームや地下駐車場を設置
          • と言った感じで共有部を充実させて資産性高くさせようとしてるので、600万台後半スタート狙ってる可能性もあると思ってます。考えたくもないですか。。。
• 全部屋当然に億超は十分あり得ますよね。何なら、上層階とかプレミアムプランとかって、2億軽く超えるんじゃないかと思ってます。日暮里の相場か低かったのは2024年で終わり、今後は他エリア(湾岸・池袋・大崎・目黒とか)と肩を並べにいくってのも十分視野に入ってきた感ありますよね。西日暮里再開発と東山手ルート、もっと言うと成田空港の再整備は本当大きいと思う。
  • プレミアム110㎡÷3.3×単価650万＝2.16億ってことか　恐ろしや日暮里
    • まぁ110とも慣れば高くなるでしょう。110平米なんて想像したことないから、2億が高いとかリアルに感じられない。まぁ坪計算したらそうなるよねくらい。坪550でも1億8000万でしょ。頭がバグります
• 予算1億だと2LDKであるかないかでしょうね…。3LDKは1.5億程度覚悟しておいた方が良い気がします！それより安かったらラッキーと言うことで
  • 78平米、3LDKで1億2000万ってところでしょうね。板マンで坪600はやり過ぎ。日暮里イニシアから3割価格アップはいくらなんでもね。坪580くらいが妥当では？金利も上がりそうですし。
    • バウスは昔から相場より高く売りがちですからね(体感で相場の2割増)おそらく日暮里の相場もぶっ壊しにくると思う
• この辺は住環境も良いしかなりの高値になると思う。
• ウェブサイトが公開されたみたいですね。
  • 外観かっこよすぎだろ。間取りは微妙。
    • 確かに間取りが微妙ですね。
      • 平均75㎡以上で83戸か。グロスが嵩みそうだが、売れ行きに注目だね。日暮里のポテンシャルやいかに。
• 今まで出て来ている情報だと

【良いところ】

• 立地良し、再開発確定
• 水回り設備（タッチレス水栓とか？）
• 管理費が控えめ（業者と思われる書き込み、真偽不明）

【悪いところ】

• コストカットされてる物件の可能性、一方で地下駐輪場と駐車場があり専用EVがあるので管理費が増える可能性
• EVが一般的には戸数の割に少ないので不便
• 間取りとトランクルームが細い＆シューズインがないのでゴルフバックを仕舞う場所に困る
• 低層階は隣の学校や建物から丸見え（業者と思われる書き込み、真偽不明）
  • • 線路が近いのでサッシ、ファミマンなので床や天井などの騒音対策、このあたりまだ情報無いので詳しい方いましたら情報提供お願い致します。
• 線路が近い件は、
  • 線路沿いではなく、線路と100メートル程度は離れてる。
  • この区間はカーブで駅間も近いので、スピードほとんど出さず、通常より騒音は大きくない。

と、あんまり気にしなくていいと思う。

• 大きなスーパーが隣なのと便利路線複数が徒歩圏内なのは大きなメリットで、実需には申し分ない物件だと思っています。問題は価格で、これが再開発織り込み済みの釣り上げ価格だったら微妙な感じですかね。十中八九高いと思いますが。
• 平均75平米なので、さすがに平均1億は超えるでしょうが、1.4億には収まると思います。
• 3Lで1.2億スタートは、想定してなかったので撤退です。うーん、都心マンションは高級品になってしまったなあ。住民も日本人でない人が多くなる可能性ありでしょうね…。
  • 1.2億ならむしろリーズナブルでは。ここみたいに立地の良い物件はどこも上がってますよ。
    • 70で1番安い間取りの最低価格が12XXX万円～ってことでしょ。多分デベからしたらパンダ価格見せてるつもりで他はもっと高いと思うよ。
• 平均坪単価600万台後半て感じすか　ちょっと強気価格すぎません？
• 1000万円単位なので、顔色見て12000万円～にするか12900万円～にするか、でしょうね。東向きは上の階以外は賃貸棟で日当たりが皆無、西向きは中学校が至近距離でプライバシー性なしなので、南向きは650万は超えます。タワーでもなく、駅直結でもないのにこの価格で売れるのかはかなり疑問ですが、わざわざ価格を出しているということは売れる手ごたえがあるんですかね。
• これ単体ではなく、買って売り抜けられるかって話。1.2出せるのはサラリーマンなら両者財閥系パワーカップルくらいだから日本にほぼいない。じゃあ中小企業オーナーや上場役員、海外投資家が買うかというと恐らくこの物件じゃない。再開発でタワー立つならそっちの方が魅力的なはず。となると、多分買っても買い手が付かないか値下げして売るかになるからべット出来ないね。ウィルローズみたいにプランと設備を充実させて超金持ち向けにした方が良かったと思う。
  • 西日暮里駅すぐのワンルーフレジの賃貸ガラ空きだからここらは賃貸需要多くないのも懸念。
    • そうなんだよねー、周辺相場と同じくらいだとしたら、ここは次の売り抜け先がないよ。タワマンでも駅近でもなく投資物件ではない、人気のエリア区ではなく区民の所得も都心6区と比べると天地の差があるから、買手がつかない。このマンションに永住する予定の売る気がない人はいいと思うけど、少しでも住み替える可能性がある人は購入価格よりも下回る可能性が高いことは理解してるのかな？とも思うし、ローン組むなら残債割れの覚悟はした方がいいと思う
• 2ldkはどんな間取りでいくらになるんだろ
  • 坪単価的には2Lでも11000万くらいですもんねぇ
• 「3LDK 70㎡～74㎡台　12,000万円台～（予定） ※1,000万円単位」というのが正しい表記のようです。1階に3LDK 70.15㎡の部屋があるようなので、そこがここで示されている価格の中では最安になるのではないでしょうか。（2LDKで63.43㎡などもあるようなので、そちらはもう少しお安めですかね）まぁ極論12,999万円でも12,000万円台なので、幅を見ておいた方がよさそうです。
• バウスの現地行ってみたが日暮里、西日暮里どちらも近く周辺環境静か、スーパー隣接と確かに立地は良かった。ブリリアは徒歩1分とはいえ三河島だし、そもそも坪350万は2年前の販売単価だから単純比較は出来ないでしょう。とはいえ坪600万は高すぎると感じる、このエリアの板状マンションを1.2億出して買う人居るのかな
  • 日暮里は住環境も良いし、買いたい人はたくさんいると思う。
• MR行った人どうでしたかー？
  • 想像以上の強気価格でした。撤退。
• 上野～大塚あたりを探していたからこの物件非常に気になっていて、来月話を聞きに行くんだけど、まだ話を聞く前に興味が無くなりかけてる。理由は、１．東側に建物が建つ可能性があるとは聞いていたけど、13階建てがもう建築中なのね。２．接道が狭い一方通行なのね。これで坪600か～。南側に面している部屋以外興味なし。
• MR情報
  • 南向きはプレミアム除いてほぼ70平米台（かそれ以下）、バルコニー狭い
  • 広めの部屋は西向きなので目の前は中学校
  • 東向きは一期での販売なし
  • 坪単価は680～690
  • プレミアム住戸じゃなくても2億
  • ちなプレミアム住戸はほぼ3億
• 期待してただけにガッカリ…。さすがに1坪680～は予算超過で出せない…。
• 2億の部屋は100㎡の部屋でした。72～74㎡は1.2～1.4億台がメイン。100㎡は置いといて山手線70㎡オーバーでこの価格はそこまで外れてる感覚はしませんでしたね。本日モデルルーム見学しましたが、1ヶ月先まで予約は埋まってるほど盛況のようです。
• 南向きは72平米、4階でも1.43億円ですか、、なかなかのお値段ですね。
  • バウス日暮里　どの間取りでも１億円は余裕で超えるのは、以前から分かっていたこと。今のご時世で、山手線駅至近でこの値段はむしろ良心的すぎる。
• 先日モデルルーム伺いました。リビングは広くとれてて、採光なんかは良い印象。場所は前横学校で、ファミリー向けです。ただ、割と駅からは大通り渡ったり微妙な距離がありますが、あの値段するのかーと。絶対額的にファミリー層にはちょっとキツいかも。
• 「バウス日暮里」 第1期2次予告物件概要は出たんですが、第1期1次は完売でしょうか。
  • 5倍くらいですかね…第1期1次はほぼ完売じゃないですかね。一旦第1期2次予告物件概要から見ると1戸売れていないかもしれないって感じの予想ですね

[PR] スポンサードリンク

交通

• 山手京浜東北で東京駅11分で駅から6分。千代田線西日暮里も徒歩8分。埋立地のタワマンより機動力は高い。

構造・建物

バウス日暮里　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：2,218.12m2
• 建築面積：1,224.73m2
• 建物延床面積：8,252.18m2
• バウス日暮里は免震？制振？
• ここは外廊下です。外廊下のほうが修繕管理費安いし、空気の入れ替えもされるのでプランの自由度含め、ここでは妥当な判断だと思います。
  • プレミアムプランは二億越えも噂されてるほど、わりかし富裕層も住むのに、HPのあの雰囲気と立地で外廊下はどうなんだろう。
    • プレミアムフロア階だけ内廊下にすることも可能だったと思いますが、中住戸のUタイプに共用廊下に面した洋室(1)があるのでそうせずに外廊下とする判断をデベさんがしていますね。

共用施設

バウス日暮里　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場台数：25台（機械式：20台、平置き（身障者用1台・停留空地1台含む）：5台）
  • 月額利用料：26,000円～35,000円
• 駐輪場台数：176台（平面式スライドラック：83台、3人乗り自転車用スライドラック：83台、キッズサイクル置き場：8台、レンタサイクル：2台）
  • 月額利用料：300円～600円
• バイク置場台数：1台
  • 月額利用料：4,000円
• 地下駐車場はマジかね？そういう情報ってどこに出てるんだろう。
  • みなさん、地下にできるのは駐車場じゃなく 駐 輪 場 です。情報ソースは現地の囲いにあるバウスの看板。地下駐だと超高級ですが駐輪場だとまあ普通ですよね。おそらく専用エレベーターで出し入れするのでしょうが少し面倒かも。その分だけ植栽とか共用施設が充実すればいいですね。
• 100戸にも満たないのにゲストルーム作って大丈夫なのかな？どうせなら隣の賃貸用の用地と合わせて大規模物件にすればよかったのにね
• シングル向けならともかくファミリー83戸にEV1基は厳しい。エレベーターが足りないストレスは入居後にボディーブローのように蓄積してくる。
  • 共用部のイラスト見る限り1基だな。他に地下の自転車置き場に直通のEVもあるみたいだが地下と1階の往復のみだろう。
    • EV1基はちょっと残念だな。いいマンションになりそうなのに（涙）
      • 板状だからこの規模感なら1基は普通かな。階段使う人も多いだろう。
        • EV1基が許容できるかどうかは管理費によるね。管理費高めなようだとEVの少なさは正当化できない。まあ楽しみに待とう。
          • エレベーター数の目安は50世帯あたり1基だそうですね。83戸のマンションだと微妙なところです。前の書き込みにある王子神谷のマンションのように82戸で2基の所もあるなら、ここも頑張って欲しかった。もちろん1基でも立地も抜群に良いし優良注目物件に変わりはないですが。
            • ファミリーの70戸でEV1基とか朝絶対乗れないやつじゃん。ベビーカー1個で人乗れなくなるのに、朝なんて大渋滞でほぼ使えなくなるぞ。
              • ここは1フロアあたり10部屋程度と敷地が広め。2F、3Fはあまり使わないとして、実稼働としては60戸程度で1台。まあギリギリ回るか程度だね。
                • 2階3階は使わないから実質60戸だ！と言ってる人がいますが、ベビーカーとか子連れとか荷物ある時は2階だって使いますよ！　高齢者だってそうです。階段で転んだら大事故になります。混んでるから使うのを控えるなんて気をつかうマンションに億近い金額を出せますか？上のほうの階は乗れない事態は起きない（時間はかかっても）けど、中層あたりが一番気を揉む感じになりそう。途中階から乗れないから一度最上階まで登って降りてくる人も出てきますよ。

[PR] スポンサードリンク

設備・仕様

• ディスポーザー、深型食洗機、フィオレストーン天板、タッチレス水栓、浴槽自動洗浄、タンクレストイレと水回りは良さそう。玄関ハンズフリーキーも標準か。
• モデルルームに行って来ました。キッチンは標準で天板がフィオレストーン(人造大理石よりいいやつ)、洗面所カウンターも標準でフィオレストーン、トイレはTOTOのタンクレストイレのネオレスト、お風呂もTOTOで自動で浴槽を掃除してくれる機能付きでした。

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：63.43m2～104.08m2　（トランクルーム面積0.41m2～1.61m2含む）
• バルコニー面積：4.05m2～9.25m2
• ルーフバルコニー面積：13.72m2～25.9m2（一部区画対象）
• 月額使用料：430円～780円
• サービスバルコニー面積 1.69m2～5.43m2（一部区画対象）
• テラス面積：6.97m2～28.03m2（一部区画対象）
• 73平米以下の間取りにシューズインクローゼットないですね。ファミリー層ならベビーカーやおもちゃ、それこそアッパー層ならゴルフバックもあるだろうが細長過ぎて玄関には置けないから1部屋は物置きになりそう。
  • 全戸トランクルーム付やで
    • 知ってるけど細ない?靴箱と大体同じ奥行きやで

買い物・食事

• ショッピング

1. マルマンストア　［徒歩5分］
2. いなげや　［徒歩1分］
3. フレスポ　［徒歩8分］
4. どらっぐぱぱす　［徒歩4分］
5. くすりの福太郎　［徒歩7分］
6. 谷中銀座商店街　［徒歩14分］

• グルメ

1. ひぐらしガーデン　［徒歩3分］
2. 和洋菓子EDO USAGI　［徒歩4分］
3. VEGAN GYOZA　［徒歩16分］
4. ブーランジェリー・イアナック　［徒歩11分］
5. 羽二重団子 本店　［徒歩10分］
6. 道灌山ベイクショップ　［徒歩11分］
7. 黒さわ　［徒歩4分］

[PR] スポンサードリンク

育児・教育

• 教育施設

1. ひぐらし小学校　［徒歩1分］
2. 日暮里保育園　［徒歩4分］
3. 諏訪台中学校　［徒歩1分］
4. 聖華ひなた保育園　［徒歩6分］
5. 開成中学校・高等学校　［徒歩10分］

周辺環境・治安

• 用途地域：準工業地域
• ここはコカ・コーラ跡地。元々は丸仁という会社が持っている土地で、3分の1ぐらいを中央日本土地建物が取得。丸仁は残る土地で賃貸マンション（単身世帯中心）を新たに建てる予定。バウスはファミリー世帯中心。なお、丸仁は隣に賃貸マンションを過去手掛けている。
• 日暮里駅まで徒歩6分、西日暮里駅まで徒歩7分でしょうか。西日暮里なら千代田線も使えます。ついでに三河島駅まで徒歩9分で、西日暮里と三河島のそれぞれの駅前再開発に近い。都内東側エリアで通勤する忙しい共働き世帯で、資産性はどうか気にする人たちに刺さりやすいかな。日暮里は大通りとか線路に面しているエリアが多いけど、ここは静かな環境で希少性がある。広域検討者でも、先入観なく見に行けば意外といいかもとなりそう。
• ファミリー層だったらイニシアよりもこちらの方が圧倒的に周辺環境が良いですね
• 西日暮里の再開発が完了したら価格はもう一段上がるかなあ。駒込、田端、西日暮里、日暮里、三河島あたりは中古も含めて数割上がりそう。
• いなげや、まいばすけっと、ファミマ、本屋やパン屋に囲まれ、ひぐらし小、諏訪台中も至近、尾久橋通りからしっかり閑静な住宅地に入ってるので騒音や排気ガスの心配もなし。（郊外の）駅から近いというだけで他に取り柄がない氷川台と大違い。最強ですな。
• バウスの周辺はまじで子育てするのに最高だよ。20～30前半のパワーカップル（世帯1500万）は背伸びしても買うべき。日暮里ということで会社へのアクセスもいい。山手線×新築×駅近×周辺大規模開発あり（西日暮里&三河島）があるのはまれだぞ。日暮里～西日暮里も最近世間から見直されはじめてるからな。
• 日暮里のいいところ
  • 都内・空港へのアクセスがいい
  • 電車豊富
  • 古き良きお店や公園がある
  • おいしいパン・カフェが多い
• 悪いところ
  • 大型商業施設がない（西日暮里や三河島の開発で十分補うこと可能）
  • 風俗おおい
    • ⇒開発終わるとデメリットなくなるからもう一段資産性は上がるね
• 荒川区の立地は微妙かもしれませんが、山手線が近く都心にアクセスしやすいので、日暮里は非常に合理的な選択だと思います。価値が多少下がったとしても、都心近くのため生活利便性は高く、十分に住む価値があるでしょう。駅直結のステーションガーデンやプラザの存在も魅力的です。西日暮里の開発により、タワーマンションと比較されるのは、日暮里のマンション（ステーションガーデン・プラザ）や十条の物件になると思います。これによって、周辺の価値はさらに上がるでしょう。バウスも良い物件ですが、タワーマンションを希望する人はバウスを選ばない可能性があります。しかし、地域が開発され便利になることで価値は上がると思いますが、その値上がりは限定的かもしれません。
• 現地を見に行って立地最高！という声もこれから出るかと思います(すでにXでもちらほら)。私も概ね同意ですがちょっと釘を刺すと、隣の半分は賃貸マンションができます。そっちの方がより大規模で東側にあります。工事現場は大きく囲われていますが、バウスは左側半分です。なので現地の工事現場をあまり調べず初見で見た時と完成時の印象は異なるはず。
  • 私も現地何度か歩いていますが、隣の賃貸が13階でそれなりの規模なので、作りによっては東側の日当たりかなり悪くなりそうな気もします。隣の賃貸と飲食店次第ではかなり印象変わりそうですよね。その辺も考慮した作りなっていることに期待です。
• 日暮里は住環境も良いし、ここの立地はかなり魅力的ですよね。
• 土地勘ある人なら知ってると思いますが再開発はもうずっと前から噂があってようやく計画が出てきた。31年竣工らしいが遅れる気がしてならないのでこれを前提にするのは微妙な気がします。
  • 再開発があったとしても無くても上野東京近いのでもう十分日暮里は便利なので、個人的には再開発はどーでも良いです。実需物件だとした場合に重要なのは毎日生活する物件のクオリティと価格のバランス。今のところ残念な点が目立ってるので様子見してます
    • 詳細出て来てないし、今のところ全く工事始まる気配すら無いレベルなので当てにしない方がいいですよ。というかあんだけデカい施設が仮に出来たらここのあたり一帯が薄暗くなる

[PR] スポンサードリンク

周辺施設

• 公園 等

1. 荒川公園荒川公園　［徒歩18分］
2. 上野恩賜公園上野恩賜公園　［自転車8分］
3. 西日暮里公園西日暮里公園　［徒歩9分］
4. 舎人公園舎人公園　［自転車29分］
5. 日暮里南公園日暮里南公園　［徒歩11分］
6. 谷中霊園谷中霊園　［徒歩14分］

• 公共施設 等

1. 日暮里齋藤湯　［徒歩5分］
2. 日暮里図書館　［徒歩5分］
3. 荒川区役所　［徒歩19分］
4. 日暮里駅前郵便局　［徒歩5分］

掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• バウス日暮里についての口コミ掲示板
• バウス日暮里ってどうですか？

ご近所物件の掲示板

• ライオンズ南千住グランプレイス（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ）
• シティタワー千住大橋（検討スレ） ｜ （住民スレ） ｜ （まとめ） ｜ （スムラボ）
• クレストタワー西日暮里（検討スレ） ｜ （まとめ）
• イニシア町屋ステーションサイト（検討スレ） ｜ （まとめ）
• エクセレントシティ南千住ザ・レジデンス（検討スレ） ｜ （まとめ）
• パークホームズ入谷（検討スレ） ｜ （まとめ）
• イノバス西日暮里（検討スレ） ｜ （まとめ）
• ウィルローズ谷中銀座（検討スレ） ｜ （まとめ）
• アトラス上野根岸（検討スレ） ｜ （まとめ）
• パークホームズ文京白山ヒルテラス（検討スレ） ｜ （まとめ）

23ku/701418/1008