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パークホームズ御所南松風邸

Name: パークホームズ御所南 松風邸
Brand: 三井不動産レジデンシャル株式会社
Rating: 4.5 (6 reviews)
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==物件概要==
[[File:パークホームズ御所南 松風邸　完成予想イメージ外観.png|350px|thumb|パークホームズ御所南 松風邸　完成予想イメージ外観|alt=パークホームズ御所南 松風邸　完成予想イメージ外観]]
*所在地：[[京都府]][[京都市]][[中京区]]柳馬場通二条下る等持寺町31番、35番（地番）
*交通：
#京都市営地下鉄[[烏丸線]] 「烏丸御池」駅 徒歩7分  
#京都市営地下鉄[[東西線]] 「京都市役所前」駅 徒歩9分  
#[[京阪本線]] 「三条」駅 徒歩12分
*総戸数：19戸
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上5階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：2022年05月
*売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
*施工：株式会社かねわ工務店
*管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス関西株式会社

==価格・コスト・販売時状況==
*全体的に面積狭いな。かなり価格高くなるから面積を抑えた？
*アクセスが特別良いわけでもない立地。総戸数１８戸とマンション自体も大きいわけでもなくプラン内容も狭くてイマイチな感じがします。この内容で高額を出すのであれば、戸建を検討かるかな。
**まちなかでの戸建ては無理だから、新築プレミアムのない中古買うのが賢明か。このマンションと購入比較するなら、田の字地区の中古物件かな。意外と安く出てる。
***中古も安くはない。田の字と言っても、下京区か堀川通の物件。安いのは安いなりの物件です。
*このパークホームズ、すごく魅力的ではあるけれど、まあ手が出ないほどお高くなるのはたしか。ブランドは地元デベのよりずっといいけれど。
**ブランドも重要だが、見た目と仕様、内容が重要です。小さいマンションは特に重要。結局は価格次第ですが・・・
*近所に住んでます。値段が気になって見に来ました。雰囲気坪単価350以上はかたそうですね。南東側住戸は、セットバックなしの洋食おがわが入る建物とお見合い。北西側住戸はリソシエレスティーナのバルコニーとお見合い。こちらの物件も浅いセットバックになるのは確実。10m前後のお見合い距離は厳しそうです。8千出せるなら御池通沿いか東洞院沿いの既存物件でしょうか。規模と価格的には実需向きじゃなさそうですね。どうしてもぱーくほーむずブランドが良いか、一時滞在メインのセカンド向きというところでしょうか。
**坪単価400万円オーバー確定です。350万円はありえません。シャリエ御所南坪単価410万円も第一期即日完売。14室中9室が売れたようです。部屋の狭さは気になるが、立地的にはパークホームズが上でしょう。
*普通のマンションになりそうですね。間取りも微妙。仕様設備に期待。モデルルームでしっかり確認します。
**三井不動産のマンションのグレードからいくと、ここの場合はふつうのグレードに当たるということなんでしょうか。値段は高そうな感じはするけれど…それは京都全体がマンション高いからなのかも^^;このあたり自体は、分譲マンションがすごく多いエリアなので、投資目的だと競合したりしそう。今の段階だと実需の方のほうが多かったりするのですか？
*47平米の1DKが4900万円台、真っ暗な部屋。67平米の3LDKが9100万円台、道路側の部屋。何だこの価格は！？強気過ぎる…検討していたが、びっくり価格！！1LDKなら1DK 誰が買うの？
**確かにこの価格はかなり高額。強気ですよね。間取りや内容を見たら、そんなに特別感はないのですが土地がそれだけの価値があるのかもしれません。
***67平米で9100万円だと坪450万弱なので、一番条件の良い部屋ということも踏まえると、周辺相場くらいではないでしょうか。同じ通り沿いに立つ、「シャリエ御所南柳馬場二条」には坪460万の部屋がありますし、2年ほど前に完売した「イーグルコート御所南柳馬場二条」も坪440万ほどの部屋がありました。そもそも相場が高すぎるとは思いますが、、
****そうですね、10年ほど前なら坪280万くらいだったはず。築10年後、坪300万くらいに下がると資産価値はマイナスになってしまう。御所南相場はこの10年、過剰評価されている気がします。京都というブランドがなければ、地方都市のどんよりとした路地ですよ。
*****このあたりって、今でもかなりの高額。でも、校区的にも人気なので子育て世帯もですが
夫婦のみ世帯にも住みたいと思う人多いと聞きますよ。京都市民よりも他府県の方に人気なのでしょうね。
*ここは買い物も便利だし、小学校が近いから子供がいる人にはいいとは思う。ファミリーの検討者ってどれくらいの割合いらっしゃるんだろう？
**ファミリー検討、多いんじゃないかと思いますけどね。周囲でマンション購入しようと思っている人は、赤ちゃんが生まれた家族ばかりです。まあ、同世代がファミリーっていうこともあるかと思いますが。でも割と金額が高いので買えるかどうかが問題なのかと。。。高齢者夫婦が2LDKっていうのもよさそうですよね。それぞれの個室で趣味部屋にできそうです。
***19戸だけという小さいマンションなので子供さんがいるご家庭はどうなんだろう。間取りだけ見るとゆったりしているから良いのだけれどね。
*総戸数１９戸とあまりの少ない戸数にまずはびっくりです。もう少し戸数があっても良いのでは？とちょっと思いました。でも、戸建感覚でご近所付き合い気にせず住みたい人には良いのかもしれないです。
**総戸数19戸、ちょっと不安なのは管理費が高くなるかもしれないこと。このあたりに住む人って管理費の値上げくらい・・・と苦じゃない人かもしれません。
*第2期販売の価格帯が出ていますね。4600万円台がAタイプなのはわかりますが、他はどうなんでしょうか？ここは当初より値下げになったのでしょうか？
*現地モデルルームも始まったようです。どなたか行かれましたか？１ＤＫどうなんでしょうか？ちょっと手狭な感じですが。
**1DKタイプの使いかってはどうでしょうか？御所南は住みやすいんですか？
***御所南のマンションは金と暇のある人には楽しいでしょうね。ミシュランの星付きレストランが徒歩圏にいくつもあるし。
*売れているのかわかりませんが、狭いですよねえ
*老後の「お一人さま」が一般的になってきた今日、リタイア組向けとしてそれなりにニーズがあるかと思います。老夫婦二人でもよさそうです。
*残り4戸のようです。1DKが２戸、1階はテラス付き。立地は素晴らしいのですが、ちょっと狭い感じでしょうか。1LDKにしてほしかった。
**総戸数１９戸とかなり小規模な物件ですが春に完成してまだ４戸販売中とは苦戦気味なのかなと思います。立地的に便利とは言い難いところもあり、この価格帯の価値があるのかどうか。リセールとかも視野に入れている人は資産価値も気になりますね。







==交通==
*

==構造・建物==
*敷地面積：400.66m2
*建築面積：296.18m2
*延床面積：1,366.55m2
*内廊下でしょうか。
*エントランスの完成予定図を見ると、和風旅館のようだったので、完成予定図をもうちょっと詳しく見たいと思いましたけどね…




==共用施設==
*駐車場：敷地内平面 1台（来客用駐車場）
*駐輪場：19台
*1階のエントランス脇に植えられる予定の植物って何なんでしょうか。CGでは竹のように見える。でも竹じゃないほうがいいんじゃないかとも思いまして。地下茎で伸びて増えるタイプの植物なので…。違う植物だといいなと感じました。
**京都のマンションの植栽、竹が多いですね。ウチもそうなのですが、購入前に確かめたところでは地下茎が伸びないように周辺の土壌との間を仕切っています・・・という話でした。
***ずっと「竹、大丈夫？？」って思っていたのですが当たり前ですが対策はされていたんですね。土壌との間を仕切っているということですがかなり分厚いコンクリートなどで仕切っているのかな。竹は本当に強いので、念入りにやってあれば良いなと思う。




==設備・仕様==
*床暖房はガス式なのでガス式は電気式よりも温まりが早いし、トイレはタンクレストイレですっきりとしていていいですね
*間取りなどは、割とノーマルな感じで可もなく不可もなくですが水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。ミストサウナがあったり、浴室乾燥機があり、バスルームがとても充実している感じです。カビも発生しにくい仕様とのことでお掃除も楽そうですね。
**ミストサウナや浴室乾燥機などは、数年前から分譲マンションならどこでも標準装備になっていますがね。
*松風邸も水月邸もビックリするぐらい仕様設備が悪い。玄関も鍵穴に差し込むタイプ。これでこの価格。大手マンションが泣きます。


==間取り==
*紹介されている2LDKと3LDKの間取りは、キュービックプランと呼ばれるもの。正方形に近いです。3LDKはキッチンが縦長になっていました。料理に集中できそう。バルコニーも洋室1側のみでした。個性的なので、モデルルームなど見ると雰囲気を掴めるかもしれません。他のマンションではあまり見ないような感じでした。
**キッチン狭すぎる。間取りが悪く、収納も少ない。ブランドとは何か？
***「三井のマンション」ならもっとゆとりがほしいところだけれど、全戸47～67m2台だものね。小金のある関東シニア層のセカンドハウス用でしょうかね。
****敷地が狭く、小さいマンション。エントランスも狭い。間取りも悪く、部屋も狭い。ファミリーは厳しい。関東のセカンド層が買うかな？坪単価400万円超え！！
*****１９戸ですから、管理費・修繕積立金など合わせると初年度から月４万円前後はいくでしょうね。将来的にはどのくらい上がるか、ちょっと怖い。しっかり老後資金を蓄えたシニア夫婦向きかなあ。
*ランドプランを見るとすごい細長い住戸があるようなのですが、どういう間取りになっているのでしょう、興味を惹かれました。あとの部屋はすごい広そうで、テラス付きなのですね。しかし、第1期の概要を見ると一番広くて67.77m2、図面で見るより小ぢんまりとしているのかな？公式サイトからでは全貌がまだ見えてきません。奇抜な間取りが多いのかと思ったらそうでもなく、空間を無駄にしないじょうずなつくりになっている気がします。
**たった67.77m2でDタイプのようなプランをつくれるって、ある意味すごいなと思います。一番狭い部屋で4.1帖、ベッドを置くだけになるかもしれないけど、寝るだけなら困らないだろうし、子供部屋でもいいし。キッチンも落ち着いた位置にあって作業しやすそう。ただ冷蔵庫の位置が端っこだから扉の付き方とかによっては、出し入れしにくくなってしまうかもしれないので、寸法とドアの仕様を考えて買わないといけないかなと思います。
***キッチン、冷蔵庫置き場の位置によって、かなり冷蔵庫の機種が限られてしまったりもありますよね（汗）ここだと、観音開きタイプの冷蔵庫はもしかしたら厳しいかも。90度以上扉が開けないと、おそらくものの出し入れ自体がしにくくなってきてしまうから。
****確かにそうですね！キッチンの冷蔵庫置き場が既に決まっている場合、買いかえが大変だなとしか思っていなかったんですが、タイプも選ばなきゃいけないかもしれないんですね。ある程度大きいと片開きタイプがなかったりしますから、買いかえ時、大変そうです。
*Bタイプをのぞいて、ほぼアウトフレームになっているので、平米数で感じる狭さのようなものは緩和されるのではと期待します。
*Dタイプはキッチンとリビングダイニングが普通の感じではないけれど、家具を置いたりするのはアレンジしやすそうに思います。
*Cタイプもリビングダイニングは壁に挟まれているので、家具の配置は楽そうに思います。模様替えなども楽しめそう。
*平米数もそれなりにありますから、夫婦二人ならちょうどいい広さでしょう。マスターベッドルームも６畳あるのでダブルベッドを置けますし、アルコープがあるのでせきゅるてぃ面も安心できるんじゃないでしょうか。
*2LDK見ています。Bタイプ、洋室は5.7畳と4.5畳。夫婦2人がちょうどいい感じでしょうか。洋室1が引き戸だったので、これがウォールドアだったらいいのになんて思いました。2LDKあると、LDKとつなげて広くしたくなります。ファミリーというより夫婦向けなんでしょうね。
*間取りは狭いので、ファミリー用としては厳しいかと感じました。セカンド的に購入する方が多いかもしれませんね。
*間取りをみると独特な形をしていますね。このあたりの相場はかなりお高めです。ここは規模も小さいのでもう少し高級感ある間取りでも良かったかも。
*１ＤＫ縦長のお部屋、狭いですね。廊下が無駄に長い気がします。これで５０００万円前後出すのはどういうことでしょうか？
*Dタイプは68m2弱ながら、ほぼ正方形の住戸なので、廊下も最小限になっていて、無駄のない間取りになっていますね。一応３LDKなので4人家族でも住めます（多少窮屈ですが）。リビングインになっていないのは、この専有面積にしては素晴らしいと思います。子供が独立した後は、リフォームして壁を取り払ってリビングを広くして使えばよいので、夫婦の老後も住み替える必要なさそうです。
*間取りを公開していませんが、もっと公開した方がいい気がします。AタイプやCタイプは公開しているものの、AgタイプやDタイプ、Frタイプは「資料請求者様限定サイト」。ちょっともったいぶっている感があります。いい間取りでも、資料請求した人しか見ることができないのはネックな気がします。
*３ＬＤＫの間取りもありますが、主には１ＬＤＫの間取りでしょうか。単身者向けのマンションなのかもしれませんね。立地や間取りから考えると、この価格はちょっと高すぎると思います。他府県がターゲットですかね。市民はこの立地でこの価格帯は求めないでしょうね。
**1LDKではなく、ここは１ＤＫですよ。狭いのにこの値段はないでしょう。現地を公開しているので実際に見て確かめてみると良いと思いますよ。地元の人はまあ手を出さないかな。御所南でも値段と間取りがしっかりしていないと売れ残ると思います


==買い物・食事==
*'''ショッピング'''
#フレスコ御池店　　徒歩2分／約140m
#ファミリーマート柳馬場押小路店　　徒歩1分／約40m
#セブン‐イレブン京都東洞院押小路店　　徒歩4分／約290m
#ハートンホテル京都　　徒歩5分／約350m
#MISUGIYAゼスト御池店　　徒歩5分／約380m
#サンドラッグゼスト御池店　　徒歩5分／約380m
#Ace Hotel Kyoto　　徒歩8分／約630m
#新風館　　徒歩9分／約650m
#ザ・リッツカールトン京都　　徒歩10分／約800m
#三井ガーデンホテル京都三条　　徒歩12分／約890m


==育児・教育==
*'''教育施設'''
#京都市立御所南小学校　　徒歩6分／約460m
#京都市立京都御池中学校　　徒歩2分／約100m
#おいけあした保育園　　徒歩2分／約90m
#こどもの杜保育園 わくわく　　徒歩3分／約180m
#御所南ほいくえん　　徒歩4分／約280m
#ＹＭＣＡ三条保育園　　徒歩6分／約450m
#京都市立中京もえぎ幼稚園　　徒歩8分／約580m
#京都カトリック信愛幼稚園　　徒歩9分／約690m
#平安女学院中学校・高等学校　　徒歩16分／約1,280m


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*現地を見てきましたが、一言で言ってよい場所ですね。道幅もぼちぼちあり、静かで交通量も少なく学校・スーパーも近い。物件の前の電線がうっとおしいですが、過ごしやすそうな場所です。地下鉄の駅もさほど遠くありません。日本最古小学校跡地の小・中学校一貫校で由緒がありますね。十分な資力（8000万クラス？）が必要です


==周辺施設==
*'''病院'''
#水野医院　　徒歩2分／約160m
#加藤医院　　徒歩4分／約250m
#清子クリニック　　徒歩4分／約250m
#足立病院　　徒歩4分／約270m
#しばた医院　　徒歩4分／約290m
#池田内科御池クリニック　　徒歩4分／約310m
#小笠原医院　　徒歩4分／約310m
#ワタナベ皮膚科　　徒歩4分／約320m
#中央診療所　　徒歩7分／約540m
#むらやまクリニック　　徒歩9分／約660m
*'''金融機関'''
#京都御池柳馬場郵便局　　徒歩2分／約120m
#京都東洞院押小路郵便局　　徒歩4分／約310m
#三菱ＵＦＪ銀行京都市役所出張所　　徒歩5分／約350m
#京都銀行 京都市役所前支店　　徒歩6分／約440m
#池田泉州銀行京都支店　　徒歩7分／約500m
#京都中央信用金庫御池支店　　徒歩7分／約520m
#関西みらい銀行 御池支店　　徒歩8分／約570m
#京都竹屋町高倉郵便局　　徒歩8分／約570m
#中京郵便局　　徒歩9分／約660m
#みずほ銀行 京都中央支店　　徒歩11分／約850m
*'''公共・レジャー施設'''
#中京区消防団 柳池分団　　徒歩4分／約260m
#京都市役所　　徒歩5分／約350m
#中京消防署 寺町消防出張所　　徒歩5分／約350m
#中京警察署 二条殿交番　　徒歩7分／約530m
#京都地方裁判所　　徒歩8分／約580m
#こどもみらい館子育て図書館　　徒歩8分／約580m
#京都伝統工芸館　　徒歩10分／約770m

==その他==
*


==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/?s=%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%83%9B%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%BA%E5%BE%A1%E6%89%80%E5%8D%97+%E6%9D%BE%E9%A2%A8%E9%82%B8 パークホームズ御所南 松風邸（スムラボ記事）]

==掲示板==
*

kansai/668598/112
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