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イーグルコート烏丸御池ル・シエル

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==物件概要==
*所在地：[[京都市]][[中京区]]釜座通御池下る津軽町767番地
*交通：京都市営地下鉄[[烏丸線]]・[[東西線]]「烏丸御池」駅徒歩4分
*総戸数：40戸
*構造、建物階数：RC（鉄筋コンクリート）、11階建
*敷地の権利形態：所有権の共有
*完成時期：平成27年4月
*売主：株式会社ダイマルヤ 
*売主：株式会社ダイマルヤアネックス
*施工：株式会社鍜治田工務店
*管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

==価格・コスト・販売時状況==
*さすが烏丸御池。まだまだここは需要ありです。かなり人気のようですから希望の間取りと階がある人は急ぎましょう。私は既に申し込みました。ぎりぎりセーフ
**優先案内会だけで半数以上売れるとは凄いですね、、
*一年前にイーグル御池新町を買いそびれてから、京都のこの地域のマンションを探してきました。 創苑やプレサンスロジェ、ロジュマンなども見ましたがこの物件は御池新町に遜色ないと思います。 その理由はまず御池に面していること。御池に面していることは人気物件の条件だそうです。 次に、日当たりや眺望が抜群に良い。間取りによっては南東北と三面が抜けていて、しかも隣接マンションとかぶっていない。 最後に値段が妥当。条件が揃っている割に割高とは感じない。 ということで思い切って決めました。営業マン曰く「御池に面したこの規模のマンション計画はしばらくない」とのことなので、ここで逃すとこれ以上のマンションは出てこないな・・と結論を出しました。（第一希望の部屋は埋まっていましたが、それも人気の証拠と納得することにしました）あーやっとマンション探しから解放される～
**御池に面してることは、人気物件の条件なの？ 営業マンの言うことは話半分に聞いておかれた方が良いかと。 でも、納得の出来る立地条件と価格で買えたのなら、良かったですね。
*64平米で4200万ぐらいから73平米で5000万ぐらいから？だったと思います。半分近く売れてるみたいです。本当かどうか分かりませんけど。
*セカンドハウスで検討している方が多いとのことですが、家族で住む人はいないんでしょうか？周りの部屋が空き部屋だったりするのかと思い少し心配しています。検討されてる皆さんはどんなかんじでしょうか？
*今の時代子育て世代でこのへんを買える人は少ないんじゃないでしょうか？子供二人だと80m2はほしいところですが6000近くするでしょう。価格もピークのような気もしますし 
**もうお金持ちしか買えないマンションですね。お金持ちはあーだこーだ言わずに黙って既に買ってますよ。完璧なマンションてあり得ないですから、各々が納得して買ってるだけ。私もあの立地だし買えるなら買いたいです。
***景気は上がってきているとはいえ、京都はまだまだですよ。そうそうお金持ちなんていないと思います。悪くない物件ではあっても、この価格ならファミリー層には手が出しにくいかなと思いますね。
*何戸売れ残りあるの
**お花半分はついてました。ギャラリーも私以外に3組いました。盛況でしたよ。
*ここは賢いね。年末から年始にかけて次から次へとマンションのモデルルームがオープンして、ただでさえ供給過剰で売れない、もしくは値を下げて売らざるを得ない状況に発車がかかるから、その前に欲張らない値段で出してきて売り切ろうと考えたのだね。
**おそらくダイマルヤは仕入れ(土地の)が上手いのでしょう。 地元の業者ですので、情報も多いだろうし、良い意味でも悪い意味でもいろいろ小回りがきくのかな。 大手とちがって人件費や広告宣伝費もおさえられます。 そんなもろもろが価格に反映しているのだと思います。 
*あれこれ言っても烏丸御池徒歩4分は強みですね。値下がり率が他地域に比べて低いことは事実でしょう。
**リセールバリューと言う意味では確かにこのエリアは新築時とあまり変わらない値段で問い合わせがきますね。なんだかんだ言っても便利ですし賃貸に出してもすぐ入居者はいますね。
***なるほど。確かに賃貸に出してすぐ入居者が見つかるマンションかどうかは評価基準になるね。それと女性が気にいるかどうかも判断基準やね。駅４分で広い御池通りに面しているから安全やろうし。後は買い物するスーパーさえあれば。
*投資用に複数の部屋を購入した人もいるらしいです。賃貸でやっていける確証があるんでしょうね。
*気になっているのですが最近MRに行かれた方はいらっしゃいますか？残りの戸数はどれくらいあるのでしょうか？
**少し前にモデルルームへ行きました。 場所の割には買いやすい価格だと思って期待していましたが やはりそれなりの設備という感じがしました。 部屋数はあっても少し狭い感じがしたのと、 キッチン周りがもう少し物足りませんでした。
***残り５戸。Ａタイプは完売。ま、そのうちでしょう
****ホームページを見る限り残り４戸みたいですよ。ここからが大変かな？引き渡しまでに1年以上あるから完売は確実だろうけど。
*****完売したようだ。MRが閉鎖するようで、高い言うても御池通りに面してたし、これから建つマンションはもっと高そうだし買った人は正解ちゃいますか。
******引き渡し1年前完売なら上出来ですね。 


==交通==
*

==構造・建物==
*御池通沿いのマンションは一階テナント分も実質負担しないといけないから大変ですね
**テナント料は店が払っているでしょ？マンション購入者が店舗分も払っているなんてそんなことあるんですか？御池通のマンションは1階に店舗を入れるという決まりらしいですから、もしそうなら御池通のマンションは必然的に店舗分をマンション購入者が負担するということになってしまいますが・・・そんなことは常識的にないですよね。タダで出店できるなら出店希望殺到しますし・・
***店舗部は、マンション売り主が持っているみたいです。 店舗分の収益はマンションの売り主の収益で、管理費は 売り主が払うみたいです。 マンション購入者の不利益としては、土地建物に対する 店舗分の割合が減るため、マンション住居分で１００％ 所有権が計算されない為，幾分評価額が少なくなります。 ただ、固定資産税はその分少なくなるのは良い事ですが。
****このマンションは４０戸ですが、店舗分１戸を含めて 実質４１戸と考えれば良いだけです。 （店舗分は売り主の所有） 売り主が出来るだけ早く売りたいため、モーニングサービスを 売り物にしているだけです。 価格が適正化どうかを考えれば良いだけで、店舗がある事が 「利益・不利益」という考えは幾分ずれている様に思えます。
*先ほど このマンションの前を通ったので見ましたが白を基調とした綺麗なマンションなので びっくりしました。周辺の雰囲気も変わりそうですね。




==共用施設==
*駐車場：2台（来客用） 
*ミニバイク置場：3台 
*自転車置場：40台（平置ラック式） 
**自転車1台はファミリーにはきついねー 
***ホントそうですよね。2台でも厳しいなと思うくらいなのに。徒歩を基本にということなのかなと思ってしまいますね。


==設備・仕様==
*モーニングサービス2年間ですって。
**モーニングサービス代はマンション販売の広告経費から出ているそうです。パン屋が費用負担しているわけではないですね。 
***こちらのマンションの「モーニングサービス」の内容をご存知の方教えて下さい。
****一階にできる京都では人気のベーカリーグランディールで２年間モーニングサービスが受けられるようです
*****いま一階テナント募集してあるんですが、出店予定だったパン屋のグランディールはどうなったんでしょう？出店取りやめになったから募集してるんですよね・・どなたか事情ご存知ありませんか？
******そのパン屋が目当てでここを買った人たちがいたような気が・・・。
*******グランディールさんが近くにできると楽しみにしていました。残念です。ここのパンおいしいのに。市役所の近所に出店したのと近くに有名なパン屋さんが何軒かあるので出店をやめたのかな。 
********一階のパン屋さん、楽しみにしていたのに残念です。替わりに、某ファーストフードチェーンのカフェが入るとききました。
*********通りの反対側から、モスバーガーの看板が見えた。 カフェと言えばカフェなんだろうけれど、分譲マンションの１階に ファーストフード店が入るとは想像もしなかった。 オープンカフェになっていて、外にも椅子があったし、 店員はアルバイトがほとんだろうから、 害虫対策はどこまでできるだろうか。 ゴミ回収は毎日夜中に来るのだろうか。 朝早くから夜遅くまで開いているし、場所柄、観光客も多いし、 なんとなく一日中、ガヤガヤしそうな感じがする。 自転車が路上駐輪してあったのも気になった。 決しておしゃれなカフェではないし、建物自体も質素な作りだから、 マンションとしての格が落ちないよう祈る。

==間取り==
*間取り：2LDK～3LDK 
*住居専有面積：53.79m2～73.08m2 
*バルコニー面積：6.06m2～10.27m2 
*間取りがほぼ同じ…。自転車置き場も戸数分しかありませんね。これは投資用物件なのでしょうか？
*みんな、北向きの部屋。そんなに日当たりいいかな・・・？？？
**毎朝通っていますが、御池通りに面していても北向きだと、薄暗い印象があるのですが、みなさん確認されておられるのでしょうか。
***４タイプのうち３タイプは北向き。残る１タイプは南も開いてますよ
*東京からの転勤で検討しています。ある程度予算以上の物件を含めて見て回っていますが、京都は角住戸と言ってもほとんど開いているのは一方向だけで、あとは隣りの建物が迫ってきている暗い部屋というのが印象です。その点このマンションにョンは広い御池通りに面していて３方向が開いている点が気に入っています。雰囲気は青山通りに似ていますね。
*Ａタイプは上層階から半分以上売れていました。東隣は釜座通りを介してＴＯＴＯショールーム（３階建て？）なので眺望はひらけてるとのことでしたが、さすがに手が出ませんでした・・
**Aタイプは良かったですね。買えた人はラッキーでしたね。あの間取りは滅多に無いので10年後でも値下がりしないでしょう。
***今、思えば確かに京都にしては希少な３方向に抜けた物件でした。眺望はともかく光が入って来るのがうらやましい。


==買い物・食事==
*グランディールのパンはおいしいよ


==育児・教育==
*このマンションから低学年のうちは通学時間がかかります。習い事があるとお迎えが必要になるので手間がかかりますね。子連れでの転勤は低学年持ちが中心でしょうし、私ならここは借りないかな。私立中なら問題ないですが。三人家族でギリギリの間取なので賃貸に出される予定の方は学区より、人気幼稚園に通い易いか否かも考慮された方が良いと思います。

==周辺環境・治安==
*地域・地区：商業地域、防火地域、準防火地域、31M高度地区、沿道美観地区、近景デザイン保全区域、遠景デザイン保全区域、屋外広告物規制区域、埋蔵文化財包蔵地、駐車場整備地区、御池通沿道特別商業地区 
*また出来るのですか。この辺りは場所と値段のバランスが良いのか。それとも徐々に売れなくなっているのか 
**私もガソリンスタンド跡と聞き、立地は良かったのですが見送ります。
***ガソリンスタンド跡だと、何か問題があるのですか？
****土壌に有害物質が含まれていたり、地下のガソリンタンクを取り除くため地盤がゆるむと言われています。
*****土壌汚染について売主のダイマルヤに聞いたところ、「基準値以上の鉛が出たので砂を入れかえた」とのことでした。地下タンク撤去後の地盤については「特別な補強はしない」との返答でした。検討していたのですが正直不安になりました。これって告知義務や重要説明事項として今後も引き継がれていくのですかね？入居後、売却する場合も不利になるだろうし、資産価値も‥？と思うと悩みものです。
*近くにイーグルコートありすぎて、ややこしいから、別の名前にした方が売れそうやのにやのにね。
**そろそろ飽和のような気もしますが。。　
*御池に面して３方あいてる物件なんて暫く出ないよね。しかも日当たり抜群。
*御池通をシャンゼリゼみたいにしたいと京都市は考えているみたいですがどうでしょうかねえ。無理でしょうねえ。 
**御池通　シャンゼリゼ計画はあまりうまくいっていないようですね。自転車乗っている人は多いけれど歩いている人は少ないしね 
***京都に住んでいますが恥ずかしながらシャンゼリゼ計画なんて知りませんでした。それなら北山通りの方がオシャレな店が多くて、イメージ近いかもですね。御池通りもそんなのを目指しているのですか？ 
*北山も20年くらい前はどんどんお店も増えてもっと栄えるかと思っていましたが、 久しぶりに通ってみたらあまり変わってなく、 なくなったお店もあり寂れた様に見えました 最近の若者は車に乗らないからでしょうね 北山は車がないとちょっと不便です
**北山はバブルのときは京都の青山とかいわれてた。植物園前のあたりね。ビームスもあったし。今は松ヶ崎周辺の方がまだましな感じですね
***そうそう、ゴディバの路面店とかもありましたよね？ それから安藤忠雄もどきのけったいなビルとかも。 今はどうなっているのやら。 


==周辺施設==
*

==その他==
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==掲示板==
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