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アトラス西日暮里道灌山

Name: アトラス西日暮里道灌山
Brand: 旭化成不動産レジデンス株式会社
Rating: 4.666666666666667 (6 reviews)
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==物件概要==
[[File:アトラス西日暮里道灌山　周辺写真CG合成.png|350px|thumb|アトラス西日暮里道灌山　周辺写真CG合成|alt=アトラス西日暮里道灌山　周辺写真CG合成]]
*所在地：[[東京都]][[荒川区]]西日暮里三丁目1065番1、21（地番）
*交通：
#[[山手線]] 「西日暮里」駅 徒歩3分  
#東京メトロ[[千代田線]] 「西日暮里」駅 徒歩3分  
#東京メトロ[[千代田線]] 「千駄木」駅 徒歩9分  
#[[京浜東北線]] 「西日暮里」駅 徒歩3分
*総戸数：50戸（事業協力者住戸15戸、店舗1区画含む）
*構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上12階建
*敷地の権利形態：所有者の共有
*完成時期：2022年06月
*売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
*施工：株式会社森組


==価格・コスト・販売時状況==
*荒川区ということで、至近の文京区アドレスや台東区アドレスよりお安くなるでしょうか。このあたりに土地勘がないのでそのあたりのニュアンスがわかりません。
*地権者大杉…地権者様のために貢ぐような価格になりそう
*開成に受かった地方在住家族に賃貸ニーズがありそうですね。荒川区アドレス相場で山手線内側、駅徒歩3分、南東向き視界良好マンション買えるのは、なかなか希少な機会かもしれません。狭さと自家用車持たないことと、トレードオフできるかでしょうか。
**子供が開成に受かって家族で自家用車持たずに引っ越してくる地方在住家族とは
**地方ってどの辺イメージしてるのかね。。。開成って首都圏限定で通える範囲からしか受けないよ。埼玉千葉も多いけどね、場所柄。
*日暮里の外側でも7000万するのに、西日暮里で山の手線内側だったら荒川区アドレス相場って言ってもいくらなんだろ？竣工時期には再開発も始まってるんだろうし
*家族全員ではなくお母さんと子供だけここに引っ越しという流れになることはあるんじゃないですかね。長期休みだけ自宅に戻る感じで。普段の買い物は自転車で移動すれば車要らないですし。まあでもそういうご家庭だと素直に賃貸住まいなのかな。シングル、ディンクス向けとしてあるマンションでしょうか。そういう層だと近くにある24時間ジムが重宝しそうです。
*坪350～400位でしょうか。地権者がかなり多いのでそれ以上でしょうか？コロナ前の計画だろうから厳しいでしょうね。
*山手線徒歩3分は強烈ですね。少々賑やかですが、通勤利便性、リセールバリューは抜群です。
*個人的には場所的には暮らしやすく、マンション名はダサくても人気の少ない地名がついているほうがいい。ネームバリューより中身重視。西日暮里はあんまりいいイメージがないけれど、開成学園の近くなんだ。よさげだね。店舗は何が入るのかな。
**子供が開成に受かった地方在住の家族にニーズがありそうですよね。
*『アトラス西日暮里道灌山』が正式名称か。荒川区の香りが漂うけど仕方ないね。
**アトラス道灌山で良かったのでは。
*坪410～440くらいですね、どうなんでしょうね。
*区は違うけどパークハウス谷中道灌山通りの中古が坪350くらいだからそんなもんでは
*山手線の内側とは言っても、所詮は荒川区。そこまで高値になりますかね？西日暮里は交通の利便性が良いし、南東向きで視界も良さそうなので惹かれてはいます。ただ、駅近だとそれなりに騒音もありそうだし、地下鉄も通っている。分譲賃貸になるのか、単身者向けの部屋があるのが少々ネック。層階は地権者向けの部屋になるのでしょうか。
*西日暮里でも坪400超えの時代ですね。いいマンションですけど、再開発で値段盛りすぎる気がします。
**いいマンションかどうかは分かりませんよ
*将来の再開発を考慮しても高すぎる。しかも、再開発が完全に決定しているわけではない。駅が近いだけの物件かと。
*資料請求したのに1週間以上経っても、何も連絡無し。売る気あるの？
**うちも請求しましたが、価格公表等の説明会の案内がメールで来たのみ。それはそれで分かるのですが、きちんとした資料がほしいのですけどね。だがいい加減な感じがして、関心が失せてきました。
*設備仕様、デザインも公開してほしいですね
*完成予定日が半年くらい遅れているようです。
<gallery>Image:アトラス西日暮里道灌山2021.02.21.jpg|thumb|200px|完成予定日のお知らせ</gallery>
*ほんと、頑なに資料送ってこない。資料請求受付中とか書いてるのにね。
*急いでないなら西日暮里の再開発タワマン待った方がいい気がしますが、向こうは住居棟10階から上だから同じ階で見ると価格の逆転もあり得るかと。もちろんこの後相場上がる可能性もありますが、その場合株価とかも連動して上がるのでこれの頭金800万くらいを日経平均とかに突っ込めばヘッジ出来るかと。
**価格の逆転はねーよ、山手線直結再開発タワマンだぞ
***値段調べてきました。2LDK61.29m13階8,280万円で売りに出されています。発売当初よりも高いですよね、きっと。西日暮里の地下を考慮すると、逆転の可能性はありませんかねぇ？
***今年の1月にステーションガーデンタワー3ldk 75.58平米、25階売出8980万、成約8300万　坪363万で成約ですね。過去成約見ても坪360-400くらいじゃないですか。
*令和価格とはいえ相当な高額ですね。この界隈で坪単価400万以上とは。一般人ではもはや手を出せない価格ですね。これから人口減、貧富の差はますます拡大中。リセールバリュー云々言っても売主が言ってるだけで、確実な話は何もないし。この価格だとリセールで出しても、買い手がつかないのでは。購入できるのも富裕層のみだと思うけど、富裕層はそもそも、このエリアには目を向けない。リセールなんてとてもできないと思いますけどね。
**リセールなんてとてもできないと思いますけどね。リセールをどう考えるかによると思いますけど。例えば10年後ここの3LDK 8000万円が7000万円で中古で売却なら十分現実的な想定だと思いますし、10年後のローン残債は約6000万円なので仲介手数料とか入れてもある程度まとまった金額のお釣りは出るかと。ただここの営業は資産性の話を前面に押し出して、あたかも価格が買値より上がるみたいなトークをしてたのでちょっと言い過ぎじゃってのが説明会の感想でした。(もちろん西日暮里の再開発の恩恵で8500万円とかになる可能性は否定しませんが)
*リセールは価格も重要だけど、要は買い手がつくか。その価格を出せる人が、西日暮里という場所、ブランド名でもやや劣る、更には賃貸向けの部屋もあるこのマンションに関心を向けるか…でしょうね。
*単身者向けの賃貸部屋があると、マンションの運営管理が悪化する可能性が高いね。
*ここも建替え事業なのに高いな
*この物件、どの部屋も狭いですよね。購入しそうなのは、結婚を諦めた独身者    子供が1人の家族  子供がいない夫婦  子供が独立した高齢世帯  不動産投資を予定している人あたりですかね。このご時世、あまりに高額だと、下手したら全室埋まらないような気がします。
**全室埋まらないと、長期修繕計画も大変になりますよね。。。
*日暮里で上手くいったから少し調子に乗っちゃったかな。駅近以外、メリットがない。
*不動産投資で買うに駅の逆側で線路沿いとはいえ徒歩3分新築2ldkが18万で募集出てるこの辺の相場だと厳しいんじゃないかな。利回りだと3.2%くらいかとhttps://suumo.jp/chintai/jnc_000064671198/
*この辺は山手線の内か外かで武蔵野台地に乗るか乗らないか決まるけど。買うならともかく借りる奴は対してハザード気にしないですしね。投資目的なら外側のが断然有利かと。
**そうなんですよね。借りるだけならば、妙にアップダウン無いほうが楽だと思う方は多いと思います。永住目的だと、坂に対しては嫌だと思うよりは、台地の上で安心、というのはあると思うし。最初は実需で購入するにしても、貸したり、リセールの可能性が０ではないならば、ありだと考える人はいらっしゃると思います。
*気づいたら1期1次終わってましたね。13戸売り出して今先着順が2戸なので11戸売れたのかな？販売35戸なので大体進捗率1/3で結構いいペースなのかな。
*先日ここの物件を購入しました。この掲示板では散々言われていますが、来年からこのマンションで平和に暮らし、10年後には今よりも高値で売るつもりです。再開発だけは何がなんでも実施して欲しいと願っています。
**再開発は確定したのでご安心を。むしろ再開発で駅チカのタワマン住戸が大量供給されたほうが、この物件的には危機かと思うけど。
**貧富の差は拡大。何より人口減少。買い手がつくといいですね。
*再開発の位置的にこの物件の方が駅ホームまでは到着は早いですけどね
*駅反対のオプレジ坪単価365万て。2択ならこっち購入で正解？
*ラブホ至近京成騒音格安デベのオプレジより圧倒的にこっちが正解。真の情強は駅前のタワマン待つけどね。
*新築と学区のこだわりなければこの単価出すならステーションガーデンタワー、33階、 8280万円 、75.58m2坪360万https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_arakawa/nc_95817445/でも良いのかなと。
**まぁ、そうなるわな。西日暮里の再開発待てんやつはステーションガーデンorポートの中古買えばいいし再開発待てるやつは再開発後の駅前新築買えばいい。大規模タワマンの方が売却も楽。ここの資産価値が仮に10年後にあがるというなら、駅前タワマンはもっと上がってる。マンマニさんもよく言ってるけど、駅前のランドマークとなる物件の完全下位互換にならんかどうかはよーく確認したほうがいい。
*これからの時代を考えたら、タワマンの売却が楽だなんてお世辞にも言えないけどな。
*マンション検討はじめた最初のころに、修繕など高層タワマンは大変だとか、大規模なマンションだと管理の意思疎通が大変だとのことで、それを鵜呑みして、このアトラスのような規模(にもかかわらず眺望も抜けてる)がいいのかなと思って検討しておりますが、どういう点ではタワマンの方が有利なのでしょうか？ランドマークだと、あれ欲しいという認知度が高い、規模の恩恵で管理費修繕費が安い点で、築浅ならとくに小規模のアトラス西日暮里より売りやすいということでしょうか？
*将来売却する場合、どのような物件が価値が上がるのかというのは不動産業界でもわからないそうです。こういう時期ですが、中古マンションバブルといわれているくらい、コロナ中でも売れ行きがいいそうですよ。良いマンションを買ったとしても結局、売る時期によっては低い値段になってしまいます。逆に将来性が心配されていたマンションでも、売る時期によっては高値で売れたり。他の方の意見に左右されず、自分が住みたいと思ったところを購入するのが一番ですよ
*わからないから買っちまえではなく、複数の情報の中から自分なりに腹落ちする結論を出した上で購入するのが大事かと。
*西日暮里駅まで徒歩3分。アクセスを優先に考えると良い物件ですね。
*もうちょいずれれば文京区なのにここは荒川区。でも値段が文京区のそれなのが悲しいなここ。道灌山なんて荒川区民以外聞かん地名だし。


==交通==
*山手線西日暮里から東京駅方面、千代田線西日暮里から大手町方面の電車は、朝混むのでしょうか
**混んでます。逆に、朝、都心に向かう電車で空いている路線があれば教えてください。
***始発でない限り、どれも混むでしょうね。
***山手線の、西日暮里から池袋新宿方面は空いてますけどね。池袋から混むけど降りる人も多いので、2回に1回は池袋から座れるほどですよ。山手線の上野東京方面も、上野東京ライン開通以降は常識的な混み具合になりましたし千代田線の混雑も町屋→西日暮里間が激混みなだけで、ここから乗るのはそんな苦ではないはず。山手線沿線なので当たり前ですが、通勤環境は都内では相当贅沢な方かと。
*今はコロナ禍で多少空いてるかもしれませんが、北千住から大手町間は激混みです。JRに乗り換えできる西日暮里で人が降りて、またドッと乗ってくる感じです。


==構造・建物==
*敷地面積：555.50㎡（建築確認対象面積）
*販売対象面積：646.73㎡（内、私道部分91.22㎡）
*建築面積：337.89㎡
*延床面積：3,170.22㎡
*




==共用施設==
*駐車場：6台　※事業協力者2台使用予定
*自転車置場：88台
*ミニバイク置場：1台　※事業協力者1台使用予定
*





==設備・仕様==
*

==間取り==
*間取り：1K～3LDK
*専有面積：25.90㎡～66.03㎡
*バルコニー面積：4.35㎡～9.69㎡
*3LDKは2パターンだけですか？あまり角部屋のメリットが無いような間取りです。
*家族で住むとなるとAタイプの3LDKかなと思うのですが全体的にちょっと狭いような感じがしました。今はコンパクトなマンションが流行っているのかな。部屋を上手く配置されていて良いのですが、狭い部屋は使い勝手が悪いかも。
**いや、少なくとも流行ってはいない
**単価を上げる為に、面積を絞ってグロスを抑えているだけです
*ファミリーでAタイプ3LDKに住む場合、洋室（2）か（3）が子供部屋になるかと思いますがこの広さでお子さんが納得するかどうかでしょうかね。一応それぞれにクローゼットはあるので洋服はそこにしまったとして、問題は学習机とベッド…。家具レイアウトを見てみましたけど、本当にこれ置けるの？という感じです。広さ的には色々厳しいですね。




==買い物・食事==
*'''【商業施設】'''
#ファミリーマート 西日暮里四丁目店　　徒步1分 / 約40m
#ウエルシア荒川開成前店　　徒步1分 / 約50m
#TSUTAYA西日暮里店　　徒步2分 / 約110m
#よみせ通り商店会　　徒歩3分 / 約180m
#ファミリーマート 谷中店　　徒步3分 / 約180m
#まいばすけっと 千駄木3丁目店　　徒步3分 / 約190m　
#セブンイレブン 台東谷中3丁目店　　徒步3分 / 約190m
#サミットストア 千駄木店　　徒歩5分 / 約350m
#まいばすけっと 西日暮里5丁目店　　徒歩5分 / 約380m
#ウェルシア 文京千駄木店　　徒歩6分 / 約410m
#谷中銀座商店街　　徒歩7分 / 約490m
#肉のハナマサ 動坂店　　徒歩7分 / 約550m 
#ープみらいコープ 田端店　　徒歩9分 / 約660m
#エキュート日暮里　　徒步10分 / 約790m
#いなげや 荒川西日暮里店　　徒步12分 / 約890m

*近くに住んでいたことがあり気になるのですが、いくら家が駅から近くても買い物が駅から遠かったのですよね、、、。専業主婦ならともかく、通勤帰りにどこのスーパーに寄ったらいいのですかね？
**まいばすが少し先にある





==育児・教育==
*'''【教育施設】'''
#第一日暮里小学校(通学区指定校)　　徒步3分 / 約210m
#誠訪台中学校(通学区指定校)　　徒步10分 / 約730m
#開成中学校・高等学校　　徒步1分 / 約80m
#キッズステーションのびのび保育室　　徒步3分 / 約240m
#谷中幼稚園　　徒歩4分 / 約290m
#道灌山幼稚園　　徒歩4分 / 約290m
#ひぐらし保育園　　徒步5分 / 約340m
#グローバルキッズ日暮里駅前保育園　　徒歩9分 / 約680m
#日暮里幼稚園　　徒步15分 / 約1,150m

*ここのいいところって第一日暮里小学校に通えるってところもあるのかなと思いました。近隣中古マンションでここの学区の売り出しはほぼないので。ネットで調べた感じ学校の評価はいい気がしましたが。


==周辺環境・治安==
*用途地域：商業地域
*荒川区アドレスですが、山手線内側の高台。いい場所ですねー。高層階なら上野公園ごしに都心方面が一望でしょうか。こういう場所こそまさに穴場というのでしょうね。お値段も穴場的になれば嬉しいですが…。
*アトラス道灌山　かな？開成がめちゃ近いな。
*高台ではないですよ。ただ、駅まで近くて利便性は良いと思います
**諏訪台のなだらかな南西傾斜面ですね。台地の最高部からは10メートルくらい下がりますが、西日暮里駅東側より5メートル、不忍通りより3メートル前後高くハザードマップでも安全表示です。
*いやいや、グーグルストリートビューで見たら上野の手前の広大な墓ビューでしたよ・・
**ストビュー見れるなら3Ｄ表示使って実際の高さから見てみれば？タワマンじゃないから墓地は気になるほど見えないよ。まあぽっかり空間が空いてるから「あの辺が谷中の墓地だな」とわかるけど。てか、墓地気にしてたら谷根千～谷田川界隈には住めないね。
*近所に住んでます。小学校すぐそば、スーパー至近、日当たり通風良い場所です。すぐ売れそうですね。
*周辺を知ってるけど敷地も歩道も部屋も狭いのでファミリーで住む雰囲気ではないかな。開成に行くような家庭はもう少し違うとこ住むんじゃないでしょうか？
*駅反対側の再開発はコロナの影響で何か影響出るのでしょうか。プランが縮小されたり竣工が延びたりしないか気になります。野村だからもともとあまり期待していないけれど…
*少し前まで周辺住民でした。駅近の割にはまわりは静かだったと記憶しています。ショッピングモールなどはないですが、JRとメトロの利便性があるので、どこに行くにも便利していました。
**それにしでも西日暮里の新築が坪400越えは高いです。
***そうですよね。高すぎですよね。説明会では周辺の地価上昇率などと共に説明を受けましたが、計算が楽観的すぎて笑えました。西日暮里の再開発はまだ決まっていないようですし、隣駅の日暮里駅の10年前の数字と比較されても。。。
*近くの地下に千代田線が走ってる
**走行時の振動とかどうなんでしょうね？駅の東側よりは深度あるでしょうけど気になるのでしょうか？　上野のヨドバシとかは浅いところに走っているせいか延々と揺れ続けてますけど…
*西日暮里駅付近の再開発って本当？あのごちゃごちゃしたエリアを整理するの、相当な時間を要しそうな気がする。こういう再開発ってそれこそ30～40年くらい掛るのでは？
**公式サイト（荒川区）によると2027に完成予定ですが、コロナの影響で遅れる可能性があると聞きました。
**自治体が発表する、そのような予定はあてにしないほうがいいかと。日暮里・舎人ライナーも構想発表から、着手まで20年。完成したのはその10年後です。


==周辺施設==
*'''【医療施設】'''
#倉岡クリニック　　徒步1分 / 約50m
#丹野菌科医院　　徒步1分 / 約50m
#小林皮膚科医院　　徒步1分 / 約60m
#どうかん山こどもクリニック　　徒步2分 / 約130m
#小林医院　　徒步3分/約170m
#いいの耳鼻咽喉科　　徒步3分 / 約200m
#西日暮里クリニック　　徒歩 5分 / 約350m
#がん・感染症センター都立駒込病院　　徒步11分 / 約880m
#日本医科大学付属病院　　徒歩19分 / 約1,490m

*'''【公園】'''
#西日暮里公園　　徒步3分 / 約190m
#花見寺前兒童遊園　　徒步3分 / 約210m
#日暮里第二児童遊園　　徒歩4分 / 約270m
#谷中児童遊園　　徒歩4分 / 約290m
#駒込林町公園　　徒歩6分 / 約470m
#田端台公園　　　徒歩6分 / 約480m
#千駄木三丁目児童遊園　　徒歩6分 / 約480m
#岡倉天心記念公園　　徒歩8分 / 約640m
#須藤公園　　徒步10分 / 約740m

*'''【スポーツ施設】'''
#エニタイムフィットネス 西日暮里店　　徒步2分 / 約110m
#アームリングパーソナルジム 千駄木店　　徒歩6分 / 約410m
#スポーツクラブNAS西日暮里　　徒歩6分 / 約470m
#カーブス千駄木　　徒歩7分 / 約550m
#アトリエミロン（フィトtネスジム）　　徒歩8分 / 約600m
#ジョイフィット24日暮里　　徒步10分 / 約760m

*'''【文化・その他】'''
#やなか音楽ホール　　徒步2分  / 約150m
#諏訪神社　　徒步5分 / 約380m
#誠訪台ひろば館　　徒歩6分 / 約410m
#ファーブル昆虫館「虫の詩人館」　　徒歩9分 / 約660m
#朝倉彫塑館　　徒歩9分 / 約710m
#旧安田楠雄邸庭園　　徒步10分 / 約740m
#谷中靈園　　徒歩10分 / 約790m
#西日暮里ふれあい館　　徒歩11分 / 約860m
#田端図書館　　徒步12分 / 約890m
#本郷図書館　　徒步12分 / 約940m
#日暮里サニーホール　　徒步13分 / 約1,000m
#森鴎外記念館　　徒歩14分 / 約1,050m

*'''【金融機関】'''
#城北信用金庫 動坂支店　　徒歩4分 / 約290m
#巣鴨信用金庫 西日暮里支店　　徒歩4分 / 約300m
#三井住友銀行 西日暮里出張所　　徒歩5分 / 約330m
#みずほ銀行 西日暮里駅前出張所　　徒步5分 / 約350m
#中央労働金庫 荒川支店　　徒歩6分 / 約460m

*'''【公共施設】'''
#西日暮里駅前交番　　徒步3分/ 約170m
#西日暮里駅前郵便局　　徒歩6分 / 約440m
#文京千駄木四郵便局　　徒歩7分 / 約540m
#荒川税務署　　徒歩13分 / 約970m
#荒川区役所　　徒步24分 / 約1.910m

*



==その他==
*

==ブログ==
*[https://www.sumu-lab.com/archives/16846/ アトラス西日暮里道灌山｜山手線内側+山手線駅から徒歩3分 最終一邸！【クリスティーヌ】（スムラボ記事）]

==掲示板==
*
23ku/666102/89
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