バウス氷川台

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4.40

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物件概要

バウス氷川台　外観完成予想図

• 所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
• 交通：

1. 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分

• 総戸数：93戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造・地上6階
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2025年08月
• 引渡時期：2025年10月
• 売主：中央日本土地建物株式会社、トヨタホーム株式会社、三信住建株式会社
• 施工：飛島建設株式会社
• 管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• ここなんで投稿ないだろう？結構いい感じですが...
• かなり高そうですね。外観、立地かなりいい感じです。
• やっぱりクリオより高いのかなぁ…と言うのはある。元々はタクシーとかの営業所？っぽいです。Googleマップだとガソリンスタンド(タクシーの給油用？)みたいなのが表示されてましたが、通常の工事より大変になるとかあるんでしょうか。
  • Googleマップよりハザードマップを見るべし。
• 坪単価いくらなんだろうか…450くらいには収まる？？
  • 450はさすがにやりすぎ
• 上中里の物件辺りからなんかバウスの新築マンションが気になって仕方ない。
ココも見たらデザイン凄く美しいよね。
もう持ち家だから買うことないんだけど、このデベのマンションなんか良い。通りすがりで書き込んじゃいました。
• プラウドシティ小竹向原より規模は小さいですが、93戸と規模感はそれなりなので、注目物件かと思います。
• 1年弱先に竣工のクリオ氷川台より高いかは分かりませんが、世間の流れからみて坪単価400は超えそうですかね・・・規模感的にもディスポーザー用浄化槽が設置される期待もありますね。
• 敷地は南側の高い部分と同じレベルに上げてますよね。なのでハザードは大丈夫だと思います。
• 間取図から読み取れる情報だけでもかなり高額路線を目指しているようですね。
• クリオ氷川台がプラウドシティ小竹向原とほば変わらなかった。ここも同じくらい高いでしょう
• 上物以外の工事でもややコストがかかってそうですね。
• スタンド跡地と言うことで、取得価格は抑えられてたりするのだろうか・・・
  • 3LDK住戸は61戸とのことですが、中住戸は占有面積が少なく価格抑えて買えるプラン、角住戸は70㎡越えプランと言う感じでしょうか。
• たしかに南西端から2～3住戸は厳しそうですね。
• 西棟の北角住戸とひとつ隣くらいまでは、ベランダ正面に中路地と建物があるので、多少は軽減されそうかと。南棟東角もベランダ正面がどうなるか気にしてます。元タクシー駐車場だったような三角空き地ですが、なにか建つのか・・・正直、36号線が完成してみないと分からないですね。
• 最上階以外は眺望がかなり悪そう。想像して買わないといけませんよね…
• ここで坪単価４００超えとかは考えられないですね。
• 先日、立石のヴェレーナのモデルルームで営業の方の話を聞きました。
駅前の大規模再開発で街が生まれ変わるプラスポイントがある一方、
すぐ近くを水戸街道が走り排気ガスが減点対象なので価格を考慮していると。
駅からの距離が１３分で路線もブランドの格も違うとはいえ、
ヴェレーナの最上階１４階の3LDKの坪単価が３１０万円弱ですから
３６号に接触する立地で坪４００超えは確かにいくらなんでもと思います。

葛飾区の立石ですかね。練馬区の周辺住民さんにしては、また離れた物件をご検討されてますね・・・

• 情報提供ありがたいですが、同じ練馬区のヴェレーナ上石神井のほうか比較した際に参考になるのではないかと。ヴェレーナ上石神井のマンションマニアさん価格調査を見る限り、最上階は坪420弱みたいですよ。

普通に考えれば、坪310と坪420の差は幹線道路沿いと言う条件での減額ではなく、地価に寄るものでしょう。

• 同じ氷川台徒歩4分のクリオ氷川台が坪420万くらいじゃなかったかな？クリオ氷川台はかなり売れ行き良いから、ここが坪400万以下ってのはないかと思う。
• 立石と氷川台を比較する、徒歩4分と13分を比較する、独特すぎていくらなんでもと思います。
クリオ氷川台シーズンテラスと同じくらいでしょうよ。坪400万だね～
• 大山よりは流石に安くあってほしい
• 路線力　有楽副都心線＞東武東上線
駅力　　氷川台＜大山
都心の近さ　　こっち＜あっち
アドレス力　　練馬区＝板橋区
周辺環境　　　36号線沿い＝川越街道沿い
結論：同じくらいじゃね？
• 大山より高いよ。東上線とメトロ（副都心線、有楽町線）だよ。
• 放射36号線をネガティブファクターとして考慮するかしないかで相場は大幅に変わるでしょうね
• 考慮しないのであれば400台を下ることは無いはず
• 階による価格差が大きな物件になりそうですよね。
• 5～6階はしっかり強気な価格設定されるんじゃないかと勝手に予想・・・
• 大山って借地のジオ？タワーの住友？
• さすがに借地よりは高いでしょ。
• 住友タワーは住友だけにどこまで高値挑戦するかでしょう。
• 上板橋でも建築予定あるからだいぶチャレンジするんじゃないかな。

駅力もブランド力も桁違いに高く,騒音と排気ガスとは無縁のプラウドシティ小竹向原の90%or80%掛けくらいか？

• 公示地価ですかね？確かに大山の方が高いですよね。
大山は色々ありますから、沿線云々ではなく駅力の差でしょうね。ただ、物件の土地面積が3倍以上違うので、住戸毎に土地代として支払う額としては氷川台の方が高くなりそうですよね。素人目には、建物はバウス板橋大山のほうがコストかかりそうなのかなと思ってますが。

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交通

• 駅近なのはとてもいいですね
• 氷川台駅まで徒歩4分とアクセスは良いと思います。

構造・建物

バウス氷川台　エントエランスアプローチ完成予想図

• 建築確認対象敷地面積：3,062.48m²
• 建築面積：1,756.29m²
• 建築延床面積：7,108.75m²
• 先週HP公開されましたね。
• 駅徒歩4分、外観デザイン、廊下側アウトフレームなど良いと思います。

南西端から2～3住戸は厳しそうですね。西棟の北角住戸とひとつ隣くらいまでは、ベランダ正面に中路地と建物があるので、多少は軽減されそうかと。南棟東角もベランダ正面がどうなるか気にしてます。元タクシー駐車場だったような三角空き地ですが、なにか建つのか・・・正直、36号線が完成してみないと分からないですね。

共用施設

• 駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
• 自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
• バイク置場：1台

間取り

• 間取り：2LDK～4LDK
• 専有面積：50.41㎡～82.39㎡
• バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
• サービスバルコニー面積：1.04㎡～3.66㎡
• 専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
• ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
• テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
• 引き戸採用でデッドスペース削減とか言ってドヤってるけどこの間取りなら開き戸でもデッドスペースなんて全然増えない(笑)
• おそらく洋室の開き扉は室内側に開きますよね。
• 引き戸のほうが室内の扉から近い位置にも家具が配置できるんじゃないですかね？

買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. ファミリーマート 氷川台駅前店　　徒歩3分・約190m
2. ジェーソン 練馬氷川台店　　徒歩3分・約230m
3. セブンイレブン 練馬羽沢3丁目店　　徒歩4分・約290m
4. サミットストア 氷川台駅前店　　徒歩4分・約300m
5. ライフ 氷川台店　　徒歩4分・約310m
6. ウエルシア氷川台駅前店　　徒歩5分・約330m
7. アコレ メトロ氷川台店　　徒歩5分・約370m
8. セブンイレブン 氷川台駅前店　　徒歩5分・約400m
9. Can★Do 氷川台駅前店　　徒歩5分・約400m
10. どらっぐぱぱす 氷川台駅前店　　徒歩6分・約440m
11. まいばすけっと 氷川台駅前店　　徒歩6分・約440m
12. コモディイイダ 氷川台店　　徒歩7分・約530m
13. アコレ 氷川台4丁目店　　徒歩10分・約750m
14. オリンピック 小竹向原店　　徒歩10分・約800m
15. オーケー 小茂根店　　徒歩11分・約830m

• 確かに氷川台は駅周りにこれといった店もなく思ったより寂しいところ。でも正久保通りを新桜台駅まで歩き、さらにライフの横からゆうゆうロードを進み江古田駅まで歩くと個性的で楽しい店がたくさんありますよ（30分くらい歩きますが）

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育児・教育

• 教育施設

1. ピノキオ幼児舎氷川台園　　徒歩3分・約190
2. ぶどうの木保育園　　徒歩5分・約390m
3. にじのいるか保育園氷川台　　徒歩5分・約400m
4. にじいろ保育園氷川台　　徒歩6分・約480m
5. 太陽の子羽沢保育園　　徒歩7分・約500m
6. ぶどうの木保育園羽沢　　徒歩7分・約540m
7. にじいろ保育園氷川台駅前　　徒歩7分・約560m
8. ベネッセ氷川台保育園　　徒歩7分・約560m
9. にじいろ保育ルーム桜台　　徒歩8分・約600m
10. 10氷川台保育園　　徒歩9分・約690m
11. にじいろ保育園新桜台　　徒歩9分・約720m
12. 武蔵野音楽大学第二幼稚園　　徒歩9分・約710m
13. 武蔵野音楽大学第一幼稚園　　徒歩13分・約1,000m
14. 開進第四小学校 【通学校】　　徒歩5分・約340m
15. 開進第四中学校 【通学校】　　徒歩7分・約510m
16. 大山高等学校　　徒歩12分・約950m
17. 武蔵野音楽大学 江古田キャンパス　　徒歩14分・約1,120m

周辺環境・治安

• 用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
• 川が近いですね。ガソリンスタンドとかって地中に特殊な工事してるって聞くので、気になった次第です。
• ガソリンスタンド跡地はコストが掛かるというのは聞いたことがありますね。
あとここは将来的に放射36号線沿いになるので交通量は結構増えると思われます。
• 池袋駅と大宮バイパスを最短で繋ぐ幹線道路なので交通量はすごいでしょうね。

https://urban-development.jp/road/hosha35-36-202204/ 山手通りから川越街道を経由していた車のほとんどはこちらを使うことになるでしょう。 元のタクシー会社の敷地の南角の部分も道路になりそうですね。建物の南西角が微妙に斜めになっているのは道路との境界線の影響かも知れません。購入する部屋の位置とか窓の防音性能とかを研究しないといけませんね。

• 水害ハザードは、こんなに石神井川が近いのに浸水エリア外なんですかね。
• 敷地面積の極一部だけ床下浸水エリアかかってますが、現在の基礎工事現場を見ると地面を高くしている感じがありました。最終的な扱いは販売開始したら営業さんに聞いてみたいですね。
• 確かに南西の角部分は欠けてるので、元の敷地から一部を放射36号沿線用に国に明け渡したりすんでしょうかね。BRIGHT SITE、MARK SITEともに36号に対して斜めになっているかと思うので、多少の距離はありそうですが、自動車排気はやはり気になりそうですね。
• 物件の簡易平面図と放射３６号線の計画図で確認すると敷地南西部分に接触するように道路が走る予定ですね。こんなに接近してると西向き、南向きとも中層階から下は騒音と排気ガスで窓を開けられないんじゃないでしょうか。
• 現地に近い練馬区民から一言
HPやムービーに出てくる石神井川沿の桜並木は昔の写真だね
確かに以前は川面に届きそうな見事な枝ぶりの桜が本当に綺麗だったんだけど数年前に枝先をバッサリ切り落とされてみすぼらしい風景に変わっちゃったんだよね
• いつ沿線工事はじまるんでしょうね。
• バウス予定地の前区画を含め、環7から氷川台駅手前まではかなり土地取得出来てますけど、氷川台駅前は全然ですよね。開通がしばらく先になりそうなら、バウス購入者は当面は閑静な暮らしが出来るのかなと思ったり。
• 排気ガスと騒音から逃げるには、北東寄りの住戸が良いのでしょうが、RISE SIDEの川寄り（北東）には敷地境界線ギリギリに五階建ての老人ホームが建ってますから、最上階以外は眺望がかなり悪そう。本当は川の方に建てたいのでしょうが、真北向きになってしまうし、なかなか厄介な土地のようですね
• マンションでベランダに出ようと思ったら、隣のマンションのベランダにいる人とコンニチワしちゃうとか気になっちゃいます。あとは、駅のホームの人と目が合うとかもあった気がします。眺望はあまり気にしないとか、平気とかならいいんでしょうが、夢のマイホームなので、憧れが崩れないようにしないといけませんよね…
• 放射36号の騒音は完成後もそうですが工事期間中もうるさいでしょうから懸念材料になります
• 周辺は公園も多くて、子育て環境としてもよさそうです。


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周辺施設

• 公園

1. くまのやま緑地　　徒歩4分・約270m
2. 氷川台三丁目ちびっこ公園　　徒歩4分・約270
3. 氷川台三丁目公園　　徒歩4分・約290m
4. 羽沢けやき憩いの森　　徒歩5分・約380m
5. 城北中央公園　　徒歩6分・約430m
6. こどもの森　　徒歩6分・約440m
7. 杉の子児童遊園　　徒歩6分・約450m
8. 羽根木憩いの森　　徒歩6分・約460m
9. 小茂根四丁目公園　　徒歩10分・約800m
10. 茂呂山公園　　徒歩12分・約900m

• 金融機関

1. 西京信用金庫 氷川台支店　　徒歩3分・約210m
2. ＪＡ東京あおば 桜台支店　　徒歩4分・約320m
3. 練馬氷川台郵便局　　徒歩4分・約320m
4. 三井住友銀行 氷川台出張所　　徒歩7分・約490m
5. 練馬桜台二郵便局　　徒歩6分・約460m

• 医療施設

1. 翔歯科医院　　徒歩3分・約180m
2. 氷川台歯科クリニック　　徒歩3分・約220m
3. 中山内科・皮フ科クリニック　　徒歩3分・約220m
4. 氷川台眼科　　徒歩4分・約290m
5. 反町医院　　徒歩4分・約290m
6. 河野歯科医院　　徒歩4分・約210m
7. クリニカ氷川台耳鼻咽喉科　　徒歩5分・約340m
8. きむら整形外科・手のクリニック　　徒歩5分・約370m
9. 森田クリニック　　徒歩6分・約440m
10. 氷川台のと小児科クリニック　　徒歩6分・約440m
11. 氷川台内科クリニック　　徒歩6分・約440m
12. いしだ内科ハートクリニック　　徒歩6分・約460m
13. じんの内科医院　　徒歩6分・約460m
14. 赤松レディスクリニック　　徒歩8分・約640m
15. 東京武蔵野病院　　徒歩10分・約800m

• 公共施設

1. 氷川台駐在所　　徒歩8分・約640m
2. 桜台地区区民館　　徒歩10分・約750m
3. 羽沢交番　　徒歩15分・約920m
4. 小竹図書館　　徒歩15分・約1,180m
5. 早宮区民事務所　　徒歩15分・約1,180m
6. 練馬消防署 平和台出張所　　徒歩18分・約1,410m

• レジャー・スポーツ施設等

1. ティップネス 氷川台店　　徒歩5分・約330m
2. スマートフィット100 氷川台店　　徒歩5分・約400m
3. FASTGYM24 氷川台店　　徒歩6分・約410m
4. 桜台体育館　　徒歩8分・約620m
5. 上板橋体育館　　徒歩16分・約1,240m

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掲示板

• 東京23区のマンション口コミ提示板一覧
• バウス氷川台についての口コミ掲示板
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