イノバス目白

物件概要

イノバス目白　外観完成予想図

• 所在地：東京都豊島区目白三丁目1721番1(地番)
• 交通：

1. JR山手線「目白」駅 徒歩3分

• 総戸数：24戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート造、地上13階建
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年11月下旬
• 売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
• 施工：株式会社オープンハウス・アーキテクト
• 管理会社：株式会社オープンハウス合人社コミュニティ

価格・コスト・販売時状況

• オール億ションかな。
エントランス上の2階だけ9980万とかで出すだろうか。
• 浦和駅3分、1フロア2戸、総戸数25戸
ほぼ同じ規模
値段は10,000万円台～12,000万円台

こちら山手線の駅3分、南は都心～新宿ビューで北側は池袋ビュー。斜め裏は尾張徳川家黎明館の緑。この立地でいかほどになるか恐ろしいです。
• 目白は意外にも不動産価格が割安です。
長く目白近辺に住んでいる方々の住み替えニーズの受け皿になりそうですね。
• もしかすると一般分譲する前に一棟まるごと売れてしまうかも。
ここ投資用としては最高の条件でしょ。
機関投資家とか外国人とかものすごく欲しがると思う。
規模的にも40億前後でちょうどいい。
  • オープンレジデンシア西早稲田を大和証券レジデンシャル・プライベート投資法人が一括買いしてドゥーエ早稲田として運用中。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638734/

• 間取り見ましたがいつものオプレジ。柱ががっつり入ってますね。
これでも億超えるのでしょうか？疑問です。
• 隣のりそな目白支店も空きビルになったからマンションかも。
奥行きがあるからここの4倍くらいの規模になりそう。
• 西武池袋線椎名町徒歩3分で山手通り沿いのシャリエ、63㎡3LDKが1億1千万台から。
目白駅徒歩3分のここはおいくら万円でしょうか。
• 目白3丁目、徳川隣接のフージャース物件が情報出れば競合かな。
  • あそこは隣接というか徳川家の土地だからね。売ったのか定借かわからんけど。
普通に分譲するのかさえ不明だけど売るとしたら80㎡5億ションだろうな。
    • あそこはさすがに定借じゃないんですかね？
月300万ぐらいのビレッジの方も賃貸ですし
もし、分譲となったら5億ションじゃ済まないと思います。
• 駅近とはいえ、マンションの格と狭い、ムリクリ3LDKを考えれば1億はいかないだろう。
  • 椎名町のシャリエでさえ1億1000～なのにあり得ないよ

• この辺は高級住宅エリアだし、ここの立地なら相当高くなるのでは？
• 2019年のオープンレジデンシア目白フロントコート（徒歩3分ただし2丁目）が坪500弱だった。立地条件と6年の時差を考えたら＠1000万でもおかしくないよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/651388/


  • まあ安くて2億弱～でしょうね

    • 過大評価だよ。
1フロア2戸で13階建ての極小ペンシルマンションに2億出す人はいない。
• オプレジ系の新築で過去最高価格になりそう

• ここが延べ面積1907.76㎡で24戸。
徳川ビレッジのフュージャースは2271.72 ㎡で9戸。
こっちが2億ならあっちは5億というのもあながち外れてないかも。
まああちらは分譲されるなら、という仮定の話だが。
  • あっちは分譲なら1番安くて5億～スタート、1番高くて10億ぐらいはしそう

    • 分譲ならね。
有報によればフュージャースの会長って徳川ビレッジに住んでるようで深い関わりがありそう。建築主はフージャースでも徳川ブランド使って超高級賃貸って可能性もある。
徳川ビレッジの戸建てに2～3百万／月払う層ならマンションを選ぶ需要もあるはず。
そして何よりも徳川家が単純に土地を切り売りするとも思えない。まあそこらへんは外部から窺い知れぬことだけどね。
庶民の金持ちはあっちを待たずにここを買ったほうがいい。
• 低層階1億、最上階で1.5億くらいだろ

• 明後日、モデルルームに行って価格を確認します。真実は如何に。
  • モデルルームに行ってみましたが、60平米4階でおおよそ1.5億です。70平米の高層階はおおよそ1.8億です。
    • 意外とこなれた値段ですね。
山手線駅3分で坪単価600万台の後半くらいでしょうか。
目白ってイメージは上品ですが山手線単独駅なので、地下鉄が使える池袋や高田馬場と比べると投資買いが少ないのかも知れません。
      • その池袋も高田馬場も徒歩圏内なのが目白駅前に住む価値とも言えますね。
自宅最寄り駅は山手線の駅の中で最も閑静な雰囲気です。
日常の買物は駅前のQueensISETANやココカラファインで事足りますし、ハレ用の食品や生活雑貨類は池袋のデパ地下やMUJI、NITORIを利用出来ますし、高田馬場にもドン・キホーテもしまむらも有る。
これらに散歩がてら歩いて行って、買物後は山手線でひと駅です。
それと、駅前の学習院や川村のお陰なのか、治安も良く安心して暮らせます。
目白のポテンシャルが知れ渡るとマンション価格は更に上がりそうです。
        • モデルルームに行ってきました。既述の情報に追加するならば70㎡の11階で2億円の予定との事。
投資目的の来場者は少な目でキャッシュで買える相続対策者が多いそうです。
          • 正式な価格表は未だ提示されませんでしたが、予定価格表から推測すると、最低価格1億4千万円台、最高価格2億1千万円台と想定しますが、販売状況により多少の上下は有るかと。

            • もはや異次元ですね（汗）
投機はナンセンスとしても、投資も運用も成り立たず、相続対策用物件としては割高であるからこそ歓迎されるとはね。
• ここは立地も良いし仕様も高いと思いますよ。
• 目白下落合の金持ちは底力があるな（笑）
この戸数なら地元の需要だけで完売するのか。
こうなるとフュージャースの徳川ビレッジ物件が楽しみだ。完全にヤジウマコだけど。
• 個人的にはフュージャースよりも、目白通り沿いのイノバスの並びの角地、りそな銀行跡地に建つマンションの方が気になります。後出しジャンケンでイノバスに勝てるのか、はたまたタイミングを逸して高値掴みを嫌われて苦戦するのか・・・何れにせよ、OPENHOUSEが競り負けた物件はデベが何処になっているのかなぁ。もう情報出てるのでしょうか？

  • まだ未定ですよ。勝手な妄想をここに書き込むのはやめてください。
    • OPENHOUSEの社員から直接聞いた話なんですが。。。
• フュージャースが5億～10億ションになるのなら、近くのそこもグランドヒルズやパークコート級のマンションが建ちそう。
• 川崎の元住吉徒歩3分のイノバスが坪600以上なので妥当というか安くさえ感じる。そのせいかすでに大部分決まったとか聞いたが。
  • 目白駅近辺は大手デベの物件が殆ど出ないので、外国人や投資家の目に止まりにくく、割安ですよね。その方が実需で購入する人には好都合。
外国人比率も低く、池袋徒歩圏だけど治安いい。
このままバレないで欲しいw
• 第1期登録概要

1. 販売戸数 8戸
2. 販売価格 14,688万円～18,488万円
3. 間取り 3LDK
4. 専有面積 61.58m2～70.26m2
5. 管理費(月額) 17,200円～19,600円
6. 修繕積立金(月額) 9,500円～10,900円
7. 受付期間 2025年5月16日(金)～2025年5月18日(日) 10:00～17:00
8. 抽選日時 2025年5月18日(日) 17:30

• 正直、この価格で住む人はないだろう。投資や外国人が買って終わる気がします。
駅近物件であっても、敷地も狭く、鉛筆みたいな建物で、１フロアーに２部屋しかなく、生活すればその窮屈感は感じると思います。
築年数はありますが、同じ価格同程度の広さでシティテラスやガーデンヒルズが出ており、住むのであったら明らかにシティテラスやガーデンヒルズを選ぶだろう。
  • そうでしょうか。
たしかにタワマンのように見せびらかす住まいではないですし地震の揺れは大きくなります。しかしながら

1フロア2戸なので当然全戸角部屋、内廊下でありながら3面開口、
24戸にエレベーター1台なので待ち時間どころか他人と顔を合わせることも少ない、
部屋からエントランスまでの動線が短くて玄関ドアから山手線電車のドアまで5分で到着、
山手線全駅のうち最も治安が安定している目白の表通り沿い、

など、実需で住むならとても快適なマンションだと思います。
オプレジ物件でなければ買いたかったナンバーワンです。
• オプレジで坪800～900万って凄いですね…。
でも山手線駅徒歩3分＋目白アドレスで売れちゃうんでしょうね。

• 逆にオプレジじゃない大手ハイグレードマンションが建ってたらもっとえげつない価格になっていたのでしょうか？
坪1500万とか（笑）
• オープンレジデンシア目白avenue 9階 2LDK+SIC
55.16㎡
1億1,980万円これ見ると全然割高じゃないよね。
新築かつ南道路だからむしろ安いくらい。瞬殺で売れそう。
オプレジも強気一辺倒から方針変更かな？
• ここの向かいもオプレジが買収したと地元商店会で聞きました。

  • それはどのビルですか？マツキヨのビルとかかな？向かい側の場合は高さ規制で階数が抑えられそうですね。
    • マツキヨのビルは最近耐震工事をしていた記憶。
その隣の小さいビルをいま解体してるけど、マンションには狭すぎる。
ストビューを見ると元日高屋とか元大阪王将の一角がにおう。真ん中にある3階建ての簡易鉄骨造りのビル（2017年築・1階は鍼灸院）はいかにも仮造りっぽいから簡単に撤去できそうだし。
      • なるほど、確かにオプレジっぽい一角ですね。
数年前から空き物件なのは売却予定で動いていたからかもですね。
        • なるほど日高屋跡と王将跡が埋まらず募集もしてないのにはそういう理由があったのですね。どうせならリッチモンドホテル含む西側1ブロック全体を再開発して欲しいものだがオプレジのミニ開発で虫喰いになっていくのが口惜しいかぎり。

• 第2期予告概要の販売予定時期が5月下旬になっているが未だに販売個数や価格が未定のまま。定休日明けの明日、いよいよ発表になるか？それとも第1期が不発で見直しでもしているのか？


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構造・建物

• 建ぺい率：80%
• 容積率：500%
• 敷地面積：326.31m2
• 建築面積：178.52m2
• 延べ面積：1907.76m2
• 絶賛工事中なう。

ここは南側はふさがってるけど池袋方面の夜景が綺麗そう。
クヤクションとかサンシャイン方面が一望。
  • 池袋方面は全国有数の200m級の超高層が数多く建設中なので、それらが完成したら壮絶でしょうね。
• 向かいのリッチモンドホテルは8階建て、斜め前のヒューリックビルはオフィスの8階建てだから、10階以上なら新宿や都心方面が見えるんじゃないかな。
あと北西側は徳川ビレジや徳川黎明館があるから低層中層でも雰囲気あると思う。

共用施設

イノバス目白　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：1台 (月額使用料:40,000円)
• 駐輪場：24台 (月額使用料:200円～400円)

設備・仕様

• 廊下・洗面・トイレは石張り。
ディスポーザーなし。
まあ順当かな。
この場所で二重サッシでないのは懸念点。

間取り

• 間取り：3LDK
• 専有面積：61.58m2～70.26m2
• バルコニー面積：6.38m2～7.56m2

買い物・食事

• 商業施設(ショッピング）・食事処

1. ファミリーマート 目白駅前店　　徒歩1分（約80ｍ）
2. ココカラファイン 目白店　　徒歩2分（約100ｍ）
3. 紀ノ国屋 目白駅店　　徒歩3分（約210ｍ）
4. クイーンズ伊勢丹 目白店　　徒歩3分（約240ｍ）
5. ピーコックストア 目白店　　徒歩7分（約500ｍ）

• 駅近だけど買い物はやや不便。クイーンズ伊勢丹か、まいばすけっとが最寄り。
足を伸ばせばピーコック、OKあるけどやや遠いかなぁ。

育児・教育

• 教育施設

1. 区立目白小学校（通学指定校）　　徒歩5分（約400ｍ）
2. 区立千登世橋中学校（通学指定校）　　徒歩14分（約1,050ｍ）
3. 目白幼稚園　　徒歩4分（約260ｍ）
4. ベネッセ目白保育園　　徒歩6分（約420ｍ）

• 目白小学区だから下手な文京区よりいいよね。
それ狙って中国人ファミリーも狙ってるかも。
2億スタートでも楽勝で売れそう。


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周辺環境・治安

• 用途地域：商業地域

周辺施設

• 公園

1. 目白三丁目公園　　徒歩2分（約160ｍ）
2. 上り屋敷公園　　徒歩7分（約490ｍ）

• 金融機関

1. 三菱UFJ銀行 ATM 目白通り　　徒歩1分（約30ｍ）
2. りそな銀行 目白出張所　　徒歩1分（約50ｍ）
3. 三井住友銀行 目白支店　　徒歩2分（約140ｍ）
4. 新宿下落合三郵便局　　徒歩2分（約120ｍ）

• 医療施設

1. めじろ内科クリニック　　徒歩1分（約70ｍ）
2. 目白ブライドクリニック　　徒歩5分（約350ｍ）
3. 目白病院本院　　徒歩8分（約610ｍ）
4. 聖母病院　　徒歩16分（約1,260ｍ）

• 公共施設

1. 切手の博物館　　徒歩8分（約600ｍ）
2. 自由学園明日館　　徒歩9分（約700ｍ）
3. 区立目白図書館　　徒歩12分（約900ｍ）

• レジャー・スポーツ施設等

1. セントラルスポーツ ジム24 目白　　徒歩1分（約80ｍ）
2. chocoZAP 目白三丁目　　徒歩2分（約100ｍ）

その他

• インターネット使用料(月額)：1,815円
• 商店会費(月額：)130円

掲示板

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