【口コミまとめ】博多グランミライプロジェクトを本音で考察！

物件概要

博多グランミライプロジェクト　外観完成予想図

所在地：福岡県福岡市博多区竹下4丁目99番の一部、那珂1丁目700番他（地番）
交通：鹿児島本線「竹下」駅徒歩4分
総戸数：169戸
構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2023年05月下旬（予定）
売主：株式会社クレ・コーポレーション
施工：株式会社旭工務店
管理会社：株式会社アクタス

価格・コスト・販売時状況

駅近大規模ららぽ。バランスよか
- ららぽ待って高くうれるタイミングに合わせたな。これは高くなるばい。
博多勤務で雨の日など駅に近いのは有難いです。規模感あって設備も床暖房などついてるので期待しかないです。あとは手が届くように価格が安いことを願ってます。
1LDK37m2の部屋って投資用？駐車場は全戸分ないんだけど、一部投資用だから？外国人率高くなりそうだし、管理組合が大変そう。ららぽは微妙に遠いし、天神へのアクセスは悪いんだけど、駅近だから高いんだろうな。期待してたんだけどな。
ららぽーとオープン後の竣工なので高くなりそうですが、立地的にいくら位になりそうですかねぇ。マイナスポイントを上げるとすれば、
- 隣地に寺と墓地あり
- 周辺道路が狭い（車がギリギリ離合できるくらい）
現時点でマイナスポイントしかなくないですか？夜なんて薄暗いですし、周辺に利用できそうな店がありません。今後栄えれば別ですけど、駅近という点しかメリットが感じられません。
もちろん投資用マンションですよね？
6月頃にはモデルルームが観れるみたいで楽しみです。すぐ近くの所に住んでますが、建設予定地の目の前に出来るみたいです。これだけの広さで竹下駅に近いマンションは今後なかなか出ないと思います。過去にもないですね。
ららぽ近くに西鉄も出すみたいで、そちらも気になります。ただミライプロジェクトの方が４ＬＤＫ９０m2と１００m2とかもあって広いみたいです。早く観てみたいです。
大型で１LDK単身者用と共存と言うのは、経験が無いので不安です。そこは皆さんどうお考えなのでしょうか？
電話で問い合わせしてみましたが、和室を洋室に変更したり、４LDKを３LDKや３LDKを２LDKにできる無償メニュープラン？？（名称は間違えてるかもで、すみません）があるようです。期限はあるようです。３LDKは６５m2くらいからあるみたいです。現地も行きましたが、日当たりはかなり良さそうです。
予定価格でましたね。駅近で床暖房、ディスポーザーついて、あの価格の安さは嬉しいというか、ビックリです。待ってて良かったです。
この設備でこの価格、何か裏があるのかなと思ってしまいますね。3ldkの最上階で4000万以下。MJR下大利より安いのには、びっくりしました。
- 安すぎる。早いもん勝ちだな。
  - 何故こんなに安いのでしょうか？
第1期50戸みたいなんで、被ってしまったら抽選になってしまいそうですね。3LDKが14階最上階でも3400万台みたいですよ。大体の予算話したらその予算で4LDK間取りを無償のメニュープランで3LDKにすることも出来るみたいで、検討幅が広がりそうです。来週辺りに公式サイトに間取り追加する話も伺いました。私はここに決めることに気持ちは固まってます！！
- この激安価格はライバル多いから抽選になるよね。
１LDKもあるし、投資マンションがメインの会社っぽいので投資で購入する方が多いでしょうか。多かったら、ちょっと嫌かも。
角部屋はすべて4LDKっぽいですね。
- 下の階だと3700万台～で、4000万以内で買える部屋がいくつかありそうですね。
2期は値上げを視野に入れてるそう。
ルーフバルコニーの部屋は単価高めになるのですかね？最低価格はお安いのですけども実は2階だけという罠はございませんか？
- 私は3LDK検討していて問い合わせして聞きましたが、65平米が2800万台からで8階、9階くらいで3100万台、最上階あたりでも3400万台くらい。71平米で3100万台から3700万台で、確か10階が3500万台だったと思います。4LDKも3700万台からあって無償で3LDKに出来るプランあるみたいで、20帖越えるLDKになりそうです！！ただ、私の予算の中々際どいとこついてきてますので難しい判断です。

ルーフバルコニーは質問しなかったのでわからないです。お役に立てずにすみません。

- - たしかに最低価格は2階で1番狭いタイプになりますね...
AD1の洋室2をLDK合体の20畳にすると快適な3LDKに変化。トイレはタンク式なのが残念ですけど、この単価帯でディスポーザーと床暖房は良いなあ。あとは管理費がディスポーザーでどの程度高くなるか気になります。駐車場は建物真下の1階とすると雨に濡れずに乗れる？とか。事前案内会は埋まってます。これは早く動かないと間に合わなくなるよ。

【第1期予定販売概要】

予定販売戸数：50戸
予定販売価格（税込）：2,200万円〜5,500万円 ※100万円単位
予定最多価格帯（税込）：3,100万円台（4戸）※100万円単位
間取り：2LDK〜4LDK
住居専有面積：53.13m2〜100.07m2
バルコニー面積：10.40m2〜29.07m2
ルーフバルコニー面積：14.59m2〜43.33m2

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交通

構造・建物

敷地面積：5,391.16m2
建築面積：1,645.31m2
建築延床面積：12,754.76m2
建ぺい率：30.5％
容積率：198.8％

共用施設

駐車場：134台（敷地内平置104台、縦列4台、機械式26台）
駐輪場：206台（平置き式13台、スライドラック式193台）
バイク置場：15台（敷地内平置、原付用）

設備・仕様

全戸に床暖房、ディスポーザーが標準で付いてますね。エントランスへの車寄せも助かります。博多区全体見回してもこれだけの仕様が高いマンションは過去にも無かったのではないでしょうか？そして駅にも近くて、ららぽーとが出来る。期待してしまう条件揃ってます。ただあとは価格がどうなるかです。あまりにも相場より高すぎたら諦めます。

間取り

間取り：1LDK～4LDK
専有面積：37.02m2～100.12m2
バルコニー面積：7.83m2～29.07m2
AItypeはトイレに手洗いカウンター付き。風呂は換気のできる出窓。他の部屋とは違います。角部屋は単価が中住戸比較で少し高くなりますけど納得しました。
- 最近ADタイプも出ましたが、こちらもお風呂に窓あってサイズも1620、洋室の2面バルコニーになってるのもなかなかいいなと思いました。あと価格のお買い得感で忘れがちだけど、これに床暖、ディスポーザーついてるから驚きです。あとはモデルでのキッチンとかお風呂の室内雰囲気が確認できればと。

買い物・食事

ショッピング

A-プライス竹下駅前店　　徒歩3分／約210m
にしてつストア竹下店　　徒歩3分／約230m
セブン‐イレブン博多竹下駅前店　　徒歩5分／約370m
ドラッグイレブン竹下店　　徒歩11分／約810m
フォレオ博多　　徒歩12分／約910m
コマーシャルモール博多　　徒歩13分／約1,000m
青果市場跡地再開発事業　　徒歩13分／約1,000m

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育児・教育

教育施設

ほっぺるランド竹下　　徒歩3分／約210m
キッズルーム竹下　　徒歩6分／約450m
那珂保育所　　徒歩6分／約460m
しあわせな木保育園　　徒歩6分／約470m
アスク竹下保育園　　徒歩7分／約560m
月のうさぎ保育園　　徒歩9分／約660m
玉水幼稚園　　徒歩9分／約660m
那珂幼稚園　　徒歩9分／約700m
那珂小学校　　徒歩11分／約860m
那珂中学校　　徒歩10分／約800m
沖学園高等学校　　徒歩6分／約480m
隆徳館中学・高等学校　　徒歩6分／約480m

このマンションだと、那珂小学校校区と思いますが、評判はいかがでしょうか？
- グランディム京都烏丸五条ジオ烏丸五条周辺の小学校に比べるとマンモスです。イジメがひどい、などは聞いたことがありません。可もなく不可もなく、でしょうか。通学路がわかりませんが、小学校まで少し遠く感じます。細い道を通って帰ってくると思うと少し心配ですね。
  - 那珂小、那珂中は決して良くはないですね。というか学区を考慮すると、博多区は全般的に...その分利便性は良いので何を優先するかでは。
    - 確かに、公立はあんまり変わらん!保護者の質に次第!

周辺環境・治安

用途地域：第１種住居地域
ここ、前は何が建ってた土地なんですか？
- ５階建てくらいの住宅が昔ありましたね。今回のマンションが出るからなのか周りの道幅も広くなって綺麗になってました。
かなり道が狭いな、ここは
- 大通りから侵入する道は車が離合できるくらいの幅。それ以外は普通乗用車が1台だけ通れる幅しかないですね。大きい車だと厳しいと思います。
安くても…とにかく道が狭い。どうにかならんもんかね。
- 前から気になって何度も現地観にいってますが、あくまで個人の見解ですが道幅は大丈夫でしたよ。隣が水路になってますし、圧迫感もないから気にならないのかも知れません。建設予定の前面道路は綺麗になって隣接地には公園が出来るみたいで、雰囲気絶対良くなるだろうなと思いました。好みなんでしょうが、大通りに面するより私は好きですね。検討してる方は現地必ず確認するでしょうから、足を運んでみるといいと思います。きっと建設予定地の規模感と陽当たりの良さに期待膨らむと思いますよ。
  - 墓地、周辺の異様な雰囲気、道の狭さだからそもそもやすいのでは？逆をいうと資産価値はないでしょうね。竹下駅つかわずとも明るくて便利なマンションもでてるのでそちらも見てきます。
    - 個人の見解と言われればそれまでですが私もかなり狭いと思いますよ。大通りから入ってすぐではないですしクネクネ行く道は離合が厳しそうなとこはたくさんあります。どこから入っても狭い道しかありませんが。
墓がなあ～
- 墓地の前は今駐車場になっていますが、緑あって遊具ある綺麗な公園になるみたいですよ。

竹下駅周辺って博多駅の隣なのに寂れた雰囲気があって、これから評価されいい意味で激変しそうな気はするんだけど。
批判とかではなく、純粋に疑問なのですが、水路はどう思いますか？最近大雨が多いので溢れたりしないのかなと思いました。あまり気にしなくて良いでしょうか。
- 福岡市ハザードマップで調べてみられると良いですよ。千年に1度豪雨想定が確認できるみたいです。調べてみたら建物位置は少し上がってる位置なんで想定区域外でした。少し降りたところは0.5～1mでしたね。念の為、御自身で調べて確認してみてください。
  - 何度か現地をみに行きましたが、そういえば、確かに少し上がってる？底上げ？しているように感じました！
    - 私も以前調べたんですけど、確かに豪雨に関しては水捌けが悪い福岡市内の中では稀に見る安全地帯ですよね！ただし、地震に関しては、警固断層の上なのか、地盤が弱いかは分からないですが、厳しい地域ではありますよ。福岡で震度7クラスは過去きてないかもなので大丈夫とは思いますが。熊本地震の例があるので、正直安心はできないですが。
目の前に元々建っているマンション2棟は団地ですか？けっこう築年数経ってるみたいに見えますね。外国の人が多く住んでると聞きましたが治安的にはどうなんでしょうか？マンション検討してるのですが目の前すぎて少し気になりまして。
- 近くに住んでいる者ですが、あそこは雇用促進住宅ですよ。比較的ご年配の方が多いでしょうか。外国の方は見たことありませんが。所有者もグランミライ事業主に変わってますので気になるなら、ご質問されると良いかと思いますよ。
  - 雇用促進住宅から駅に出たとこの立ち飲み屋みたいなところで外国の人男性３人が外で大声で呑んでいました。この光景を自由で楽しそうだぁと思って横切れるか、少し怖いなぁと思うのは人それぞれでしょうが比較的現状では後者の人が多いと思います。だからやはり外国の人がいることによる質問は正当だと思います。
雇用促進住宅も気になりますが、道挟んで前のボロアパートもかなり気がかりです。まだ行かれてない方は絶対現地に行かれることをお勧めします。
マンション予定地周辺を歩いて見てきました。道は広くはないですが、狭いと感じる人はいそうだとは思います。あとは周辺に結構古い建物が多く朽ち果てかけてるものもあれば、新築できれいな戸建てや賃貸アパートが建っていたりと雰囲気が独特です。確かに夜薄暗くなると不気味と感じる人はいるかもですね。あと話しによく上がるお墓ですが、すごい広い面積お墓が広がっているわけではなく、ぽつんと小さいエリアにまとまっているので、そんなに気になるかな？というのが見た感想です。あくまで主観ですので、ご参考まで。
- 近所のリサーチありがとうございます。朽ち果てかけてるアパートと小さいながらもお寺とかが併設していない丸見えのお墓があるんですね。文面だけ見ると不気味な印象はありますが駅近といあことで人通りは多い感じですか？人通りが多いなら大丈夫かなと思いまして。
  - 駅近くから大通りは全く問題ないと思います。マンションが多い地域だけに駅の利用者も多く、夕方は駅の改札口も混んでました。大通りからマンションに続く道に入っていくと雰囲気がちょっと変わるように感じますが、そこまで心配になる要素は見当たらなかったです。あとおそらくそびえ立つようにグランミライが建設されるため、マンションが建てばそんなに心配することもないのかなと感じます。
    - 現地行ってここに14階建てのマンション想像すると、すごく迫力あるなと思いました。
現地を2回見に行きましたが、車の利用は正直言って小型車でないと厳しい感じしました。駅前通りから入った道のすぐ近所のアパートが道にはみ出して自転車止めてますね。
- 車は信号があるアサヒビール横から出入りになるでしょうね。マンション工事の為の大型の工事車両もそこから入ってますね。他の道路から大通りに出るのやはり狭く感じますので、そこに住んでいる方じゃないと利用しないだろうなと感じました。