（仮称）千里桃山台駅前大規模プロジェクト
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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物件概要
- 所在地：大阪府豊中市新千里南町三丁目6番1（地番）
- 交通：北大阪急行電鉄 「桃山台」駅 徒歩3分
- 総戸数：277戸（※非分譲住戸44戸含む）
- 構造、建物階数：地上15階 地下1階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2018年08月下旬予定
- 売主：住友不動産株式会社
- 設計：株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部
- 施工：株式会社長谷工コーポレーション
- 管理：住友不動産建物サービス株式会社
- 公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/momoyamadai/
価格・コスト・販売時状況
【比較・検討】
- 住友不動産はいつも、「えっこんな価格で誰が買うの・・・？」という価格で販売する。当然竣工時に完売することはあり得ないが、そんなことは想定内と言わんばかりにマイペースに販売を続け、忘れた頃にひっそり終わっている。それで業界一の利益率出し続けている。そんな会社だからここもそうなるでしょう。はっきり言って周りの物件よりちょっと高いくらいかな？なんて考えているなら、すっぱり検討から外して他を検討する方が良いでしょう。引くくらいの価格だと思います。待つ期間が無駄。
- 桃山台3分でしたら、一億近い住戸も出るでしょうね。
- 一番広い部屋でも95m2なので広さが物足りない人が出てくるでしょうね。坪単価280であれば安いと思いますが、上層階は300超えでしょうね。
- 現実的にいくらくらいなんでしょうね。 最上階 ８０㎡で７５００万から７８００万くらいでしょうか。
- 公表されている最大区画95.22㎡が300万／坪で8,656万円になりますね。 億ションとなると346万／坪になります。
- 販売会社はスミフですが施工は長谷工なのでそんなに高くない気がします。眺望も望めないですから。低層階は坪240〜で上層階でも坪270くらいじゃないでしょうか。
- 大規模物件だけにいろいろな方が良そうですね。 組合をまとめるのが大変そう
- ここが残念なのは一点だけです 。100㎡超えの間取りが無い事です 。千里中央駅周辺の価格高騰から桃山台駅周辺へ流れてきた層も多いのでそこは本当に残念です。
- 坪単価250以上で100m2超えは価格的にファミリー層では手が届かない。かといって夫婦2人でそんなに広い間取りは不要。以上からこの間取りは妥当ではないでしょうか。
【地権者住戸】
- 非分譲住戸44戸の地権者の方々羨まし過ぎます。築45年のマンションと新築のマンションを交換できるなんて！しかも地権者には駐車場、駐輪場も付いてる。元々のマンションの敷地が広くて容積率も低く作ってあって駅前だから大規模化して戸数を多くできたから 自己負担無くて建て替え出来るのでしょうね。たった数年前には中古で90㎡台の部屋が4,000万前後で取引されてたみたいなので ここの中古を購入した方は見る目ありますね。
- 住戸選択も地権者優先です。
- 東京都心部では珍しくないけど、結構な割合の地権者住居ですね。立地もまぁまぁだし、価格次第で売れるとは思う。
- 非分譲が４４戸あるのが気になりましたがこれは地権者の住戸になってくるのでしょうか？ 地権者がいると管理組合に口出しをしてきた入りする人がいるという事を聞いたことがありますし、いろいろと問題が起きる場合がありそうですが、実際はどうなのでしょうか。
【コスト】
- エスカレーターつき。管理維持費費が高い・・。
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交通
- 駅前で御堂筋線直結
- 桃山台駅から徒歩3分は便利な立地
- 私は駅までフラットで3分で桃山台駅まで行けて、高速バスにもすぐ乗れて、空港までもタクシーで3000円弱で行ける。かつ駅前にしては田舎な雰囲気の桃山台が大好きです。
路線図
構造・建物
- 敷地面積 11,648.95m2
- 建築面積 4,463.78m2
- 建築延床面積 27,008.76m2
- 散歩でここの現場をよく見てます。南棟と西棟で構成されて東向きの棟はない感じですかね。北側のジオと南側のグランドマンションとの距離感がどんな感じになるんでしょうね。
共用施設
- 駐車場 総台数223台（※非分譲住戸取得台数含む）、他来客用3台、管理用2台
- 自転車置場 総台数554台（※非分譲住戸取得台数含む）
- バイク置場 総台数38台
- エスカレーター付き
設備・仕様
間取り
- 間取り 3LDK～4LDK
- 専有面積 70.09m2～95.22m2
- バルコニー面積 12.40m2～21.00m2
買い物・食事
- 周辺にはスーパーが少ない
- まわりのスーパーが少ない、買い物は千里中央より不便
育児・教育
周辺環境・治安
- 用途地域 第1種中高層住居専用地域
- 桃山台は、千里中央や江坂にない落ち付きがある街です。
- 桃山台より、やはり千里中央と江坂のほうは生活しやすい
- 活断層が近い
- 桃山台駅しか利用できないですが、スーパーも少ない・・・活断層の近く
- 周辺は確かにスーパーなど少なさそうですが、静かな雰囲気でよい感じです。
【物件周辺】
- 高くても検討したいところですが、南側のグランドマンションのせいで上層階でも眺望は望めないでしょうね。となると御堂筋から遠い南西角部屋が人気集まりそうですね。
- グランドマンションはもう建替え時期でしょう？超高層マンションになる可能性がどうかな？
【幹線道路沿い】
- 幹線道路が真横にあるので、空気があまり良くない所と24時間車の音がするのがデメリット
- 新御堂から夜中に暴走族の爆音が聞こえるのが残念
- 新御堂はうるさいバイクいますよ。
現地案内図
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周辺施設
その他
掲示板
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osaka/608012/204
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|---|---|
 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |