ジオグランデ元麻布

提供: 住適空間（すてきくうかん）
2016年9月29日 (木) 20:01時点におけるCRYCH (トーク | 投稿記録)による版

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    物件概要

    1. 東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩9分 （1a口より）
    2. 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩11分 （3番口より）
    3. 東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩11分 （4番口より）
    4. 都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩11分 （7番口より）
    5. 都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩12分 （5番口より）
    • 総戸数：19戸（うち非分譲住戸含む）
    • 構造、建物階数：地上5階 地下1階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2017年12月下旬予定
    • 売主：阪急不動産株式会社
    • 設計・監理：
    1. (意匠)株式会社日建ハウジングシステム
    2. (構造・設備)株式会社鴻池組東京本店 一級建築士事務所


    価格・コスト・販売時状況

    • 価格：1億円台予定～5億1,000万円台予定※1000万円単位
    • ここだと投資物件にと考える人も居るのでしょうか。
      • ここだと、実需じゃないでしょうか。


    交通

    構造・建物

    • 敷地面積 1,020.47m2
    • 建築面積 649.41m2
    • 建築延床面積 3,208.35m2

    【構造】

    • 杭基礎「既製コンクリート杭」
    • 耐震性を高めた構造躯体
    • 構造躯体の耐久性（劣化対策等級3）
    • 梁
      • 梁下の空間を広く確保できる梁型を採用しました。すっきりとした天井を実現し、ハイサッシの採用が可能となり、採光面積の拡大を実現できます。（一部除く）
    • 外壁
      • 外壁のコンクリート厚は、約180〜約250mm（住戸部分）です。外壁の屋内側には現場発泡ウレタンフォーム（一部除く）を吹付けた内断熱を施しています。
    • 戸境乾式耐火間仕切壁
      • 戸境壁には、中間にスタッドを施して壁強度を高め、グラスウールを充填した耐火遮音間仕切を採用しています。その上に、木軸＋石こうボードを施しています。
    • 耐力壁ダブル配筋
      • 外壁や戸境壁など建物を支える耐力壁の配筋は、コンクリート内に鉄筋を二重に組み上げたダブル配筋（一部除く）としています。
    • 床［ボイドスラブ工法］
      • 床スラブは、厚さ約275～約300mm（一部除く）です。ボイドスラブ工法の採用により、梁型の少ない住空間を実現しています。
    • コンクリートかぶり厚
      • かぶり厚さとは、鉄筋を覆っているコンクリートの厚みのことです。アルカリ性のコンクリートは鉄筋が錆びるのを防いでいますが、外気に含まれる炭酸ガスなどの影響で次第にコンクリートが中性化します。鉄筋の表面まで中性化が進み、ひび割れから水分が入り込むと鉄が錆び、耐久性が落ちますので、かぶり厚さが大きいほうが耐久性が高いといえます。
    • コンクリート強度
      • 住棟の構造躯体の設計基準強度は、建物を安全に支持するため30〜33N／mm²とし、下階の方が強度の高いコンクリートを使用します。（付属棟等を除く）
    • 水セメント比
      • 水セメント比（コンクリート中のセメントに対する水の質量比）50％以下のコンクリートを使用することで、コンクリートの中性化の進行を抑制し、鉄筋の腐食等に対する抵抗性を高め、鉄筋コンクリート構造体の長寿命化を図ります。（付属棟等を除く）


    • 杭基礎

    • 柱構造

    • 梁

    • 外壁

    • 床構造


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    共用施設

    • 駐車場 15台+福祉対応1台(機械式)
    • 自転車置場 19台(ラック式15台、平置式4台)


    設備・仕様

    • 食器洗い乾燥機
    • ディスポーザー排水処理システム


    間取り

    • 間取り 1LDK～3LDK
    • 専有面積 62.14m2～157.62m2
    • 建物の形の関係もあるからか、間取りはまあまあな感じかなぁ　場所は確かにいいとは思います。
    • バルコニー面積 5.2m2～11.61m2

    • Cタイプ

    • Hタイプ

    • Eタイプ

    • Gタイプ

    • Jタイプ


    買い物・食事

    【スーパー】

    • グルメシティ麻布店 麻布支店 580m・8分
    • ピーコック 麻布十番点 麻布支店 630m・8分
    • 成城石成 六本木ヒルズ店 650m・9分
    • 明治屋 六本木ストアー 720m・9分
    • ナショナル麻布スーパーマーケット 六本木支店 830m・11分

    【商業施設】

    • 六本木ヒルズ 360m・5分
    • グランドハイアット東京 360m・5分


    育児・教育

    【幼稚園・保育園】

    • あい保育園元麻布 60m・1分
    • 南山幼稚園 400m・5分

    【小学校】

    • 南山小学校 400m・5分

    【中学校】

    • 六本木中学校 790m・10分



    周辺環境・治安

    • 用途地域 第2種住居地域 準防火地域
    • 場所は良さそうですよね。 日照もよさげだし。

    • 現地案内図


    周辺施設

    【公園】

    • さくら坂公園 260m・4分
    • 有栖川宮記念公園 530m・7分
    • 六本木六丁目緑地 580m・8分
    • 都立青山公園 980m・13分

    【文化・スポーツ施設】

    • 六本木ヒルズスパ 270m・4分
    • 森美術館 360m・5分
    • 東京都立中央図書館 530m・7分
    • ティップネス六本木店 840m・11分

    【官公署・金融機関】

    • 六本木ヒルズ郵便局 360m・5分
    • 麻布地区総合支社 1,090m・14分
    • 三井住友銀行 麻布支店 660m・9分
    • 三菱東京UFJ銀行 麻布支店 830m・11分
    • みずほ銀行 六本木支店 850m・11分

    【医療施設】

    • アザブ循環器・内科クリニック 60m・1分
    • 東京健康クリニック 290m・4分
    • 六本木ヒルズクリニック 360m・5分
    • 有栖側デンタルクリニック 450m・6分


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    その他

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    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日）
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会：7月17日（月・祝）
    ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日）
    ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日）

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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