グラン レ・ジェイド夙川苦楽園口
提供: 住適空間（すてきくうかん）
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物件概要
- 所在地：兵庫県西宮市神園町11番61、29番2（地番）
- 交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩9分
- 総戸数：71戸
- 構造、建物階数：地上5階建
- 敷地の権利形態：所有権の共有
- 完成時期：2016年01月下旬予定
- 売主：株式会社日本エスコン 大阪本社
- 施工：多田建設
価格・コスト・販売時状況
- この敷地が全部売られたらどうなるだろう。マンションばかりはきついなあ。甲陽線はもうパンパン
- 短大跡地に19年2月完成で8棟もてできるみたいやでー。300戸もくるのかよ。電車のられへんな。
- 予定販売価格が4,190万円～7,590万円なので、 専有面積が最大の107.59m2の部屋は7,590万円なのでしょうね。 もうじきゴールデンウィークですが第1期の販売はいつになるか、 まだ発表されないのでしょうか。
- 第1期で売出しの約半分の5戸しか売れなかったんだね〜。やっぱり不安要素が多すぎるのかな。先が長そう。ここもじっくり待って 底値狙いでしょうな
- 価格も坪200少しと上記物件より少し高い程度なので、この時期がらよく頑張っていると思う。今はありえない価格のものばかりなので。価格を公にしているのも自信かあるのではないだろうか。物件内に少しでも庭があるのもいい。
交通
- 踏切付近は混み具合が凄いし、横断もかなり危険ですね。通学には踏切は必ず使うことになると思うので、大変怖いです。
構造・建物
- 敷地面積：3,742.09m2（建築確認対象面積）
- 開発面積：3,753.15m2
- 建築面積：1,868.70m2
- 建築延床面積：7,620.43m2
- 公式サイトで外観イメージCGを確認しましたが、確かにデザインはモダンだと思いました。 ただ1つ気になる事があるんですが、バルコニー側に立方体の白い線が惹かれていますよね？ これは一体何なんでしょう？ 実際は、このように既存の建物があるという事ですか？
- 現地のグーグルのストリートビューを見ていると、南側に戸建てがあるようですが、 それの事なんでしょうかね？ ランドプランを見ていると、 戸建て側寄りに建物が建っているように見えるのですが、 圧迫感とかお互いにだいじょうぶなんでしょうか？
- マンション敷地内に庭が3つあるのはいいですね。庭などがない殺風景なマンションよりも、敷地にある程度、広さがあるような物件のほうがいい。
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共用施設
- 駐車場：62台（61台+来客用1台）
- 自転車置場：142台（平面9台・スライドラック83台・2段式50台）計142台
- ミニバイク・バイク置場：14台（ミニバイク8台・バイク6台）
設備・仕様
- 設備面はマンションとしては標準的かな。床暖とディスポーザーは付いているみたいですが、食洗機はオプションという風になってくるのでしょうか。とりあえず、ヌックとディスポーザーは最初からあるという事でそういう点は評価できるかなぁと思います。食洗機はオプションだとけっこうしそう（汗）
- 確かに設備が充実している割には価格が安いように思います。サービスもゴミを回収してくれたり新聞が各住戸に配られるなど、VIP対応のように思えますがその辺りは管理費にかかってくるのでしょうか
- 個人的には室内設備が、いいなと思いました。 キッチンいいですね。 分譲マンションならコスト面がかかっても、ディスポーザーがあったほうがいい。 特に夏場は快適に過ごせますね。
- 確かに設備が充実している割には価格が安いように思います。サービスもゴミを回収してくれたり新聞が各住戸に配られるなど、VIP対応のように思えますがその辺りは管理費にかかってくるのでしょうか
- 設備関係はパンフレットレベルでは一般的な物件より劣っているものがなく、フィオレストーン、ディスポーザー、ペット対応エレベーターや足洗、トイレの手洗い、新聞配達、ごみ回収などむしろよい物が多い。
間取り
- 全体的に部屋の間口が少し狭く感じます、特に廊下側の洋室が暗そうですけど、どうでしょう？
- 広めの間取りが魅力ですね。値段も馬鹿高くないですし。
買い物・食事
- 個人的にはいかりまで12分、コープまで15分てのが遠いです。
育児・教育
- ライフインフォメーションを見ていると、この辺りは保育園が多いのかな？入園状況などはどうでしょうか。やはり今どきは待ちますか？？あと幼稚園がないのかなぁと思いました。他の地域から園バスが出ていたりするものなのでしょうか？
- 幼稚園は～夙川学院幼稚園が、すぐ近くにありますよ～♫
- 本当にすぐ近くにありますよね～ 人気がすごくありそうな感じだけど、どうなんでしょ。 ホームページ見ていると すごくステキな園だわ、なんて感じます 大学の付属だからと言って、 別に入園審査が大変とかそういうのはないのかな？
- 幼稚園は～夙川学院幼稚園が、すぐ近くにありますよ～♫
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周辺環境・治安
- 地域・地区：第1種中高層住居専用地域、第3種高度地区、宅地造成規制区域、若江・神園地区地区計画区域内
- ココの前の道路って踏切の所、高架になるんですか？
- ここは西側のみが通りに接しており、南側が戸建街なので3階以上なら先のレジデンスまで視界はぬけるだろう。東西にも長いので、東側にいけばかなり静かだと思われる。
- 県道は、交通量多いですよね。中国道の渋滞を避ける西宮の人の道にもなっているので、朝夕は特に。今は新名神建設の為、ダンプなども。MRの人は、新名神が出来るまでですよと言ってたけど。あの辺りの利点って、閑静なってところなのにあの県道沿いでは、静かではないかなと。 苦楽園口駅周辺もなんかゴミゴミしてるかなと。 あと、夙川学院は、全て土地を売って移転する計画らしいので、跡地何が出来るかわからないという要素も。一戸建てが出来る可能性が高いのだろうけど、こればかりは…。 懸念材料を勘案すると、少し高いかなと、個人的には思っています。
- ここは南側は新しい戸建てがたってるし、 開発されるとしてもここより東に奥まったところなので、 大きな商業施設もたたないんじゃないかな。 他にマンションがたってもその一角との比較なら リセール時もそれなりに選択順位は高いような。 跡地に何ができますかねえ。
周辺施設
その他
掲示板
hyogo/556124/137
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 2023年06月19日
※スムログ公開記事と同内容となります 晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。 こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。 まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。 ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日） ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り ■抽選会：7月17日（月・祝） ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日） ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日） オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。 もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。 要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。 ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。 さて、どこの部屋に申し込むかですね。 これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。 その大きく分けて2通りというのは ①ホームランを狙うのか ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか です。 ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。 ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。 でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。 20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。 「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。 なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww 私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。 マンションマニアへ購入・売却相談をご希望の読者様へ ～問い合わせ方法～ https://manmani.net/?p=9844 マンションマニアが理想とする売却サービスをプロデュースしました！！ https://manmani.net/?p=41300 よくあるお問い合わせについて Q＆A https://manmani.net/?p=47704 |