フォレストパーク用賀砧公園

提供: 住適空間（すてきくうかん）
2013年12月3日 (火) 16:50時点におけるJeveuxunchien (トーク | 投稿記録)による版 (ページの作成: ファイル:.jpg ==物件概要== *所在地：東京都世田谷区瀬田5丁目248番1（地番） *交通： #東急田園都市線 「用賀」…)

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    物件概要

    1. 東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩13分
    2. 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩23分
    • 総戸数：80戸
    • 構造、建物階数：地上11階 地下1階建
    • 敷地の権利形態：所有権の共有
    • 完成時期：2015年02月上旬予定
    • 売主：住友不動産株式会社
    • 施工：前田建設株式会社


    価格・コスト・販売時状況

    交通

    • 二子玉川駅の利用は、通勤などではちょっとありえない。 片道３０分近く歩くことになる。 自転車は、坂があるしね。
    • 目の前のバス（成城学園前－都立大学前）が、 直近の用賀駅経由では無く桜新町駅経由というのも難点。
    • すぐ近くにある首都高の用賀を使うのも大変。 高速の側道、環八東名入口の交差点はどちらも直進禁止なので 環八が越えられない。一方通行も多い。


    構造・建物

    • 比較的上層階からは世田谷区随一の景色がたのしめるかもしれません。 但し、246から一番遠いサイドの部屋でないと健康を害する可能性が高くなると思います。
    • 高速と環八に近いので、静かな内廊下なのは良いですね。


    共用施設

    • 駐車場が８０戸に対して ３２台。近辺の駐車場相場は３万円位の様ですね。


    設備・仕様

    間取り

    • 間取：2LD・K～3LD・K
    • 面積：55.91m2～93.84m2


    買い物・食事

    育児・教育

    • 京西小学校が学区になるのでしょうか？ 直線距離では一番近そうなので。 でも環八を渡らないといけないので、他の学校になりますかね…？ 瀬田小はちょっと距離がありますし。京西小自体は歴史がある学校で親御さんも学校活動に熱心な方が多いのかな？という印象です。
      • 世田谷区は学校選択制が取られていないので、学区の小学校になるとのことです。 特別な事情がない限り、越境は認められていないとのこと。 京西小は瀬田5丁目は通学区域じゃないですね。 こちらは瀬田小学校が通学区となります。
      • 学区は瀬田小でしょうが、ここからは京西が近く周囲のお子さんも越境しているはずです。瀬田小も砧南も遠すぎます。区の担当は学区ありきでしか話をしませんが、越境条件に無理やりでも通して京西に入れてあげるべきだと思います。


    周辺環境・治安

    • マンションの目の前が週末に246の左折車線として渋滞しています。 排気ガスの量はかなりのものでしょう。
      • 高速が近いとはいえ駒沢あたりの高速が上、246が下という近くなら騒音も気になりますがそうではないので一本入ると静かです。
    • 用賀自体は本当に住みやすいよ！
    • 砧公園がすぐ裏(になるのかな)で前は低層住宅地でさえぎりものがなく夜景はないものの空の移り変わりが楽しめそうです。


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    周辺施設

    • 砧公園が近い
    • この地域は大きい公園が多くて恵まれていると思います。


    その他

    掲示板

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    By マンションマニア
    2023年06月19日
    ※スムログ公開記事と同内容となります

    晴海フラッグタワー棟(スカイデュオ)の販売開始が近づいてきました。

    こちらの記事ではスケジュール(予定)と私なりの戦略(と言っても当たり前の内容ではあるのですがm(__)m)を共有させていただければと思います。

    まずスケジュール(予定)については下記の通りを予定しています。

    ■受付開始：7月8日（土）～7月16日（日）
    ※オンライン登録は7月14日(金)締め切り
    ■抽選会：7月17日（月・祝）
    ■重要事項説明会 ：7月21日（金）～30日（日）
    ■契約会 ：7月28日（金）～8月6日（日）

    オンライン登録に関しては事前申請(身分証の提出も要)をしておかなければなりませんがもしそれが間に合わなくとも通常通りモデルルームにて申し込みが可能です。

    もちろんモデルルームへ訪問済みであること、資金計画が確定していること(住宅ローンであれば事前審査のOKが出ている)が条件となりますでふらっと訪問して申し込み～はできません。

    要望書(希望住戸)で出した部屋と違う部屋を申し込めるのか？と心配される方も少なくないかと思いますが資金計画上問題がなければ要望書を出した部屋以外でも申し込むことが可能です。

    ただし、オンライン登録で要望書を出した部屋以外に申し込む場合は事前に担当営業さんへメールでもいいので連絡しておいた方がスムーズでしょう。そうしないと「あれ？間違えて入力してしまったかな？」となってしまいお互いに連絡の手間が増えてしまいます。

    さて、どこの部屋に申し込むかですね。

    これまで通り大きく分けて2通りであることは言わずもがなではあるのですがタワー棟は背が高くマンション内でも価格差が大きいためこれまで以上にこの戦略が確かなものになるのではないかと考えています。

    その大きく分けて2通りというのは

    ①ホームランを狙うのか

    ②セーフティバントでもいいので塁に出るのか

    です。

    ①に関しては倍率が10倍(1戸目2倍優遇はありますがそれは皆同じ)どころではおさまらず20倍、30倍となるあきらかにお得感のある部屋です。あきらかに価格の歪みがある東向きや角住戸、3LDKの単価安住戸などなど。価格がバグっている部屋は当然ながら大大大抽選会となるでしょう。

    ②はマンション内でお得感があんましない部屋です。上階になればなるほど単価は高くなるのに眺望はスペシャルにならない(むしろ煙突がより気になる等)、その価格出して1LDKなら2LDKの低層階買えちゃいますね～その価格出して2LDKなら3LDKの低層階買えちゃいますね～、そのグロスなら周辺中古も見えてきちゃいますね～というような部屋は先日私が確認した時点で1倍(1組)も多かったです。あくまで要望書段階ではありますが無抽選もいけそうな部屋もあります。

    でも、冷静に考えれば周辺の中古と同じような価格で購入できる新築というだけで価格のバグであるとも言えます。そりゃ運さえよければホームランが打てるわけで狙いたくなる気持ちもわかりますが心の底から晴海フラッグのファーストオーナーになりたいのであればセーフティバントで塁に出ることを優先するというのも賢い選択なのではないでしょうか。もちろんセーフティバントだって簡単なことではないですがその勇気さえ出せば塁に出れる可能性が高くなるわけです。

    20倍や30倍はあんまし当たる感じはないですが3倍なら当たることも想像しやすいですよね。

    「お得すぎる部屋だから晴海フラッグに住みたい(もしくはがっつり儲けたい)」のか「純粋に晴海フラッグに住みたい」のかで戦略は変わってくるわけですが純粋に晴海フラッグに住みたいのに『強欲』になってホームランを狙い空振り三振に終わるくらいなら塁に出れる可能性の高いセーフティバントという戦略もおすすめしたいところです。

    なお、私は板状棟の第一期で運の良さという実力もないくせに強欲にホームランを狙い空振り三振しました…ww

    私みたく一次取得ではなく当選したらラッキーという状況ならホームラン狙い、一次取得でポジションセットを優先したいなら強欲組や投資家さんと戦っている場合ではないので塁へ出ることを優先というのが基本的なおすすめパターンとなります。

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