ザ・ライオンズ本郷

物件概要

ザ・ライオンズ本郷　外観完成予想図

• 所在地：東京都文京区本郷1丁目250番17（地番）
• 交通：

1. 都営三田線 「水道橋」駅 徒歩3分
2. 東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩5分
3. 都営大江戸線 「春日」駅 徒歩5分

• 総戸数：60戸
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建・陸屋根
• 敷地の権利形態：所有権の共有
• 完成時期：2026年11月
• 引渡時期：2026年12月
• 売主：株式会社大京
• 施工：佐藤工業株式会社
• 管理会社：株式会社大京アステージ

価格・コスト・販売時状況

• 価格はアトラス文京安藤坂と同じくらい？
• 水道橋駅徒歩6分のオプレジの価格帯を考えると、ここが坪1000万円を切ることはないと思いますね。東京ドーム再開発の一丁目一番地でもあり、もっと上（坪1300万円程度）の可能性も十分あります。
  • こんなとこに坪1000万出すなら普通にブリリア文京西片でいいじゃん。坪1300万円の可能性すらありとかどこの世界線に生きてらっしゃるのか…。
    • 坪1300万円出したらパークコートタワー買えるのに、なんでドンキ横なんか買う人いると思うの？販売ド下手くその大京でもそんな値付けするわけないじゃん(笑)
• 値段えぐすぎ。3LDKは坪単価1270万円前後...!
  • 2億から!
    • 57平米で、2億以上…!
      • 坪1200超えでしたねぇ。さすがにやりすぎ
        • アトラス文京安藤坂の1.5倍の値付けにはビックリ！そこまでの差はないかと。
• まだ1千万円単位の粗い数字ですが、それぞれ上限の坪単価だとこんな感じです。さすがに設備仕様はそれなりに高そうですが、他地域のタワマンが割安に見えてきますね。
  • D2type 57.93㎡　20,000万円台（坪1,198万円）
  • E2type 77.03㎡　30,000万円台（坪1,330万円）
  • G2type 70.09㎡　27,000万円台（坪1,320万円）
  • I1type 115.92㎡　63,000万円台（坪1,825万円）
• 値付けアホすぎて笑った。誰が二流ブランドの文京区マンションに坪1200出すんだよ千代田区中央区港区のブランドマンションいけるわ。
• これ7階の値付けだからそれより下なら安くなるよね
• 流石にこれだけ高いという声もあり、オンライン説明会が予約埋まらなければ値下げ圧力になるかも。ただ第1期販売予定8戸なので、この価格で売れてしまえば、下の階は価格維持で実質値上げ的な住友方式で来そうな気も。
• この価格で売れるわけない!
• 文京区で坪1250万、という値付けのにざわつく気持ちはよく分かります。でも、駅からきつい坂を10分近く登る上に周りに何もない不便な立地のアトラス安藤坂が坪900(しかもあちらは地権者に条件の良い部屋を押さえられてしまっていますね)、駅から近いとはいえやはり閑散とした東大前のブリリア西片が坪1000、というのを踏まえれば、文京区の中でも群を抜いて便利な立地で豪華な仕様のここが坪1250というのはそこまで意外感もないのでは？
• G2type 11Fは坪いくらくらいになりそうでしょうか？
  • G2type 7F：27,000円台
• 1期の販売戸数少ないね。普通に売れそう。
• 60戸しかないからこれでも売れてしまうのかもしれないですね。この辺りなんだかんだ供給すくないですもんね。
• こりゃ、真っ当な日本人は買わないな。外資が一棟買いして全部民泊用にするかな。
  • この辺、民泊の需要はないと思うよｗ
• 坪1500までなら買いたいです。希少立地だから高くなるのは仕方ないですよ。
• オンラインプロジェクト発表会が追加開催決定ってやっぱり人気ないんかな
  • 個別オンライン案内会の連絡もきてるから普通では？
• 立地は本当にスペシャルだからね。例えこの価格でも買って後悔はしなさそう。ここが三井でこの価格なら買ったと思う。
  • ここの立地ってそんなにスペシャルですか？駅直結とか、六義園・小石川後楽園みたいな由緒ある庭園が借景になってるとか、すごく規模感があるとか、そういうスペシャルな要素全然なくないですか？たしかに便利な場所だとは思いますが、商業施設と小規模のマンションがたくさんあるエリアに新築がもう1つ建ったっていうだけじゃないですか？
• 本物件の交通利便性は高く評価できるんだけど、周りの建物に囲まれて眺望、日照は絶望的かと。それでもこの価格で販売するという現実に驚いています。
• この価格じゃ安すぎ。実際は坪1500くらいだから転売やーのおもちゃになるな。
  • 現在の相場で見て坪1400-1500くらいが妥当で、今のペースでインフレが進むと引き渡しの時期にはおそらく坪2000に近い水準になっているでしょうね。さらにまだまだ先ですが東京ドームの再開発が完成すれば、この辺りは千代田区よりも高くなって坪3000はくだらない水準になるんじゃないかと予想しています。こんな宝くじが落ちているような物件は、文京区ではひさびさに目にしました。
• ホームズの予告広告の価格がすごいことに。2億円台から6億３千万円台の価格レンジで、王様部屋は坪1,800万円になりそう。文京区都市マスで都心地域に含まれる地域のマンション価格は坪1,000万以上が普通になっていくだろう。
• 5階の57平米が17,000万円台となっていますね。やはり7階で2億円台は高過ぎたってことでしょうかね。
• 占有面積が57.93m2～115.92m2で予定価格が1億7,000万円台～6億3,000万円台ということになると、単純に一番広い部屋が最高価格帯と勝手に決めつけて試算すると115．92平米の部屋は坪単価1800万円弱となる。同様にして一番狭い部屋が一番安いとすると57.93平米の部屋は坪単価968万円と結構な開きがある。坪単価1500前後がボリュームゾーンではないかという気がするが、東京ドームシティ隣接駅近と考えると今時普通の値段ではないかという気もする。

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構造・建物

ザ・ライオンズ本郷　エントエランスアプローチ完成予想図

• 敷地面積：1074.63m²
• 南西側が開けた立地で、高層階の眺望はまずまずだと思います。
  • 10階以上は東京ドームビューですね。
    • 晴れてる日は富士山もみえますね！
• 最上階なら南側のマンションも超えそうですね。
• 狭くて崖下になる南側の1階部分と、崖上になる東側3階？部分の、どちらをメインエントランスにするかでグレードが変わってくるような気がする。登り切ったところのマンションと比べたら、4～5階分の眺望差だろうか。
• 格好いいな。風格がある。ザライオンズ池袋を設計した会社とは思えないクオリティ。
  • 別に普通くない？ザライオンズ池袋の方が個性ある
• 駅近で前向きに検討したいと思う一方、周りの建物に囲まれていて部屋の中が暗くなりそう。眺望が抜けるのは最上階くらいでしょうか？
  • 現地見ましたが坂下で眺望は期待できなさそう。隣の飲食店も古いし、ドンキもなー。それでもライオンズの駅近で価格はかなりいきそうだ。

共用施設

ザ・ライオンズ本郷　エントエランスホール完成予想図

• 駐車場：17台 （屋外平地式1台（来客用駐車場）、屋内機械式16台）●優先抽選対象住戸6戸あり）
• バイク置場：6台
• 自転車置場：82台

設備・仕様

• ディスポーザーないのは悲惨ですね。各階ゴミ出しとディスポーザーは今どきマストアイテム。
• ともあれ、なんじゃらかんじゃら言われているけれど、トイレにフィオレストーンの手洗いつけて壁面もデザインタイルか、ありゃ。さらに腰壁回しているね。最近じゃ見ない高級感あふれるトイレ。洗面もタイル貼ってるし、水栓はグローエで結構奢った作りだ。ひょっとして春日のパークコートより仕様が上なんじゃないか？お値段だけのことがある作りになっていると見たが。
• 洗濯機上に乾太くんも付けれます、凄まじくハイグレードマンションです
• これだけ拘ってる専用部仕様の物件は文京区では過去にあまり聞いた事がないな。まあ残念なことに高すぎて買えないけどな（笑

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間取り

• 間取り：2LDK, 3LDK
• 専有面積：57.93m²～115.92m²
• バルコニー面積：7.18m²～19.12m²
• ルーフバルコニー面積：14.67m²～22.78m²（一部区画対象）

買い物・食事

• 商業施設

1. セブンイレブン 文京本郷1丁目店　100m ／ 徒歩2分
2. ドン・キホーテ 後楽園店　110m ／ 徒歩2分
3. 東京ドームシティ　120m ／ 徒歩2分
4. ローソン 本郷白山通店　170m ／ 徒歩3分
5. ローソン 本郷一丁目店　170m ／ 徒歩3分
6. ローソン 都営水道橋駅前店　190m ／ 徒歩3分
7. 成城石井 東京ドームラクーア店　290m ／ 徒歩4分
8. マツモトキヨシ 東京ドームシティラクーア店　290m ／ 徒歩4分
9. コーナン ドイト後楽園店　320m ／ 徒歩4分
10. メトロ・エム後楽園　400m ／ 徒歩5分
11. まいばすけっと 本郷春日通り店　420m ／ 徒歩6分
12. 文京ガーデン　460m ／ 徒歩6分
13. まいばすけっと 本郷2丁目店　540m ／ 徒歩7分
14. くすりの福太郎 春日駅前店　560m ／ 徒歩7分
15. スギ薬局 水道橋東口店　590m ／ 徒歩8分
16. マルエツプチ 本郷二丁目店　610m ／ 徒歩8分
17. マルエツ 春日駅前店　620m ／ 徒歩8分
18. くすりの福太郎 本郷店　640m ／ 徒歩8分

• グルメ

1. trevo トレボ　200m ／ 徒歩3分
2. 焼肉あきら　300m ／ 徒歩4分
3. canade カナデ　340m ／ 徒歩5分
4. Clima di Toscana クリマディトスカーナ　350m ／ 徒歩5分
5. hide mode ハイドモード　390m ／ 徒歩5分
6. ララタルト　390m ／ 徒歩5分
7. FIRE HOUSE ファイヤーハウス　480m ／ 徒歩6分
8. Avranches Guesnay アヴランシュ・ゲネー　500m ／ 徒歩7分
9. アイコウシャ　580m ／ 徒歩8分
10. 本郷ベーカリー本店　590m ／ 徒歩8分
11. 冨田書店　620m ／ 徒歩8分
12. 自家焙煎 珈琲庵　740m ／ 徒歩10分
13. わたべ　770m ／ 徒歩10分
14. 焼肉 ジャンボ 本郷店　800m ／ 徒歩10分
15. 洋食・ワイン フリッツ　960m ／ 徒歩12分

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育児・教育

• 教育施設

1. 本郷保育園　190m ／ 徒歩3分
2. クオリスキッズ水道橋保育園　230m ／ 徒歩3分
3. MIRATZ 本郷保育園　310m ／ 徒歩4分
4. マジオひまわり保育園本郷　350m ／ 徒歩5分
5. MIRATZ 本郷第二保育園　370m ／ 徒歩5分
6. ポピンズナーサリースクール本郷　460m ／ 徒歩6分
7. 順天堂もとまち保育所　470m ／ 徒歩6分
8. 慈愛会保育園　520m ／ 徒歩7分
9. 弓町本郷幼稚園　400m ／ 徒歩5分
10. 中央会堂幼稚園　840m ／ 徒歩11分
11. 本郷小学校【通学指定校】　520m ／ 徒歩7分
12. 本郷台中学校【通学指定校】　620m ／ 徒歩8分
13. 東洋学園大学　230m ／ 徒歩3分
14. 桜蔭学園 桜蔭中学校高等学校　350m ／ 徒歩5分
15. 東京歯科大学 水道橋キャンパス　520m ／ 徒歩7分
16. 日本大学経済学部　640m ／ 徒歩8分
17. 順天堂大学 本郷・お茶の水キャンパス　680m ／ 徒歩9分
18. 中央大学 後楽園キャンパス　740m ／ 徒歩10分
19. 日本大学法学部　神田三崎町キャンパス　870m ／ 徒歩11分
20. 東京大学 本郷キャンパス　900m ／ 徒歩12分
21. 東京医科歯科大学 湯島キャンパス・駿河台キャンパス　1,040m ／ 徒歩13分

周辺環境・治安

• 用途地域：近隣商業地域、商業地域
• 住宅街の中にありながら、利便性はかなり良いです。24時間営業のドンキが至近で、道路を渡ればラクーアも近いです。後楽園駅にも本郷三丁目駅にも徒歩5分くらいでしょうか。
• いい意味でも悪い意味でも都心なので音の問題はつきもの。利便性と喧騒はトレードオフだからね、なかなか両立するものではない。大京はいつも丁寧な仕事をしてくれるので、騒音対策はしっかりやってくれると信じてはいるが、どんなプランが出てくるか楽しみ。
  • 何れドームも築地に移転するから少しは静かになるかもね。
• ここの立地のここがすごい！
  • 1.本郷ハウス・宝生ハイツ・JFA跡地、と後発の新築計画が目白押し。どれも文京区にしては貴重な規模感が期待できる案件で、確実に周辺相場が押し上げられる。
  • 2. 東京ドーム再開発の恩恵を最も近くで受けられる。いまはラクーア・東京ドームシティというとなんとなく庶民的なイメージがあるけれど、三井不動産の再開発が入った後はワンランクもツーランクも上の、富裕層向けの複合商業施設になるだろうね。
  • 3. 言わずと知れた東京大学の本郷キャンパスと同じアドレス。日本のみならず世界的にも知名度が抜群の地名と言っていい。
    • 確かに、過去数年の近隣取引相場から計算するとこの値付けは行き過ぎという意見になるのも頷ける。しかし、もっと広い視野を持って東京の不動産市場を見ている人間には、このエリアがこれから番町とか港区3Aとかと並ぶ高級住宅地に成長していくビジョンが見えてるんだよね。この価格は、そういう視野の広い人たちだけを相手にして売っていきますよ、という大京の宣言なんだろう。とはいえ新築にこだわりがなかったら、割安に出ている周辺の中古にも目を向けてみると面白いかもね。
• 通りを挟んでいるとはいえ、人が考えている以上にドームやジェットコースターの音漏れや重低音が響くから、神経質ではない人でも土日含んだ三日程ドンキの上のホテルか近くのホテルに泊まって体感してから考えた方がいい。そして日本人には影が薄いそうだが講道館があるので(外国では柔道の聖地扱い)外国人観光客は結構来る。
• マンション建設地を見て来ましたが、坂下というか、崖下…昨今増えている局地的大雨が降ったら、マンション東側＆北側に雨水の流入が相当あるでしょうね。それを見越して建設しているでしょうが、駐車場など心配になりました。また、北東を除き完全なる囲まれ地なので、12階以上ではないと豊富な日照は望めませんね。近くで取り壊しが始まったばかりの本郷ハウスのほうが気になって来ました。
• この辺は閑静なエリアですよ。ライブの日でも音が聞こえたことはないです。
• 現地見に行ったけどラブホ直ぐ側にあるんすね。思ったより住環境悪い感じ？
  • 横のホテルってラブホなんですか？
    • 時間料金があったり、場所柄そんな使い方もされていると思いますが、18歳未満立ち入り禁止とは書いていないので、風営法上のラブホではないですね。

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周辺施設

• 公園・スポーツ・文化施設 他

1. 春日園児童遊園　210m ／ 徒歩3分
2. 東京ドーム　270m ／ 徒歩4分
3. Spa LaQua スパラクーア　290m ／ 徒歩4分
4. フィットネスクラブ東京ドーム　290m ／ 徒歩4分
5. 宝生能楽堂　350m ／ 徒歩5分
6. 文京ふるさと歴史館　450m ／ 徒歩6分
7. 礫川公園　450m ／ 徒歩6分
8. 真砂児童遊園　480m ／ 徒歩6分
9. エニタイムフィットネス 文京本郷店　520m ／ 徒歩7分
10. 本郷給水所公苑　550m ／ 徒歩7分
11. 元町公園　550m ／ 徒歩7分
12. エニタイムフィットネス 文京春日店　560m ／ 徒歩7分
13. 清和公園　600m ／ 徒歩8分
14. 後楽公園　630m ／ 徒歩8分
15. 小石川後楽園　810m ／ 徒歩11分
16. 文京総合体育館　1,060m ／ 徒歩14分
17. 傳通院　1,310m ／ 徒歩17分

• 公共施設・金融機関

1. 壱岐坂交番　190m ／ 徒歩3
2. 春日交番　390m ／ 徒歩5
3. 区民センター　420m／ 徒歩6分
4. 本郷会館　440m ／ 徒歩6分
5. 文京区役所　470m ／ 徒歩6
6. 文京シビックセンター　470m ／ 徒歩6分
7. 真砂中央図書館　500m ／ 徒歩7分
8. 本郷消防署　910m ／ 徒歩12分
9. 本郷児童館　930m ／ 徒歩12分
10. 富坂警察署　1,070m ／ 徒歩14分
11. 本郷一郵便局　230m ／ 徒歩3分
12. 文京春日郵便局　480m ／ 徒歩6分
13. 中央労働金庫 本郷支店　520m ／ 徒歩7分
14. りそな銀行 本郷支店　550m ／ 徒歩7分
15. 三菱UFJ銀行 春日町支店　560m ／ 徒歩7分
16. 三井住友銀行 春日出張所　590m ／ 徒歩8分
17. 本郷四郵便局　610m ／ 徒歩8分
18. みずほ銀行 本郷支店　700m ／ 徒歩9分
19. 三菱UFJ銀行 本郷支店　730m ／ 徒歩10分

• 医療施設

1. 岡地歯科医院　20m ／ 徒歩1
2. 後楽園ウィメンズクリニック　100m ／ 徒歩2分
3. 近藤記念医学財団 富坂診療所　110m ／ 徒歩2分
4. 壱岐坂歯科診療所　120m ／ 徒歩2分
5. 本郷さいとうクリニック　190m ／ 徒歩3分
6. 太田明々堂眼科医院　200m ／ 徒歩3分
7. 水道橋ひふ科クリニック　220m ／ 徒歩3分
8. 講道館ビルクリニック　360m ／ 徒歩5分
9. きたなかこども成長クリニック　420m ／ 徒歩6分
10. なおレディースクリニック　480m ／ 徒歩6分
11. 後楽園胃腸内視鏡クリニック　520m ／ 徒歩7分
12. かすが耳鼻咽喉科　520m ／ 徒歩7分
13. 本郷内科クリニック　520m ／ 徒歩7分
14. 東京歯科大学 水道橋病院　520m ／ 徒歩7分
15. 順天堂大学医学部附属順天堂医院　920m ／ 徒歩12分
16. 東京医科歯科大学医学部附属病院　1,140m ／ 徒歩15分
17. 東京大学医学部附属病院　1,360m ／ 徒歩17分

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掲示板

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