リーフシティ市川 ザ・タワー

物件概要

リーフシティ市川 ザ・タワー　外観完成予想図1

リーフシティ市川 ザ・タワー　外観完成予想図2

• 所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
• 交通：

1. 総武本線 「市川」駅 徒歩7分

• 総戸数：672戸（他に保育施設1区画）
• 構造、建物階数：鉄筋コンクリート、地上29階建
• 敷地の権利形態：借地権の準共有
• 完成時期：2026年12月
• 完成時期：2027年03月
• 売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 野村不動産株式会社 三菱地所レジデンス株式会社
• 施工：株式会社長谷工コーポレーション
• 管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

価格・コスト・販売時状況

• 定期借地権マンションですが。ドレッセタワー南町田やシエリアタワー中之島なども定借ですが人気だし。管理修繕費、解体積立金と地代、そして駐車場代…毎月いくら支払うことになるのか。。高齢化や建て替え問題もあるし、逆にこれからの時代は強制的に解体される定借の方がメリットあり？
• 70年の定借って最近出始めたような。20年の差がどう影響するか。50年過ぎると竪排水管、エレベーター、機械式駐車場といった大物のリプレースが必要になる。ただ、あと20年のためにお金を出してまでなんてことにもなりそう。
• 現地見てきました。駅徒歩7分ながら道幅狭くてスナックばかりの雑居ビルを通るので、恵まれた動線とは言えなさそうですね。。
• 私は三井の新築だから欲しいです。定借は関係ありません。むしろ定借だから安いと思う。間取り良いし、駅から10分以内だし。
• この新築マンションが所有権だったとして、3割以上安い値段で出ていると思えば買い、2割前後の値引き価格だと思えばパスって所だね。結局マンションなんて価格次第なのだから、損得勘定だけの話をすればね。免震、内廊下、各階ゴミ置き場、ランドリースペース、自走式駐車場とスペックはかなり高いと思う。
• HPでは、3,800万円台予定～1億9,600万円台予定 1LDK～4LDK 42.70平米～129.90平米って書いてある事から、一番条件の悪い部屋で3800÷42.7＝約90万円だから、69平米だと6200万円超え、条件の良い部屋なら1億超えかも
• S72F1タイプ　72.9m2の場合(月額)
  • 管理費：23260円
  • 修繕積立金：10130円
  • 地代：6800円
  • 解体準備金：14800円
  • 合計：54990円
  • ※解体一時金：1458000円
    • これ駐車場借りたらローン無しでも月8万支払いだよ。誰が買うの？
      • あまりにも高い、確かにこれは厳しい。流石に解体準備金ボッタクリ過ぎだろ
        • 地台一括払いで今の販売価格込み。解体準備金もせめて半分なら売れる気がする。都心以外の場所でこの月額は無理だろ
          • 今の時代こんなもんでしょう。むしろこの金額で抑えられてる方だと思います。共働きも増えてますし、そこまで気にする金額ではないかと。
• MR訪問したらテンション下がった。キツいのが玄関前カメラ無し、洋室扉のドアキャッチャーがキノコ。しかもオプションでも変更不可。定借物件なのにキッチン天板が安っぽい人工大理石、食器棚オプション…あと何気にハザード掛かる地域なのに、敷地広すぎて防潮板設置出来ないから、もし万が一浸水したら一階共用部水浸しになるらしい…設計ミスというか、流石に有り得ない。極めつけは駅までの導線の歩道が狭過ぎること、人一人分の幅しか無くて、ベビーカーだと歩道上ですれ違えない。これは致命的だった。
• 1期1次は狙い目だね！広めの部屋は所有権だった場合と比べて、3000万くらい安いと思う！
• 今日は平日なのに随分たくさんのお客さんで賑わっていた。ただ、駐車場を見ると半分くらいは都内ナンバーの高級車が止まっている事からもパワーカップルでもなければ第一次取得者さんには相当ハードルが高いかと広告にもある通り、42平米1LDK 3800万円台～129平米1億2900万円台　最多価格帯7700万円台とのってますからね。ここは比較的広めのプランが多いとはいえ平均が概ね7700万円台、極普通のサラリーマンでは簡単に買えるマンションではありません。
• ここ1期1次どれぐらい売れるんだろう？
• もうすぐ第一期の抽選ですが申込状況どんな感じなんでしょうね。まだ様子見の人も多いのかな。
  • 3LDKは間取りよりどりみどりだし、南向きは低層階でもほぼ眺望邪魔するものないから、そこまで何がなんでもこの階のこの部屋指定で欲しい！みたいな人は少ないかもしれないですね。ピントずれてる人が悪臭だの地元民からのイメージがどうだの言ってるけど、恐らく一番のネックは管理費とか解体積立金とかのランニングコストが高いという点かと。
    • 本当にそう思います。ＳＷ８６Ｎ検討してたけど、１億支払ったとしても月々駐車場を入れると９万円前後ランニングがかかるのと建物固都税が年30万～40万くらいかかることを考えると撤退の回答以外出てきませんでした。
• ここは用途地域が工業地域という住宅に最も向いていない環境下で定期借地というこれまた厳しい販売条件があるマンションですが、デべさんはこれだけの戸数を捌く自信があるのでしょうかね。
• なんだ第1期は1LDK無しかガッカリ
• ８４/６７４って1期1次の供給としては決して多くないと思う。ここからどういう売り方をしていくのか見ものです。
  • 初回で全体の1/8しか販売してなくて、倍率住戸もフェイク（実質落選者なし）だったら、今後の売れ行き動向はかなり厳しめですよね。今回の抽選で、実際に外れた人が一定数いてくれた方が未来は明るいかなと。
    • 今回が単価としては一番高いから、安い単価の北向きが出てきたら、加速するはずです。
      • 一般的には、500戸規模のマンションなら、第一期で200戸出せるかどうかが（元々売れる見込みのある戸数しか出さない）、その後の売れ行きの資金石となります。その為、ここはスロースタートであることは否めませんね。ただ、この結果を受けて、デベは今後発表する北向き住戸の値付けを当初予定より下げてくるはずなので、北向きを狙っていた方にはむしろ朗報かもしれません。いずれにしても、完売までの道のりは長そうなので、しばらく様子を見てからの購入の方が吉とでる可能性が高いと思います。
        • 2年もあるからゆっくり売っていくんでしょうね。ちゃんと売れていれば、市川では他に無い規模なので、値上げもしますかね。慌てる必要はないが、欲しい部屋があれば早めには動いた方が賢明で結果的には得でしょう。まぁ、戸数が多いので要望書を出せば期毎には売ってくれるでしょう。スミフのような売り渋りは無いでしょうね。
• S72Fの購入を検討しています。管理費、修繕積立金などは先日MRで確認してきたのですが、修繕積立金は年々上がって行くのでしょうか？その場合、いつ頃いくらになる等の計画はあるのでしょうか。
  • 修繕積立費はステップで上がっていく想定だったと思いますよ。見せて欲しいと言えば出してもらえます
    • 段階式か均等式で大きな差です。デベは段階式を望みますが、長い将来を考えると均等式の方が望ましいです。
      • 営業さんから修繕計画書？を見ながら説明してもらいましたが、ここは最初の10年間で毎年少しずつ上がり、概ね2倍になるそうですか、他と違って5年毎に5000円、1万円と改定され最初の5年間だけめちゃくちゃ安く設定され、11年目あたりで2倍3倍に改定されたり、20年あたりでいきなり3倍の改定はない計画だそうです。それにここは他のマンションと違って674戸もあるから、普通に積立られる額だけでも相当な金額になるから不足することは考えにくいと思ってます。
• 今から1年後に賃貸棟、高齢者棟、イオンが開業。その一年後に分譲棟、公園、フットサル場が開業。今現地に行ってもどんな規模感になるか分からないから、検討する人も1年後くらいからが多いかも。再開発といっても駅直結と違って辛いとこですかね。
• 先日、MRに伺いましたが販売状況は良くないとここで噂されてたので気になりましたが第一次から今日に至るまで助走期間の様に販売を進めてるとの事。タイプによってですがまだ販売すらしていない次期以降が大半を占めていてまだ価格や販売時期も未定との事でした。そもそも未販売の戸数ばかりなので選択肢すら少なかったです。一概に第一次から不人気とは若干ニュアンスが違うのではないかと。併設商業施設がオープンする頃になると状況変わりそうな印象を受けました。週末でした各ブース8割ほど埋まってましたよ。契約まで行くかは別として。
• このマンションの売り方はとても気になる。商業と公園を合わせた一帯の再開発、内廊下・天井の高い居室と竣工後の方がいい反響取れそう。一方で、マンションマーケットはピークアウトしている。定借という一癖ある。

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構造・建物

• 敷地面積：12,200.02㎡
• 延床面積：71,594.63㎡
• 建築面積：5,340.88㎡
• 天井の高さは、2m60cmしかないし、モデルの部屋でさえバルコニーの幅10mしかなかった。天井の高さは3m以上にしてほしいですね。

共用施設

• 駐車場：敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
• バイク置場：21台
• 駐輪場：1348台
• 共用施設を拝見するとキッズスペースが広すぎて笑ってしまいましたが、エントランスからシームレスに繋がる空間で良いですね。付き添いのお母さんは目を離さないようにしなければですが、この空間なら雨の日でも伸び伸び遊べそうです。
• 共用施設を拝見しましたがコンシェルジュサービスつきとは豪華ですね。稼働時間は8:00～20:00（週7日）だそうで他のマンションと比較しても稼働時間が長くお飾りだけのサービスにはならないようで安心しました。

設備・仕様

• マンマニさんのブログ更新されましたね。個人的には室内設備のあの程度のしょぼさなら受け入れ可能かな…ディスポーザー重視なので後は目を瞑ります。ただ玄関モニターがないというのはちょっと微妙かなー。オプションで課金したら付けられるとかないんですかね。
• 給湯器は何故リースなんですかね？
  • リースは施主の施工費削減のためです。居住者にほぼメリットはないかと思います。まぁ、10年以内に故障した場合は無償で修理してもらえるのでそこはメリットかもしれません。
• 8000万払ってドアキャッチャーがキノコはなかなか厳しい。。
  • 今どきのマンションでキノコ見つける方がレアなので、アレはビックリしました。そんなとこコストカットするなよと。色んなところで仕様が低くてビックリ。定借物件て逆に仕様高くする傾向なのに。

間取り

• 間取り：1LDK～4LDK
• 専有面積：42.70㎡～129.90㎡
• バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡

• 低層階1LDKか2LDKで安く手に入ればと思ってるんだけど、北向きだと目の前駐車場でかなり接近してるよね。バルコニーの目の前が駐車場って洗濯物干せなさそう。
• プレミアムプラン32室ってすごいなと思いました。掲載されているのは一番広いタイプでリビングダイニング26帖2面採光で贅沢です。夜景を見ながらパーティとか盛り上がりそうに思います。普通の庶民の家庭ではない感じがしますが。寝室に関しては細長いので使い勝手はどうかなと思いました。3LDKだけれど何人暮らしを想定しているのでしょう？トイレ2つも要るのかなと思いました。

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買い物・食事

• ショッピング

1. まいばすけっと市川南2丁目店　　徒歩3分/約180m]
2. セブンイレブン市川南二丁目店　　徒歩3分/約190m
3. ゆうゆうロード商店街　　徒歩3分/約220m
4. 薬 マツモトキヨシ matsukiyoLAB 市川駅南口店　　徒歩7分/約510m
5. シャポー市川　　徒歩7分/約560m
6. ワイズマートシャポー市川店　　徒歩7分/約560m
7. 成城石井シャポー市川店　　徒歩7分/約560m
8. ダイエー 市川店・イオンフードスタイル　　徒歩9分/約650m
9. ニッケコルトンプラザ　　車 約5分/約3.1km

• 市川駅は住むのにはある程度何でも揃いますが、大きな商業施設が無いので、コルトンや錦糸町まで出る必要があります。
• 徒歩7分となってるけど駅出てまっすぐ平坦な道を歩くだけだし、何よりマンションの手前にスーパーがあるというのは大きい。都心のまいばすレベルよりは大きそうなスーパーだし、モールだから他にも店舗入りそう
• イオン（恐らく）がすぐ隣にあるというのは大きい。結構広そうだからドラッグストアも欲しいな。カートをマンションまで持ってこれるというのもいいですね。屋根があればもっと良かったけど、まあ許容範囲かな。
• 商業施設、屋上に駐車場もあるみたいですね。市川近辺は小さいスーパーは多いけど敷地内に駐車場あるとこあまりないから、意外と需要あるかもと思ってます。パークシティ辺りは駅から大きな荷物持って歩くの大変そうだし、コルトンまで行かずとも…って感じで。もちろん住民にとっては冷蔵庫代わりに使えるしメリットしかない。逆側ではなく駅からの導線上っていうのがいいですよね。

育児・教育

• 教育施設

1. 市川市立 大洲小学校（通学校）　　徒歩6分/約470m
2. 市川市立　大洲中学校（通学校）　　徒歩9分/約680m
3. 私立 さくらんぼ保育園　　徒歩3分/約210m
4. 簡易保育園 リトルガーデンインターナショナル市川　　徒歩6分/約420m
5. 私立 まなびの森保育園市川　　徒歩7分/約530m
6. 私立 リトルガーデンインターナショナル市川（認可保育園）　　徒歩6分/約470m
7. 市川市立 市川南保育園　　徒歩6分/約420m
8. 私立 国府台女子学院 小学部・中学部・高等部　　徒歩20分/約1,530m
9. 私立 日出学園 小学校・中学・高等学校　　徒歩24分/約1,900m

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周辺環境・治安

リーフシティ市川 ザ・タワー　外観完成予想図3

• 用途地域：工業地域

• ガス工場跡地ってことで豊洲市場と同様土壌汚染があったみたいだね。対策はしてるはずだけど、豊洲市場みたいに不十分ってこともありうる。
• 隣に北越コーポレーションという工場があって、悪臭と騒音が酷い
• 工場の臭いは、平日歩いてきましたが真横まで行けば独特の臭いを感じましたが、日によって程度が変わるのか私も知りたいです。
  • 真横とか道路ならあまり臭わないよ。反対に、高層階の方が臭う。駅前タワマンから見ると、工場の煙がモクモク上に漂っていくのが見えます。近隣マンションにお呼ばれしてバルコニーで飲んでた時は、終始、紙を焼いたような臭いがした。洗濯物は臭いが付くので部屋干しとのことだった
    • 北越コーポレーションからの臭いは焦げ臭いような臭いですか？
      • 花火大会前に周辺を散策したのですが、何となく言われてみればのレベル、工場の道路を挟んだだけのURの団地のバルコニーには大半に洗濯物が干されいます。あそこの住民の方々の鼻が皆様ぶっ壊れておられるとも思いません。
        • ここの商業施設だけウォッチしてる地元民ですけど、北越製紙の工場周り、特に江戸川の河川敷側は20年前ぐらいはかなり臭かったです。今では大分匂わなくなりましたけど、風向きや日によっては近くを通るとあの匂いを感じるときはありますね。何かが焦げている匂いというか、もっとゴムっぽいような本当に独特の匂いです。
          • 皆工場の匂いについて関心がお有りの方が多いようなので、近隣のマンション住まいからお答えしますと、ハッキリ言って匂いはします。毎日毎時間ではありませんし、匂いの強さもその時々によって違います。恐らく風向き等によるものもあるかと思います。ちなみに4階の部屋です。匂いがしても洗濯物に匂いが付いたことはありません。ただ、その時の匂いの強さによっては窓を開けて過ごすことは出来ません。
            • 重要事項説明書に周辺工場による匂いと騒音のリスクが記載されていますよ。
• 市川駅の住民はいい意味で発展（街が大きくなり人口が大きく増える）を望んでいないような気がします。船橋、本八幡とは明らかに歩いている人の数が違うし、飲食店なども基本的に混んでいません。ゴミゴミしていない街。キャバクラが数店あるだけで治安は良い。元々の千葉県民や東京極東地域出身の人が多い印象です。
• ここよりもやや駅近マンションに住んでたことあるけど、駅からの歩道の狭さ、工場の排気臭などが子連れとしてはきつかった。ベビーカー押すとそれだけで幅一杯になるし、窓を開けると紙の生焼け？みたいな臭いがきつくて網戸にもできなかったな。
  • 駅前のバス通りは無電柱化されるそうです。少しは歩きやすくなると思います。
    • 歩道は電柱地中化するらしいけど、根本的に狭いね。ゆうゆうロードまで遠回りするのはダルいし、ベビーカーの人は譲ってもらう前提だから面倒だね。
• マンションブロガーにも書かれてますが地元の人からすると、ウーン、という立地なんでしょうね。
  • 地元民としては南口は北越製紙工場と、京葉ガスのガスタンクが大きく占めていたからね。工業地域感が強かったので当然といえば当然。今回嫌悪施設だった２つのうち1つは無くなって、これからどの程度評価を上げられるかどうかだけど、個人的には定期借地というのが1番のデメリットだと思っている。
• このマンションのメインターゲット層は一次取得or実需の子育て世帯かなと思っている（自分もまさにひとり）のですが、市川駅からマンションへの道の細さにはほとんどの子育て世帯はげんなりしたのではないでしょうか？ベビーカーだと人とすれ違えない、ベビーカーでなくても小さい子供とあの道を一緒に歩くのは車が怖いです。定期借地権でもマンションとしては良いと感じたのでMR訪問しましたが、あの細い道を実際に歩いてみて、住めないなと思いました。
  • 駅までの道は本当に酷い、MRまで行くのに通るゆうゆうロードが普通だから気づいて無い人もいるだろうから、最短ルートはあれじゃないから。MR行ったら最短ルートの道も必ず見た方が良い。あれ朝の通勤時間に酷いことになるのが容易に想像出来る

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周辺施設

• 医療機関

1. 船橋整形外科市川クリニック　　約380m/徒歩5分
2. とば内科クリニック　　約380m/徒歩5分
3. 市川レディースクリニック　　約380m/徒歩5分
4. 尾林内科医院　　約530m/徒歩7分
5. 長谷川眼科クリニック　　約550m/徒歩7分
6. 原田耳鼻咽喉科　　約740m/徒歩10分
7. 藤井皮膚科クリニック　　約740m/徒歩10分
8. 市川市急病診療所　　約1,030m/徒歩13分
9. 国立国際医療研究センター 国府台病院　　約2.72km/車 約5分

• 官公署・金融機関

1. 市川警察署大洲交番　　徒歩4分/約310m
2. 市川南三郵便局　　徒歩7分/約520m
3. 市川市役所市川駅行政サービスセンター　　徒歩7分/約550m
4. みずほ銀行市川駅出張所（ATM）　　徒歩7分/約560m
5. りそな銀行【ビューアルッテATM】 JR市川駅南口　　徒歩7分/約560m
6. 千葉銀行JR市川駅ATM　　徒歩7分/約560m
7. 東京東信用金庫市川南支店　　徒歩9分/約680m
8. 三井住友信託銀行市川支店　　徒歩10分/約750m

• 文化・公園・スポーツ

1. すずかけ公園　　徒歩3分/約170m
2. 市川駅南公民館図書室　　徒歩5分/約380m
3. 江戸川サイクリングロード　　徒歩6分/約460m
4. 江戸川河川敷緑地　　徒歩6分/約480m
5. エニタイムフィットネス 市川店　　徒歩7分/約550m
6. 市川駅南口図書館　　歩8分/約600m
7. アイ・リンクタウン展望施設　　徒歩8分/約600m
8. 大洲防災公園　　徒歩11分/約880m
9. 県立現代産業科学館　　車 約5分/約3.04km
10. TOHOシネマズ 市川コルトンプラザ　　車 約5分/約3.1km

掲示板

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